Die Kommunen und auch die Wohnungswirtschaft werden "gestärkt aus dem wohnungswirtschaftlichen Strukturwandel in den neuen Ländern hervorgehen", prophezeite Achim Großmann, parlamenta-rischer Staatssekretär im Bundesbauministerium. Doch werden ein-seitig an der wirtschaftlichen Situation der Wohnungsunternehmen ausgerichtete Stadtentwicklungskonzepte den sozialen und kulturellen Umbrüchen nicht gerecht. Nur allmählich bildet sich das Bewusstsein heraus, dass mit dem Stadtumbau ein gänzlich anderer Weg der Stadtentwicklung beschritten werden muss: eine Planung des Schrumpfens. Dabei kann der Osten zum Zukunftslabor für die gesamte Republik werden. Denn immer weniger Städte und Regio-nen können im Wettbewerb um die Teilhabe am globalisierten Wirtschaftswachstum mithalten.

"Der Osten ist Chefsache", stellte Bundeskanzler Schröder (SPD) kurz nach seiner Wahl klar. Doch weder er noch sein glücklos agierender Staatsminister für den Osten, Rolf Schwanitz, erkannten die Tragweite des Umwälzungsprozesses in den neuen Ländern. Daran ändert auch nichts, dass Bundeskanzler Schröder vor einem Jahr am Rande einer "Sommer-reise durch den Osten" das Geschenk mitbrachte, die Fördermittel für den Stadtumbau Ost bis ins Jahr 2009 zu verlängern und auf rund 2,2 Milliarden DM aufzustocken. Wer sich der Bilder erinnert, als Kanzler Schröder auf dem Balkon einer Plattenbauwohnung im brandenburgischen Forst gute Miene zum bösen Spiel machte, der konnte eine weiterhin große Distanz zwischen westlicher Hegemonialkultur und östlicher Lebenswelt entdecken. "Die heute und künftig nicht mehr gebrauchten Wohnungen waren einst der Stolz der Städte, ihrer Eigentümer und Bewohner. Für diese Wohnungen haben Generationen Teile ihres Einkommens gespart und Konsumverzicht geleistet", daran erinnerte der damalige Vorsitzende der Experten-kommission "Wohnungswirtschaftlicher Strukturwandel in den neuen Bundesländern", Hinrich Lehmann-Grube (SPD), damals noch Oberbürgermeister von Leipzig.

Die Ergebnisse der Expertenkommission erregten Aufsehen, einerseits wegen der Analyse und andererseits wegen der weitreichenden Empfehlungen. Zur Diskussion stand aber nicht nur die quantitative Größe unbewohnter Behausungen und brachfallender Stadtgebiete. Es ging und geht vor allem auch um das Auseinanderbrechen der Städte - baulich, sozial und kulturell. Mit der Veröffentlichung des Berichts hat das so lang verdrängte "Aschenputtel-Thema" die große Bühne erreicht, so der Berliner Architekturkritiker Wolfgang Kil in der Deutschen Bauzeitung.

Die Analyse der Experten

Mehr als 1 Million Wohnungen stehen im Osten leer, und das trotz deut-lichem Anstieg der Zahl der Haushalte. Rund 315000 Wohnungen wurden 1999 mehr bewohnt als 1991. Gleichwohl blieb etwa jede dritte Altbauwohnung, die vor 1918 errichtet wurde, unbewohnt. Rund 400000 Wohnungen wurden als Leerstandshypothek mit in die Vereinigung genommen. Dem Wohnungsmarkt stand der weit überwiegende Teil dieser Wohnungen wegen des schlechten Bauzustandes nicht zur Verfügung. Die Leerstandsentwicklung entfaltet eine Dynamik zu Gunsten der innerstädtischen Altbauwohnungen und gegen die Plattenbauten. Allerdings gilt dies nicht überall. So sind die Leerstandskonzentrationen regional sehr unterschiedlich. In Leipzig lässt sich eine modernisierte Altbauwohnung keinesfalls immer vermieten, und in Görlitz steht die historische Altstadt trotz perfekter Sanierung dieses Weltkulturerbes weitgehend leer. In Halle und Stendal hingegen können sich die Vermieter der industriell gefertigten Gebäude bemühen wie sie möchten: Der Aderlass in den ostdeutschen Plattenbauten schreitet voran. Ab 2010 wird nach den Prognosen der Bevölkerungswissenschaftler die Lage besonders problematisch. Dann bilden die geburtenschwachen Jahrgänge die Neuzugänge am Wohnungsmarkt. Deshalb neigte die Expertenkommission zu radikalen Schritten. Rund 400000 Wohnungen sollen "vom Markt genommen" werden - was nichts anderes als Abriss heißt.

Bei der Analyse kamen aber auch schwere Versäumnisse und Fehler der Finanz- und Wohnungspolitik des vergangenen Jahrzehnts zu Tage. Die überregionale Wanderung als Reaktion auf den wirtschaftlichen Zusammenbruch hat zwar regional zu hohen Leerständen geführt, insgesamt sei sie jedoch nicht für die Leerstände verantwortlich. Weit größere Bedeutung hat in allen Stadtregionen die Abwanderung aus den Kernstädten in das Umland. Die Stadtentwicklungskonzepte der Kommunen zum Stadtumbau Ost mögen also noch so differenziert sein, ohne eine Veränderung der bundesrechtlichen Eigenheimförderung wird der Prozess der Entvölkerung der Städte nicht aufzuhalten sein. Bittere Wahrheiten tun sich auf. Der politische Widerstand gegen eine Beschränkung der Eigentumsbildung wird hohe Wellen schlagen, noch bevor der erste Antrag in den Deutschen Bundestag eingebracht wird.

Doch Probleme bereitet nicht nur die Eigentumsförderung. Auch die steuersparenden Abschreibungsmodelle sorgten für Fehlentwicklungen auf dem Wohnungsmarkt, bei der Stadtentwicklung und der Finanzkraft der Kommunen. Erst die Umstellung auf Investitionszulagen hat eine wohnungspolitische Steuerung der Neubauvorhaben wieder ermöglicht.

Trittbrettfahrer Berlin

Noch mit der Veröffentlichung des Berichts der Expertenkommission hielt die zuständige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung die Strukturprobleme der Städte für ein Thema der fünf neuen Länder, nicht aber Berlins. Auch ließ sich aus den konkreten Angaben über leer stehende Wohnungen eine Teilnahme Berlins am Umbauprogramm nur schwer begründen. Wird doch die anvisierte, aber nicht schriftlich festgelegte Voraussetzung von 20 Prozent Wohnungsleerstand im gesamten Stadtgebiet oder in großen Teilbereichen nicht einmal in Marzahn-Hellersdorf erreicht. Folglich standen weder Wohnungsabrisse noch umfangreiche Stadtentwicklungskonzepte für den Senat auf der Tagesordnung.

Mit zunehmender finanzieller Krise Berlins schaltete Stadtentwicklungssenator Peter Strieder (SPD) um. Nunmehr galt es, soweit die Kofinanzierungsmittel es hergeben, am Stadtumbauprogramm teilzunehmen. In einer Sonderbehandlung darf Berlin im Jahr 2002 die Abrissförderung auch für die Beseitigung von Infrastrukturgebäuden einsetzen, wie zum Beispiel leer stehende Schulen oder Kitas. Die Berliner Probleme aus dem Wohnungsleerstand sind nur begrenzt mit dem Strukturwandel in den fünf neuen Ländern zu vergleichen. So wird die Leerstandsquote berlinweit mit 5 bis 6 Prozent des Gesamtbestandes angegeben, allerdings mit erheblichen regionalen Differenzen. Nachdem der Wohnungsabriss nicht einsturzgefährdeter Gebäude ostweit enttabuisiert ist, will man auch in Berlin eine "Marktbereinigung" umsetzen. Mal stehen 3000, mal 7000 Wohnungen zur Disposition.

Tod der Städte?

Berlin ist keine sterbende Stadt, auch wenn der Bundesfinanzminister demnächst zum Konkursverwalter einer zahlungsunfähigen Millionenstadt wird. Anders sieht es mit zahlreichen ostdeutschen Städten aus. Der Wohnungsüberhang in "Neufünfland" entspricht "keinem der typischen Stadien des "Schweinezyklus", erklärte Architekturkritiker Kil und dürfte dazu weitgehende Übereinstimmung erhalten. Doch bleibt diese Erkenntnis nicht mehr nur auf den Osten beschränkt. Längst stehen die Verbandsvertreter der westdeutschen Wohnungswirtschaft in den Startlöchern. "Die demographische Entwicklung in Deutschland und die sich wandelnden Anforderungen an den Wohnraum werden zu einer Verschlechterung der Rahmenbedingungen für die Wohnungswirtschaft führen", erklärte Renate Szameitat vom Forschungsinstitut GEWOS. Folgerichtig sieht Bernd Meyer, Vorsitzender des norddeutschen Vermieterverbandes VdW und Ex-Bausenator in Bremen, nicht mehr ein, warum nicht Fördermittel auch nach Braunschweig oder Osterode am Harz fließen sollen. Andere, wie der bündnisgrüne Bauminister aus Nordrhein-Westfalen, Michael Vesper, versuchen noch, die Fördermittel für den Osten infrage zu stellen. Denn schließlich hätten sie im Ruhrgebiet einen Anpassungsprozess ohne derartige Subventionierung des Wohnungsmarktes hinbekommen.

Dass die Planung des Schrumpfens sehr wohl erfolgreich sein kann, darauf verweist Professor Dieter Keim vom Institut für Regionalentwicklung und Strukturplanung. So habe die schottische Stadt Glasgow eine 70 Jahre währende Abwärtsspirale nun doch in den Griff bekommen. Auch die Internationale Bauausstellung Emscherpark wurde vor dem Hintergrund eines bedeutenden sozialen und ökonomischen Wandels im Ruhrgebiet durchgeführt. Mehr als 600000 Arbeitsplätze gingen der Region zuvor verloren. Ob Rotterdam, Huddersfield in Mittelengland oder Wladiwostok - Umbaubedarf in sich entvölkernden Stadtregionen gibt es weltweit. Doch hat jede Region ihre Besonderheit. Für die Gebiete in Deutschland steht dabei im Vordergrund, dass die "Gleichzeitigkeit der Ungleichzeitigkeit", so der Stadtforscher Wendelin Strubelt, eine den Bedürfnissen und Bedingungen unterschiedlicher Regionen angepasste Stadtentwicklung benötigt.

Vereinbarungsdemokratie

Die Konzepte für eine geänderte Stadtentwicklung können ebenso wie die Umsetzung des Stadtumbaus nur mit allen Akteuren betrieben werden. Dazu gehören neben den Wohnungsunternehmen, Gewerbetreibenden, Banken, der Politik und der Verwaltung auch die Bewohner der Quartiere. Da die Bundesregierung berechtigterweise dem Verlangen der ostdeutschen Wohnungswirtschaft und Länderregierungen nicht nachgekommen ist, den besonderen Schutz vor Verwertungskündigungen im Osten aufzugeben, muss in der Regel der Umbau im Konsens mit den verbliebenen Mietern erfolgen. Mietervereine sind die "geborenen Vertreter" der Mieterinnen und Mieter. Sie sollten sich daher aktiv am Stadtumbauprozess beteiligen. "Unser Staats- und Gesellschaftssystem entwickelt sich zunehmend zu einer ,Vereinbarungsdemokratie', stellte Mieterbundsdirektor Franz-Georg Rips fest. Dies sei eine große Chance für den Stadtumbau. "Gerade im überschaubaren Bereich kommunaler Gestaltung kann sich der gesellschaftlich-politische Konsens als Basis für Handlungsumsetzungen bewähren. Dies wird aber nur gelingen, wenn alle Beteiligten gemeinsam am Tisch sitzen."

Reiner Wild

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Fotos: Paul Glaser

In Berlin sieht die Leerstandsproblematik ganz anders aus als in den meisten anderen ostdeutschen Städten, auf die das Programm Stadtumbau Ost zugeschnitten ist. Der Wohnungsleerstand ist deutlich niedriger und die Zukunftsperspektiven sind in der Hauptstadt weit weniger düster als in abgelegenen Kleinstädten, in denen ein Großteil der industriellen Arbeitsplätze weggefallen ist.

Laut Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wird der problematische Wohnungsleerstand in Berlin mit 41000 Wohnungen angegeben. Dabei gibt es erhebliche Unterschiede in den Bezirken. Nach einer Statistik Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen ist in zwei Dritteln der Westbezirke nicht einmal die Fluktuationsreserve erreicht. Im Ostteil sind die Neubauquartiere am Stadtrand die Ausreißer.

Dennoch dramatisiert Strieder die Lage, weil es sonst kaum erklärlich wäre, dass auch Berlin vom Programm Stadtumbau Ost profitieren soll, das eigentlich auf schwere Problemfälle wie Hoyerswerda, Schwedt oder Eisenhüttenstadt zugeschnitten ist. Auch aus politischen Gründen wurde der Ostteil Berlins in das Stadtumbauprogramm mit einbezogen: 1,3 Millionen Ost-Berliner stellen für Bundesbauminister Kurt Bodewig (SPD) ein beträchtliches Wählerpotenzial dar, das vor den Bundestagswahlen im September von den Segnungen sozialdemokratischer Baupolitik überzeugt werden soll.

Zehn Gebiete hat der Senat als mögliche Förderkulisse ausgesucht, hauptsächlich Plattenbau-Großsiedlungen: Marzahn-Hellersdorf, Hohenschönhausen, Fennpfuhl, Friedrichsfelde, Ostbahnhof-Nord und Buch. Dazu kommen mit den Gebieten Alt-Hohenschönhausen und Neumannstraße (Pankow) zwei Viertel, in denen Alt- und Neubau gemischt ist, sowie mit Prenzlauer Berg Süd und Ostkreuz zwei reine Altbauviertel. Für jedes dieser Gebiete wird zurzeit ein "integriertes Stadtteilentwicklungskonzept" erarbeitet, in dem die Stadtumbau-Maßnahmen festgeschrieben werden. Diese Konzepte werden im Juli in einen bundesweiten Wettbewerb eingebracht, den sich der Bund knapp 16 Millionen Euro kosten lässt. Nach den Wettbewerbsergebnissen wird entschieden, wo die Gelder eingesetzt werden. Insgesamt stellt der Bund dafür bis zum Jahr 2009 rund 1,12 Milliarden Euro zur Verfügung, auf Berlin sollen davon etwa 100 Millionen Euro entfallen.

Bedingung ist, dass die Stadt aus eigenen Mitteln 140 Millionen Euro dazu gibt - angesichts der Berliner Haushaltslage ist diese Kofinanzierung alles andere als sicher. Zumindest für die Jahre 2002 und 2003 sind Landesmittel in Höhe von jeweils 23,5 Millionen Euro für den Stadtumbau Ost im Haushaltsplan vorgesehen. Damit ist der Stadtumbau das größte Förderprogramm im arg zusammengestrichenen Haushalt des Stadtentwicklungssenators.

Die Hälfte der Fördergelder muss für Abrisse eingesetzt werden, die andere Hälfte für Aufwertungsmaßnahmen. Da der Senat aber ursprünglich gar nicht abreißen wollte, hat er sich mit dem Bund auf Sonderkonditionen geeinigt: Die Abriss-Mittel können in Berlin nicht nur für die Beseitigung von Wohnungen, sondern auch für den Abbruch von nicht mehr benötigten Infrastruktureinrichtungen wie Schul- oder Kitagebäude verwendet werden. Das gilt zunächst nur für 2002. Der Senat hat denn auch das Ziel ausgegeben, noch in diesem Jahr verstärkt Kitas und Schulen abzureißen. Im Haushaltsentwurf für 2002/ 2003 ist sogar mehr als die Hälfte der Stadtumbau-Gelder - 13,5 von 23,5 Millionen Euro - für "Rückbau" eingeplant - gegenüber 10 Millionen Euro für die "Aufwertung".

Der Bund fördert darüber hinaus im Rahmen des Stadtumbaus auch die Eigentumsbildung: In diesem Jahr unterstützt er mit 2,26 Millionen Euro den Erwerb und die Modernisierung von selbst genutzten Altbauwohnungen, wenn sie in einem Ost-Berliner Sanierungs-, Erhaltungs- oder Kerngebiet liegen. Aus diesem Grund sind auch boomende Altbauquartiere wie Prenzlauer Berg Süd zu möglichen Fördergebieten erklärt worden, obwohl sie mit den eigentlichen Problemgebieten wie Marzahn, Hellersdorf oder Hohenschönhausen überhaupt nicht zu vergleichen sind. Von Hoyerswerda ganz zu schweigen.

Jens Sethmann

Im Vergleich mit den Ost-Bundesländern ist die Berliner Leerstandsquote im Plattenbau eher harmlos
Foto: Paul Glaser

Am östlichen Stadtrand sollen in den nächsten Jahren 3000 Plattenbau-Wohnungen abgerissen werden. Dieses Ziel verkündete die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Ende April. Bis zum Jahr 2010 würden sogar 7000 Wohnungen in den Großsiedlungen Marzahn, Hellersdorf und Hohenschönhausen überflüssig.

Entgegen den Beteuerungen von Senator Peter Strieder, man werde im Rahmen des Stadtumbaus Ost Wohngebäude nur "punktuell" und "in städtebaulich begründeten Einzelfällen" abreißen, fasst man nun ein gröberes Vorgehen ins Auge. 3000 Wohnungen sollen in den besonders vom Leerstand betroffenen Plattenbaugebieten verschwinden. Diese Zahl wurde in einer verwaltungsinternen Studie ermittelt. "3000 Wohnungen kann man abreißen, ohne den Markt zu beeinflussen", erklärt Petra Reetz, Sprecherin der Stadtentwicklungsverwaltung. Durch die Abrisse sollen die hoch verschuldeten Wohnungsbaugesellschaften von Bewirtschaftungskosten entlastet werden. Welche Gebäude der Abrissbirne zum Opfer fallen, wird zurzeit mit den Wohnungsbaugesellschaften, den Bezirken Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg sowie mit externen Fachleuten abgestimmt. Ergebnisse, wann und in welcher Reihenfolge die Abrisse erfolgen, erwartet Petra Reetz frühestens im September.

Bisher einziger Abrisskandidat ist das entmietete Doppelhochhaus Marchwitzastraße 1/3, für das die WBG Marzahn einen Abbruchantrag gestellt hat. Nach dem Willen der WBG soll von dieser Stelle, an der 1977 der Aufbau Marzahns begonnen wurde, bald das Abbruchsignal ausgehen. Das Bezirksamt hat der Vernichtung der 296 Wohnungen allerdings bisher nicht zugestimmt. Auch die anderen betroffenen Wohnungsunternehmen, die Hohenschönhausener Wohnungsbaugesellschaft (HoWoGe) und die Wohnungsbaugesellschaft Hellersdorf (WoGeHe) sind sich der negativen Symbolik solch demonstrativer Abrisse offenbar bewusst und geben sich zurückhaltender. Zwar will sich die HoWoGe vom Wohnhochhaus an der Frankfurter Allee 135 trennen, um an dessen Stelle ihre Firmenzentrale zu errichten, ansonsten sind aber in Hohenschönhausen und Lichtenberg keine Abrisse geplant. Das Gleiche gilt für Hellersdorf. Um Leerstand zu vermeiden, setzt die WoGeHe vor allem auf Qualitätsverbesserung und Individualisierung des Wohnungsangebots. Darunter will man auch den projektierten Teilrückbau zweier Elfgeschosser zu stufenartigen Terrassenhäusern verstanden wissen. Die Fördergelder aus dem Stadtumbau-Programm würden für dieses aufwändige Vorhaben allerdings längst nicht ausreichen, so dass die Pläne wohl vorerst in der Schublade bleiben.

"Abriss um des Abrisses willen findet nicht statt", betont Petra Reetz immer wieder. Doch die Stadtumbau-Ost-Gelder vom Bund müssen zur Hälfte für Abbruchmaßnahmen ausgegeben werden. Der Senat braucht also dringend Abrissprojekte, um die Bundesmittel voll ausschöpfen zu können. Daher ist es nicht unwahrscheinlich, dass das Hochhaus Marchwitzastraße 1/3 bald dem Erdboden gleichgemacht wird. Damit würde die WBG Marzahn für das gezielte Entmieten des Hauses noch mit Stadtumbau-Geldern belohnt. Ob und in welcher Höhe sich die Wohnungsbaugesellschaften finanziell an den Abrisskosten beteiligen müssen, ist noch nicht geklärt. In der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung werden derzeit Förderrichtlinien erarbeitet, in denen solche wichtigen Details geregelt sind.

Um die anvisierten 3000 Wohnungen vom Markt zu nehmen, müssten rechnerisch zehn Doppelhochhäuser von der Größenordnung der Marchwitzastraße 1/3 abgerissen werden. Von einem "behutsamen Abriss", wie Ingeborg Junge-Reyer, SPD-Staatssekretärin für Bauen und Wohnen, es nennt, kann da keine Rede sein. Das Geld und die Anstrengungen wären sicher besser angelegt, wenn man damit die noch unsanierten Plattenbaubestände marktfähig machen würde. Innovative Ansätze gibt es dazu genug: Die WoGeHe gewährt Mietern oberer Etagen in Häusern ohne Aufzug mit dem "Kraxelbonus" einen Mietnachlass. Auch andere Wohnungsunternehmen bieten ihren Mietern Vergünstigungen. Sanierungen sollten nicht nach Schema F durchgeführt werden, sondern auf die individuellen Wünsche der Mieter eingehen. Auch Umnutzungen sind möglich: Der Deutsche Werkbund Berlin schlägt vor, leere Erdgeschosswohnungen für Gewerbe freizugeben und einzelne Hochhäuser als Hotels zu nutzen. Die Wohnraumnachfrage wird irgendwann wieder steigen - dann wird man übereilte Abrisse nicht wieder rückgängig machen können.

Jens Sethmann

Die Marchwitzastraße 1/3
ist der erste Abrisskandidat
in Berlin
Foto: Maik Jespersen

Im Rahmen des Stadtumbaus Ost sollen in Berlin vor allem nicht mehr genutzte Gemeinbedarfseinrichtungen wie Kitas und Schulen abgerissen werden. Sie würden zurzeit ein Bild der Verwahrlosung abgeben und störten die umliegenden Wohngebiete, lautet die Begründung.

Nach der Wende ging die Bevölkerungszahl Berlins entgegen allen Erwartungen zurück und die Zahl der Neugeborenen brach dramatisch ein. Bis heute deutet sich nur eine leichte Erholung an. Die Folge: Immer mehr Kindertagesstätten und Grundschulen sind nicht ausgelastet und müssen geschlossen werden. Das betrifft besonders die Ost-Berliner Neubauviertel aus den 70er und 80er Jahren, deren Bau auf die Familie mit Kindern zugeschnitten war. Allein im Bezirk Marzahn-Hellersdorf stehen heute 28 Kitas leer. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat im Ostteil Berlins 56 Kitas und zwölf Schulen gezählt, die ungenutzt sind oder demnächst geschlossen werden. Der Geburtenknick hat mittlerweile auch die weiterführenden Schulen erreicht: "Wir können nicht jede Grundschule und jede Oberschule erhalten", bedauert Bildungssenator Klaus Böger (SPD). Mit etwas Verspätung wurden auch innerstädtische Stadtviertel und der Westteil Berlins vom Schülermangel erfasst, so dass in ganz Berlin mittelfristig 60 Schulen geschlossen oder mit benachbarten zusammengelegt werden müssen.

"Eine ganz erhebliche Belastung" sei der Leerstand von Kitas und Schulen sowohl für Großsiedlungen als auch für innerstädtische Sanierungsgebiete, meint Ingeborg Junge-Reyer, Staatssekretärin für Bauen und Wohnen. "Die verwaisten Standorte entwerten den umliegenden Wohnungsbestand und verhindern die dauerhafte Identifikation mit ihrer Nachbarschaft", so Junge-Reyer. Mit dem Stadtumbau Ost kann nun Abhilfe geschaffen werden. Abhilfe heißt hier: Abriss. Nach einer Sondervereinbarung mit dem Bund können die Fördergelder für den Rückbau in Berlin auch für den Abriss von Infrastruktureinrichtungen verwendet werden. Der Senat will davon reichlich Gebrauch machen. In der Randowstraße in Hohenschönhausen ist bereits ein Schulgebäude abgebrochen worden. Die öffentliche Hand spart dadurch Kosten für die Sicherung des leer stehenden Plattenbaus und beseitigt gleichzeitig dessen "destabilisierende Wirkung". Anstelle der Schule entsteht als Aufwertungsmaßnahme ein neuer "Bürgerpark", der nach Senatsangaben dort dringend benötigt werde. In diesem Jahr sollen noch weitere solcher Abrisse folgen.

Aufwertungen wie die Anlage einer Grünfläche oder eines Sportplatzes sind nach Abrissen zwingend vorgeschrieben. Als Aufwertung kann aber auch die Umnutzung eines Gebäudes gelten: Wenn das Stadtteilentwicklungskonzept beispielsweise vorsieht, eine leer stehende Kita als Jugendklub zu nutzen, so sind die dafür nötigen Umbauten aus dem Stadtumbau-Topf förderbar. Der Etat für die Aufwertungsmaßnahmen ist in den Jahren 2002 und 2003 jedoch geringer als der für den Rückbau. Daher werden voraussichtlich deutlich mehr Schulen und Kitas abgerissen als umgenutzt.

Nicht vom Stadtumbau erfasst werden die so genannten Dienstleistungswürfel. Viele dieser quadratischen Ladengebäude, die mit Zeitungskiosk, Friseur, Blumenladen, Jugendklub und Gaststätte zu DDR-Zeiten das Zentrum eines jeden Wohnkomplexes bildeten, stehen heute leer und verrotten. Nicht nur der Vandalismus und die Verwahrlosung sind ein Ärgernis, die Versorgung mit Dingen des täglichen Lebens ist auch nicht mehr sichergestellt: Für kleinste Einkäufe müssen die Bewohner oft weite Wege gehen. Wiederbelebung, Umnutzung oder auch Abriss - die Zukunft der Dienstleistungswürfel ist eine wichtige Frage für das Wohlbefinden der Anwohner, die durch den Stadtumbau Ost beantwortet werden müsste. Doch es wird kein Geld aus diesem Programm fließen. Der Senat verfährt streng nach seinem neuen Leitsatz "Öffentliches Geld für öffentliches Eigentum" - und die noch nicht privatisierten Würfel gehören nicht dem Land Berlin, sondern der Treuhand-Liegenschaftsgesellschaft, die weiterhin versucht, sie zu verkaufen. Anstatt die Versorgungslage zu verbessern, werden mit dem Stadtumbauprogramm also eher Kitas abgerissen und Blumenrabatten angelegt.

Jens Sethmann

Wiederbelebung, Umnutzung oder Abriss? Die ehemaligen "Dienstleistungswürfel" bleiben vom Stadtumbau Ost unberührt (hier: am Brodowiner Ring in Marzahn)
Foto: Maik Jespersen

Die Anwohner der zehn Berliner Stadtumbaugebiete würden zu gerne erfahren, wie die konkreten Rahmenplanungen für ihre Umgebung aussehen - doch Informationen dazu sind Mangelware. Von einer Planungsbeteiligung der Bewohner kann schon gar keine Rede sein. Seit Mitte Juni sind die Gebietsszenarien von den beauftragten Büros ausgearbeitet und als Wettbewerbsbeitrag dem Senat übergeben worden. In der Nachbearbeitungsfrist bis Ende Juli wird man sich noch den Detailfragen widmen. Verunsicherung und Verärgerung machen sich deshalb unter den Mietern breit, weil viele nicht zu Unrecht befürchten, vor vollendete Tatsachen gestellt zu werden. Zum Abwarten verdammt weiß niemand, was auf ihn zukommen wird.

Auch auf Senatsebene ist man sich nicht sicher, ob die landeseigene Förderrichtlinie zum Stadtumbau das Abgeordnetenhaus Ende Juni passieren wird. Vorab war zu erfahren, dass "die festgelegten Aufwertungsmaßnahmen keine Modernisierung oder Instandsetzungsmaßnahmen an Gebäuden beinhalten werden, sondern fast ausschließlich öffentliches Eigentum betreffen", wie Dirk Böttcher von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung erläutert. Deswegen verneint er auch, dass es durch Wohnumfeldverbesserungen zu Mietsteigerungen kommen könnte. Im Zuge der allgemeinen Vermögensordnung seien zudem die Abstandsflächen zwischen den Wohnblöcken der Großsiedlungen mittlerweile als Grünflächen oder PKW-Abstellplätze den Wohnungsbaugesellschaften zugesprochen worden.

Auch Werner Schmitz vom Bezirksamt Lichtenberg, der die Detailplanungen in den fünf Lichtenberger Umbaugebieten kennt, beruhigt: "In der Regel wird es keine auf die Miete umlagefähigen Maßnahmen geben." Aufwertungen im privaten Freiraum würden nicht gefördert. Doch ganz so vermögensrechtlich geklärt, wie auf Senatsebene angegeben, sieht er die potenziellen Aufwertungsflächen nicht. Der Abriss einer ungenutzten Kita, die zwischen eng stehenden Wohnblöcken liegt, werfe schon die Frage auf, was mit der nun leeren Fläche geschehen soll. "Wird es eine öffentliche Freifläche, oder bietet man sie den umliegenden Wohnungseigentümern zum Kauf an?" Weil kein Eigentümer zum Kauf gezwungen werden kann, gibt es auch Überlegungen, die Grundstücke kostenlos zu überlassen. Und damit lässt sich auch nicht ausschließen, dass in Einzelfällen die spätere Pflege der Freiflächen doch wieder auf die Mieten umgelegt werden könnte.

Bernd Hunger vom gleichnamigen Planungsbüro, das im Lichtenberger Gebiet Fennpfuhl an der Arbeit zum integrierten Stadtteilentwicklungskonzept für die Großsiedlung beteiligt war, hat zwei Nachnutzungsvarianten für solche Grundstücke vorgeschlagen: Entweder können dort Mietergärten oder Pkw-Stellplätze angelegt werden. "Dafür gilt es dann, ganz konkrete Nutzer zu finden", so Hunger. Eine allgemeine Umlegung auf die Mietnebenkosten sei so ausgeschlossen.

Viel weitreichendere Folgen dürften mit dem "Rückbau von Gebäuden" - gemeint ist ihr Abriss - verbunden sein. Wie zu vernehmen war, wird es im Fennpfuhl keine Abrisse im Wohnungsbestand geben. Die 3000 Wohnungen, derer man sich in Berlin entledigen will, sind also irgendwo anders in den östlichen Stadtteilen noch auszumachen.

Kürzlich hat sich ein kleiner Kreis in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung intern getroffen, um über die Notwendigkeit von öffentlichen Informationen immerhin schon mal nachzudenken. Das Thema bleibt heikel, zumal die zum Abriss freigegebenen Häuser oder oberen Etagen nicht notwendigerweise schon heute vollständig leer stehen müssen. Die Wohnungsbaugesellschaften werden versuchen, die Mieter zum Umzug in andere Häuser zu bewegen. Genug Leerstand gibt es bekanntlich.

Doch bevor der erste Abrissbagger anrollt, soll es noch eine Ausstellung mit allen Gebietsplanungen zum Stadtumbau Ost geben - aber erst nach dem Wettbewerbsentscheid. Dann spätestens wird deutlich werden, ob die von den Planern als "Vertiefungsbereiche" ausgewiesenen Einzelprobleme tatsächlich noch eine tiefer gehende Bürgerbeteiligung erfordern.

Sabine Schuster

Da die Informationen zu geplanten Aufwertungsmaßnahmen in den Großsiedlungen im Detail nicht bekannt sind und außerdem die Förderrichtlinie des Berliner Senats noch nicht beschlossen ist, lässt sich über mögliche Umlagen auf die Miete derzeit nur spekulieren.

Wenn ausschließlich öffentliches Eigentum verschönert wird, wie vorab zu hören war, kann sich der Mieter vorbehaltlos freuen. Seine Miethöhe ändert sich deshalb nicht. Bei den zum Abriss vorgesehenen Wohnungen werden die Wohnungsbaugesellschaften versuchen, die verbliebenen Mieter zum Umzug zu bewegen. Ein Mieter kann allerdings nicht gezwungen werden auszuziehen, nur weil seine Wohnung "rückgebaut" werden soll. Auch stellt ein Abriss in der Regel keinen alleinigen Kündigungsgrund dar. Weigert sich der Mieter auszuziehen, verfällt die Abrissgenehmigung nach einem Jahr und muss erneut beantragt werden. Zieht der Mieter aus, sollte er darauf achten, dass er keine umzugsbedingten Kosten übernehmen muss und für eigene Einbauten entschädigt wird.

Mangelnde wirtschaftliche Verwertbarkeit stellt wiederum einen hinreichenden Kündigungsgrund dar, muss jedoch schon mit dem Kündigungsschreiben nachvollziehbar dargelegt werden. In den östlichen Bundesländern und im Ostteil Berlins gilt dieser Kündigungsgrund nur bei Mietverträgen, die nach dem 2. Oktober 1990 abgeschlossen wurden. Dennoch drohen einige Wohnungsgenossenschaften in Schwedt und Guben im Zuge des Stadtumbaus den Mietern mit Räumungsklagen. Der Brandenburgische Mieterbund hat dieses Vorgehen nicht nur in rechtlicher Hinsicht als höchst bedenklich verurteilt. Die mit dem Abtragen der oberen Stockwerke verbundenen Umrüstungen der Versorgungsstränge, eine neue Dacheindeckung und so weiter sind reine Instandsetzungsmaßnahmen und können nicht als umlagefähige Modernisierungen geltend gemacht werden.

Aber die damit einhergehenden Baumaßnahmen mit ihren Beeinträchtigungen durch Lärm und Staub für die Mieter in den übrigen Wohnungen können zur Mietminderung berechtigen. Auch die Abrissarbeiten in der Umgebung können sich mietmindernd auswirken. Entscheidend ist aber immer die tatsächliche Beeinträchtigung. Die Minderung ist verschuldensunabhängig, der Vermieter muss also den Mangel nicht verursacht haben.

Sabine Schuster