Berliner Wohnungsbaugesellschaften
Wie lange gibt die Kuh noch Milch?
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Vor kurzem wurde der Geschäftsbericht der Berliner Wohnungs-unternehmen für das Jahr 2000 vorgelegt. Die Bilanzen wiesen Schulden von 10 Milliarden Euro aus. Einige wähnten die städtischen Unternehmen deshalb schon am Rande des Ruins. Seit der Berliner Landesbank-Krise wird inzwischen lieber ein Mal zu viel als zu wenig Alarm geschlagen, sobald Milliardenverbind-lichkeiten von landeseigenen Unternehmen bekannt werden. Die Katastrophenmeldung war jedoch überzogen: Insgesamt betrachtet sind die Wohnungsbaugesellschaften in sich wirtschaftlich "gesund". Die Regierungsparteien aber bleiben gewarnt: Die wirtschaftliche Situation der Gesellschaften lässt sich nicht länger vertagen, und als willige Melkkuh für den angeschlagenen Haushalt empfehlen sich die Unternehmen auch nicht ewig. |
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Vor allem die Altschulden der Ost-Gesellschaften, die Belastung durch ho-he Baukredite für teure Sozialwohnungen im Westen, der große Leerstand - in Marzahn bis zu 16 Prozent - und die Modernisierungskosten schlagen sich negativ in der Bilanz nieder. Den ausgewiesenen 10 Milliarden Euro Schulden müssen seriöserweise die 16,3 Milliarden Euro Eigenkapital in Form von Grundstücken, Wohnungen und Beteiligungen gegenübergestellt werden. Auch eine angekündigte Wertberichtigung von 1,5 Milliarden Euro brächte deshalb noch keine Schieflage. Zudem sind laut Senat die Rück-zahlungen der Schulden langfristig fällig, nicht drängend und konnten bisher immer bedient werden. Die Wohnungsunternehmen sind generell noch keine "Kostgänger" des Landes Berlin, im Gegenteil: In der Vergangenheit mussten sie auf politischen Druck die Berliner Haushaltslöcher mit großen Beträgen stopfen. |
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Laut Ludwig Burkardt, Vorstandsmitglied des Verbandes der Berlin-Bran-denburgischen Wohnungsunternehmen (BBU), sind seit 1991 rund 1,9 Milliarden Euro in die Senatskasse geflossen, darunter auch Dividenden-ausschüttungen und fast 680 Millionen Euro aus den umstrittenen "In-Sich-Geschäften". Allein für diese Käufe hatten die Unternehmen 1998 und 1999 fast 45 Millionen Euro an Zinsen für Kredite aufzubringen. Bis Ende Juni 2002 wird darüber hinaus ein Vertrag zwischen Senat und Wohnungs-gesellschaften ausgehandelt sein, der eine vorfristige Rückzahlung von Aufwendungsdarlehen für den Sozialen Wohnungsbau West-Berlins in den 70er Jahren regelt. Die Vorteile für die Gesellschaften: Belegungsbindungen fallen weg, Wohnungsbestände könnten leichter verkauft werden, ein Teil der Schulden würde erlassen. Finanzsenator Thilo Sarrazin (SPD) bekäme eine dringend benötigte Sofort-Finanzspritze. |
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Durchschnittlich müssen die Wohnungsbaugesellschaften momentan 54,1 Prozent ihrer Einnahmen für Zinsen und Tilgungen aufwenden. Ihre derzeiti-ge Ertragslage spiegelt sich im Anstieg der Verluste wider. Im Jahr 1998 beliefen sie sich auf insgesamt 115 Millionen Euro, 1999 auf 150 Millionen Euro, um im Jahr 2000 sprunghaft auf circa 450 Millionen Euro anzustei-gen. Da sich die Wohnungsnachfrage in nächster Zeit nicht schlagartig bessern wird, werden die Einnahmen aus Vermietungen weiter hinter den Erwartungen zurückbleiben, die Verwaltungs- und Leerstandskosten aber fortlaufen. Im Schnitt ist jede zehnte der fast 400000 Wohnungen nicht vermietet. |
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Zurzeit wird überlegt, wie die Kosten reduziert werden können. Eine Holdingstruktur könnte einige obere Personaletagen einsparen. Kritiker dieser "Kombinatslösung" sehen aber eher eine weitere Leitungsebene Einzug halten. Laut Petra Reetz, Sprecherin von Stadtentwicklungssenator Peter Strieder (SPD), wird auch ein schrittweiser Abriss von circa 3000 Wohnungen erwogen. Bis zum Herbst diesen Jahres sollen durch Gut-achten die konkreten Adressen mit den Gesellschaften und den Bezirken abgestimmt werden. "Der Prozess ist auch umkehrbar, wenn ein Vermietungserfolg wahrscheinlich ist", so Reetz. |
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Die Privatisierung von weiteren Wohnungsbeständen, um an frisches Geld zu kommen, bleibt ebenfalls strittig: Auf dem aktuellen Immobilienmarkt sind allenfalls "Schleuderpreise" zu erzielen, die unattraktiveren Bestände verblieben dennoch beim Land - zumal nicht ewig versilbert werden kann, wenn es bei der bisherigen Senatsabsicht bleibt, 300000 Wohnungen als Mindestbestand zu halten, um die Höhe der Berliner Mieten beeinflussen zu können. Doch die privatwirtschaftliche Logik bei den städtischen Unternehmen zieht schon ihre Kreise: Burkardt vom BBU fordert den Abbau von Mietobergrenzen in Sanierungsgebieten, um die Einnahmesituationen seiner Unternehmen zu verbessern und Investitionsanreize zu schaffen. |
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Sabine Schuster |
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Hoch verschuldet, aber wirtschaftlich gesund: Berlins Wohnungsunternehmen
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"Seit 1991 sind von uns 1,9 Milliarden Euro in die Senats-
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In der Region Berlin wur-
