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Der Hausmeister: die gute Seele eines Mietshauses. Er wechselt umgehend kaputte Glühbirnen im Treppenhaus aus, fegt den Hof von Schnee und Unrat frei und steht einem vielleicht sogar mit Rat und Tat zur Seite, wenn die Waschmaschine nicht funktioniert ... Wer als Mieter ein solches Exemplar erwischt hat, kann sich glücklich schätzen. Es gibt auch andere. Solche, die unangemeldete Untermieter der Hausverwaltung verpetzen, die Treppe nur sporadisch wischen und sich ansonsten vor allem bei der Betriebskostenabrechnung bemerkbar machen. Aber auch ein Hausmeister hat es nicht immer leicht mit seinen Mietern. Da werden Mülltüten neben die Tonnen gestellt, Kellertüren offen gelassen und am Ende muss sich der Hausmeister anhören: "Was machen Sie eigentlich den ganzen Tag für Ihr Geld?" MieterMagazin-Mitarbeiterin Birgit Leiß hat sich bei den Herren der Hinterhöfe umgesehen.
Dieter Schmidt ist Hauswart aus Leidenschaft. Seit 14 Jahren kümmert er sich darum, dass in dem Pankower Altbau, in dem er mit seiner Frau wohnt, alles sauber und ordentlich ist. "Wenn ich zum Auto gehe, und da liegt was rum, nehm' ich den Besen und mach' das weg - das ist doch ganz selbstverständlich." Einmal in der Woche wird das Treppenhaus von oben bis unten geputzt - und zwar tipptopp, "nicht wie die Firmen, die mit einem Eimer Wasser das ganze Haus runterwischen und in zehn Minuten fertig sind", wie Dieter Schmidt betont. Ansonsten pflegt er den großen Garten, räumt die Müllecke auf und fegt den Hof. Auch die Straße kehrt er gelegentlich, obwohl das eigentlich nicht zu seinen Aufgaben zählt. Aber auf die BSR könne man sich ja nicht verlassen. "Unser Vorgarten ist immer der erste, der nach Silvester frei von Knallern ist", sagt Dieter Schmidt stolz. Die Mieter hätten noch nie Anlass gehabt, sich zu beschweren. Höchstens der "Grüne", der vor einiger Zeit ins Haus gezogen ist, schimpft aus dem Fenster, wenn der Hausmeister mal wieder jedes Butterblümchen aus dem Rasen rupft. "Bei mir muss der Rasen ohne Unkraut sein, das soll doch schön aussehen", meint er dazu. Oder der Nachbar fühlt sich gestört, weil Dieter Schmidt um sechs Uhr morgens Schnee schippt - als Erster in der ganzen Straße. Schmidt: "Dazu bin ich verpflichtet, es könnte ja jemand stürzen." Allen könne man es nun mal nicht recht machen, aber der Hausbesitzer stehe hinter ihm.
Der "Klassiker" ist eher selten
Überhaupt sei die Anerkennung nicht mehr so groß wie früher. Schmidt versah seinen Dienst schon zu Zeiten der Kommunalen Wohnraumverwaltung. Damals bekam er häufig Dankesbriefe von den Mietern. "Heutzutage kommen statt Lob eher Beschwerden", meint die Gattin des Hausmeisters.
Der Eigentümer, der in Hamburg lebt, ist offenbar zufrieden mit seinem Hauswart. Als das Haus in seinen Besitz überging, hat er zuerst überlegt, für die Gartenpflege und die Hausreinigung eine Fremdfirma zu beauftragen. Offenbar war ihm das zu teuer. Hausmeister Schmidt ist Rentner und macht die Hauswartsstelle nur nebenbei. "Mein Hauptantrieb ist, dass ich es selber ordentlich und sauber haben will - ich würde mich schämen, wenn Besuch kommt, und da liegen Bierbüchsen im Vorgarten."
Hauswarte wie Dieter Schmidt sind eine aussterbende Spezies. Es gibt sie fast nur noch in Häusern von privaten Einzeleigentümern, wobei auch hier der Trend dazu geht, Fremdfirmen mit den typischen Hauswartstätigkeiten wie Treppenhausreinigung und Gartenpflege zu beauftragen. Zahlen darüber, wie viele Hausmeister in Berlin arbeiten, gibt es nicht. Schon die Begrifflichkeiten sind verwirrend: Es gibt das klassische Hauswartsehepaar (ideal: er Elektriker, sie Hausfrau), das die Aufgänge putzt und in Haus und Hof nach dem Rechten sieht. Dafür bekommt dieses meist eine steuerfreie Pauschale oder das Gehalt ist mit der Dienstwohnung abgegolten. Wohnungsbaugesellschaften oder größere Verwaltungen beschäftigen meist hauptberufliche Hausmeister (manchmal auch Hausbesorger genannt), die auch für Reparaturen zuständig sind. In den 90er Jahren sind zudem etliche Wohnungsbaugesellschaften dazu übergegangen, Tochtergesellschaften auszugliedern, die für Reinigung, Gartenpflege und Instandhaltung verantwortlich sind. Dieses so genannte Outsourcing ist aus Mietersicht sehr problematisch, weil es zu explodierenden Betriebskosten führt (hierzu unser Kasten: "Vorsicht: Kosten!").
Bindeglied zwischen Verwaltung und Mieter
Bernd Dehmke ist seit über zwölf Jahren Vollzeithausmeister. Der gelernte Heizungsinstallateur betreut für die Hausverwaltung "Optima" 20 Altbauten in Prenzlauer Berg. Zu seinen Pflichten gehört es, die Müllplätze zu säubern, die Höfe zu fegen und sich bei regelmäßigen Kontrollgängen zu vergewissern, dass es keine Schäden oder Gefahrenstellen in Haus, Keller und Dachboden gibt. Alle Mieter haben seine Handynummer und können ihn anrufen, wenn der Wasserhahn tropft oder die Heizung kaputt ist. Kleinere Reparaturen erledigt er selber. Größere Mängel leitet er an die Verwaltung weiter. "Das Schöne an meinem Beruf ist, dass man mit so vielen unterschiedlichen Menschen zu tun hat, auf die man sich einstellen muss", findet der 50-Jährige. Die Mieterschaft in seinem Revier ist bunt gemischt: von älteren Leuten, die schon zu DDR-Zeiten da wohnten, über Familien bis hin zu neu zugezogenen Studenten, denen man erst mal zeigen muss, wie man einen Kachelofen richtig beheizt. Die meisten Mieter kennt er persönlich und nicht selten erzählen sie ihm auch ihre privaten Probleme. Die Hausbewohner wenden sich auch an ihn, wenn sie sich Sorgen um einen Nachbarn machen, wie kürzlich, als eine ältere Dame eine Woche lang nicht im Haus gesehen worden war. Hausmeister Dehmke entschloss sich, die Feuerwehr zu holen: Die Mieterin lag hilflos in ihrer Wohnung und musste ins Krankenhaus gebracht werden. "Es gibt aber auch Leute, die ihren Ärger bei mir abladen", seufzt der Hausmeister. Dennoch müsse man immer ein freundliches Lächeln für den Mieter haben, auch wenn man gerade unter Zeitdruck ist, weil man zu einem Rohrbruch muss.
Auch wenn Bernd Dehmke ein sehr gewissenhafter Hausmeister ist, der sogar mal schnell nach Dienstschluss rüber fährt, wenn die Heizung defekt ist, trennt er Arbeit und Privatleben. Seine Frau hat ihr Veto eingelegt, als er einige Monate lang für das Haus zuständig war, in dem sie wohnen. "Das ging einfach nicht - es gibt Leute, die klingeln einen nachts um zwei aus dem Bett, weil die WC-Spülung nicht in Ordnung ist", so Dehmke. Mittlerweile gibt es in seinem Haus gar keinen Hauswart mehr, was ihn zwar stört, "aber ich denke gar nicht daran, in meiner Freizeit den Hof aufzuräumen".
Hausmeister wurden noch vor zehn Jahren ausschließlich unter dem Kostenaspekt gesehen, sagt Siegfried Rehberg vom Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU). Viele Vermieter wollten diesen Posten ganz abschaffen, um Kosten einzusparen. Mittlerweile habe sich eindeutig eine Wandlung vollzogen. "Hausmeister spielen eine große Rolle beim Service, aber auch für eine gedeihliche Nachbarschaft", so Rehberg. Sie stellten ein Bindeglied zwischen Verwaltung und Mietern dar. Erfolg und Vermietbarkeit hängen ganz wesentlich davon ab, ob es vor Ort einen freundlichen, kompetenten Hausmeister gibt. Dabei müssten Hausmeister wahre Multitalente sein: "Sie müssen nicht nur mit Bohrmaschine und Zange umgehen, sondern auch auf völlig unterschiedliche Menschen eingehen können."
Hausbetreuer mit kurzem Draht
Viele Wohnungsbaugesellschaften haben den Hausmeister-Service inzwischen professionalisiert. So hat die Gesobau vor einigen Jahren ihren gesamten Bestand umstrukturiert. Statt Hausmeister gibt es in den Wohngebieten Vor-Ort-Büros, so genannte Service-Punkte. Dort sitzen speziell geschulte Hausbetreuer und Hausmanager, die erste Ansprechpartner für die Mieter sind, wenn der Fahrstuhl ausgefallen ist oder die Heizung Macken hat. Außerdem überwachen sie den baulichen Zustand der Wohnanlage, inspizieren die Grünanlagen und kontrollieren die Sauberkeit der Häuser. Die Hausreinigung besorgt eine Fremdfirma, wobei die Hausbetreuer deren Arbeit überprüfen. Nachts und am Wochenende gibt es eine mobile Hausbetreuung, die sich um technische Notfälle und andere Sorgen der Mieter wie Ruhestörungen kümmert. "Die Mieter haben das neue System sehr gut angenommen, das zeigen unsere Umfragen", sagt Gesobau-Pressesprecherin Petra Ebert. Der größte Vorteil seien die kurzen Wege: "Unsere Mitarbeiter sind direkt vor Ort und jederzeit persönlich oder telefonisch erreichbar."
Um den Beruf des Hausmeisters aufzuwerten, veranstaltet die Zeitschrift "Die Wohnungswirtschaft", Fachblatt der deutschen Wohnungsunternehmen, seit einigen Jahren die Wahl zum "Hausmeister des Jahres". Mit einem solchen Titel kann sich Steffen Spalteholz schmücken. Die Mieter der Wohnungsbaugesellschaft Hellersdorf (WoGeHe) setzten ihn auf Platz eins. Kein Wunder: Der 43-Jährige ist stets freundlich und hilfsbereit und findet es selbstverständlich, mal für eine ältere Dame ein Loch in ein Regal zu bohren - obwohl das natürlich nicht zu seinen Aufgaben gehört. Seit 13 Jahren macht Spalteholz diesen Job. Er überwacht technische Anlagen, erledigt kleinere Reparaturen und schaut auf Spielplätzen und Grünanlagen nach dem Rechten. Wie alle Kollegen seines Berufsstandes kann sich Spalteholz über Vandalismus und Graffiti so richtig aufregen. Dass frisch gestrichene Häuserwände beschmiert werden, dafür hat er kein Verständnis.
370 Wohnungen gehören zu seinem Revier. Trotzdem kennt er viele Mieter persönlich. "Gerade ältere Leute erzählen einem alles Mögliche." Für viele Leute sei er schon fast ein Beichtvater. Aber auch der Ärger über ruhestörende Nachbarn landet bei ihm. Insofern ist er froh, dass er zwar in der Nähe, aber nicht im Kienbergviertel wohnt, für das er zuständig ist, "denn sonst käme ich beim Einkaufen gar nicht mehr weg."
Eine Art Visitenkarte sei der Hausmeister für ein Wohnungsunternehmen, sagt der Sprecher der WoGeHe, Olaf Dietze: "Ist er muffelig, bekommt man einen schlechten Eindruck von der Wohnungsbaugesellschaft."
Auch die Concierge, die es bereits zu Gründerzeiten gab, ist in moderner Form wiederauferstanden. Schon vor 100 Jahren gab es in den Altbauten neben dem Vordereingang eine Conciergeloge mit einem Fenster zum Flur. Die Hauswartsfrau, die darin saß, konnte sogleich sehen, wen sie in das Vorderhaus lassen durfte (Offiziere und Geschäftsleute) und wer den Hintereingang benutzen musste wie die Handwerker. In Hochhäusern in Marzahn und Marienfelde wurden vor einiger Zeit wieder Pförtnerlogen eingerichtet.
Doorman: Mix aus Hausmeister und Butler
Woanders heißt der Pförtner wiederum Doorman. Jürgen Nagel, Mitarbeiter der Firma "Secon", Doorman in den Kreuzberger Paul-Lincke-Höfen, kontrolliert nicht die Besucher, sondern ist in erster Linie für den Service zuständig. Sein Büro im Eingangsbereich der Höfe ist rund um die Uhr besetzt. Hier können die Mieter der rund 100 Lofts nicht nur Bescheid sagen, wenn die Jalousie klemmt oder die Heizung gluckert, sondern auch ihre Pakete abholen oder den Anzug in die Reinigung bringen lassen. Außerdem kann man sich während des Urlaubs die Pflanzen gießen oder die Katze füttern lassen. Die meisten dieser Dienstleistungen kosten etwas. Auch wenn der Hausmeister zur Bohrmaschine greift, um die Gardinenstange anzubringen, muss man dafür bezahlen. Das gut verdienende Klientel, das in den schicken Lofts wohnt - unter anderem Schauspieler, Geschäftsführer und Rechtsanwälte - hat weder Zeit noch Lust, sich um solche Dinge wie Heizungsableser oder Reinigung zu kümmern. Die meisten sind von 8 Uhr morgens bis 8 oder 9 Uhr abends außer Haus, berichtet Nagel. "Durch unsere Serviceangebote wird ihnen das Leben leichter gemacht", meint er. "Wenn es den Doorman nicht gäbe, wäre ich schon ausgezogen", hat eine Mieterin zu Jürgen Nagel gesagt. Fast alle Mieter haben im Doorman-Büro einen Zweitschlüssel deponiert. Wie sollte auch sonst beispielsweise die Heizungsablesung funktionieren? Hier gibt es weder Hausfrauen, noch Arbeitslose oder Studenten, die tagsüber zu Hause wären. "Mein Job ist sehr vertrauensvoll", betont Doorman Nagel. Die meisten Mieter wissen es zu schätzen, dass er und seine drei Kollegen auch mal hochgehen und die Getränkelieferung entgegennehmen können oder den vergessenen Lottoschein aus der Wohnung holen.
Fazit dieses Ausflugs in die Welt der Hausmeister: Das Berufsbild ist vielfältig. Vom ordnungsliebenden Vollbluthauswart, über den Kummerkasten bis hin zum professionellen Dienstleister sind alle vertreten. Nur die schnüffelnde Hauswartsfrau mit Blockwartmentalität scheint ausgestorben zu sein - oder scheut sie nur das Licht der Öffentlichkeit?
Vorsicht Kosten!
Grundsätzlich gehört der Posten "Hauswart" zu den Betriebskosten. Aber nicht alle Tätigkeiten, die der Hauswart übernimmt, sind von den Mietern zu zahlen. Umlagefähig sind:
 Reinigungsarbeiten (zum Beispiel Putzen des Treppenhauses,
Fegen des Hofes),
Gartenpflege (inclusive Spielplatz),
Bedienung der Heizungsanlage sowie des Fahrstuhls,
Schnee- und Eisbeseitigung.
Nicht umlagefähig sind dagegen Instandhaltungs-
und Verwaltungsaufgaben wie:
Regelmäßige Kontrolle der Einrichtungen der Wohnanlage,
Reparaturen,
Überwachung und Einweisung von Fremdfirmen,
Durchführung von Wohnungsbesichtungen oder Wohnungsabnahmen.
Auch die Kosten für einen Doorman oder Concierge-Service gehören nicht zu den umlegbaren Betriebskosten. Das wird meist so geregelt, dass diese Kosten im Mietvertrag als gesonderter Zuschlag vereinbart sind. Bei bestehenden Mietverhältnissen muss man aber eine solche Zusatzvereinbarung nicht unterschreiben.
Übernimmt ein Hausmeister auch Verwaltungs- und Instandhaltungsarbeiten - und das ist die Regel - muss ein Abzug vom Hauswartslohn vorgenommen werden. Die meisten Gerichte gehen von 20 Prozent aus. Häufig gibt es zwar einen Hausmeister, aber Winterdienst und Hausreinigung werden von Fremdfirmen erledigt. Auch dann müssen entsprechende Abzüge gemacht werden. Allerdings sollte man in einem solchen Fall stutzig werden, denn: Was macht dann der Hausmeister? Für den Mieter ist das kaum zu durchschauen. Es sei mittlerweile gang und gäbe, nicht umlagefähige Hauswartstätigkeiten auf den Mieter abzuwälzen, heißt es beim Berliner Mieterverein (BMV).
Reine Geldschneiderei ist aus Sicht des BMV auch das "Outsourcing", also die Fremdvergabe von Reinigung und Gartenpflege. Während vorher nur reine Lohnkosten des Hauswarts umgelegt werden konnten, kommen nun andere Kosten, wie zum Beispiel Mehrwertsteuer, dazu.
"Die Gerichte haben dieser Praxis zumindest dann einen Riegel vorgeschoben, wenn es allzu durchsichtig ist", erklärt Michael Roggenbrodt, Betriebskosten-Spezialist beim BMV. Teilweise haben die Wohnungsunternehmen ihre Hauswarte entlassen, die haben dann eine neue Firma gegründet und ihre Dienstleistung ihrem alten Arbeitgeber angeboten.
Wie hoch sind nun die durchschnittlichen Kosten für einen Hauswart? Gesetzlich festgelegte Grenzen gibt es nicht, es kommt immer auf die Wirtschaftlichkeit im konkreten Einzelfall an. Allgemein wird von 20 bis maximal 35 Cent pro Quadratmeter und Monat ausgegangen. Das sind etwa 12 bis 13 Prozent der kalten Betriebskosten. Hauswartskosten von 50 Cent entsprechen nicht mehr den Grundsätzen ordentlicher Bewirtschaftung, entschied das Amtsgericht Schöneberg vor zwei Jahren.
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