Mietobergrenzen in Prenzlauer Berg

Die Mietpreisbegrenzung in den Sanierungsgebieten von Prenzlauer Berg ist neu geregelt. Nur noch für die Hälfte der Wohnungen eines Hauses sollen Belegungsbindungen und Mietobergrenzen gelten - jeweils für drei Jahre nach Abschluss der Sanierung. Bisher galt die Mietbegrenzung fünf Jahre lang, war aber vom Bezirk kaum noch durchzusetzen.

Nach langen Beratungen hat das Bezirksamt Pankow im November 2003 für die fünf im Ortsteil Prenzlauer Berg liegenden Sanierungsgebiete Helmholtzplatz, Kollwitzplatz, Teutoburger Platz, Winsstraße und Bötzowstraße eine "Präzisierung der sozialen Sanierungsziele" beschlossen. Die Bewohner sollen künftig durch einen Gebietssozialplan vor übermäßigen Mietsteigerungen nach der Modernisierung ihres Hauses geschützt werden. In 50 Prozent der Wohnungen eines zu sanierenden Hauses darf die Miete drei Jahre lang den festgesetzten Schwellenwert nicht übersteigen. Diese Mietobergrenze liegt - je nach Größe der Wohnung - zwischen 4,12 und 4,52 Euro pro Quadratmeter (netto kalt), also in etwa der gleichen Höhe wie die bisher gültigen Werte. Nach Ablauf der drei Jahre kann die Miete im gesetzlichen Rahmen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden.

Für die Hälfte der Wohnungen hat der Bezirk auch ein dreijähriges Belegungsrecht: Sie können sanierungsbetroffenen Mietern als Umsetzwohnungen angeboten werden. Will ein Eigentümer dem Bezirk kein Belegungsrecht einräumen, kann er sich alternativ auch dazu verpflichten, für alle Wohnungen des Hauses die Mietobergrenzen einzuhalten. Über diese Regelungen wird ein städtebaulicher Vertrag zwischen dem Eigentümer und dem Bezirk geschlossen. Die andere Hälfte der Wohnungen, auf die sich der Sozialplan nicht bezieht, kann der Eigentümer ohne Auflagen modernisieren und auf dem Wohnungsmarkt zu beliebigen Preisen anbieten. Die nun gefundene Lösung gilt zunächst nur für die Sanierungsgebiete in Prenzlauer Berg. "Für das Sanierungsgebiet Wollankstraße hängt die Entscheidung von dem Ergebnis einer im Dezember durchgeführten Untersuchung ab", erklärt Martin Federlein (CDU), Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung in Pankow.

Anlass für diese Neuregelung war, dass die bisherige, fünfjährige Geltungsdauer der Mietobergrenze nicht mehr durchzusetzen war. Eigentümer klagten reihenweise gegen diese Auflage und bekamen im Juli 2002 vor dem Verwaltungsgericht recht. Die Entscheidung der Berufungsverhandlung vor dem Oberverwaltungsgericht steht zwar noch aus, doch in dem juristischen Schwebezustand hatte der Bezirk keine Mittel mehr, die Eigentümer auf die Einhaltung der Mietobergrenzen zu verpflichten.

Das neue Verfahren soll die tatsächlich schutzbedürftigen Mieter besser erreichen. Bei der früher für alle Wohnungen geltenden Mietbegrenzung haben oft auch Gutverdiener, die nach der Sanierung neu eingezogen sind, von der niedrigen Miete profitiert. Das neue System konzentriert sich hingegen auf die meist einkommensschwachen Bestandsmieter, die in den noch unsanierten Häusern wohnen.

Auf jeden Fall ist das vom Planungsrechtsprofessor Gerd Schmidt-Eichstaedt entwickelte Verfahren ein Schritt zu mehr Rechtssicherheit. Gegen die bisher vom Bezirk einseitig ausgesprochenen Auflagen haben Hauseigentümer häufig Widerspruch eingelegt. Einen von beiden Seiten unterschriebenen Vertrag, mit dem der soziale Ablauf der Sanierung nun abgesichert wird, kann ein Eigentümer hingegen kaum glaubhaft anfechten.

Jens Sethmann

Gebietssozialplan für fünf Prenzlauer-Berg-Sanierungs-Gebiete: Schutz für einkommensschwache Bestandsmieter (hier: Sanierungshaus am Helmholtzplatz)
Foto: Jens Sethmann

 Kurzinterview

Martin Federlein, Pankower Bezirksstadtrat für Stadtentwicklung zum neuen Gebietssozialplan

MieterMagazin: Herr Federlein, halten Sie die dreijährige Geltungsdauer der Bindungen für ausreichend?
Federlein: Ja. Die drei Jahre sind mit dem Umzugsmanagement begründet.
MieterMagazin: Hat sich die fünfjährige Mietobergrenze als Investitionshindernis erwiesen?
Federlein: Für die Beantwortung dieser Frage gibt es keine gesicherten Erkenntnisse.
MieterMagazin: Wie soll verhindert werden, dass die Häuser weit vor der Sanierung leer gezogen werden?
Federlein: Der Leerzug von Häusern konnte bisher und wird auch zukünftig nicht verhindert werden können. Die Festlegungen aus dem "Gebietssozialplan" müssen auch bei leeren Objekten erfüllt werden.
Interview: Jens Sethmann