Binnen weniger Jahre haben sich die Rahmenbedingungen und die politischen Zielvorstellungen für die Wohnraumsanierung gravierend verändert. Konnten Mieter in heruntergekommenen oder sanierungsbedürftigen Wohngebäuden im Osten wie im Westen der Stadt unlängst noch mit einer sozial- und stadtentwicklungs-politischen Steuerung rechnen, so ist dieser Einfluss durch die Haushaltsfinanzen und die Haushaltspolitik, den "Mentalitäts-wechsel" bei den verantwortlichen Politikern wie durch die Rechtsprechung zu den Mietobergrenzen heute nahezu gleich null.

Die unvermeidlichen Interessenkonflikte zwischen Mietern und Vermietern bei der Gebäude- und Wohnungssanierung werden jetzt weitgehend auf die mietrechtliche Ebene gehoben. Dass dies investitionswillige Eigentümer beflügelt, darf in Frage gestellt werden. Der Berliner Mieterverein allerdings wird mit erhöhter Nachfrage durch seine Klientel, die Mieter, rechnen müssen - war die zivilrechtliche Auseinandersetzung doch bisher eher die Ausnahme in der Sanierungspraxis.

Der Berliner Senat tut sich schwer, auf die veränderte Situation passende Antworten zu finden. Richtig war zweifelsohne, der städtischen Infrastruktur in den vernachlässigten und sanierungsbedürftigen Quartieren einen Schub zu verleihen. Denn die Zeiten, in denen für Mieter auf dem Wohnungsmarkt nur ein "Friss oder stirb" galt, sind zumindest für mittlere und höhere Einkommen vorbei.

Die Auswahl an passendem Wohnraum hat sich erhöht, da spielt das Wohnumfeld wie beispielsweise auch der bauliche Zustand der nahen Grundschule eine wichtige Rolle. So entstehen neue bevorzugte Gebiete, andere Viertel sinken ab, was Einkommenssituation und sozialen Status betrifft. Der zweite Sozialstrukturatlas des Senats belegt dies eindrucksvoll.

Doch ein neues Leitbild für die Sanierungspolitik des Senats, welches Wohngebäude mit einbezieht, ist nicht in Sicht. Seit Jahren bastelt man an neuen Grundsätzen, ohne die Beteiligten überhaupt am Diskussionsprozess mitwirken zu lassen. Dem Abschied von der behutsamen Stadterneuerung auch im freifinanzierten Bereich durch das Urteil des Oberverwaltungsgerichts zu den Mietobergrenzen sieht der Senat tatenlos zu - vom Abgeordnetenhaus ganz zu schweigen. Statt dass sich SPD und PDS um die Absicherung der behutsamen Erneuerung der Wohnungsbestände mit den Bewohnern Gedanken machen, lässt man jede Grünflächenvernichtung zu Gunsten überflüssiger Gewerbebauten zu und erwägt die vorzeitige Entlassung aus der Sanierung für den Rest der Quartiere ohne irgendeine Antwort, wie denn die Fortsetzung des notwendigen Stadtumbaus und die Verbesserung der Wohnquartiere vonstatten gehen soll.

Es gibt keinerlei Anzeichen dafür, dass die innerstädtische Wohnbevölkerung in den unsanierten Wohnungsbeständen einen umfangreichen Erneuerungsprozess wird finanzieren können. Das Gegenteil dürfte der Fall sein. Selbst wenn es bundesweit zu wirtschaftlichem Aufschwung kommen sollte, wird dieser mit hoher Wahrscheinlichkeit, so die Prognosen der Wissenschaftler, an Berlin vorbeigehen. Eine Umfrage des Senats im Rahmen der Wohnungsmarktbeobachtung hat gezeigt, dass als ein wesentliches Hindernis für Immobilieninvestitionen die niedrigen Einkommen in Berlin eingeschätzt werden. Auf Grund der neuen Regelungen zum Arbeitslosengeld, weiteren Sparmaßnahmen des Landes Berlin im sozialen Bereich und einer weiter sinkenden Investitionsquote wird die Einkommenssituation der privaten Haushalte für große Teile der Bevölkerung eher noch schlechter werden.

Dabei sind die Aufgaben weiterhin vorhanden: "Die zukünftige Bedeutung von Bauen im Bestand entspricht dem Gebot der Nachhaltigkeit und ist zwingende Konsequenz aus der demografischen Entwicklung in Deutschland", meint Manfred Fuhrich vom Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung.

Doch diese Erkenntnis allein sorgt noch nicht für neue Konzepte zur Fortführung der Sanierung. Wird die Erneuerung der sanierungsbedürftigen Bestände zum Spielball der Marktkräfte, dann wird es unter den jetzigen Rahmenbedingungen zu Desinvestition, Verfall, zunehmendem Leerstand und weiterer Segregation kommen. Letztendlich würde man dann in zehn Jahren dort stehen, wo man schon einmal Ende der 70er Jahre war.

Denn nach wie vor sind rund 30 bis 40 Prozent der Gebäude in den seit 1993 entlassenen Sanierungsgebieten erneuerungsbedürftig. Sanierungsbedarf besteht auch bei vielen Großsiedlungen im Westteil der Stadt, vor allem hinsichtlich der Heizungen und Wärmedämmung. Der Finanzbedarf dafür übersteigt die Möglichkeiten der wirtschaftlich angeschlagenen städtischen Wohnungsunternehmen. Außerdem müssen die Nachkriegsbauten der 50er und 60er Jahre den heutigen Wohnvorstellungen und den unterschiedlichen Nutzungswünschen verschiedenster Lebensstile angepasst werden, es sei denn, man nimmt auch hier Verwahrlosung durch Leerstand und Abrisskosten in Kauf.

Der Wohnungsmarkt ist nicht so flexibel wie andere Märkte. Untätigkeit rächt sich hier mit geballter Kraft. Deshalb verlangt der Berliner Mieterverein vom rot/roten Senat dringend die Durchführung von Stadtkonferenzen, um die neuen Aufgaben unter den Beteiligten in Angriff zu nehmen.

Fehler früherer Sanierungen, wie die unzureichende Berücksichtigung ethnischer Konflikte oder die starke Orientierung auf die Umwandlung in Eigentumswohnungen, dürfen dabei nicht unberücksichtigt bleiben.

Reiner Wild

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Mit 40 hat man schon einiges erlebt, hat sich verändert und stellt sich vielleicht die Frage, ob die besten Jahre nun vorbei sind. Da macht die Stadterneuerung in Berlin keine Ausnahme. Ein Rückblick auf ihre bewegte Vergangenheit ist auch beim Blick in die Zukunft aufschlussreich.

Das waren noch andere Zeiten, als alles anfing: 1964 beschloss der Senat das erste Stadterneuerungsprogramm. 60000 Wohnungen, in denen 140000 Menschen lebten, wurden dabei ins Visier genommen. Davon sollten 43000 Wohnungen abgerissen, 24000 neu gebaut und 10000 modernisiert werden - in 10 bis 15 Jahren. Doch das Programm konnte nur teilweise umgesetzt werden.

Flächensanierung war damals noch das Zauberwort. Planungsziel war die Stadterweiterung, also der Neubau. Großsiedlungen wie das Märkisches Viertel oder die Gropiusstadt waren en vogue. Eine Konsequenz daraus war der komplette Abriss ganzer Altbauzüge wie an der Brunnenstraße in Wedding oder am Kottbusser Tor in Kreuzberg. Auch die Rollbergsiedlung in Neukölln ist ein Kind jener Zeit. Im Ostteil der Stadt wurde ganz ähnlich verfahren. Seit den späten 60ern wurde unter anderem der Alexanderplatz mit den angrenzenden Wohngebieten komplett umgestaltet.

Im Westen wurden die städtischen Wohnungsbaugesellschaften mit dieser Aufgabe betraut: "Sie hatten die Aufgabe, die Grundstücke in den entsprechenden Gebieten zu erwerben", erläutert Dieter Geffers, Referatsleiter für Stadterneuerung in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. "Als Sanierungsträger verschafften sie den Anwohnern neue Wohnungen, rissen ab und bauten neu, in einigen Fällen wurden die Altbauten auch erhalten und renoviert."

Die Pflege der bestehenden Stadt rückte erst während der 70er Jahre in den Vordergrund. Begriffe wie "Milieu" und "historische Stadtgestalt" prägten zunehmend die Diskussion. Das Bundesgesetz zur Städtebauförderung aus dem Jahr 1971 und das europäische Denkmalschutzjahr 1975 waren Symbole eines Bewusstseinswandels. Mit drei Projekten beteiligte sich Berlin am Denkmalschutzjahr. Schon im Vorjahr hatte der Senat das zweite Stadterneuerungsprogramm eingeleitet. "Die bereits bestehenden Sanierungsgebiete wurden in großem Umfang auf das neue Programm umgeleitet", so Geffers.

Dabei ging es nicht nur um den Erhalt der wieder zu Ehren gekommenen Gründerzeitquartiere. Die Beteiligung der Mieter, Gewerbetreibenden und Eigentümer gewann an Bedeutung. Die Anwohner sollten in ihren Quartieren bleiben, Sozialpläne wurden erstellt. Der Klausenerplatz in Charlottenburg gehörte zu den Vorzeigeprojekten dieser neuen Vorgehensweise. Hier wurde die erste Sanierung eines kompletten Altbau-Wohnblocks vorgenommen. Auch in Schöneberg fanden die neuen Richtlinien frühzeitig Anwendung.

"Aber die Dampfwalze von Abriss und Neubau konnte nicht von heute auf morgen abgestellt werden", berichtet Geffers. Während gleichzeitig das Selbstbewusstsein und der Wunsch nach Mitbestimmung wuchsen, stiegen die Spannungen. "Von 1979 bis 1981 hatten wir plötzlich über 150 besetzte Häuser." Der Kurswechsel in der Stadterneuerung war vielen nicht schnell genug. "Und der Widerstand gegen die Abrisspolitik", so Geffers, "erlangte massive Aufmerksamkeit."

Der Beginn der Internationalen Bauausstellung (IBA) 1978 war bereits ein weiterer Schritt auf dem neuen Kurs. Josef Paul Kleihues, Planungsdirektor für die Neubauprojekte der IBA, hatte schon von 1971 bis 1977 mit den Wohnhäusern am Vinetaplatz in Wedding die erste geschlossene Blockrandbebauung nach dem Krieg verwirklicht. Er gilt als Vater der "kritischen Rekonstruktion", mit der die zerklüftete Innenstadt nach dem modern geprägten Bauboom der Nachkriegszeit repariert wurde.

1982 wurden im Rahmen der IBA die "12 Grundsätze der behutsamen Stadterneuerung" formuliert, denen das Abgeordnetenhaus ein Jahr darauf zustimmte. Eine kleinräumige und soziale Stadterneuerung fand in weiten Teilen Kreuzbergs Anwendung. Rekonstruktion wurde auch in Ost-Berlin zum Leitbild. Die Husemannstraße in Prenzlauer Berg und der Aufbau des Nikolaiviertels in Mitte sind zwei Beispiele für die neue Politik. Im Osten wie im Westen stand die Wiederentdeckung der historischen Stadtstruktur unter dem Vorzeichen des 750-jährigen Stadtjubiläums von 1987.

Mit dem Mauerfall 1989 stand die Stadterneuerung schlagartig vor neuen Herausforderungen. Das erste Gesamt-Berliner Stadterneuerungsprogramm wurde 1992 beschlossen. 1993 wurden "12 Leitsätze der sozialen Stadterneuerung" formuliert. Im Anschluss daran wurden 22 neue Sanierungsgebiete mit 82000 Wohnungen festgelegt. Allein fünf dieser Areale befinden sich in Prenzlauer Berg. Sie umfassen insgesamt 32000 Wohnungen, in denen über 48000 Menschen leben. Damit wurde der Prenzlauer Berg zu einem Schwerpunktgebiet in der Berliner Stadtentwicklung.

In den Ostbezirken wurde nicht mehr auf die grundstücksübergreifende Sanierung mittels städtischer Wohnungsbaugesellschaften gesetzt, sondern auf private Sanierungsträger gebaut. Von 1991 bis 1999 war das Verhältnis von freifinanzierter zu öffentlich geförderter Erneuerung in Prenzlauer Berg mit 48 zu 52 Prozent noch nahezu ausgewogen. Nachdem das Fördergebietsgesetz 1999 auslief, stieg der Anteil privat finanzierter Sanierungen. Der Ausbau der sozialen Infrastruktur in Form von Erneuerung der Schulen, Kitas, Grün- und Freiflächen kam indessen erheblich langsamer in Gang als die Wohnungsmodernisierung. Häufig fehlten die finanziellen Mittel und die benötigten Freiflächen.

1998 und 1999 wurden sieben Sanierungsgebiete aus dem ersten Berliner Stadterneuerungsprogramm aufgehoben. Im Sommer 2002 war das letzte noch verbliebene Sanierungsgebiet dran: Das Kottbusser Tor - mit fast 105 Hektar das größte Gebiet - war der Schlussstein zur Beendigung dieses ersten Stadterneuerungsprogramms.

Lars Klaaßen

Bilder, die sich ähneln: an der Alten Schönhauser Straße in Mitte im Jahre 1992 (oben), an der Kreuzberger Skalitzer Straße Anfang der 80er Jahre (unten)
Fotos: Paul Glaser

Werner Detz* war von Anfang an dabei - und ist immer noch da. Er gehört zu den Menschen, die das Sanierungsgebiet Chamissoplatz "vorher" bereits kannten und "nachher", also heute, auch hier leben. Als südlich der Bergmannstraße auf Hochtouren saniert wurde, war Detz im Mieterladen, der Betroffenenvertretung, aktiv. Auch bei der Gründung des Stadtteilausschusses, der Nachfolgeeinrichtung, war er dabei. Detz berichtet, wie es war, wie es wurde - und wie es ist.

Bevor es 1976 mit der Sanierung im Chamissokiez losging, waren die Straßenzüge eine billige Wohngegend. Das hatte seine Gründe: Zentralheizungen, fließend Warmwasser, Wärmeisolierung gab es fast nirgends. "Vor allem Studenten tummelten sich hier", erinnert sich Detz. Er genoss bis weit in die 80er Jahre die niedrige Miete in seiner Anderthalbzimmerwohnung und nahm dafür auch den niedrigen Standard in Kauf. An einer Sanierung war er nicht interessiert. Selber Hand anlegen hätte ihm auch gereicht. "Aber dann sah ich, dass sich das Prozedere auch lohnen kann." Die Kaltmiete würde zwar deutlich teurer, doch so günstig käme man sonst kaum an eine neue, sanierte Wohnung. Für viele andere war die Angst vor künftigen Mieterhöhungen ein zentrales Thema, das geklärt werden musste.

Mit der Sanierung stellten sich viele Fragen: Wie soll das ablaufen? Wie soll es später hier werden? Und vor allem: Was wird das dann kosten? An der Beantwortung dieser Fragen waren diverse Parteien beteiligt: Die Gewobag als Eigentümerin des Gebäudebestandes, die Senatsverwaltung für Bauen und Wohnen als öffentlicher Geldgeber, die Sanierungsverwaltungsstelle als Vertreterin des Bezirks Kreuzberg, die Gesellschaft "SPAS" als Sanierungsbetreuer (mit Stadtplanern und Sozialarbeitern) sowie der Mieterrat, der sich als Betroffenenvertretung im Mieterladen zusammenfand. "Vertreter dieser Einrichtungen berieten sich alle 14 Tage", erinnert sich Detz. "Das war die Arbeitsgemeinschaft Chamissoplatz (AGC)."

Detz debattierte als Mietervertreter in dieser Runde mit. Eine heftige Auseinandersetzung entzündete sich schon früh an der so genannten Entkernung. "Wir wehrten uns vehement gegen den Abriss von Seitenflügeln und Quergebäuden in den Hinterhöfen." Da wurde Wohnraum zerstört - und zwar gerade der günstige. Die Mieter setzten sich durch, der Abriss wurde eingestellt. Eine Grundfrage war auch, wie modernisiert werden sollte. "LaMod", das Landesmodernisierungsprogramm, war die umfangreichste Variante. "ModInst", eine Teilmodernisierung plus Instandhaltung konnte zum Beispiel bei Einbau von Bad und Warmwasserversorgung den Erhalt der Ofenheizung beinhalten. Die reine Instandsetzung war das Sparprogramm. Entscheidend für die Mieter: "LaMod" bedeutete nachher höhere Mieten als im Falle der "ModInst" oder gar nur der Instandsetzung. "Den meisten Mietern reichte die ModInst mit Blick auf die künftige Miete", sagt Detz. Dank der Verhandlungen in der AGC sei es darauf auch meistens hinausgelaufen.

Aber es ging auch um viele kleine Details: Sollte der Grundriss verändert, heller oder dunkler Boden verlegt werden, war Raufasertapete gewünscht? In solchen Fällen wurde interveniert. "Wie weit wir Mieter das mitbestimmen konnten, hing meistens vom Architekten ab", erinnert sich Detz. Der Mieterladen funktionierte als Bindeglied zwischen Gewobag, Sanierungsverwaltung und den ausführenden Firmen.

Auch bei Umsetzwohnungen gab es Beratungsbedarf. Rund 70 Prozent der Mieter im Sanierungsgebiet erhielten für die Zeit der Bauarbeiten eine Ausweichwohnung. "Da konnte schnell ein Jahr vorübergehen", erinnert sich Detz. "Aber für den Aufwand und die Kosten wurden wir ausreichend finanziell entschädigt." Detz zog, wie viele andere, nur ein paar Straßen weiter. "Es gab genug Geld, um eine Umzugsfirma zu engagieren. Die Umsetzwohnung war völlig okay und man hatte keinen Stress wegen der Sanierungsarbeiten." Schwerer sei Alten und Familien mit Kindern der zweifache Umzug gefallen. Einige haben den Kiez im Zuge der Sanierung auch für immer verlassen.

"Vor allem viele Alte sind nicht mehr zurückgekommen", sagt Detz. Junge Studenten sind im Kiez ebenfalls seltener geworden. Der Grund: Viele der kleinen Einzimmerwohnungen in den Seitenflügeln und Quergebäuden wurden im Zuge des Einbaus von Bädern zusammengelegt. Kleine Studentenbuden gibt es kaum noch. Er selbst konnte sich nach dem Ende der Sanierungsarbeiten eine von mehreren Wohnungen aussuchen - und bezog schließlich eine Zweizimmerwohnung, einige Häuser neben seinem alten Domizil. Detz' Fazit ist positiv: "Die meisten Mieter sind geblieben - und die Zusammenarbeit war im Großen und Ganzen gut."

Doch es gab auch unerwünschte Nebeneffekte: "Dass die Bergmannstraße nicht mehr eine so schöne Einkaufsstraße ist, sondern von Gastronomie dominiert wird, hat auch mit der Sanierung zu tun", betont Detz. Denn beim Gewerbe gibt es keine Mietpreisbindung. Die Preise seien explodiert. Und die hohen Mieten könnten lediglich in der Gastronomie erwirtschaftet werden. Detz selbst betreibt noch einen der wenigen Läden hier: antiquarische Möbel.

Lars Klaaßen

* Name von der Redaktion geändert

Blickt zurück auf 30 Jahre Sanierungsgeschichte am Kreuzberger Chamissoplatz: Werner Detz
Foto: Rolf Schulten

Der Sanierungs- und Modernisierungsbedarf in Ost-Berlin war auf Grund jahrzehntelanger Vernachlässigung immens. Anfang 1993 wurden vom Berliner Senat die Leitsätze zu einer sozialverträglichen Stadterneuerung beschlossen. Zu Beginn noch staatlich gefördert, läuft seit 2002 die Sanierung der Häuser ausschließlich über privates Kapital und Steuervergünstigungen. Seitdem entwickelt sich ein erheblicher Interessensspagat zwischen Eigentümer- und Mieterinteressen, der einer behutsamen Stadterneuerung zuwiderläuft.

Die Sanierungsmaßnahmen sollten sich an den Bedürfnissen und Möglichkeiten der Mieter orientieren, so lautete das Credo des Berliner Senats Anfang der 90er Jahre - das West-Berliner Erfolgslabel der "behutsamen Stadterneuerung" sollte in Ost-Berlin seine Fortsetzung finden: 17 Sanierungsgebiete wurden für voraussichtliche 15 Jahre förmlich festgelegt. Mit Hilfe öffentlicher Fördermittel wurden auch hier die Eigentümer zu sozialen Auflagen verpflichtet, die für 20 Jahre bindend sein sollten. Im Laufe der Zeit aber versiegten die öffentlichen Gelder für die Sanierung immer mehr, bis im Jahr 2002 der Senat angesichts der Krise der Berliner Bankgesellschaft und der katastrophalen Haushaltsnotlage das Förderprogramm komplett gestrichen hat - und damit ein soziales Steuerungsinstrument aus der Hand gab. Bis zu diesem Einschnitt hatte man immerhin noch rund 50 Prozent aller sanierten Häuser mit staatlichen Zuschüssen modernisieren können. Seitdem soll im Ostteil der Stadt - anders als in den weitgehend staatlich durchfinanzierten West-Berliner Gebieten - ausschließlich mit privatem Kapital saniert werden.

Der Bankrott des Berliner Haushaltes setzte einen dramatischen Schlusspunkt unter die ohnehin halbherzige soziale Ausrichtung der Sanierungspolitik, die parallel zur staatlichen Förderung seit der Wende auch auf privates Investorenkapital gebaut hatte - ohne allerdings festzulegen, wie in diesen Fällen die zwangsläufige Renditeerwartung der Finanziers mit einer behutsamen Stadterneuerung samt moderaten Mieten einhergehen kann. Generell wurden Investitionen in den 90er Jahren durch die Sonderabschreibung Ost steuerbegünstigt. Nach deren Auslaufen 1999 rechnete sich die übliche Modernisierung eines Mietshauses allerdings weit weniger als zuvor. Stattdessen treten seitdem fast nur noch so genannte Umwandler auf den Plan: Überregional tätige Immobilienfirmen, spezialisiert auf den Kauf unsanierter Altbaumietshäuser, veräußern zunächst die Wohnungen mit einer großen Gewinnspanne einzeln an Anleger. Anschließend finanziert der Bauträger mit dem Verkaufserlös und Bankkrediten die Sanierung. Die Banken finanzieren aber das Bauvorhaben erst dann, wenn circa 60 Prozent der Wohnungen verkauft sind. Die Mieter geraten in diesem Prozess unter enormen Druck, gleich ganz auszuziehen, denn oft sind ihre Wohnungen schon längst mit verkaufsfördernd veränderten Grundrissen weiter veräußert. Darüber hinaus verkaufen sich leere Wohnungen generell besser und mit weitaus höherem Gewinn. Nach der Sanierung wiederum werden nur gut betuchte Mieter akzeptiert, so dass die sozialen Sanierungsziele unter die Räder kommen. "In freifinanzierten Häusern gibt es deutlich weniger einkommensschwache Mieter als in öffentlich geförderten", stellt Werner Oehlert von der Mieterberatungsgesellschaft ASUM fest, "der Sozialplan gerät in Gefahr, Erfüllungsgehilfe für Umwandler zu werden, wenn nicht gleichzeitig verdrängungsschützende Maßnahmen vom Eigentümer abverlangt werden."

In den Sanierungsgebieten bietet sich Investoren immer noch ein lukratives Geschäftsfeld, existiert hier doch eine der letzten attraktiven Steuervergünstigungen überhaupt: die über zehn Jahre laufende Abschreibung von rund zehn Prozent der Investitionssumme pro Jahr. "Umwandlung ist für diese Anleger ein wichtiges Instrument zur Vermögensbildung", erläutert Armin Hentschel vom "Institut für Soziale Stadtentwicklung". Für Mieter kommt das zumindest auf dem Papier existierende Vorkaufsrecht für ihre Wohnung dagegen kaum in Frage - fehlt ihnen doch meist schlicht das Geld, weshalb auch die Steuervergünstigungen für sie ins Leere laufen. Die Position des Senats, dass die Bildung von Wohneigentum in Sanierungsgebieten auch im Interesse Berlins liege und zu einer langfristigen Stabilisierung dieser Gebiete führe, ist deshalb reine Augenwischerei. Stichhaltig wäre sie allenfalls, wenn die Eigentümer keine ortsfremden Anleger wären, sondern selbst in den Wohnungen wohnten.

Sabine Schuster

Die für die Sanierung relevanten besonderen eigentums- und wohnungspolitischen Rahmenbedingungen nach der Wende wurden in einer detaillierten Fallstudie am Beispiel Prenzlauer Berg/Kollwitzstraße untersucht. Es zeigte sich, dass unter anderem die Verteilung der Eigentümertypen einen Einfluss auf die soziale Stabilisierung beziehungsweise Destabilisierung des Wohnquartiers haben, und es eines konkreten politischen Einflusses bedarf, um der Dominanz verwertungsorientierter Eigentümertypen entgegenzuwirken.

Bettina Reimann: Städtische Wohnquartiere, Der Einfluss der Eigentümerstruktur, Verlag für Sozialwissenschaften 2001, 198 Seiten, 22,50 Euro, ISBN 3-8100-2889-4

Mieter unter Druck: In den Sanierungsgebieten verheißt nur noch die Umwandlung satte Investoren-Gewinne
Foto: Rolf Schulten

Die jahrelange öffentliche Förderung der Gebäudesanierung, zuletzt konzentriert auf Sanierungs- und Milieuschutzgebiete, wurde vor anderthalb Jahren eingestellt. Die Kritik an dieser Entscheidung bezog sich vor allem auf die negativen Folgen für den Arbeitsmarkt und die zu erwartenden höheren Mieten in den betroffenen Altbauquartieren. Eine weitere Folge aber ist, dass sich spezielle Investorentypen nunmehr aus der Gebäudesanierung verabschiedet haben. Einer davon ist Projektentwickler Claus Bachmann. Von Mitte der 90er Jahre bis 2002 hat der Geschäftsmann mit seiner "Germanica Projektgesellschaft mbH" acht Altbauten mit rund 200 Wohnungen in Alt-Pankow im Rahmen des Programms "Soziale Stadterneuerung" saniert und modernisiert. Jetzt konzentriert er sich auf die Verwaltung der Häuser.

"Aufwändige Altbausanierung rechnet sich nach der Kürzung der Fördermittel nicht mehr", sagt Bachmann. "Ohne öffentliche Förderung, das heißt nur mit Privatkapital, lohnt es sich für Investoren nicht, Geld in die Sanierung heruntergekommener Altbauten zu stecken." Ausnahmen seien möglicherweise noch Stadtteile wie beispielsweise Mitte oder Prenzlauer Berg, wo nach der Sanierung Mieten verlangt würden, die oft weit über den bezirklichen Mietobergrenzen oder sogar über den Oberwerten der Mietspiegelspannen lägen, so Bachmann: "Solch hohe Mieten können sich jedoch angestammte Bewohner oftmals nicht leisten." Weil die Mieten bezuschusst werden, müssen die Mieter in den von Bachmann sanierten Häusern lediglich einen aus dem Mietspiegel ermittelten Mittelwert zahlen. "Das heißt, die Nettokaltmiete liegt deutlich unter fünf Euro für den Quadratmeter", so Bachmann.

Die Häuser, die unter Bachmanns Regie auf Vordermann gebracht wurden, sind keiner Modernisierung nach "Schema F" unterzogen worden. Hier hat sich jemand Gedanken gemacht, wie man alte Bausubstanz sinnvoll und unter Wahrung der historischen Architektursprache für zeitgemäße Nutzung erneuert: Mal sind es mit Ornamenten verzierte Außenfassaden, mal schmiedeeiserne Balkonbrüstungen, zusätzliche Fenster in der alten Brandschutzmauer, ausgebaute Dachterrassen oder rollstuhlgerechte Zugänge, die die Aufmerksamkeit auf sich lenken. Im Hausflur einiger der Bachmann-Häuser stechen beispielsweise Besonderheiten wie Jugendstilbodenfliesen, Stufen aus massiver Eiche, nachträglich eingebaute Aufzüge, originalgetreue Stuckelemente bis hin zu zwei Halbreliefs Leier spielender junger Frauen hervor. Den Wohnungen selbst verleiht teilweise restauriertes Tafelparkett den "Glanz der Gründerzeit", die Grundrisse wurden den heutigen Bedürfnissen der Mieter angepasst, die Bäder mit modernen Sanitäreinrichtungen ausgestattet. In vielen Häusern wurden die Wohnungen zumindest im Erdgeschoss behindertengerecht umgebaut, in größeren Wohnungen ab vier Zimmern wurde ein zusätzliches Gäste-WC eingebaut. "Mein Ziel ist es, für die Investoren eine langfristig tragfähige Immobilie zu schaffen und zufriedene Mieter zu haben", sagt Bachmann. "Es macht ja keinen Sinn, wenn die Wohnungen in zehn Jahren schon wieder saniert werden müssen." Als "vertrauensbildende Maßnahme" für die Investoren habe er sich bei sämtlichen Immobilien selbst finanziell beteiligt, so Bachmann.

Seine gewissenhafte Vorgehensweise wird offensichtlich auch von Seiten der Mieter honoriert. "Das Problem Wohnungsleerstand kennen wir nicht", sagt Bachmann. "Im Gegenteil: Für jede Wohnungsgröße und Lage führen wir Wartelisten." Das war vor der Sanierung anders: Außer bei einem Haus mit 12,5 Prozent lag die Leerstandsquote vor dem Beginn der Sanierung zwischen 24 und mehr als 40 Prozent.

"Bachmann ist ein Eigentümer, der sich mit seinen Häusern identifiziert und sich zudem für den Kiez engagiert", meint Heidede Litzrodt, Mieterberaterin beim Förderverein für soziales Wohnen "FSW im Kiez" e.V. Der FSW ist zuständig für die Betreuung der Mieter im Sanierungsgebiet Pankow-Wollankstraße. "Von den Mietern, die in Bachmanns Häusern wohnen, gab es bisher so gut wie keine Beschwerden", sagt Litzrodt. Für lobenswert hält sie auch sein Engagement für ein attraktives Wohnumfeld wie beispielsweise Kinderspielplätze im Hof. Außerdem sei sein "soziales Engagement für die Mieter" hervorzuheben. Bachmann gelte als "sehr familienfreundlich". "Wenn Mieter eine größere oder kleinere Wohnung suchen, ist er stets bemüht, diesen Wünschen nachzukommen und ihnen eine Wohnung aus dem eigenen Bestand anzubieten", sagt Litzrodt. Außerdem betrachte sie es als positiv, dass Bachmann bisher noch keine Wohnungen in "Einzeleigentum" umgewandelt habe.

Generell sei jedoch zu beobachten, dass nicht nur in Mitte oder Prenzlauer Berg die Mieten in letzter Zeit deutlich anstiegen, sondern auch in Pankow. Die Folgen der Fördermittel-Kürzung der öffentlichen Hand seien mittlerweile unübersehbar, so Litzrodt.

Volker Wartmann

Hinweis für Neugierige: Von der Germanica Projektgesellschaft sanierte und modernisierte Altbauten finden sich in der Gaillardstraße 25, Rettigweg 6, Florastraße 11, 73, 74, Wollankstraße 124, Ossietzkystraße 7 und Wolfshagener Straße 58.

"Ohne öffentliche Gelder rechnet sich eine solide Sanierung nicht": Projektentwickler Claus Bachmann
Foto: Rolf Schulten

Nachdem das Berliner Oberverwaltungsgericht pauschale Mietobergrenzen in den Sanierungsgebieten für unzulässig erklärt hat, ist bei Bezirksämtern, Sanierungsbeauftragten und Mieterberatungsgesellschaften die große Ratlosigkeit eingezogen. Die Mietobergrenzen waren ein zentrales Instrument der sozialen Stadterneuerung. Wie sollen einkommensschwache Bewohner in Zukunft vor Verdrängung geschützt werden?

Das Oberverwaltungsgericht (OVG) hat am 30. Januar 2004 ein Urteil der Vorinstanz zum Teil bestätigt und die Mietobergrenzen, wie sie in vielen der Berliner Sanierungsgebiete angewandt werden, für unzulässig erklärt (MM 3/04, Seite 11: "Schlag gegen die soziale Stadterneuerung"). Aus der später veröffentlichten Urteilsbegründung geht auch hervor, dass das kurz vorher in den Bezirken Pankow und Mitte entwickelte Modell der Sanierungsablaufsicherung gleichfalls nicht haltbar ist. Nach diesem Modell sollten Hauseigentümer dazu gebracht werden, mit dem Bezirk einen städtebaulichen Vertrag abzuschließen, in dem der Sanierungsablauf des Hauses genau festgehalten wird. Mindestens die Hälfte der Wohnungen sollten für Bestands- und Umsetzmieter vorbehalten sein. In diesen Wohnungen sollte die Miete einen festen Schwellenwert drei Jahre lang nicht überschreiten, die übrigen Wohnungen sollten frei vermietbar sein (MM 1+2/04, Seite 15: "Neuer Anlauf"). Weil ein Hauseigentümer die erforderliche sanierungsrechtliche Genehmigung nur nach Abschluss eines solchen Vertrages erhalten hätte, kassierte das OVG auch diese Regelung. Verträge dürften nur auf freiwilliger Basis zu Stande kommen. Der Pankower Baustadtrat Martin Federlein (CDU) bedauert das: "Wir meinten eigentlich, dass wir da eine tolle Sache ausgeknobelt haben." Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig, weil der im Einzelfall unterlegene Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg gegen die Nichtzulassung der Revision Beschwerde eingelegt hat und hofft, vor der letzten Instanz doch noch Recht zu bekommen.

Die Mietobergrenzen hatten in den Bezirken eine ganz unterschiedliche Bedeutung. In den begehrten Innenstadtlagen, vor allem in Mitte und zum Teil in Prenzlauer Berg, war die Mietbegrenzung in den vergangenen Jahren kaum noch oder nur schwer durchzusetzen. Durch verschiedene Gerichtsurteile beflügelt, legten die Eigentümer regelmäßig Widerspruch gegen die vom Bezirk erlassenen Auflagen ein. Und wenn die Hausbesitzer die Bezirksamtsbescheide nicht offen angefochten haben, wurden die Mietobergrenzen auf andere Art immer häufiger umgangen: So wurden den Bezirken Scheinmietverträge vorgelegt, über Einbauküchen wurden mieterhöhende vertragliche Regelungen abgeschlossen und dergleichen Finten mehr. Den Sanierungsverwaltungsstellen der Bezirke fehlt das Personal und oft auch der Wille, die Einhaltung der Mietobergrenzen zu kontrollieren. Demgegenüber finden sich besonders in Gegenden wie der Spandauer Vorstadt oder dem Kollwitzplatz immer Mietinteressenten, die von Mietobergrenzen noch nie etwas gehört haben und bereit sind, fast jede Miete zu zahlen. Das erhöht für den Vermieter den Anreiz, die Altmieter möglichst schon vor der Sanierung loszuwerden. Um Bestandsmietern hier das Bleiben im Gebiet zu ermöglichen, wäre eine wirksame Begrenzung des Mietanstiegs nach der Sanierung wichtiger denn je.

In den Gebieten, die von der zahlungskräftigen Klientel weniger gefragt sind - etwa Oberschöneweide oder Lichtenberg-Weitlingstraße -, hat die Mietobergrenze eine ganz andere Funktion. Hier bietet sie dem Vermieter eine relative Sicherheit, dass er nach der Modernisierung für die Wohnungen überhaupt Mieter findet und wenigstens für einige Jahre mit bestimmten Mieteinnahmen rechnen kann. Der Streit um die Mietobergrenzen fand daher ausschließlich in den Innenstadtbezirken statt. Die Einkommensschwachen sind hier auf die preiswerten unsanierten Wohnungen angewiesen. Der Anteil der billigen Wohnungen wird bei der fortschreitenden Sanierung aber ständig kleiner, das Problem wird immer explosiver.

Die Möglichkeit, zum Schutz der Mieter zusätzlich noch eine Milieuschutzsatzung zu erlassen, wie es die Vorinstanz nahe gelegt hatte, wies das OVG zurück. Sanierung und Milieuschutz seien in ihrer Zielsetzung nicht miteinander vereinbar. Einen Hoffnungsschimmer lässt das Urteil aber noch: Soziale Belange sind in Sanierungsgebieten generell zu beachten, auch wenn sie sich der baulichen Erneuerung unterordnen müssen. Die Bezirke dürfen weiterhin darauf bestehen, dass der Eigentümer mit den einzelnen Mietern Modernisierungsvereinbarungen abschließt und sich an einen Sozialplan hält. Die gesetzlich festgelegte Mieterhöhung von 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete darf dem Urteil zufolge nicht beschränkt werden. Der Bezirk darf aber Einfluss auf den Standard der Wohnung nehmen: Luxusmodernisierungen müssen nicht genehmigt werden. Die Miethöhe lässt sich dadurch allerdings nur wenig beeinflussen. Selbst wenn man nur Heizung, Bad und Innen-WC einbaut und auf alles weitere verzichtet, resultiert daraus schon eine erhebliche Mietsteigerung. Ulli Lautenschläger von der bezirklich beauftragten Mieterberatung Prenzlauer Berg sieht hierin aber trotzdem einen Ansatzpunkt: "Man kann sich das zu Nutze machen, um die Verhandlungsposition des Bezirks gegenüber den Bauträgern zu stärken." Bei der Umwandlung in Eigentumswohnungen wollen die Bauträger nämlich meist eine überdurchschnittliche Ausstattung der Wohnungen genehmigt bekommen. Wenn der Bezirk eine über die Regel hinausgehende Ausstattung erlaubt, kann er sich im Gegenzug vom Eigentümer bessere soziale Bedingungen für die Mieter zusichern lassen. Ulli Lautenschläger ist zuversichtlich, dass es vernünftige Hausbesitzer gibt, die solche Vereinbarungen eingehen würden. "Das ist eine Chance", meint auch Stadtrat Martin Federlein.

Jens Sethmann

Nach dem Fall der Mietobergrenzen: In attraktiven Wohnlagen wird die Verdrängungsgefahr für Mieter größer (hier: Hackescher Markt in Mitte)
Foto: Rolf Schulten

In den Sanierungsgebieten im Osten konzentriert sich das finanzielle Engagement Berlins inzwischen auf die Verbesserung der Infrastruktur. Während die Altbausanierung in den 90er Jahren relativ kontinuierlich voranschritt, wurde die Erneuerung von Plätzen, Grünanlagen und vor allem von Kitas und Schulen lange zurückgestellt. Der Investitionsstau ist deshalb enorm. Die seit gut zwei Jahren ausschließlich in die Infrastruktur fließenden öffentlichen Fördergelder reichen vorne und hinten nicht aus.

"Privates Geld für privates Eigentum, öffentliches Geld für öffentliches Eigentum"- mit diesem Leitspruch läutete der damalige Senator Peter Strieder 2002 offiziell die Kehrtwende in der Sanierungsförderpolitik ein. Bis 1999 war so gut wie nichts in die Infrastruktur geflossen, erst zu diesem Zeitpunkt war das Bund-Länder-Programm "Stadtweite Maßnahmen" so weit abgeändert worden, dass auch Maßnahmen im Wohnumfeldbereich verstärkt gefördert werden konnten. "Man musste zu Beginn der Sanierung massiv in die Leerstandsbeseitigung investieren, das galt für alle Berliner Sanierungsgebiete", erläutert Jochen Hucke vom Referat für Stadterneuerung der Senatsverwaltung. Nun aber verkündet die aktuelle Koalitionsvereinbarung: Durch Sicherung der öffentlichen Infrastruktur entstehen Anreize für private Investitionen.

Im Sanierungsgebiet Samariterviertel in Friedrichshain sind beispielsweise inzwischen rund 65 Prozent der Gebäude erneuert, der großflächige Verfall der Bausubstanz ist gebannt. Grünflächen und Spielplätze wurden instand gesetzt oder neu angelegt, an einigen Straßen wurden junge Bäume gepflanzt, neue Gehwegvorstreckungen erleichtern das Überqueren. Allerdings lassen sich weitere Infrastrukturverbesserungen in dem dicht bebauten Gebiet nur noch mit viel Geld erzielen, müsste doch das Land Berlin diverse Grundstücke erst ankaufen, um darauf zusätzliche Spielplätze neu errichten zu können. "Im Rahmen des Möglichen hat sich die Situation gebessert", erklärt Karsten Hanke vom dortigen Sanierungsbeauftragten "Stattbau". Aber ungewohnte Wege ließen sich noch ausschöpfen. So werden im Zuge eines Zwischennutzungsprojekts mehrere unbebaute Grundstücke von Anwohnern in Eigenregie zu wohnortnahen kleinen Grünflecken umgestaltet. Fördergelder werden dafür kaum benötigt, selbst Folgekosten entstehen keine. "Das Bezirksamt drängt darauf, an allen Planungen rechtzeitig beteiligt zu werden, um hohe Instandhaltungskosten zu vermeiden", berichtet Hanke. Denn die Kehrseite aller Gebietsaufwertung ist deren anschließender Pflegebedarf: Den Rasen mähen müssen später immer die Bezirke. Selbst wenn das Geld noch so üppig weiter in Spielplätze und Grünzonen fließen würde, wäre die neu geschaffene Pracht erfahrungsgemäß nur von kurzer Dauer, stöhnen die Bezirke doch jetzt schon unter Personal- und Geldmangel.

Doch zum eigentlichen Mega-Problem haben sich nicht nur in den Friedrichshainer, sondern in allen Berliner Sanierungsgebieten die maroden Kitas und Schulen entwickelt, deren Instandsetzung notwendiger ist als alles andere. Da diese millionenschweren Investitionen aber auf einen Schlag den Landeshaushalt völlig lahm gelegt hätten, hat man sie auf die lange Bank geschoben. Das rächt sich jetzt: Nur vereinzelt sind Schul- und Kitagebäude renoviert und modernisiert worden. "Viel zu spät kam der Paradigmenwechsel hin zu den öffentlichen Gebäuden", meint Hanke. Nicht zuletzt entscheidet nämlich der Zustand der Bildungseinrichtungen darüber, ob Familien mit Kindern im Sanierungsgebiet auch bleiben - so ein erklärtes Sanierungsziel -, oder aber spätestens zum Einschulungstermin das Weite suchen. Da können die Wohnhäuser noch so schön modernisiert sein ...

Im Bezirk Mitte ist deshalb inzwischen die Sanierung von Kitas und Schulen auf der Prioritätenliste ganz nach oben gerückt, auch hier steigt die Zahl der Kinder wieder. Spielplätze und Grünanlagen sind inzwischen einige hinzugekommen, man achtet aber auf die Kosten. "Eine Grünanlage wie der Schendelpark konnte mit einem bescheidenen Betrag von 350000 DM realisiert werden", sagt Stefan Doletzki vom "Koordinationsbüro", dem dort zuständigen Sanierungsbeauftragten. "Doch die Straßen müssen drei bis fünf Jahre oder noch länger warten, bis sie erneuert werden", so Doletzki. So hofft man, die großen Investitionen zu meistern.

Sabine Schuster

Enormer Investitionsstau:
Im Visier der öffentlichen Hand ist jetzt die Infrastruktur
der Sanierungsquartiere
(hier: Pettenkofer-Schule
in Friedrichshain)
Foto: Sabine Schuster

Ist ein Sanierungsgebiet aufgehoben, fängt für viele Mieter der Sanierungsstress erst an. In begehrten Lagen zeigt sich oft, dass nach der Entlassung aus dem Sanierungsrecht auch die Behutsamkeit am Ende ist und sich die Verdrängungsgefahr erhöht. Wie eine angemessene Nachsorge aussehen kann, ist unklar.

Aus der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ist durchgesickert, dass geplant ist, alle Berliner Sanierungsgebiete 2005 oder 2006 aufzuheben, also auch die in den Jahren 1993 bis 1995 aufgestellten Gebiete im Ostteil. Bisher ist man davon ausgegangen, dass der Sanierungsprozess 15 bis 20 Jahre in Anspruch nehmen würde. Die Erfahrung aus den West-Berliner Groß-Sanierungsgebieten zeigt, dass es zum Teil noch viel länger dauern kann. Wenn nun die Stadterneuerung nach zehn bis zwölf Jahren beendet wird, bedeutet das nicht, dass die Stadt im Osten besonders rasant modernisiert wurde. Man scheint sich eher mit weniger zufrieden zu geben. Eine Aufhebung kam bislang erst in Frage, wenn mindestens zwei Drittel des Sanierungsbedarfs erreicht worden sind. Bei den Wohnungen kann diese Quote erzielt werden, auch wenn der Modernisierungsboom spürbar abgeebbt ist: In den meisten Gebieten ist bis heute etwa die Hälfte der Wohnungen erneuert. Bei der öffentlichen Infrastruktur sind aber in der Regel erst 20 bis 30 Prozent der Sanierungsziele erreicht. Schulen, Kitas, Spiel- und Grünanlagen, Gehwege und Straßen befinden sich oft noch in einem beklagenswerten Zustand. Diese Defizite können innerhalb von nur zwei Jahren auch bei größter Kraftanstrengung nicht behoben werden.

Wenn ein Sanierungsgebiet aufgehoben wird, gilt das sonst übliche Bau- und Mietrecht. Die vom Land Berlin bezahlten Mieterberatungsstellen, die auch mit der Umsetzung von Sozialplänen betraut sind und Umsetzwohnungen vermitteln, fallen weg. Vertraglich festgehaltene Mietbegrenzungen und Belegungsbindungen gelten natürlich weiter. Hauseigentümer erhalten für Modernisierungen keine günstigen Steuerabschreibungsmöglichkeiten ("Sanierungs-AfA") mehr. Von allen Eigentümern verlangt der jeweilige Bezirk eine Ausgleichsabgabe. Mit umfangreichen Untersuchungen wird die Wertsteigerung der einzelnen Grundstücke ermittelt, die auf Grund der öffentlichen Investitionen während der Sanierung eingetreten ist. Die daraus errechnete Höhe der Abgaben wird von Eigentümerseite allerdings häufig angezweifelt. Oft ist für den Bezirk gar nichts zu holen, wenn etwa - wie in Teilen von Moabit und Wedding - der Grundstückswert trotz Sanierung objektiv gesunken ist.

Ohne Sanierungssatzung gibt es keine Kontrolle mehr über den Grundstücksverkehrswert. In Sanierungsgebieten dürfen Grundstücke nur zum festgesetzten Verkehrswert verkauft werden, um Spekulation zu verhindern. Insbesondere in den beliebten Innenstadtlagen kann das zum Problem werden, wie sich beispielsweise im 2003 aufgehobenen Sanierungsgebiet Chamissoplatz zeigt. In den alten West-Sanierungsgebieten sind die vom Land Berlin eingesetzten Sanierungsträger angewiesen, Teile der vor Jahrzehnten für die Sanierung erworbenen Häuser nach der Entlassung aus der Sanierung wieder zu veräußern. Seit einigen Jahren werden hier reihenweise teilsanierte Häuser verkauft, in Eigentumswohnungen umgewandelt, aufwändig modernisiert und am Ende mit ansehnlichen Gewinnspannen an Kapitalanleger oder Selbstnutzer weiterveräußert. Die Mieter sind bei dieser Sanierung im Weg und werden oft rausgekauft oder auf andere Weise zum Auszug gedrängt. Die Mietsteigerungen, die aus der Zweitsanierung entstehen, können viele sich ohnehin nicht leisten. Auch aus dem Gebiet Kottbusser Tor, 2002 aus der Sanierung entlassen, berichten Mieter aus privatisierten Häusern von Schikanen der Neueigentümer, die offensichtlich die Entmietung der Immobilie zum Ziel haben.

Der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg diskutiert inzwischen über eine Milieuschutzsatzung für den Chamissoplatz. Der Milieuschutz vermag zwar gegen allgemeine Mieterhöhungen nichts auszurichten, kann aber modernisierungsbedingte Mietsteigerungen kappen. In Gegenden mit großem Zweitsanierungspotenzial und hohem Aufwertungsdruck verspricht er daher einen gewissen Verdrängungsschutz. Im 1995 aufgehobenen Sanierungsgebiet Klausenerplatz in Charlottenburg hat man mit dem Milieuschutz als Nachsorgeinstrument gute Erfahrungen gemacht - seit 2003 hält der Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf den Milieuschutz allerdings nicht mehr für nötig.

Sollte der Senat tatsächlich bis 2006 den Totalausstieg aus der Sanierung vollziehen, wäre ein umfassendes Konzept erforderlich, um auch einkommensschwächeren Mietern das Wohnen in der Innenstadt weiterhin zu ermöglichen. Ansonsten wären die Errungenschaften von zwei Jahrzehnten der behutsamen Stadterneuerung innerhalb kürzester Zeit zerstört.

Jens Sethmann

Die Sanierung nach der Sanierung schafft höhere Mieten: Waldemarstraße 42
in Kreuzberg
Foto: Rolf Schulten

Ingeborg Junge-Reyer (SPD), bislang Staatssekretärin in der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, wurde soeben zur Nachfolgerin des bisherigen Stadtentwicklungssenators Peter Strieder (SPD) gewählt. Im Gespräch mit dem MieterMagazin erläutert sie, welchen Kurs Berlin künftig in der Stadterneuerung fahren will.

MieterMagazin: Private Projekte sollen nicht mehr gefördert werden. Öffentliche Gelder für öffentliche Projekte werden stark reduziert. Besiegeln die aktuellen Sparpläne das Ende der Stadterneuerung?

Ingeborg Junge-Reyer: Nein. Seit 2002 lautet unser Grundsatz in Sanierungsgebieten: Öffentliches Geld für öffentliches Eigentum, privates Geld für privates Eigentum. Der Stand der Wohnungserneuerung liegt im Durchschnitt für alle 22 Gebiete bereits bei über 52 Prozent. Für die Erneuerung der Gemeinbedarfseinrichtungen wie Schulen oder Kitas und für das öffentliche Wohnumfeld wie Straßen, Stadtplätze und öffentliche Grünanlagen stehen nach wie vor öffentliche Mittel bereit. Hier wird ein größerer Nachholbedarf weiter aufgearbeitet. Deshalb ist es richtig, dass wir uns auf die originär von Berlin zu leistenden öffentlichen Aufgaben konzentrieren.

MieterMagazin: Wie viel Geld steht dafür zur Verfügung - und ist die Gegenfinanzierung der EFRE-Gelder im Landeshaushalt wirklich abgesichert?

Ingeborg Junge-Reyer: Um die Gebiete aufwerten zu können, haben wir gezielt die Fördermittel Dritter erschlossen. Die Gegenfinanzierung der Bundesfinanzhilfen und der EU-Strukturfondsmittel im Doppelhaushalt 2004/2005 Berlins ist gesichert. In Abstimmung mit den Bezirken legen wir noch 2004 fest, welche Maßnahmen zur Verbesserung der sozialen und kulturellen Infrastruktur sowie des öffentlichen Raumes für die einzelnen Sanierungsgebiete Priorität haben. Für diese Aktionskulisse Berlins sind für 2004 rund 72,9 Millionen und für 2005 etwa 62,5 Millionen Euro an Fördermitteln eingeplant. Wesentliche Teile davon fließen in die Sanierungsgebiete.

MieterMagazin: Derzeit sind neue Sanierungsrichtlinien in Arbeit. Welcher Kurs soll künftig eingeschlagen werden?

Ingeborg Junge-Reyer: Die "12 Leitsätze der Stadterneuerung in Berlin" sind inzwischen über zehn Jahre alt. Sie haben sich für die zurückliegende Zeit in der Praxis bewährt. Dennoch ist eine Anpassung an die veränderte Situation in den Gebieten und die finanzielle Lage Berlins notwendig. Soziale Zielsetzungen und Betroffenenbeteiligung werden weiterhin fester Bestandteil der Sanierung sein. Die Eigeninitiative von Bürgern wird gestärkt, bürgerschaftliches Engagement soll weiterhin motiviert und gefördert werden. Privates Kapital und privates Engagement ist für den Erfolg der baulichen Erneuerung insbesondere im Wohnbereich nach wie vor unerlässlich. Die Sanierung wird zügig nach einem noch vom Senat festzusetzenden verkürzten Zeitplan durchgeführt werden. Die Erneuerung der Gebiete wird auf notwendige, sorgfältig zu begründende, Maßnahmen - bei reduzierten Standards - begrenzt sein.

Das Gespräch führte MieterMagazin-Mitarbeiter Lars Klaaßen.

"Die Situation in den Gebieten und Berlins finanzielle Lage haben sich geändert": Stadtentwicklungssenatorin Junge-Reyer
Foto: Paul Glaser