Milieuschutz im Wandel
Der Spatz in der Hand
|
Durch die Berliner Rechtsprechung sehen sich die Bezirke gezwungen, mit dem Milieuschutz anders umzugehen. Die Mietobergrenzen, mit denen die angestammte Wohnbevölkerung vor Verdrängung geschützt werden soll, lassen sich nicht mehr generell durchsetzen. Der Bezirk Pankow hat für seine zehn Milieuschutzgebiete nun neue Genehmigungskriterien und Richtlinien erarbeitet, die notgedrungen hinter den bisherigen Milieuschutzzielen zurückbleiben, aber im Einzelfall die vorhandenen Mieter weiterhin vor hohen Mietsteigerungen bewahren sollen. Die Schwierigkeiten, im Milieuschutzgebiet Mietobergrenzen durchzusetzen, sind vor allem auf eine Änderung des Baugesetzbuches im Jahr 1998 zurückzuführen. Im neu gefassten Paragrafen 172 heißt es, dass in Milieuschutzgebieten Baumaßnahmen grundsätzlich genehmigt werden müssen, wenn sie den "zeitgemäßen Ausstattungszustand einer durchschnittlichen Wohnung" herstellen. Das Berliner Verwaltungsgericht interpretierte diesen Passus im Jahr 2001 so, dass ein Bauherr für die üblichen Modernisierungsmaßnahmen einen Anspruch auf eine auflagenfreie Genehmigung hat und das Bezirksamt ihm also nicht wie bisher vorschreiben darf, die Miete auf eine festgelegte Höhe zu begrenzen. Weil der Bezirk Pankow gegen dieses Urteil in Berufung ging, ist es noch nicht rechtskräftig. Der Richterspruch hatte aber den Effekt, dass Hauseigentümer die Mietobergrenzen nicht mehr einhalten mochten und dagegen regelmäßig Widerspruch einlegten. "Man hätte die Genehmigungspraxis im Prinzip beibehalten können, aber immer wenn wir die Mietobergrenzen durchsetzen wollten, landeten wir fast automatisch vor dem Verwaltungsgericht", sagt Ulli Lautenschläger, Geschäftsführer der vom Bezirk beauftragten Mieterberatungsgesellschaft Prenzlauer Berg. "Mit dem Festhalten an der alten Regelung erreicht man nichts", stellt er fest. Daher hat das Bezirksamt Pankow im Oktober neue "Antragsprüfkriterien" beschlossen, die der neuen Situation gerecht werden sollen. Danach verlangt der Bezirk nicht mehr die Einhaltung der Mietobergrenzen, wenn mit der geplanten Modernisierung lediglich eine durchschnittliche und zeitgemäße Ausstattung hergestellt wird. Als "durchschnittlich" gilt dabei der Standard, den zwei Drittel der Wohnungen im betreffenden Milieuschutzgebiet haben. Zur "zeitgemäßen" Ausstattung gehören Zentralheizung, Badezimmer, sichere Elektro- und Wasserinstallationen, Doppelfenster, Kabelfernsehen und Gegensprechanlage. Will ein Eigentümer darüber hinausgehen und zum Beispiel einen Aufzug oder Balkone anbauen, wird dieses nun nicht mehr untersagt. Stattdessen wird zwischen Eigentümer und Bezirk ein öffentlich-rechtlicher Vertrag geschlossen, in dem festgeschrieben wird, dass für die bewohnten Wohnungen die bezirklichen Mietobergrenzen bis zu fünf Jahre lang gültig sind. Die Bestandsmieter sind in diesem Fall vor übermäßigen Mietsteigerungen sicher. Bei leer stehenden Wohnungen wird ein bestimmter Anteil festgelegt, für den die Miete ebenfalls gekappt wird und für den der Bezirk ein Belegungsrecht erhält. Ein solches Belegungsrecht gab es im Milieuschutz bisher nicht. Alle übrigen Wohnungen sind frei vermietbar. Ausgesprochene Luxusmodernisierungen wie der Einbau eines zweiten Bades, Marmor oder Wohnungsgrößen über 130 Quadratmeter werden weiterhin nicht genehmigt. Ulli Lautenschläger hält die Kriterien zwar für "ein bisschen unscharf", glaubt aber, dass die Verträge zwischen Bezirk und Eigentümer wesentlich rechtssicherer sind als die zuletzt ständig angefochtenen Auflagen. Im Friedrichshainer Milieuschutzgebiet Boxhagener Platz wird schon mit ähnlichen Verträgen gearbeitet. Auch die übrigen Bezirke stehen nun vor der Frage, ob sie die Taube auf dem Dach erreichen wollen oder mit dem Spatz in der Hand zufrieden sind. Jens Sethmann |
|
|
Kein Festhalten am Alten:
|
|
Im Überblick |
Die 17 Berliner Milieuschutzgebiete |
