Berlins Ladenflächen

Vom "Neuen Berlin" ist im Beusselkiez nicht viel zu spüren. Trostlos sieht es aus in dem alten Moabiter Arbeiterviertel: Gerümpel und ausrangierte Möbel am Straßenrand sind dort kein seltener Anblick. Doch der Müll ist nur das Symptom eines tief greifenden Problems. Buntes städtisches Treiben findet in einigen Straßenzügen schlichtweg nicht mehr statt. Die meisten Ladenlokale sind verwaist - Leerstand. Was auch in anderen Berliner Quartieren in den vergangenen Jahren immer offenkundiger zum Problem wurde, hat hier existenzielle Dimensionen angenommen. Leerstand prägt das Bild vieler Einkaufsstraßen und Kieze in Berlin. Ein tief greifender Strukturwandel hat das Gewerbe der Stadt erfasst. Für die einen wird er zur Existenzkrise, andere versuchen ihn als Chance zu nutzen.

Im vergangenen Jahr war für einige der Anwohner im Beusselkiez das Maß des Erträglichen erreicht. Wegziehen oder etwas unternehmen lautete ihre Devise - und es wurde etwas unternommen. "Im Betroffenenrat wurde der Leerstand immer wieder thematisiert", erinnert sich Jan Philipp von Rüden. "Klar war nur: Irgendwer muss mit diesen Räumen doch etwas machen können." Die Realisierung dauerte ein Jahr: Man verhandelte mit den Eigentümern der Gebäude mit den ungenutzten Ladenlokalen; seit Oktober nutzen 25 Künstlerinnen und Künstler zeitweise zehn der Geschäfte. Ausstellungen, Musik- und Filmabende beleben seither wieder die Straßenzüge.

Organisatorisch und finanziell unterstützt wurde das Projekt mit dem Namen "Zentrale Moabit" vom Quartiersmanagement des Stadtviertels. 20000 DM hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung über das Quartiersmanagement in das Vorhaben investiert. Die Künstler mussten die Betriebskosten für die Nutzung der Lokale aufbringen und zahlten darüber hinaus lediglich 2 DM pro Quadratmeter. Der Rest wurde aus den Fördergeldern zugeschossen. Die Eigentümer hatten ohnehin nichts zu verlieren und zeigten sich kooperativ. "Ansonsten wäre das Projekt für uns nicht finanzierbar gewesen", sagt Annette Beisenherz, eine der Künstlerinnen.

Für Quartiersmanagerin Susanne Sander ist "Zentrale Moabit" weniger ein schrilles Kunst-Event, als vielmehr langfristige Stadtentwicklungsmaßnahme: "Schon allein die Medienberichterstattung hat dem Kiez einen erheblichen Imagegewinn beschert." Künstler und HdK-Studierende, die das Projekt besucht oder begleitet haben, zeigten Interesse, in den Beusselkiez zu ziehen - Aufbruchstimmung wie im Prenzlauer Berg um 1990. Das Armenhaus des neuen Großbezirks Mitte hat neue Impulse dringend nötig. Schon heute hat der Wedding eine so schwache Einkommensstruktur, dass der Regierungsbezirk in der Reichtumsskala auf dem letzten Platz hinter den elf anderen Bezirken landet. Selbst Mitte und Tiergarten können die Statistik nicht mehr retten.

Ganz anders präsentiert sich da Friedrichshain - zumindest statistisch betrachtet zählt das einstige Sorgenkind mittlerweile zu den am deutlichsten aufstrebenden Stadtteilen Berlins. Doch in Sachen Leerstand sieht es auch dort nicht rosig aus. "Rund 20 bis 25 Prozent der Gewerbeflächen sind derzeit ungenutzt", schätzt Tilo Tragsdorf, der die Quartiersentwicklung am Boxhagener Platz voranbringt. Das sei Durchschnitt in den Altbauquartieren der Stadt. Rund 650 Betriebe sind im Entwicklungsgebiet und den drei angrenzenden Sanierungsgebieten angesiedelt. Tragsdorfs Bestreben ist es zum einen, neue Betriebe anzusiedeln, aber auch bei Betriebsverlagerungen neue Standorte anzubieten. Die 1997 initiierte Gewerberaumbörse ist der Dreh- und Angelpunkt der Vermittlungstätigkeiten in Friedrichshain. Anfang 2000 hat die Börse im Internet ihr auch heute noch bestehendes Gesicht erhalten - und brummt seither. "In den letzten zwölf Monaten ist die Nachfrage erheblich gestiegen", berichtet Tragsdorf. 120 Neuvermietungen konnte der Quartiersmanager in diesem Zeitraum verbuchen. Nicht Bäcker, Schuster oder Metzger sind es, die gen Friedrichshain pilgern. Die Grundversorgung, so Tragsdorf, sei ohnehin ausreichend, zumal auf dem Boxhagener Platz ein Wochenmarkt mit 100-jähriger Tradition residiert. Multi-Media-Unternehmen, Computerfirmen, Modeboutiquen, Gastronomie und Fachgeschäfte beziehen die einst leer stehenden Ladenlokale.

Standortpolitik für und durch den Bezirk

In der Regel handelt es sich bei den Neuansiedlungen um kleine Betriebe mit nicht mehr als fünf Angestellten. Rund um den Boxhagener Platz sind über 70 Handwerksbetriebe angesiedelt. Das ist überdurchschnittlich. Doch auch für die größeren Fische hat man in Friedrichshain Köder ausgelegt. Mit Erfolg: Ein Jahr nach der Eröffnung sind die 15000 Quadratmeter Gewerbefläche in den Comeniushöfen zu 98 Prozent vermietet. Dort sitzen rund 50 Betriebe, die in der Regel größere Flächen nutzen - ab 300 Quadratmeter aufwärts. Alte Gewerbegebäude wurden dort saniert und mit Neubauten ergänzt. Bund, Land und Bezirk haben das von einem Privatinvestor getragene Projekt subventioniert. Die Quadratmetermieten sind für acht Jahre auf 14 DM nettokalt begrenzt, der Bezirk hat sich Belegungsrechte vorbehalten: Standortpolitik für den Kiez.

Die ist in ganz Berlin dringend vonnöten. Horst Jürgen Müller, Vorsitzender der Vereinigung der Selbstständigen in der SPD, malt ein düsteres Bild der Gewerbeentwicklung in Berlin: "In der Nachwende-Euphorie zu Beginn der 90er sind die Gewerbemieten innerhalb kürzester Zeit verdoppelt und verdreifacht worden." Das habe manchen in den Ruin getrieben, viele hätten sich bis heute nicht davon erholt. Der erhoffte Wirtschaftsboom blieb aus, die Kaufkraft sank zum Teil sogar - vielen Gewerbetreibenden ging so in den vergangenen zehn Jahren die Puste aus. Müller: "Wir laufen ernstlich Gefahr, dass die City verödet!" Auch wirtschaftlich hat die Krise ernsthafte Dimensionen. Rund 90 Prozent aller bundesdeutschen Arbeitsplätze werden in mittelständischen Unternehmen geschaffen. Rund zwei Drittel dieser Betriebe hat weniger als zehn Beschäftigte. In Berlin dürfte deren Anteil nach dem Aus vieler Großbetriebe noch höher sein.

Mitte der 90er Jahre hatte Müller eine Initiative zur Begrenzung der Gewerbemieten auf den Weg gebracht. Der Senat unterstützte das Vorhaben, doch auf Bundesebene erwies es sich als chancenlos. Mit der christlich-liberalen Koalition war über einen Eingriff in den Markt nicht zu reden. Doch nach dem Regierungswechsel 1998 zeigte auch die sozialdemokratische Fraktion des Bundestages wenig Interesse an Müllers Initiative. "Die meisten Abgeordneten sehen das Problem schlicht und einfach nicht." Angesichts der neuesten Entwicklungen auf der landespolitischen Bühne zeigt er sich vorsichtig optimistisch: "Vielleicht ist es mit dem neuen Senat ja ein wenig leichter, etwas anzustoßen."

Lothar Niemann, der bei der Industrie- und Handelskammer Berlin (IHK) für den Immobilienmarkt und die Stadtentwicklung zuständig ist, zeichnet ein weniger dramatisches Bild der Lage: "Anfang der 90er Jahre sind in den 1A- und 1B-Lagen die Mieten stark angestiegen, zum Teil auch in einigen Bezirkszentren - und vereinzelt in zentrumsnahen Wohngebieten wie etwa Kreuzberg." Ansonsten jedoch sei die Entwicklung der Gewerbemieten moderat verlaufen. Wo früher Handwerksbetriebe in den Gewerbehöfen saßen, sind heute Büros für Dienstleistungsunternehmen untergebracht. Der Grund: Die Eigentümer können bei entsprechender Umnutzung statt der üblichen 5 bis 8 DM für Werkstätten wesentlich höhere Büromieten kassieren - von 10 DM aufwärts bis über 20 DM pro Quadratmeter.

Mehr Handelsflächen als Kaufkraft

"Die Stadt", so Niemann, "hat mittlerweile ihre Steuerungsmöglichkeiten verstärkt und setzt diese auch um". Sprich: Solcherlei Umnutzungen werden mittlerweile nicht mehr ohne weiteres genehmigt. Nicht zuletzt dieses Umdenken habe dazu beigetragen, dass sich der Markt wieder erheblich beruhigt habe. Ansonsten vertraut er auf die "Selbstregulierung des Marktes" und auf dessen "Ausgleichsmechanismen". Der partiell offenkundige Leerstand vieler Geschäftsräume? "Das haben Baustellen und die Veränderung der Bevölkerungsstruktur zur Folge." Die Nahversorgung der Berliner sei aber auf gar keinen Fall gefährdet. Niemann sieht das Problem in der mangelnden Nachfrage: "In manchen Stadtvierteln ist die Einzelhandelsfläche einfach größer, als es die Kaufkraft hergibt." Der Markt ist nach wie vor in Bewegung. Auf gut 34000 Gewerbeanmeldungen im Jahr 2000 kamen über 30000 Abmeldungen. Rund 30 Prozent der Existenzgründungen werden jeweils dem Handel und den Dienstleistungen zugeschrieben, gut zehn Prozent dem Gastgewerbe.

Berlin durchläuft derzeit eine tief greifende Strukturreform, die eine Folge des Mauerfalls ist. "Früher", erläutert Niemann, "war die strukturschwache Insel West-Berlin für viele große Ketten schlichtweg uninteressant." Heute hingegen tummeln sich Aldi, Lidl und Co. in der Hauptstadt. Die Konkurrenz für den Einzelhandel ist gewachsen - für Niemann eine ganz natürliche Entwicklung: "Das ist der Wandel im Handel, das ist das echte Leben."

Dabei sind die Probleme der krisengeschüttelten Einkaufsstraßen häufig auch hausgemacht: "Wenn der Bezirk Neukölln den Ausbau der Gropiuspassagen durchwinkt, braucht sich niemand zu wundern, dass auf der Karl-Marx-Straße Geschäfte schließen", so der IHK-Mann. Die Zusammenhänge sind denkbar simpel: Auch die Berliner können ihr Geld nur einmal ausgeben. Gerade die kaufkräftigere Klientel aus dem Süden Neuköllns frequentiert die nahe gelegene Shopping-Mall - und kauft eben nicht mehr in der Karl-Marx-Straße ein.

Die massive Abwanderung der Kundschaft bekommen auch die Einzelhändler an der Weddinger Müllerstraße zu spüren: "Es tut weh, mit eigenen Augen den Niedergang der Straße mit ansehen zu müssen", klagt Barbara Grothe. Die Inhaberin eines seit 80 Jahren bestehenden Delikatessen-Geschäftes, das seit 1967 in Familienbesitz ist, gehört der "Interessengemeinschaft obere Müllerstraße" an. Der Zusammenschluss von Geschäftsleuten will den Niedergang stoppen. 1999 entwickelten die Gewerbetreibenden und Anwohner auf einer "Zukunftskonferenz Müllerstraße" gemeinsame "Visionen". Ein klares Konzept war das zunächst noch nicht. Doch die Interessengemeinschaft blieb am Ball: "Straßenmarketing" heißt das neue Zauberwort.

"Wir müssen für die Straße ein Leitbild entwickeln und ihre Attraktivität erhöhen", erläutert Ertugrul Tolan, zuständig für die Wirtschaftsförderung im Regierungsbezirk, das Ziel des Vorhabens. 20000 DM stehen dafür zunächst zur Verfügung. Die kränkelnde Einkaufsmeile soll grüner, mit Sitzbänken ausgestattet und nicht zuletzt auch sauberer werden.

Überhaupt fehlten der Müllerstraße Cafés und gehobene Gastronomie. Nicht die hohen Gewerbemieten seien hier das Problem, "die sind ortsüblich". Tolan ist optimistisch: Neun Jahre lang seien die Umsätze gesunken, doch in den vergangenen beiden Jahren habe eine leichte Steigerung verzeichnet werden können. Barbara Grothe ist diesbezüglich skeptisch: "Die Resonanz der Händler auf das Straßenmarketing ist sehr verhalten." Hohe Mieten, schwindende Kaufkraft und die Konkurrenz zu den Shopping-Malls sind für die Geschäftsfrau die eigentliche Ursache für die Krise. Im nahe gelegenen Gesundbrunnen-Center laufen die Geschäfte übrigens gut, wie Tolan zu berichten weiß.

Der Trend zur Shopping-Mall ist offenkundig - und sicherlich nicht umkehrbar. Konzepte gegen den Verfall einst belebter Einkaufsstraßen und Kieze gibt es noch nicht. Philipp Oswalt, Professor an der TU Berlin, hat sich nun diesem Phänomen zugewandt: "Mehrere Millionen Quadratmeter Gebäude stehen leer, Hunderte von Hektar innerstädtischer Brachflächen sind auch mittelfristig städtebaulich nicht entwickelbar. Und was in Berlin besonders deutlich ist, hat sich auch in anderen Metropolen in den letzten Jahren deutlich ausgeprägt." Das von der EU mit drei Millionen DM geförderte Forschungsprojekt "Urban Catalysts" untersucht über einen Zeitraum von zwei Jahren an sechs verschiedenen Orten, wie diese Brachen revitalisiert werden können. Der Stralauer Kiez zwischen Ostbahnhof und Ostkreuz wird dabei auch unter die Lupe genommen. Oswalt definiert Leerstand als Chance, die vor allem durch temporäre, nicht-kommerzielle Nutzer genutzt werden könne. Das Beispiel "Zentrale Moabit" könnte demnach bald Schule machen.

Lars Klaaßen

Boomende Shopping-Meilen (Potsdamer Platz Arkaden, Frankfurter Allee), leer stehende Läden (in Treptow): Der Berliner Handel ist im Umbruch.
Fotos: Maik Jespersen (3), Paul Glaser (1)

Zu 98 Prozent vermietet: Der Friedrichshainer Comeniushof profitiert von einem umfassenden bezirklichen Gewerbemanagement.
Foto: Maik Jespersen

"Wir verzeichnen eine gestiegene Nachfrage": Tilo Tragsdorf, Quartiersmanager am Boxhagener Platz
Foto: Maik Jespersen

Der Verbraucher kann sein Geld nur einmal ausgeben: Einkaufsparks machen auch der Neuköllner Karl-Marx-Straße den Rang streitig.
Foto: Maik Jespersen

Wo früher Handwerk und Produktion waren, sitzen heute moderne Dienstleister:
Beispiel Oberbaumcity
in Friedrichshain.
Foto: Maik Jespersen