Mietrechtliche Mitteilungen

Wohnflächenirrtum in der Mieterhöhung

Von Frank Maciejewski

In einer Entscheidung vom 7. Juli 2004 hatte sich der BGH (- VIII ZR 192/03 -, MM 04, 338; WM 04, 485) mit der Zahlung auf eine Mieterhöhung bei nicht erkannter Wohnflächenunrichtigkeit zu befassen. Im Mietvertrag war keine Wohnfläche angegeben. Der Mieter stimmte zwei Mieterhöhungen zu, bei denen eine Wohnfläche von 100 Quadratmeter zu Grunde gelegt worden war. Er zahlte den jeweils erhöhten Betrag. Erst Jahre später stellte sich die tatsächliche Wohnfläche von 88 Quadratmetern heraus. Der Mieter machte nunmehr Rückforderungsansprüche in Höhe der überzahlten Miete geltend. Im Revisionsverfahren entschied der BGH: "Übersteigt die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung zu Grunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, so kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung die Rückzahlung der in der Folgezeit auf Grund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als 10 Prozent beträgt."

Den Rückforderungsanspruch des Mieters begründet der BGH mit einem gemeinsamen Kalkulationsirrtum über die Wohnfläche, der nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) zu behandeln sei. § 313 BGB setzt eine gewisse Erheblichkeit des Irrtums voraus, die der BGH hier ab einer Differenz von überraschend niedrigen 10 Prozent gegeben sieht. Dass die Vertragsanpassung nach § 313 BGB rückwirkend vorgenommen wird, sei ausnahmsweise zulässig, "weil die Geschäftsgrundlage bereits im Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens unrichtig war". Schützenswerte Interessen des Vermieters stünden der Rückwirkung nicht entgegen. Der Vermieter habe das Risiko einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag, in einem Mieterhöhungsverlangen oder einer Betriebskostenabrechnung zu tragen.

 Um Missverständnissen vorzubeugen: Die BGH-Entscheidung hat nichts an dem Grundsatz geändert, dass ein Mieter nur bis zu der ortsüblichen Vergleichsmiete seine Zustimmung erteilen muss, die sich unter Zugrundelegung der tatsächlichen Wohnfläche ergibt. Es spielt hierbei keine Rolle, ob die Abweichung unter oder über 10 Prozent liegt. Erkennt der Mieter die überhöhte Wohnfläche, darf (und sollte) er insoweit seine Zustimmung verweigern. Das Urteil des BGH hat also nur Bedeutung für Fälle, in denen der Mieter irrtümlich zugestimmt hat. Entsprechendes gilt, wenn im Rahmen eines Zustimmungsprozesses die Zustimmung durch Urteil nach § 894 ZPO ersetzt wurde, weil im Prozess niemand die Wohnflächenabweichung bemerkt hat. Denn auch dieses Urteil führt zu einer Vertragsänderung, welche mit den Regeln vom Wegfall der Geschäftsgrundlage angegriffen werden kann (Schach GE 04, 998, 999). Selbst wenn die gezahlte Miete auch bei Zugrundelegung der tatsächlichen Wohnfläche noch im Rahmen der Ortsüblichkeit liegt, kann der Vermieter dem Rückforderungsanspruch des Mieters nicht den Entreicherungseinwand nach §818 Abs. 3 BGB entgegenhalten. Das Mietrecht des BGB kennt keine bereicherungsrechtliche Nachholung einer Mieterhöhung (Wiek WM 04, 487, 489; a.A. wohl im Ergebnis Schach GE 04, 998, 999).

Allerdings wird der Rückforderungsanspruch nicht nur zeitlich durch die Verjährungsvorschriften, sondern auch betragsmäßig durch die zuvor geschuldete und von keiner Vertragspartei angegriffene Ausgangsmiete begrenzt. Ein Rückzahlungsanspruch scheidet gänzlich aus, wenn der Mieter in Kenntnis der falschen Wohnfläche der Mieterhöhung zugestimmt hat. Denn in diesem Fall ist die falsche Wohnfläche Geschäftsgrundlage und es kann insoweit kein Kalkulationsirrtum vorliegen.

 Die Entscheidung lässt überdies den Schluss zu, dass auch wegen anderer gemeinsamer Kalkulationsirrtümer dem Mieter ein Rückzahlungsanspruch zustehen kann. Beispielsweise kann der gemeinsame Irrtum über das zutreffende Baualter (bei Wiederaufbauhäusern) einen solchen Fall darstellen. Fraglich ist, ob der BGH auch hier eine Erheblichkeitsgrenze wie bei der Wohnflächenabweichung fordert und wenn ja, wie diese zu berechnen ist.

 Nach Ansicht des BGH scheidet ein Rückforderungsanspruch bei Wohnflächenabweichungen unter 10 Prozent aus, weil hier eine nur geringfügige Abweichung vorliegt, die die Anwendung des Rechtsinstituts vom Wegfall der Geschäftsgrundlage noch nicht rechtfertigt. Andererseits heißt es in der Entscheidung ausdrücklich: "Wird der Berechnung eine zu große Wohnfläche zu Grunde gelegt, so könnte der Vermieter damit einen Mietzins erzielen, der über der ortsüblichen Miete für vergleichbare Wohnungen läge. Dies soll durch § 558 BGB gerade verhindert werden." Deshalb dürfte richtigerweise auch bei geringerer Abweichung ein Rückforderungsanspruch bestehen, was sich auch aus den Grundsätzen der Vertragsauslegung ergibt (instruktiv Wiek WM 04, 487, 489).

Fazit: Die Bedeutung der Entscheidung geht über die Wohnflächenproblematik hinaus. Obwohl der Mieter nach § 558 b Abs. 1 BGB zugestimmt hat, kann er bei Vorliegen eines beiderseitigen Kalkulationsirrtums die Folgen seiner Zustimmung teilweise wieder rückgängig machen. §557 Abs. 1 BGB steht dem grundsätzlich nicht entgegen.

Verfassungsbeschwerde

Art. 10, 15 VvB

Die Zurückweisung einer Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision in einem Urteil des Landgerichts Berlin durch den Bundesgerichtshof beinhaltet die Bestätigung, dass die angegriffene Entscheidung nicht gegen Verfassungsrecht verstößt. Die Überprüfung des Urteils ist danach der Gerichtsbarkeit des Verfassungsgerichtshofes entzogen.

VerfGH Berlin, Beschluss vom 23.8.04 - VerfGH 44/04 -

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Kündigungsausschluss bei Verlängerungsklausel

Ein zum Ablauf der Mindestlaufzeit befristeter Ausschluss der ordentlichen Kündigung im Formularmietvertrag ist jedenfalls dann wirksam, wenn er für beide Seiten gelten soll und die Kündigung faktisch nicht länger als für ein Jahr ausgeschlossen ist.

BGH, Urteil vom 14.7.04 - VIII ZR 294/03 -
komplette Entscheidung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 8 Seiten]

Anmerkung:
Die maßgebliche Klausel lautete: "Das Mietverhältnis ist erstmalig zum 31.12.02 mit dreimonatiger Kündigungsfrist ordentlich kündbar und setzt sich anderenfalls nach Ablauf dieser Mindestlaufzeit auf unbestimmte Dauer fort."

Bestimmtheit eines Klageantrages

§ 253 ZPO

Der Klageantrag zur Duldung des Einbaus einer Gasetagenheizung ist zu unbestimmt, wenn darin die konkret auszuführenden Arbeiten, welche der Beklagte zu dulden hat, nicht im Einzelnen aufgeführt werden. Es reicht nicht aus, die Duldung des Einbaus einer Heizringleitung aus Kupferrohren über Putz entlang der Scheuerleiste zu verlangen. Vielmehr muss im Klageantrag der genaue horizontale und vertikale Verlauf der Rohrleitung angegeben werden.

Kammergericht, Beschluss vom 5.8.04 - 8 W 48/04 -
komplette Entscheidung: www.kammergericht.de [PDF, 3 Seiten]

Betriebskostenabrechnung

§ 556 BGB

1. Ist in einer Wohneinheit Gewerbe vorhanden, muss in der Betriebskostenabrechnung gegebenenfalls ein Vorwegabzug vorgenommen beziehungsweise erläutert werden, warum dies ausnahmsweise nicht notwendig ist. Der Vermieter kann dabei fehlende Angaben in einer Betriebskostenabrechnung über den Vorwegabzug bei gewerblicher Nutzung auch während des Rechtsstreits nachholen, ohne dass die Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung davon berührt wäre. Der Vorwegabzug für Gewerbeflächen bei Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung ist dann erforderlich, wenn der Grundsteuermessbescheid und die Versicherungsprämien zwischen Wohnfläche und Gewerbefläche differenzieren. Bei verbrauchsabhängigen Positionen wie Bewässerung, Entwässerung und Müllabfuhr ist der Vorwegabzug für Gewerberäume nur dann erforderlich, wenn die gewerbliche Nutzung eine entsprechende Mehrbelastung verursacht. Er ist nur dann entbehrlich, wenn der Vermieter substantiiert darlegt, dass für Gewerbe keine Mehrkosten entstanden sind.

2. Auch die Grundsteuer kann auf die Mieter nach dem Abflussprinzip umgelegt werden. Dem Vermieter ist es lediglich verwehrt, einen Mieter nach dem Abflussprinzip für nacherhobene Grundsteuern in Anspruch zu nehmen, die einen Veranlagungszeitraum betreffen, zu dem das Mietverhältnis nicht bestand.

3. Sperrmüllkosten (Sondermüll) sind als Müllabfuhrkosten nur dann umlagefähig, wenn es nicht möglich ist, einen Verursacher in Anspruch zu nehmen. Der Vermieter muss dabei darlegen, welche Anstrengungen er unternommen hat, um die Entstehung von Sperrmüll zu verhindern.

LG Berlin, Urteil vom 2.8.04 - 62 S 151/04 -

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mitgeteilt von RA Uwe Thieß

Staffelmiete

§§ 125, 557 a BGB

Vereinbaren die Mietvertragsparteien Jahre nach Vertragsabschluss mündlich die "Verschiebung" einer Staffelmietsteigerung für ein Jahr, liegt hierin ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis des § 557 a Abs. 1 BGB, mit der Folge, dass ab diesem Zeitpunkt die Staffelmietvereinbarung insgesamt unwirksam wird.

LG Berlin, Urteil vom 20.7.04 - 65 S 75/04 -

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mitgeteilt von RA Wolfgang Schäfer

Modernisierungsankündigung, Aufzug, Wirtschaftlichkeitsgebot

§§ 280, 554, 559 b BGB

1. Die fehlerhafte Berechnung der zu erwartenden Mieterhöhung, welche zu einer Abweichung von mehr als 10 Prozent führt, hat nicht die formelle Unwirksamkeit der Modernisierungsankündigung zur Folge.

2. Die schuldhaft falsche (zu niedrige) Angabe der zu erwartenden Mieterhöhung durch den Vermieter kann eine Pflichtverletzung im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB darstellen, die zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führt.

3. Der Einbau eines Aufzuges stellt auch dann eine Wertverbesserung dar, wenn sich dessen Haltepunkte zwischen den einzelnen Etagen befinden und deshalb jeweils einige Treppenstufen überwunden werden müssen.

4. Das Gebot der Wirtschaftlichkeit ist für die Frage der Duldungspflicht des Mieters unbeachtlich, solange die beabsichtigte Maßnahme eine Wohnwertverbesserung darstellt.

LG Berlin, Urteil vom 23.8.04 - 67 S 27/04 -

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mitgeteilt von RA Jochen Steinert

Wärmecontracting

§ 315 BGB, § 7 HeizkostenVO

1. Überträgt der Vermieter die Wärmeversorgung der zentralbeheizten Wohnungen an einen Wärmelieferanten, gibt ihm dies nicht das Recht, ohne Zustimmung der Mieter den Wärmepreis an Stelle der bisher abgerechneten Heizungskosten in Rechnung zu stellen.

2. Da dem Vermieter in der Regel die Kalkulation des Wärmelieferanten nicht bekannt ist und er somit insbesondere die nicht umlegbaren Instandhaltungskosten nicht aus den Rechnungen des Lieferanten abtrennen kann, verbleibt als mögliche Abrechnung nur, auf den Mieter die Brennstoffkosten in der Weise umzulegen, dass der Wärmeverbrauch - meist gemessen in Kilowattstunden (kWh) - ermittelt und mit den üblichen Tarifen des bisherigen Partners (hier: die GASAG) multipliziert wird. Die Erstellung einer solchen alternativen Abrechnung ist jedoch Sache des Vermieters und kann nicht vom Gericht geleistet werden.

3. Die mietvertragliche Klausel, wonach der Vermieter die Sammelheizung an die Fernheizung anschließen lassen kann, umfasst nicht das Recht zur einseitigen Umstellung auf Wärmecontracting.

4. Die Revision wird zugelassen.

LG Berlin, Urteil vom 30.8.04 - 67 S 104/04 -

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mitgeteilt von RAin Andrea Klette

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges

§§ 398, 543, 569 BGB

1. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist unwirksam, wenn sie nicht ausreichend begründet wird. Die Angabe des kündigungsrelevanten Rückstandes im Kündigungsschreiben nur mit einem Saldo reicht für die Begründung nicht aus, wenn es sich nicht um einen einfach gelagerten Fall handelt. Eine einfache Sachlage liegt nicht vor, wenn der Zahlungsverzug sich auch auf Betriebskostennachforderungen und Mieterhöhungen wegen Abbaus von Förderungen zusammensetzt. Vielmehr ist in einem solchen Fall die Erläuterung des Rückstandes anhand eines Kontoauszuges erforderlich.

2. Mit der Übergabe einer Mietforderung an ein Inkassounternehmen ist dieses auch berechtigt, eine Ratenzahlung zu vereinbaren. Der Vermieter muss sich dann diese Ratenzahlungsvereinbarung in einem Räumungsrechtsstreit entgegenhalten lassen.

3. Soweit nichts anderes vereinbart ist, ist eine fiduziarische Vollabtretung anzunehmen, wenn ein Inkassobüro mit dem Einzug einer Mietforderung betraut wird. Dies hat zur Folge, dass der Vermieter nicht mehr Inhaber der Mietforderungen ist und deshalb diese nicht zur Begründung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges heranziehen kann.

LG Berlin, Beschluss vom 16.8.04 - 67 T 60/04 -

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mitgeteilt von RA Jörg Grützmacher

Digitales Fernsehen

§ 535 BGB

Auch nach Umstellung auf das digitale terrestrische Fernsehen hat der Vermieter die Gemeinschaftsantenne dergestalt in Ordnung zu halten, dass der Mieter unter Verwendung der von ihm auf eigene Kosten angeschafften Set-Top-Box störungsfrei über die in der Wohnung vorhandene Antennenbuchse die üblichen Programme empfangen kann.

AG Charlottenburg, Urteil vom 23.7.04, - 213 C 677/02 -

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mitgeteilt von RA Hans-Joachim Gellwitzki

Mieterhöhung durch Hausverwaltung

§§ 164, 558 BGB

Es fehlt an einem Mieterhöhungsverlangen, wenn die Hausverwaltung des Vermieters Zustimmung zu einer Mieterhöhung in eigenem Namen verlangt. An diesem Ergebnis ändert sich auch nichts durch Beifügung einer Vollmacht, wenn auf diese nicht innerhalb des Mieterhöhungsverlangens Bezug genommen wird.

AG Köpenick, Urteil vom 12.8.04 - 12 C 51/04 -

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mitgeteilt von RA Matthias Tüxen

Anmerkung:
ebenso: LG Berlin vom 5.12.03 - 64 S 369/03 -, MM 04, 76

Ermächtigung zur Kündigung; Hinderung wirtschaftlicher Verwertung

§§ 185, 554, 573 BGB

1. Ein anderer als der Vermieter kann bei der Wohnraummiete nicht aus abgetretenem Recht eine ordentliche Kündigung aussprechen.

2. Die Absicht, das Wohnhaus zu modernisieren, gibt dem Vermieter grundsätzlich kein Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses.

3. Hat der Erwerber eines Mietgrundstücks sich im Kaufpreis verkalkuliert, stellt dieser Umstand kein berechtigtes Interesse zur Kündigung nach §573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar.

AG Mitte, Urteil vom 17.8.04 - 2 C 126/04 -

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mitgeteilt von RAin Petra Petersen

Anmerkung:
Zu LS 1: ebenso LG München I WM 99, 161; zu Gewerberaummietverhältnissen grundlegend: BGH vom 10.12.97 - XII ZR 119/96 - WM 98, 99; GE 98, 176; NJW 98, 896

Ermächtigung, Verwertungskündigung

§§ 185, 573 BGB

1. Bei der Ermächtigung zur Kündigung handelt es sich um die Befugnis, ein fremdes Recht in eigenem Namen geltend zu machen. Es kommt daher maßgebend darauf an, ob in der Person des Vermieters, d.h. des Ermächtigenden, Kündigungsgründe bestehen.

2. Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen können grundsätzlich die Kündigung des Mietverhältnisses nicht rechtfertigen. Eine Verwertungskündigung kann allenfalls erfolgen, wenn dem Vermieter ein Vorgehen nach § 554 BGB nicht möglich ist.

3. Die Absicht, die Wohnung nach Abschluss von Sanierungsarbeiten zu höheren Mieten zu vermieten, stellt sich als eine - die Kündigung ausschließende - nicht schutzwürdige Spekulation dar.

4. Der Eigentümer ist mit der Verwertungskündigung ausgeschlossen, wenn er das Grundstück in Kenntnis der Unwirtschaftlichkeit erworben hat.

AG Mitte, Urteil vom 13.8.04 - 6 C 159/04 -

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mitgeteilt von RA Kai-Guido Erdmann

Betriebskosten bei Vermieterwechsel

§§ 259, 556 BGB

Abrechnungsperioden, die vor Grundbucheintragung enden, braucht der Erwerber auch dann nicht abzurechnen, wenn der Nutzen-Lastenwechsel während der Abrechnungsperiode stattfand. Der Erwerber ist nicht der Abrechnungsdienst des Veräußerers. Der Mieter kann Abrechnung nur vom veräußernden Voreigentümer verlangen.

AG Mitte, Urteil vom 17.9.04 - 6 C 17/04 -

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mitgeteilt von RAin Isabell D. Pohl