Der Senat wollte sie als Hoffnungsträger aufbauen: Neu gegründete Mietergenossenschaften sollten im großen Stil die städtischen Wohnungsbestände übernehmen, deren Privatisierung als unvermeidbar dargestellt wurde. Die Bewohner würden als Quasi-Eigentümer von der Stadtflucht abgehalten werden und der Senat bekäme durch die Verkaufserlöse Bares in die notorisch leere Kasse, so das Kalkül des Stadtentwicklungssenators Peter Strieder (SPD). Doch heute, drei Jahre nachdem die Wiedergeburt des Genossenschaftsgedankens ausgerufen wurde, stehen viele der neu angeschobenen Projekte auf der Kippe. Die Fördergelder wurden nicht wie versprochen aufgestockt, sondern fast völlig gestrichen, und die bürokratischen Hürden erwiesen sich zum Teil als unüberwindbar. Der Aufbruch ins Genossenschaftszeitalter ist im Ansatz stecken geblieben.

"Wir haben absolutes Schwein gehabt", sagt Rainer Schubert, Vorstand der von Mietern gegründeten Genossenschaft Wöhlertgarten. Die 120 Wohnungen der Anlage in der Pflugstraße 9-10 in Mitte konnten im Jahr 2000 von der Genossenschaft übernommen werden und befinden sich nun in der Endphase der Sanierung. "Wir werden im November fertig", so Schubert. Nach anfänglichen Stockungen sind nun auch die Fördergelder von der landeseigenen Investitionsbank Berlin (IBB) freigegeben worden, so dass die Baufirmen bezahlt werden können. Auch das Geld aus dem Förderprogramm "Soziale Stadterneuerung" ist trotz Haushaltssperre rechtzeitig geflossen. Dieses Programm hat der Senat inzwischen faktisch abgeschafft. Neue Genossenschaftsprojekte müssen also ohne diese Gelder auskommen. "Wie das funktionieren soll, ist mir völlig unklar", meint Schubert.

Der Genossenschaftsgedanke ist im Wöhlertgarten auf breite Akzeptanz gestoßen: Bei 120 Wohnungen gibt es mittlerweile über 100 Mitglieder. In die Genossenschaft wird nur aufgenommen, wer hier auch wohnt beziehungsweise einzieht. Bis auf zwei Wohnungen und zwei Gewerbeeinheiten ist alles belegt. "Trotzdem kann man gerne noch nachfragen", so der Genossenschaftsvorstand.

Bremer Höhe: Hohe Rückzugsquote nach Sanierung

Neben dem Wöhlertgarten war die Bremer Höhe in Prenzlauer Berg ein Pilotprojekt für den Aufbruch ins Genossenschaftszeitalter. Wie beim Wöhlertgarten haben Mieter der Bremer Höhe als Reaktion auf den drohenden Verkauf der Wohnanlage an einen privaten Investor eine Genossenschaft gegründet. Mittlerweile sind 300 Mieter der 460 Wohnungen zwischen Schönhauser und Pappelallee Genossenschaftsmitglieder geworden. Die Sanierung der drei Blöcke ist in vollem Gange: Der zweite Bauabschnitt wird im Dezember fertig, in einem Jahr sollen alle Wohnungen modernisiert sein. "Nach langem Hin und Her haben wir jetzt auch die Fördergelder sicher", berichtet Ulf Heitmann, Geschäftsführer der Wohnungsbaugenossenschaft. Die kalkulierten Baukosten können eingehalten werden und 90 Prozent der Bewohner ziehen nach der Sanierung zurück.

"Die Bremer Höhe könnte tatsächlich ein Vorbild sein", sagt Heitmann, aber die IBB hat kürzlich mehrere Nachfolgeprojekte scheitern lassen, darunter auch die so genannte "Kleine Bremer Höhe". Hinter diesem Namen verbirgt sich eine Wohnanlage mit etwa 80 Wohnungen an der Torstraße 85-87 und Zehdenicker Straße 26-27, die 1850 beziehungsweise 1887 von der gleichen Baugesellschaft errichtet wurde wie die "große" Bremer Höhe. Als die Wohnungsbaugesellschaft in Prenzlauer Berg (WIP) vor zwei Jahren die Häuser verkaufen wollte, wandten sich die Bewohner an die Wohnungsbaugenossenschaft Bremer Höhe, um die Wohnungen in die eigene Hand zu nehmen. 23 Mieter sind in die Genossenschaft eingetreten. Die ersten Förderanträge wurden umgehend bei der IBB eingereicht, doch die Bank hat mehrmals umfangreiche Unterlagen nachgefordert. "Wir haben alle neuen Hürden der IBB immer wieder übersprungen", berichtet Ulf Heitmann. Doch dann kam nach "zweijährigem Leidensweg" im September die Ablehnung der Finanzierung, weil die IBB nicht überzeugt war, dass sich die "Kleine Bremer Höhe" rechnet. Damit gibt es kein Erwerbsdarlehen für den Kauf der Wohnanlage, keine Unterstützung der Mieter für den Kauf von Genossenschaftsanteilen und kein Geld für die Sanierung der Häuser, obwohl im Programm "Soziale Stadterneuerung" schon Mittel für die "Kleine Bremer Höhe" zugesagt waren. Inzwischen hat die WIP die Wohnanlage an einen Hamburger Investor verkauft.

Von den Senatsversprechen bleibt nicht viel

"Alles umsonst", ärgert sich Ulf Heitmann. "Man wird keine Mieter mehr finden, die sich auf solch einen Tanz einlassen." Einen ähnlichen Rückschlag eerlebten auch die Projekte in der Christinenstraße 16/17 und in der Schwedter Straße 51. Ulf Heitmann hält das auch für ein politisches Debakel: "Diejenigen, die uns am Anfang wortreich unterstützt haben, halten sich heute sehr bedeckt. Das ist eine absolute Abkehr vom Genossenschaftsgedanken."

Viel übrig geblieben war von den blumigen Versprechen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung aus dem Jahre 2000 ohnehin nicht. Die Genossenschaftsförderung drohte im Doppelhaushalt 2002/2003 sogar ersatzlos gestrichen zu werden. Im Laufe der Verhandlungen beschloss man doch noch, eine Genossenschaftsförderung aufzulegen, die für 1950 Wohnungen reichen soll. Eigentumsorientierte Genossenschaften, die spätestens 2001 gegründet wurden, können zum Kauf von Wohnungsbeständen zinsverbilligte Darlehen mit einer Laufzeit von 15 Jahren beantragen. Gefördert werden höchstens 409 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Außerdem können angehende Genossen sich den Kauf der Geschäftsanteile - in der Regel 5113 Euro - mit einem zinslosen Darlehen über 4090 Euro von der IBB fördern lassen. Besonders freigebig ist die IBB nicht, wie das Beispiel der "Kleinen Bremer Höhe" zeigt. Beobachter meinen, dass es einigen in der Verwaltung sogar ganz recht zu sein scheint, wenn die Genossenschaftsprojekte scheitern: Senator Peter Strieder lehne sich zurück und lasse die Genossen sich an der IBB die Zähne ausbeißen.

Die wohl letzte, die in den Genuss der vollen Förderung kommt, ist die Wohnungsbaugenossenschaft Am Ostseeplatz. "Alle Kreditzusagen und Förderverträge liegen vor", sagt Vorstandsmitglied Richard Schmitz. "Der Kauf ist soweit in Sack und Tüten." Nur die Überweisung des Kaufpreises von 4,7 Millionen Euro für das 277 Wohnungen umfassende Karree zwischen Ostsee-, Mandel-, Schieritz- und Hosemannstraße steht noch aus. Die WIP will das Geld von der IBB bis zum 31. Oktober auf ihrem Konto sehen. Doch die derzeit 64 Genossen sind zuversichtlich, dass auch diese letzte Hürde noch genommen wird. Die WIP hat die Genossenschaft im zweieinhalbjährigen Verfahren unterstützt. "Die haben sehr mieterorientiert gearbeitet", lobt Schmitz. Bis Ende 2004 soll die Wohnanlage aus den 30er Jahren vollständig saniert sein.

Wenig Entgegenkommen zeigt hingegen die einstmals städtische Gehag. Die Wohnungsgenossenschaft Hufeisensiedlung-Britz-Süd müht sich seit gut zwei Jahren, die rund 3700 Wohnungen in der berühmten Siedlung aus den 20er Jahren der Gehag abzukaufen. Die Gehag will ihr ehemaliges Aushängeschild auf jeden Fall veräußern, doch die Verhandlungen mit der Mietergenossenschaft scheiterten bisher an den unterschiedlichen Preisvorstellungen. Für die über 800 Genossenschaftler ist das ein Rennen gegen die Zeit, denn die Aussichten, Fördergelder zu bekommen, werden immer geringer, während die denkmalgeschützte Bausubstanz weiter verfällt. Die Gehag verkauft indessen die zur Siedlung gehörenden Reihenhäuser nach und nach an Einzelerwerber.

Die Genossenschaft als Kapitalanlage

Der Bundesfinanzhof machte die Genossenschaft jüngst zu einer möglicherweise attraktiven Form der Geldanlage: Im Januar urteilte das höchste deutsche Finanzgericht, dass jedes Mitglied einer seit dem 1. Januar 1995 gegründeten eigentumsorientierten Wohnungsgenossenschaft in den Genuss der Eigenheimförderung nach Paragraph 17 des Eigenheimzulagengesetzes kommen kann - egal ob der Genosse in eine der Genossenschaftswohnungen einzieht oder nicht (Aktenzeichen: IX R 55/00). Wer Genossenschaftsanteile in Höhe von mindestens 5113 Euro erwirbt, erhält vom Staat acht Jahre lang je drei Prozent der Einlage und zusätzlich 256 Euro pro Kind als steuerfreien Zuschuss. Ein Alleinstehender darf dabei höchstens 81807 Euro im Jahr verdienen, bei Ehepaaren liegt die Einkommensgrenze doppelt so hoch. Jedes Kind erhöht den Grenzwert noch einmal um 30678 Euro. Wenn ein anderes Familienmitglied zusätzlich die "klassische" Eigenheimzulage nach Paragraph 9 beantragt, ist sogar eine Doppelförderung möglich. Eine Familie mit drei Kindern könnte so auf eine jährliche Rendite von fast 13 Prozent kommen.

Anteile an Wohnungsgenossenschaften sind daher seit Januar auch gefragte Kapitalanlagen. Einige Genossenschaften versuchen auch auf diese Weise Geldanleger zu gewinnen und ihr Eigenkapital aufzustocken. So wirbt etwa die neue Genossenschaft Studentendorf Berlin-Schlachtensee mit der Eigenheimzulage um solvente Mitglieder. Nach dem Motto "Intelligent investieren - sozial engagieren" soll mit den Mitgliedsbeiträgen die bis vor kurzem noch abrissbedrohte, denkmalgeschützte Studentenwohnsiedlung in Zehlendorf saniert und weiterentwickelt werden.

Die neue Rechtslage wird dabei sinnvoll ausgenutzt. Doch streng genommen hat das mit dem ursprünglichen Genossenschaftsgedanken nur noch wenig zu tun. Der Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen (GdW) begrüßt zwar das Urteil des Bundesfinanzhofs, warnt aber davor, "dass sich reine Kapitalsammelstellen gründen, die gerade nicht auf die Bewirtschaftung von Wohnraum, sondern lediglich auf eine rentable Kapitalanlage ausgerichtet sind", so GdW-Präsident Lutz Freitag.

Problematisch dürfte für die Genossenschaften das neunte Jahr werden: Wenn nach acht Jahren die Eigenheimförderung ausläuft, könnten sich viele Genossen, denen die "normale", aus den Genossenschaftsimmobilien erwirtschaftete Dividende zu gering ist, zurückziehen und so die Genossenschaft schnell in Liquiditätsschwierigkeiten bringen. Ein hoher Anteil von "externen" Mitgliedern, die nicht in eine Genossenschaftswohnung einziehen wollen, kann für das Unternehmen also durchaus riskant sein.

Wie lange es das "Rendite-Schlupfloch" noch geben wird, ist ungewiss. Die Reformierung der Eigenheimförderung steht auf der Tagesordnung der Koalitionsverhandlungen zwischen SPD und Bündnis-Grünen. Bei den Wohnungsgenossenschaften sind die Fördergelder jedoch zweifellos besser investiert als beim landschaftsfressenden Einfamilienhausbau auf der grünen Wiese.

Jens Sethmann

Wie funktionieren Genossenschaften?

Der Genossenschaftsgedanke entstand im Zuge der Sozial- und Bodenreformbewegung Mitte des 19. Jahrhunderts. Besonders um die Jahrhundertwende gründete sich in den Ballungszentren eine Reihe von Wohnungsgenossenschaften, um auch Menschen mit relativ geringem Einkommen und Vermögen eine sichere Wohnung zu bieten. In Berlin gibt es heute über 70 Wohnungsgenossenschaften, die insgesamt rund 180000 Wohnungen bewirtschaften.

Wer Mitglied einer Genossenschaft wird, zahlt eine Einlage und erwirbt somit einen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Als Gegenleistung erhält er ein lebenslanges, vererbbares Dauerwohnrecht. Dafür zahlt er monatlich ein Nutzungsentgelt, das der üblichen Miete entspricht. Bei einem Austritt wird der Genossenschaftsanteil zurückerstattet.

Mitglieder können die Geschäftspolitik der Genossenschaft demokratisch mitbestimmen. Jedes Genossenschaftsmitglied hat eine Stimme in der Generalversammlung, dem höchsten Entscheidungsgremium. Geführt werden die Geschäfte vom Genossenschaftsvorstand, der von einem mehrköpfigen Aufsichtsrat kontrolliert wird. Zweck der Genossenschaft ist nicht die Erzielung von Gewinnen, sondern die Bewirtschaftung der Wohnungen beziehungsweise der Bau oder Kauf von neuen Genossenschaftswohnungen. Eventuelle Überschüsse werden anteilig an die Genossen ausgezahlt.

Neben diesen klassischen Genossenschaften, bei denen die Umwandlung der Wohnungen in Einzeleigentum ausgeschlossen ist, gibt es auch eigentumsorientierte Genossenschaften. Weil die Genossenschaftsförderung des Landes Berlin und die Eigenheimzulage des Bundes nur bei eigentumsorientierten Genossenschaften ausgezahlt wird, haben sich fast alle neu entstandenen Genossenschaften so organisiert. Den Mitgliedern wird das Recht eingeräumt, die von ihnen genutzte Wohnung als Einzeleigentum zu kaufen, wenn die Mehrheit der Genossen im betreffenden Haus dem zustimmt. Die eigentumsorientierte Genossenschaft kann sich auf diese Weise selbst in Einzeleigentümer auflösen. Ob und wann diese Möglichkeit ausgenutzt wird, bleibt jedoch offen.

js

Kurz vor Abschluss der Sanie-rung: Pilot-Genossenschaft Wöhlertgarten
alle Fotos: Maik Jespersen

"Wir haben Schwein gehabt": Wöhlertgarten-Vorstand Rainer Schubert

Verkauf an Mietergenossen-schaft scheiterte bisher am Preis: Gehag-Objekt Hufeisensiedlung in Britz

"Mieter werden sich auf einen solchen Tanz nicht mehr einlassen": Ulf Heitmann, Geschäftsführer Bremer Höhe

Nach langem Hin und Her ist
jetzt die Förderung sicher: Genossenschaft Bremer Höhe
in Prenzlauer Berg

Rückschlag durch aus-
bleibende Förderung: Genossenschaftsprojekt Christinenstraße 16/17

Informationen über
Genossenschafts-
förderung:
 Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung,
Tel. 9012-4825
www.stadtentwicklung. berlin.de/wohnen/genossen schaftsfoerderung.shtml
 Investitionsbank Berlin,
Tel. 2125-3844
www.investitionsbank.de
 Genossenschaft Wöhlertgarten,
Pflugstraße 10, 10115 Berlin,
Tel. 28599896
 Wohnungsbaugenossen- schaft Bremer Höhe,
Schönhauser Allee 59b,
10437 Berlin,
Tel. 4467760
www.bremer-hoehe.de
 Wohnungsbaugenossen-
schaft Am Ostseeplatz,
Ostseestraße 86,
10409 Berlin,
Tel. 41935782
 Wohnungsgenossenschaft
Hufeisensiedlung-Britz-Süd, Fritz-Reuter-Allee 46,
12359 Berlin,
Tel. 62738738,
www.hufeisensiedlung.de
 Genossenschaft
Studentendorf
Berlin-Schlachtensee,
Wasgenstraße 75,
14129 Berlin,
Tel. 8039663,
www.studentendorf.de