Mietrechtliche Mitteilungen

Kündigungsausschluss formularvertraglich wirksam?

Von Frank Maciejewski

Mit Urteil vom 22. Dezember 2003 (MM 04, 119 mit Anmerkung in MM 04, 97) hatte der BGH in Aufsehen erregender Weise entschieden, dass auch in nach dem 1. September 2001 abgeschlossenen, auf unbestimmte Zeit laufenden Mietverträgen das Kündigungsrecht des Mieters für mindestens fünf Jahre ausgeschlossen werden darf. Dieses Urteil hatte eine Individualvereinbarung über den Kündigungsverzicht des Mieters zum Gegenstand gehabt. Nunmehr gibt es eine erste Entscheidung des BGH zu einem formularvertraglich getroffenen Kündigungsausschluss: "Eine Bestimmung in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, wonach die ordentliche Kündigung innerhalb der ersten zwei Jahre nach Vertragsschluss für beide Seiten ausgeschlossen ist, ist nicht nach § 307 BGB unwirksam" (BGH, Urteil vom 30.6.04 - VIII ZR 379/03 -).

Die zu beurteilende formularvertragliche Klausel unter der Überschrift "Mietdauer" lautete: "Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von zwei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrages. Eine Kündigung ist erstmalig nach Ablauf eines Zeitraumes von zwei Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibt das Recht der Parteien zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist unberührt."

Der BGH sieht in dieser Klausel keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 BGB, weil sie für beide Seiten gelten soll. Der achte Zivilsenat des Bundesgerichtshofes verweist darauf, dass auch der Gesetzgeber davon ausgegangen ist, dass nach der Reform des Mietrechts die Möglichkeit besteht, einen unbefristeten Mietvertrag zu schließen und für einen bestimmten, vertraglich festgelegten Zeitraum das Recht zur ordentlichen Kündigung auszuschließen. Damit liege eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB schon nicht vor. Auch § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB greife nicht ein. Insbesondere gebiete der Schutzzweck des §573 c Abs. 4 BGB keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts.

Mit dieser Entscheidung ist einiges geklärt, anderes jedoch nach wie vor offen:

 Sicher ist, dass ein formularvertraglicher einseitiger Kündigungsverzicht des Mieters nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist.

 Unwirksam ist eine für beide Seiten geltende Vereinbarung, die nicht allein das Recht zur ordentlichen Kündigung ausschließt, sondern sich auch auf die außerordentlichen fristgemäßen und fristlosen Kündigungsrechte erstreckt. Denn darin liegt ein Verstoß gegen § 569 Abs. 5 BGB, welcher im Ergebnis zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters nach §307 BGB führt (vgl. Fischer WM 04, 123; Hinz WM 04, 126).

 Offen ist, für wie viele Jahre ein Kündigungsausschluss maximal formularvertraglich vereinbart werden darf. Kandelhard (WM 04, 129) hält einen beiderseitigen formularvertraglichen Kündigungsausschluss nach §307 Abs. 1 BGB für unwirksam, wenn er die Dauer von drei Jahren überschreitet.

 Ungeklärt ist ebenfalls, ob eine formularvertragliche Verlängerungsklausel ("Das Mietverhältnis wird auf zwei Jahre fest abgeschlossen. Es verlängert sich auf unbestimmte Zeit, wenn es nicht gekündigt wird.") wirksam ist. Hinz (WM 04, 126) hält dies für zulässig.

Ergebnis: Es ist nach wie vor grundsätzlich zulässig, den Mieter über einen formularvertraglichen Kündigungsausschluss für längere Zeit an das Mietverhältnis zu binden. Jedoch dürfte bei weitem nicht jede Formularklausel wirksam sein.

Grundsteuer bei Eigentumswohnungen

§ 535 BGB

Zur Anwendbarkeit einer Mietvertragsklausel, nach der für die Betriebskosten das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses als vereinbarter Umlegungsmaßstab gilt, auf eine zu entrichtende Grundsteuer.

BGH, Urteil vom 26.5.04 - VIII ZR 169/03 -
komplette Entscheidung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 11 Seiten]

Anmerkung:

Im Mietvertrag über eine vermietete Eigentumswohnung war vereinbart:

"Als Umlegungsmaßstab für die Betriebskosten - mit Ausnahme der Heizungs- und Warmwasserkosten - gilt als vereinbart das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses."

Die Grundsteuer stellte der Vermieter mit einem "Festbetrag" in die Abrechnung ein, der auf dem bezüglich der vermieteten Eigentumswohnung ergangenen Grundsteuerbescheid beruhte.

Der Mieter hingegen meinte, dass der Umlagemaßstab "Verhältnis der Wohnfläche" auch auf die Position Grundsteuer anzuwenden sei. Es sei wegen der eindeutigen Vertragsvereinbarung unbeachtlich, dass die Grundsteuer bei einer vermieteten Eigentumswohnung ausschließlich auf diese Wohnung entfalle. Das LG Berlin (ZMR 03, 739) hielt die Meinung des Mieters für unzutreffend, ließ aber die Revision zum BGH zu.

Der BGH bestätigte die Ansicht des Mieters. Dies folge aus der Auslegung der mietvertraglichen Klausel zur Betriebskostenumlage: Die formularmietvertragliche Vereinbarung, wonach für die Betriebskosten - mit Ausnahme der Heizungs- und Warmwasserkosten - das Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen des Hauses der vereinbarte Umlegungsmaßstab sei, finde nach dem Wortlaut auch auf die Grundsteuer Anwendung. Dafür dass dieser Umlegungsmaßstab für Betriebskosten, die sich der Wohnung konkret zuordnen lassen, nicht gelte, bestünden aus der Sicht des Mieters, die für das Verständnis der Klausel maßgeblich ist, keine erkennbaren Anhaltspunkte.

Eine andere Beurteilung ergebe sich auch nicht unter Berücksichtigung der Interessenlage. Zwar sei es grundsätzlich zutreffend, dass die Abrechnung von Betriebskosten, die sich der vermieteten Wohnung nach erfasstem Verbrauch (vgl. § 556 a Abs. 2 BGB) oder in sonstiger Weise konkret zuordnen lassen, nach diesem Maßstab grundsätzlich zulässig ist und regelmäßig auch interessengerecht sein wird. Ein wohnungsbezogener Maßstab sei jedoch nicht vorrangig. Soweit gesetzliche Vorschriften - wie die Heizkostenverordnung - nicht entgegenstehen, könne - wie vorliegend - ein anderer Abrechnungsmaßstab vereinbart werden, etwa der Flächenmaßstab.

Auch eine Umlage nach Miteigentumsanteilen anstelle des Flächenmaßstabes sei nicht aus dem Grund geboten, dass es sich bei dem vermieteten Wohnraum um Wohnungseigentum handele, da dem Vermieter die für die Abrechnung maßgebliche Gesamtfläche entweder bekannt - wie vorliegend aus den Abrechnungen ersichtlich - oder von ihm unschwer zu ermitteln sei. Des Weiteren sei es für die Auslegung der Klausel grundsätzlich ohne Bedeutung, dass der Abrechnungsmaßstab für den Vermieter nachteilig ist, da er nicht die vollständige Abwälzung der für die vermietete Eigentumswohnung zu entrichtenden Grundsteuer auf die Mieterin ermögliche.

Fazit: Eine (scheinbar) durch und durch mieterfreundliche Entscheidung, deren Ergebnis jedoch denklogisch nur mit Mühen nachvollziehbar ist: Die Betriebskosten des Sondereigentums dürfen im Verhältnis zur Fläche der gesamten Wohnanlage umgelegt werden. Wer hätte dies vor dem 26. Mai 2004 für möglich gehalten!

 Offen bleibt jedoch, wie ein Mieter (aber auch ein Vermieter) praktisch die Kenntnis über die in der Eigentumswohnungsanlage insgesamt anfallende Grundsteuer erlangen kann. Beim WEG-Verwalter liegen die Bescheide über die Grundsteuer für die einzelnen Wohnungen nicht vor und ein Recht auf Einsichtnahme in die Bescheide der anderen Eigentümer steht weder dem vermietenden Eigentümer noch dem Mieter zu.

 Fraglich ist nach dieser Entscheidung auch, ob der BGH bei seiner Auffassung auch dann bleibt, wenn der flächenmäßige Umlagemaßstab der Grundsteuer im Einzelfall dazu führt, dass der Mieter mehr zahlen muss, als es dem Grundsteuerbescheid für seine gemietete Wohnung entspricht.

 Irritierend ist letztlich, dass der BGH mit keinem Wort auf den in der Mietrechtsliteratur und in der Rechtsprechung bestehenden Streit über die Zulässigkeit von mietvertraglichen Umlagemaßstäben bei einer vermieteten Eigentumswohnung eingeht (Stichwort: Betriebskostenrechtliche Behandlung der Eigentumswohnung wie ein Einfamilienhaus; vgl. Maciejewski MM 01, 51 m.w.N. und nunmehr Blank WM 04, 446 (448)).

Frank Maciejewski

Mieterhöhung und Wohnfläche

§§ 242, 558, 812 BGB

Übersteigt die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung zu Grunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, so kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung die Rückzahlung der in der Folgezeit auf Grund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als 10 Prozent beträgt (im Anschluss an Senatsurteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 -).

BGH, Urteil vom 7.7.04 - VIII ZR 192/03 -
komplette Entscheidung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 11 Seiten]

Zwischenvermietung

§ 536 BGB

1. Bei einer gewerblichen Zwischenmiete von Wohnungen zum Zwecke der Weitervermietung sind Umstände, die die Wohnungstauglichkeit beeinträchtigen in der Regel auch als Mängel des Zwischenmietverhältnisses im Verhältnis Hauptvermieter zu Zwischenmieter anzusehen. Ob diese Mängel dort als erheblich beziehungsweise unerheblich i.S.d. § 537 Abs. 1 Satz 2 a.F. BGB einzustufen sind, hängt insbesondere von der Größenordnung des gewerblichen Zwischenmietverhältnisses ab.

2. Als unerheblich im Sinne von § 537 Abs. 1 Satz 2 a.F. BGB ist ein Fehler insbesondere dann anzusehen, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann, so dass die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstieße.

BGH, Urteil vom 30.6.04 - XII ZR 251/02 -
komplette Entscheidung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 15 Seiten]

Mindestausstattung im Altbau

§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB

Der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung kann mangels abweichender vertraglicher Vereinbarung jedenfalls einen Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und den Einsatz der für die Haushaltsführung allgemein üblichen elektrischen Geräte erlaubt.

BGH, Urteil vom 26.7.04 - VIII ZR 281/03 -
komplette Entscheidung: www.bundesgerichtshof.de [PDF, 13 Seiten]

Wohnfläche und Minderung

§ 536 BGB

Wenn im (Gewerbe-)Mietvertrag ausdrücklich klargestellt ist, dass Abweichungen von der Fläche nicht zur Minderung berechtigen, gilt dies auch dann, wenn im Vertrag auf die DIN 277 BGF Bezug genommen wird.

Kammergericht, Urteil vom 5.6.03 - 8 U 82/02 -
komplette Entscheidung: www.kammergericht.de [PDF, 4 Seiten]

Schimmelpilz und fristlose Kündigung

§ 569 Abs. 1 BGB

Allein die Möglichkeit, dass sich auf Grund einer Schimmelpilzbildung Sporen in der Raumluft befinden, reicht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung nicht aus. Die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 1 BGB setzt eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit voraus. Dafür bedarf es der Feststellung von Schimmelsporen in der Luft, nicht allein von solchen in der Wand.

Kammergericht, Urteil vom 11.8.03 - 8 U 124/02 -
komplette Entscheidung: www.kammergericht.de [PDF, 7 Seiten]

Auszugsrenovierung

§§ 307, 535 BGB

Der Mieter schuldet keine Durchführung der Schönheitsreparaturen, wenn er neben der Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen formularvertraglich verpflichtet wird, bei Auszug die Wohnung "in einem bewohnbaren tadellosen Zustand" zu übergeben.

LG Berlin, Urteil vom 29.6.04 - 63 S 34/04 -,

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mitgeteilt von RA Christian Emmerich

Außenfensteranstrich; Nutzungsentschädigung

§§ 307, 546 a BGB

1. Eine Formularklausel zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen ist insgesamt unwirksam, wenn sie zugleich auch dem Mieter den Außenfensteranstrich aufbürdet.

2. Der Mieter schuldet keine Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache, wenn der Vermieter selbst zu Unrecht von einer längeren Kündigungsfrist des Mietverhältnisses ausgeht und deshalb das Mietobjekt nicht zurücknimmt.

LG Berlin, Urteil vom 11.6.04 - 65 S 406/03 -

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mitgeteilt von RA Hans-Joachim Gellwitzki

Modernisierung und finanzielle Härte

§ 554 BGB

Nach Auskunft des Statistischen Landesamtes besitzen nunmehr mindestens 67 Prozent der in Ost-Berlin gelegenen Altbauten eine Sammelheizung. Die Datenerhebungsmethode des Statistischen Landesamtes ist erprobt und überzeugt die Kammer. Damit dient der Einbau einer Sammelheizung lediglich der Herstellung eines allgemein üblichen Zustands im Sinne des § 554 Abs. 2 Satz 4 BGB. Dem Mieter steht der Einwand einer finanziellen Härte anlässlich einer Heizungsmodernisierung nicht (mehr) zu.

LG Berlin, Urteil vom 10.6.04 - 67 S 212/02 -

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mitgeteilt von RA Thomas Bauch

Modernisierungsankündigung

§ 554 Abs. 3 BGB

Eine wirksame Modernisierungsankündigung muss auch den Ist-Zustand der Wohnung zutreffend beschreiben, jedenfalls soweit dieser durch die Modernisierung verändert werden soll.

LG Berlin, Beschluss vom 2.7.04 - 67 T 52/04 -

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mitgeteilt von RA Jörg Grützmacher

Teilzustimmung

§ 558 b Abs. 1 BGB

Die Jahressperrfrist wird auch durch eine Teilzustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung ausgelöst. Voraussetzung ist aber, dass der Teilzustimmung ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen zu Grunde lag.

AG Köpenick, Urteil vom 25.6.04 - 4 C 114/04 -

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mitgeteilt von RAin Regina Haberland

Mietermodernisierung und Aufwendungsersatz

§ 554 Abs. 4 BGB

1. Wird das vom Mieter im Wege der genehmigten Mietermodernisierung geflieste Bad anlässlich einer Strangsanierung teilweise zerstört, hat der Mieter aus § 554 Abs. 4 BGB einen Anspruch gegen den Vermieter auf angemessene Neuverfliesung nach Abschluss der Instandsetzungsarbeiten.

2. Bei einer nachfolgenden Mieterhöhung nach § 558 BGB bleibt das geflieste Bad als wohnwerterhöhendes Merkmal unberücksichtigt.

AG Lichtenberg, Urteil vom 4.6.04 - 5 C 507/03 -

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Berliner Mietspiegel

§§ 558 ff. BGB

Für ein Bad im Sinne des Berliner Mietspiegels 2003 ist Voraussetzung, dass wenigstens ein kleines Handwaschbecken zusätzlich zur Dusche vorhanden ist und dass der gesonderte Raum, in dem sich Dusche und Waschbecken befinden, dem Badnutzer noch soviel Platz bietet, dass er sich beispielsweise außerhalb der Dusche abtrocknen kann.

AG Mitte, Urteil vom 28.4.04 - 21 C 213/03 -

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mitgeteilt von RA Norbert Wilke

Berliner Mietspiegel

§§ 558, 558 a BGB

Ein Zustimmungsverlangen, das unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel geltend gemacht wird, entspricht nicht den gesetzlichen Anforderungen des § 558 a BGB und ist unwirksam, wenn das Mietspiegelfeld, dem die Mietwohnung zuzuordnen ist, ein Leerfeld ist.
Die erforderliche Begründung zur Mieterhöhung kann in einem solchen Fall auch nicht durch Bezugnahme auf das "nächstgelegene" Mietspiegelfeld ersetzt werden.

AG Schöneberg, Urteil vom 19.7.04 - 6 C 194/04 -

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mitgeteilt von RA Axel Tolle

Gaststättenlärm; Mülltonnen

§ 536 BGB

1. Befinden sich im Hause Gaststätten mit Vorgärten, von denen Lärm ausgeht, der die Nutzbarkeit des Balkons stark beeinträchtigt, kann der Mieter die Miete mindern.

2. Unter den Voraussetzungen des §536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Mieter bei Gaststättenlärm Schallschutzfenster einbauen lassen und die Kosten hierfür vom Vermieter ersetzt verlangen.

3. Die Unterdimensionierung der Mülltonnen (beziehungsweise eine zu geringe Zahl von Mülltonnen), welche zu einer Verwahrlosung des Müllplatzes und zu Geruchsbelästigungen führt, stellt einen Mietmangel dar, der zu einer Minderung von 5 Prozent berechtigt.

AG Lichtenberg, Schlussurteil vom 16.3.04 - 6 C 239/03 -

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mitgeteilt von RA Jörg Grützmacher