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MieterMagazin |
Dezember 2004 - Mietrechtliche Mitteilungen |
Mietrechtliche Mitteilungen |
MM 12/04 durchblättern |
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Die Mietrechtlichen Mitteilungen sind Bestandteil des MieterMagazin. |
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Die in dieser Ausgabe veröffentlichten Entscheidungen im Überblick: |
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Mietwucher § 138 BGB Besteht bei einem gewerblichen Miet- oder Pachtverhältnis ein auffälliges Missverhältnis zwischen der vereinbarten und der marktüblichen Miete oder Pacht, kann hieraus allein noch nicht auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten geschlossen werden. Vielmehr bedarf es angesichts der häufig auftretenden Bewertungsschwierigkeiten der tatrichterlichen Prüfung, ob dieses Missverhältnis für den Begünstigten subjektiv erkennbar war (im Anschluss an Senatsurteil vom 13. Juni 2001 - XII ZR 49/99 -, NJW 02, 55). BGH, Versäumnis- und Endurteil vom 14.7.04 - XII ZR 352/00 - |
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Räumungsvollstreckung §§ 712, 719, 721 ZPO Die Anordnung des Revisionsgerichts, die Zwangsvollstreckung aus einem für vorläufig vollstreckbar erklärten Urteil des Berufungsgerichts einstweilen einzustellen, setzt voraus, dass die Vollstreckung dem Schuldner einen nicht zu ersetzenden Nachteil bringen würde und nicht ein überwiegendes Interesse des Gläubigers entgegensteht (§ 544 Abs. 5 Satz 2, § 719 Abs. 2 ZPO). Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH kann sich der Schuldner allerdings nur dann darauf berufen, die Zwangsvollstreckung bringe ihm einen nicht zu ersetzenden Nachteil, wenn er in der Berufungsinstanz einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 ZPO gestellt hat. Hat der Schuldner dies versäumt, kommt eine Einstellung der Zwangsvollstreckung nach § 719 Abs. 2 ZPO grundsätzlich nicht in Betracht. Eine Ausnahme gilt allerdings dann, wenn es dem Schuldner im Berufungsverfahren aus besonderen Gründen nicht möglich oder nicht zumutbar war, einen Vollstreckungsschutzantrag nach § 712 ZPO zu stellen (vgl. etwa Senat, Beschluss vom 14. Oktober 2003 - VIII ZB 121/03 -, WM 03, 710). Ein in der Berufungsinstanz nach §721 Abs. 1 ZPO gestellter Antrag auf Gewährung einer Räumungsfrist vermag den Antrag nach § 712 ZPO nicht zu ersetzen. BGH; Beschluss vom 6.10.04 - VIII ZR 146/04 - |
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Betriebskostenabrechnung bei Sozialwohnungen §§ 20 NMV, 10 WoBindG 1. Einer nach § 126 BGB erforderlichen eigenhändigen Unterschrift des Vermieters bedarf es nach § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG nicht, wenn dieser seine Betriebskostenabrechnung mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt hat. Eine maschinelle Unterschrift des Vermieters unter einer Nebenkostenabrechnung genügt bereits dann, wenn die Abrechnung, soweit wie möglich, mit Hilfe einer automatischen Einrichtung gefertigt wurde. 2. Sind Betriebskosten nicht für Wohnraum entstanden, so müssen sie im öffentlich geförderten Wohnraum gemäß § 20 Abs. 2 Satz 2 1. Halbsatz NMV vorweg abgezogen werden. BGH, Urteil vom 29.9.04 - VIII ZR 341/03 - |
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Mietmangel und Darlegungslast § 536 BGB 1. Das häufige Abschalten der Gaszufuhr für die Küche des vom Mieter betriebenen Restaurants durch ein mit der Lüftungsanlage gekoppeltes Sicherheitsmagnetventil ist ein Mangel im Sinne des § 536 BGB. 2. Zur Darlegungslast für die Ursache eines Mietmangels (Risikosphäre): Grundsätzlich hat der Mieter das Vorliegen eines Mangels sowie die Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch darzulegen und zu beweisen. Wenn aber der Mangel auf Grund des Erscheinungsbildes nicht (oder nicht nur) auf den bloßen Mietgebrauch zurückgeführt werden kann, obliegt dem Vermieter der Nachweis, dass die Ursache des Mangels aus dem Obhutsbereich des Mieters entstammt und andere in seinen Verantwortungsbereich fallende Ursachen ausgeschlossen sind. Neben einem Material- oder Herstellungsmangel muss der Vermieter auch einen ebenfalls zu seiner Risikosphäre gehörenden normalen Verschleiß als Schadensursache beweislich ausschließen. Der Vermieter muss darlegen, dass die Schadensursache weder aus seinem Verantwortungsbereich noch aus seinem Pflichtenkreis stammt, sondern in dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters begründet ist. Der Vermieter muss daher zunächst sämtliche Umstände ausräumen, die aus seinem Gefahrenbereich herrühren und insbesondere die Beschaffenheit der Mietsache betreffen. Ist dieser Beweis geführt, so muss der Mieter nachweisen, dass er den Mangel nicht zu vertreten hat. Kammergericht, Urteil vom 20.9.04 - 8 U 65/04 - |
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Berliner Mietspiegel §§ 558 ff. BGB 1. Ein vierflammiger Gasherd ist - jedenfalls in Berlin-West - kein positives Wohnwertmerkmal, sondern der Normalzustand. Positiv wäre nur ein Elektroherd mit vier Platten und Backofen. 2. Das Merkmal "Einfachfenster" ist nicht auf reine Wohnräume beschränkt, so dass die Verglasung von Küche und Bad mit Einfachfenstern bereits für das Merkmal der Wohnwertminderung einschlägig ist. Die Wohnwertminderung setzt nicht voraus, dass sämtliche Räume Einfachfenster haben. 3. Ein nicht existierender Balkon ist genauso negativ zu bewerten wie ein vorhandener, jedoch nicht nutzbarer Balkon. 4. Ein nach Norden ausgerichteter, verglaster Balkon kann schon deshalb kein Wintergarten sein, weil es an dem Merkmal der Helligkeit fehlt. Kammergericht, Urteil vom 30.9.04 - 8 U 54/03 - |
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Vorgetäuschte Wohnungsvermittlung §§ 2, 5 WoVermG Das Verlangen, die Bekanntgabe von Wohnungsadressen an den Mietinteressenten von einem Abonnementpreis in Höhe von 185 Euro abhängig zu machen, verstößt gegen § 2 Abs. 1, 4 und 5 WoVermG, wonach erfolgsunabhängige Zahlungen eines Wohnungssuchenden an den Makler untersagt sind. LG Berlin, Urteil vom 13.9.04 - 52 S 341/03 - Lesen Sie die mitgeteilt von RA Henrik Solf |
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Sozialklausel §§ 573, 574 BGB; SozialklauselG 1. Entgegen der Auffassung des AG Schöneberg (MM 04, 267) begründen allein das Alter der Mieterin von 82 Jahren und die Tatsache, dass sie seit über 50 Jahren in der Wohnung lebt, keine nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne von § 574 BGB. Menschen in einem Alter von über 80 Jahren sind nicht in jedem Fall mangels jeglicher Anpassungsfähigkeit zu einem Umzug nicht mehr in der Lage. Es sind vielmehr jeweils konkrete Feststellungen im Einzelfall erforderlich, inwiefern ein Mieter über die mit einem Wechsel der Wohnung regelmäßig verbundenen Begleiterscheinungen hinaus besonderen Belastungen ausgesetzt ist, die ihm einen Umzug unmöglich machen. 2. Für Kündigungen nach dem 1. September 2000 sind die Einschränkungen nach dem Sozialklauselgesetz nicht mehr maßgeblich (wie LG Berlin [ZK 65] GE 02, 1431, [ZK 62] GE 04, 235 und LG Berlin vom 13.2. 2004 - 64 S 407/03 -). LG Berlin, Urteil vom 27.7.04 - 63 S 160/04 - Lesen Sie die mitgeteilt von RA Alexander Ziemann |
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Spielplatz kein Mietmangel § 536 BGB Auch wenn einem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages nicht bewusst war, dass auf der damals noch vorhandenen Freifläche ein Kinderspielplatz errichtet werden soll und er auch nicht darauf seitens des Vermieters hingewiesen wurde, ist dies unerheblich. Der Mieter muss mit der Errichtung eines Kinderspielplatzes rechnen. Bei neuen Wohnanlagen ist die Errichtung eines Kinderspielplatzes üblich und muss nicht bei Vertragsabschluss explizit erwähnt werden, da dessen Vorhandensein sozialadäquat ist. Der Mieter kann sich allerdings vertraglich das Nichtvorhandensein eines Spielplatzes oder wenigstens eines Sandkastens in unmittelbarer Nähe zusichern lassen. LG Berlin, Beschluss vom 2.3.04 - 64 S 423/03 - Lesen Sie die mitgeteilt von RA Markus Worbs |
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Mietpreisüberhöhung § 5 WiStG; §§ 138, 812 BGB 1. Beruft sich der Mieter auf eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG, hat er den Kausalzusammenhang zwischen Mangellage und Vereinbarung der überhöhten Miete darzulegen. Ein solcher Kausalzusammenhang fehlt, wenn der Mieter unabhängig von der Lage auf dem Wohnungsmarkt bereit ist, eine verhältnismäßig hohe Miete zu bezahlen, etwa weil er aus persönlichen Gründen - beispielsweise wegen einer von ihm bevorzugten Wohnlage - nur eine bestimmte und keine vergleichbare andere Wohnung beziehen will. 2. Beruft sich der Mieter auf eine sittenwidrige Mietzinsvereinbarung nach § 138 BGB, hat er unter anderem die Ausnutzung einer Zwangslage durch den Vermieter darzulegen. LG Berlin, Urteil vom 28.9.04 - 64 S 230/04 - Lesen Sie die mitgeteilt von RA Andreas Volkmann |
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Stellplatz auf dem Hof § 985 BGB Ist den Mietern von Wohnraum in einem Mehrfamilienhaus die Mitbenutzung des Hofbereiches zum Abstellen ihrer Pkw nur gestattet worden, ohne dass ihnen vom Vermieter bestimmte abgegrenzte Einzelflächen zugewiesen wurden, liegt lediglich die Einräumung einer jederzeit widerrufbaren Nutzungschance vor. Der Widerruf ist rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter kein wichtiger Grund zur Seite steht. LG Berlin, Urteil vom 16.9.04 - 67 S 57/04 - Lesen Sie die mitgeteilt von RAin Antje Eichler |
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Verteilerschlüssel bei Eigentumswohnung §§ 556, 556 a BGB Werden die Betriebskosten - ohne dass dies vertraglich vereinbart ist - nach Miteigentumsanteilen umgelegt, ist die Abrechnung auch dann formal unwirksam, wenn die Differenz zwischen Miteigentumsanteilen und Wohnfläche nur gering ist. LG Berlin, Urteil vom 27.9.04 - 67 S 158/04 - Lesen Sie die mitgeteilt von RA Jörg Grützmacher |
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Schuldmitübernahme; Müllhalde vor dem Fenster; Treppenhausrenovierung §§ 414, 536 BGB 1. Der Hinweis, dass die Mutter "den Vertrag für ihren Sohn rechtsverbindlich übernimmt", soll nicht bedeuten, dass sie selbst Mieterin werden soll. Vielmehr handelt es sich bei dieser Klausel um einen Schuldmitübernahmevertrag. Eine Schuldmitübernahme ist ein Vertrag, durch den der Mitübernehmer neben dem bisherigen Schuldner in das Schuldverhältnis eintritt. Durch einen solchen Vertrag wird eine eigene Schuld des Beitretenden begründet. Es handelt sich um einen Vertrag eigener Art. Er kann auch in der Weise geschlossen werden, dass der zusätzliche Schuldner sogleich an dem Vertragsschluss teilnimmt und von vornherein eine Haftung übernimmt. Die Klausel soll bedeuten, dass die Mutter sich verpflichtet, alle Schulden zu erfüllen, die aus den mietvertraglichen Verpflichtungen ihres damals noch minderjährigen und wirtschaftlich noch nicht im vollem Umfang leistungsfähigen Sohnes resultieren würden. 2. Das Lagern von Schutt und nicht mehr verwendbaren Baumaterialien im Innenhof über einen längeren Zeitraum begründet einen Mangel der Mietsache. Denn es führt zu einer erheblichen optischen Beeinträchtigung der Mietsache. Der Anblick einer Müllhalde ist für einen im Erdgeschoss wohnenden Mieter, wenn er längere Zeit andauert, nicht mehr hinnehmbar. 3. Grundsätzlich kann auch bei einem Altbau der Mieter die Renovierung des Treppenhauses verlangen, wenn das Treppenhaus einen Zustand aufweist, der auch für einen Altbau nicht mehr hinnehmbar ist. Eine erhebliche Beeinträchtigung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs eines Wohngebäudes kann vorliegen, wenn Hausflure oder Treppenräume nicht ordnungsgemäß verputzt oder gestrichen sind oder die letzte malermäßige Instandsetzung mehr als 15 Jahre zurückliegt, es sei denn, die besondere Art des Materials erübrigt eine malermäßige Instandsetzung. LG Berlin, Teilurteil vom 27.9.04 - 67 S 131/04 - Lesen Sie die mitgeteilt von RA Andreas Volkmann |
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Berliner Mietspiegel in Schönefeld §§ 558 ff. BGB 1. Die Anwendung des Berliner Mietspiegels als Beweismittel zur Ermittlung der Vergleichsmiete ist auch für eine Mietwohnung zulässig, die in Schönefeld liegt. 2. Auf Grund des vergleichsweise breiten statistischen Datenmaterials erscheint ein Mietspiegel gegenüber dem Sachverständigengutachten als das grundsätzlich überlegene Beweismittel. 3. Die dem Mieterhöhungsverlangen beigefügte Liste mit Vergleichswohnungen bedarf nicht der Textform. LG Potsdam, Urteil vom 30.9.04 - 11 S 9/04 - Lesen Sie die mitgeteilt von RA Matthias Tüxen |
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Schallschutz im Altbau § 535 BGB 1. Folgender Instandsetzungsantrag ist bestimmt genug im Sinne des §253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO: "Der Kläger beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, seine Wohnung in der G.-Str. 23, Berlin, zweites Quergebäude, viertes OG links, durch geeignete Maßnahmen derart instandzusetzen, dass der (Luft-) Schallschutz zwischen seiner Wohnung und der daneben liegenden Nachbarwohnung im Seitenflügel den Anforderungen nach der DIN 4109, Ausgabe 1989, "Schallschutz im Hochbau", entspricht." Nicht erforderlich ist, dass in dem Antrag die konkreten Baumaßnahmen zur Beseitigung des Mangels angeführt werden. Abgesehen davon, dass der Mieter dem Vermieter den Weg der Mängelbeseitigung nicht vorschreiben kann, geht das entsprechende Wahlrecht erst im etwaig durchzuführenden Zwangsvollstreckungsverfahren auf den Mieter über (§ 887 ZPO). Erst im Zwangsvollstreckungsverfahren muss der Mieter daher die konkrete Mängelbeseitigungsmaßnahme näher bezeichnen. 2. Maßgeblich für die rechtliche Beurteilung, ob sich eine Mietwohnung in luftschallschutzmäßiger Hinsicht in vertragsgemäßem Zustand nach §535 Abs. 1 BGB befindet, sind nicht diejenigen DIN-Vorschriften, die bei Abschluss des Mietvertrags galten. Maßgebend ist vielmehr der (Luft-) Schallschutzstandard, der im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes galt (hier: DIN 4109, Ausgabe 1944). 3. Zwar sind gerade in einem Altbau typische Wohngeräusche wie zum Beispiel Fernsehen, Unterhaltung und Schrittgeräusche grundsätzlich hinzunehmen. Eine Ausnahme gilt jedoch dann, wenn die Geräuschbelästigung unzumutbar ist. Die Schwelle zur Unzumutbarkeit ist jedenfalls dann überschritten, wenn die Sprache bei normaler Sprechweise in der Nachbarwohnung verstehbar ist. AG Mitte, Urteil vom 26.8.04 - 16 C 5001/04 - Lesen Sie die mitgeteilt von RA Jörg Grützmacher |
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Bauliche Veränderungen durch Mieter §§ 535, 543 BGB 1. Der Gebrauch einer Mobildusche in der Wohnung ist vergleichbar mit dem Aufstellen einer Waschmaschine und damit in aller Regel ohne Zustimmung des Vermieters gestattet. 2. Hingegen sind bauliche Veränderungen, welche die Mietsubstanz berühren, grundsätzlich nicht erlaubt. Nicht gestattet ist es beispielsweise, einen Kachelofen ohne Einverständnis des Vermieters abzureißen, Wanddurchbrüche zu machen und Wasserleitungen zu verlegen. Solche Vertragsverletzungen berechtigen den Vermieter nach § 543 Abs. 1 BGB zur fristlosen Kündigung. Er ist nicht gehalten, den Mieter zunächst auf Rückbau in Anspruch zu nehmen. 3. Ob andere Mieter ebenfalls in vertragswidriger Weise in die Bausubstanz eingegriffen haben, ist unbeachtlich, da ein Mieter aus Pflichtverletzungen Dritter keine Rechte herleiten kann. Insoweit gilt der Grundsatz, dass es keine Gleichheit im Unrecht gibt. AG Neukölln, Urteil vom 10.6.04 - 8 C 71/04 - Lesen Sie die mitgeteilt von RA Kai Jüdemann |
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Berliner Mietspiegel §§ 558 ff. BGB 1. Ein Handwaschbecken mit den Innenmaßen 44 mal 22,5 Zentimeter ist als klein im Sinne des Berliner Mietspiegels 2003 zu betrachten. 2. Das Merkmal "unzureichende Elektroinstallation" ist gegeben, wenn im Bad keine Steckdose vorhanden ist. 3. Ein Dielenfußboden stellt keinen "hochwertigen Bodenbelag" im Sinne des Berliner Mietspiegel 2003 dar. AG Neukölln, Urteil vom 13.10.04 - 16 C 139/04 - Lesen Sie die mitgeteilt von RAin Andrea Klette |
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Sonstige Betriebskosten §§ 259, 556 BGB, § 2 BetrKostenV Die Kosten für die Überprüfung der Elektroanlage des Hauses (so genannte Elektrorevision) sind nicht als Betriebskosten umlegbar. AG Schwedt, Urteil vom 3.2.04 - 14 C 302/03 - Lesen Sie die mitgeteilt vom Mieterverein Schwedt e.V. |
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Wahrnehmung von Rechten kein Kündigungsgrund § 573 BGB Es stellt keinen Kündigungsgrund dar, wenn der Mieter einmal Miete zu Unrecht in einer Höhe von unter einer Monatsmiete gemindert hat, wenn er in einem Rechtsstreit eine Widerklage erhoben hat, mit der er abgewiesen worden ist oder wenn er Einwendungen gegen eine Heizkostenabrechnung erhebt. Schließlich ist es kein Pflichtenverstoß, der zur Kündigung führt, wenn der Mieter sich weigert, ein Angebot des Vermieters anzunehmen, das für ihn zu einer deutlich erhöhten Miete führen würde. AG Schöneberg, Urteil vom 13.5.04 - 106 C 647/03 - Lesen Sie die mitgeteilt von RAin Beate Almenräder |
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Als Zitierweise wird empfohlen: z.B. LG Berlin MM 04, 143. Wir bitten um Übersendung von Mieturteilen und juristischen Beiträgen zu Händen der Redaktion Mietrechtliche Mitteilungen.
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BGH, Versäumnis- und Endurteil vom 14.7.04 - XII ZR 352/00 -