Der direkte Wohnbereich scheint ein eigentümlich vordemokrati-scher Raum zu sein. Wie sonst ist es zu erklären, dass hier anders als in der Arbeitswelt kein Mitbestimmungsgesetz existiert - und damit auch kein einklagbares Recht der Mieter, an wichtigen Pla-nungen oder Entscheidungen ihres Vermieters beteiligt zu werden? Aber wieso sollen die Bewohner eines Hauses eigentlich nicht mitentscheiden dürfen, ob im Hof Parkplätze angelegt oder eine Grünanlage gebaut werden soll? Und warum können sich die Mieter ihre Hausordnung nicht selber geben? Was von den Vermieter-verbänden gern als Utopie abgetan wird, hat sich schließlich längst als alltagstaugliche Praxis erwiesen, wie verschiedene Pilotprojekte zeigen.

Der Berliner Mieterverein (BMV) bemüht sich seit langem um eine Stärkung der Mitwirkungsmöglichkeiten der Mieter. "Mitbestimmung im eigentlichen Sinne gibt es derzeit nicht", kritisiert der stellvertretende BMV-Haupt-geschäftsführer Reiner Wild. Daran haben auch zahlreiche Gesetzes-vorstöße auf der politischen Ebene nichts geändert. So wurden mehrere Versuche, Mietervertreter in die Aufsichtsräte der städtischen Wohnungs-unternehmen zu entsenden, abgeblockt. Begründung: Es könnte zu Interessenskonflikten zwischen den Zielen der Mieter und der Wahrung der Unternehmensziele kommen. Dabei sind zum Beispiel bei der GEWOBA Potsdam seit 1994 Mieter im Aufsichtsrat mit Sitz und Stimme vertreten - mit durchaus positiven Erfahrungen. "Außerdem gibt es ja auch Arbeitnehmervertreter im Aufsichtsrat", gibt Reiner Wild zu bedenken.

Der Berliner Senat dagegen hält die Beteiligungsmöglichkeiten der Mieter für ausreichend und verweist vor allem auf die Mieterbeiräte. Tatsächlich gibt es in fast allen städtischen Wohnungsbaugesellschaften solche Mietervertretungen. Das geht zurück auf eine entsprechende Anweisung des Senats aus dem Jahre 1983. Mieterbeiräte werden von den Bewohnern einer Wohnanlage gewählt und vertreten deren Interessen gegenüber dem Vermieter. "Mieterbeiräte sind zweifellos wichtig und wir unterstützen ihre Bildung, sie ersetzen aber nicht eine weitergehende Einbeziehung der Betroffenen in die Kontrollgremien der Wohnungsunternehmen", meint dagegen Reiner Wild - zumal die Kompetenzen der Mieterbeiräte äußerst mager sind. Mehr als ein Anhörungs- und Vorschlagsrecht wird ihnen nicht eingeräumt. "Der Mieterbeirat kann gerne mitreden, aber nicht mitentscheiden", bringt es die Sprecherin des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) auf den Punkt. "Entscheidungen, die den wirtschaftlichen Bereich berühren, müssen von der Geschäftsführung getroffen werden", betont Christa Fluhr. Eine gesetzliche Regelung zur Stärkung der Mietermitwirkung hält die Sprecherin des größten Berliner Vermieterverbandes für überflüssig.

Dabei sind selbst die mageren Mitwirkungsmöglichkeiten der Mieterbeiräte auf die landeseigenen Wohnungsunternehmen beschränkt. Private Vermieter brauchen sich dagegen um einen demokratisch gewählten Mieterbeirat nicht zu scheren.

Und warum hält der BMV die oft als "demokratisches Feigenblatt" verspotteten Mietervertretungen dennoch für wichtig? "Durch Mieterbeiräte werden Rechte genutzt, die allein nicht wahrgenommen würden", meint Wild. Zudem könne allein ihre Existenz zu mehr Sorgfalt des Vermieters bei der Bewirtschaftung führen. Alle Erfahrungen aus der Praxis zeigen zudem, dass durch die Beteiligung der Mieter die Anonymität, gerade in Großsiedlungen, sinkt.

Das weiß natürlich auch die Vermieterseite zu schätzen. "Mieterbeiräte haben eine ganz wichtige Vermittlerfunktion und tragen viel dazu bei, dass die Identifikation mit dem Wohngebiet steigt", weiß Christa Fluhr vom BBU. "Mieterbeiräte geben uns ein Feedback, wie die Stimmung vor Ort ist und können zum Beispiel bei Ruhestörungen vermitteln", sagt auch die Sprecherin der Wohnungsbaugesellschaft WIR, Petra Gräbert. Abgesehen davon, dass die Rolle als "Puffer" zwischen Vermieter und Mieter nicht unproblematisch ist, zeigen Vermieter nur so lange Begeisterung, wie sie keine Verfügungsrechte abgeben müssen. Das zeigt ganz deutlich die Erfahrung mit einem Modell der erweiterten Mietermitbestimmung aus den 80er Jahren. Damals war es dem BMV gelungen, in fünf Siedlungen der WIR (damals noch Neue Heimat), Mieterbeiräte mit sehr viel weitergehenden Kompetenzen zu installieren. Die ausgearbeitete Geschäftsordnung sah unter anderem auch Mitbestimmungsbefugnisse bei der Planung und Durchführung der Modernisierungsarbeiten sowie bei der Verwendung der Instandsetzungsmittel vor. Insgesamt zieht der BMV eine positive Bilanz. Beispiel: die Zille-Siedlung in Tiergarten. Die Teilnahme der Bewohner an gemeinsamen Aktionen zur Mitverwaltung ihrer Häuser hat den Zusammenhalt eindeutig gestärkt, so Reiner Wild vom BMV rückblickend. Auch sei es gelungen, auf einzelne "problematische" Mieter positiv einzuwirken. "Mietermitwirkung ist daher auch ein Mittel, präventiv soziale Probleme im Wohngebiet besser aufzufangen."

Desinteresse infolge fehlender Kompetenzen?

Dennoch blieb es bei diesem Pilotprojekt. Mittlerweile hat auch die WIR sich von dieser erweiterten Mitbestimmung verabschiedet. Konflikte gab es nach Auskunft des Wohnungsunternehmens vor allem mit dem Belegungsrecht. "Vielfach wollte der Mieterbeirat die Wohnung für Tante Berta und war tödlich beleidigt, weil die belegungsgebundenen Wohnungen nun mal für Ausländer, Alleinerziehende und Geringverdiener bestimmt sind", sagt die Sprecherin Petra Gräbert. Dass es im Grunde wohl eher darum ging, Mietervertreter aus den wirklich wichtigen unternehmerischen Entscheidungen herauszuhalten, belegt eine andere Äußerung der WIR-Sprecherin: "Das Wort ‚mitbestimmen' sollte nach dem Willen der Geschäftsführung wegfallen - die Mieter können ja gerne Vorschläge machen, aber es ist unser Eigentum", so Gräbert.

Beim Berliner Mieterverein hat man den Eindruck, dass die Bereitschaft der Wohnungsunternehmen zur Zusammenarbeit mit den Mieterbeiräten deutlich abnimmt - allen Lippenbekenntnissen zum Trotz. Die Vermieterseite wiederum beklagt das mangelnde Interesse der Mieter. Gerade in Großsiedlungen würden die Wohnungsbaugesellschaften gerne Mieterbeiräte einrichten, es finden sich aber keine interessierten Mieter. Wen wundert's angesichts der mangelnden Kompetenzen? Und nur in den seltensten Fällen klappt die Zusammenarbeit so gut wie am Mehringplatz (siehe unser Interview unten).

Zahlreiche Untersuchungen zur Mieterbeteiligung zeigen jedoch eines ganz klar: Eine aktive Mieterbeteiligung setzt voraus, dass die Bewohner wirklich mitentscheiden können. Und das bedeutet, dass der Vermieter einen Teil der Verfügungsgewalt an die Bewohner abtreten muss.

Dass das funktioniert, zeigt das Beispiel der "Wohnbau Gießen". Das städtische Wohnungsunternehmen praktiziert seit 1992 ein konsequentes Modell der Mietermitbestimmung, das von unten nach oben aufgebaut ist. Das heißt konkret: Die Mieter wählen so genannte Bezirksmieterräte (analog der Mieterbeiräte in Berlin), die auch Mitwirkungsrechte bei der Planung von Baumaßnahmen haben. Diese wiederum wählen einen Unternehmensmieterrat, der mitbestimmt bei Entscheidungen der Geschäftsführung über Instandhaltungen und Modernisierungen. Und schließlich sind auch im Aufsichtsrat zwei Mieter vertreten. Die Erfahrungen sind nach Angaben der Wohnbau Gießen durchaus positiv.

Auch unter dem Kostenaspekt lohnt es sich für die Wohnungsunternehmen, die Mieter stärker an der Bewirtschaftung der Häuser zu beteiligen.

Immerhin einen Schritt in diese Richtung machte vor gut einem Jahr die Wohnungsbaugesellschaft Marzahn mit der Einrichtung eines völlig neuen Gremiums: Ein Betriebskostenbeirat überprüft nicht nur sämtliche Abrechnungen, sondern soll auch Einsparpotenziale bei Vermieter und Mietern aufspüren. Man wolle sich ganz bewusst von kritischen Mietern auf die Finger schauen lassen, heißt es bei der WBG Marzahn. Und es gibt durchaus unterschiedliche Standpunkte, etwa wenn es um die Umlage der Sperrmüllkosten geht, berichtet Klaus Delf vom Betriebskostenbeirat. "Aber die Zusammenarbeit ist konstruktiv, unsere Anregungen werden aufgenommen", so Delf. Zwei konkrete Erfolge kann man bereits vorweisen: Der Umlageschlüssel für die Heizkosten wurde geändert auf 70 Prozent nach Verbrauch und 30 Prozent nach Wohnfläche (statt vorher 50 zu 50), und die Grüne Tonne, die wegen falscher Befüllung abgezogen worden war, konnte wieder aufgestellt werden.

Aber Mieterbeteiligung ist auch bei Modernisierung und Neubau sinnvoll. In Berlin entstanden vor allem in den 80er Jahren mehrere Neubauten mit aktiver Beteiligung der künftigen Bewohner. Das bekannteste ist das "Wohnregal" in der Kreuzberger Admiralstrasse. Axel Gutzeit war der erste Architekt, der Neubauprojekte mit Mieterbeteiligung durchführte, unter anderem in der Usedomer Straße (die so genannte Wohnschale der DEGEWO) und ein Haus am Ortolanweg in Britz. Die Mieter konnten nicht nur selber bestimmen, welchen Grundriss ihre Wohnung haben soll, sondern sie erbrachten auch selber handwerkliche Leistungen.

Mitbestimmung beim Bau

Ähnliche Ansätze gibt es auch bei der Altbaumodernisierung. Bettina Harms vom Hamburger Beratungs- und Forschungsinstitut "Analyse und Konzepte" hat zahlreiche solcher Projekte begleitet. Ihr Fazit: "Nicht nur für die Mieter bringt das Einsparmöglichkeiten, sondern es rechnet sich auch für die Vermieter." In den von ihr betreuten Projekten konnten die Mieter beispielsweise selber entscheiden, welchen Ausstattungsstandard sie haben wollten - mit Auswirkung auf die Miethöhe. Außerdem konnten die Bewohner entscheiden, ob sie selber handwerkliche Leistungen erbringen wollten oder aber sich finanziell beteiligten. Es liegt auf der Hand, dass die Bindung an die Wohnung dadurch erheblich steigt. "Besonders in instabilen Gebieten, zum Beispiel Großsiedlungen in den neuen Bundesländern, kann Mieterbeteiligung daher einen wertvollen wohnungspolitischen Beitrag leisten", so Bettina Harms. Trotzdem steht die Mehrzahl der Wohnungsunternehmen nach ihrer Einschätzung einer solchen Einbeziehung der Mieter eher skeptisch gegenüber, weil sich die Mieter dann sozusagen "vergoldete Eingänge bei gleicher Miete" wünschen würden. Die Erfahrungen von "Analyse und Konzepte" belegen dagegen, dass die Mieter sehr realistisch sind und die Kostenseite immer im Blick behalten.

"Mehr demokratische Rechte für Mieter sind heute nötiger denn je", meint denn auch der stellvertretende BMV-Hauptgeschäftsführer Reiner Wild. Die Bewohner mitbestimmen zu lassen kann nicht nur helfen, soziale Brennpunkte zu entschärfen, sondern spart auch noch Kosten - was will man mehr?

Birgit Leiß

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auch unser Interview:
" Selber machen,
nicht nur meckern"

Prüft Abrechnungen und Sparpotenziale:
der Betriebskostenbeirat
der WBG Marzahn
Fotos: Maik Jespersen (1), WBG Marzahn (1)

  Zum Weiterlesen:
Analyse und Konzepte e.V.: "Möglichkeiten der Einsparung von Wohnkosten durch Mieterbeteiligung",
zu bestellen bei
Fraunhofer Verlag
Tel.: 0711-9702500
Email: irb@irb.fhg.de
www.irb.fhg.de/verlag

Der Mieterbeirat am Mehringplatz in Kreuzberg wurde Mitte der 80er Jahre gegründet und gehörte damals zu den vom Berliner Mieter-verein initiierten Pilotprojekten mit erweiterter Mitbestimmung. Vor gut einem Jahr hat die Wohnungsbaugesellschaft WIR die verein-barte Geschäftsordnung einseitig gekündigt und bestand auf einer neuen Fassung. MieterMagazin-Mitarbeiterin Birgit Leiß sprach mit Christel Botzenhardt, Klaus Grothe, Inge Tosch und Hans-Rudolf Tosch vom Mieterbeirat.

MieterMagazin: Welchen Einfluss hat die Streichung der Mitbestimmungsrechte durch die WIR für Ihre Arbeit?

Mieterbeirat: Bisher kaum einen. Zwar haben wir jetzt theoretisch kein Mitspracherecht mehr bei der Belegung. Nach wie vor ist es aber so, dass uns frei werdende Wohnungen von der WIR gemeldet werden und wir auch Bewerber vorschlagen können. Der Unterschied ist, dass das jetzt nur noch "good will" der WIR ist, vorher stand uns das Recht zu.

MieterMagazin: Wie funktioniert die Zusammenarbeit mit der WIR sonst?

Mieterbeirat: Wir haben fast nie Schwierigkeiten. Natürlich muss man manchmal hartnäckig sein und auch nachhaken, wenn man bestimmte Informationen haben oder bestimmte Dinge durchsetzen will. Im Allgemeinen kommen die Mitarbeiter der Wohnungsbaugesellschaft aber auf uns zu und fragen nach unseren Vorschlägen. Am Ende wurden auch schon oft Ideen berücksichtigt, die das Wohnungsunternehmen am Anfang skeptisch beurteilt hat. Wir fühlen uns in unserer Arbeit ernst genommen - und diese Anerkennung ist auch sehr wichtig, denn schließlich steckt man eine Menge Zeit in diese ehrenamtliche Tätigkeit.

MieterMagazin: Was haben die Bewohner von einem Mieterbeirat?

Mieterbeirat: Wir bieten eine regelmäßige Mietersprechstunde an, in der die Leute mit Fragen zu Betriebskostenabrechnungen, Problemen mit der WIR, aber auch Nachbarschaftsstreitigkeiten zu uns kommen können. Wir versuchen dann zu vermitteln oder verweisen an andere Stellen. In unseren Gemeinschaftsräumen organisieren wir Kurse und Veranstaltungen, zum Beispiel Gymnastik, eine Kindergruppe und vieles mehr. Ansonsten liegt ein Schwerpunkt unserer Arbeit auf der Wohnumfeldverbesserung.

MieterMagazin: Was konnten Sie bisher erreichen?

Mieterbeirat: Kürzlich wurde eine Gästewohnung eingeweiht, das hatten wir seit langem gefordert. Außerdem haben wir dafür gesorgt, dass eine Schranke nur noch stundenweise offen ist und der Platz ansonsten nicht von Pkws befahren werden kann. Und wir haben uns seit langem für eine andere Belegungspraxis eingesetzt, damit das Gebiet hier nicht kippt. Hier haben wir auch bei Politikern unseren Einfluss geltend gemacht. Auch eine Mieterhöhung für die Gewerbetreibenden unserer Anlage konnten wir abwenden. Unsere Argumente haben die WIR überzeugt. Gegen unseren Willen haben sie nie etwas durchgesetzt.

MieterMagazin: Was wünschen Sie sich für Ihre Arbeit?

Mieterbeirat: Vor allem mehr Beteiligung der Bewohner. Es macht keinen Spaß, zum Beispiel ein Mieterfest zu organisieren, wenn kaum jemand kommt. Das liegt nach unserer Überzeugung an dem sozialen Gefüge, das allmählich den Bach runtergeht. Wir haben immer versucht, die Mieter mit einzubeziehen und nach ihren Vorschlägen gefragt, zum Beispiel als es um die Planung des Parkplatzes ging. Keiner ist gekommen! Aber hinterher, wenn alles fertig ist, kommen sie zu uns und beschweren sich, weil es ihnen nicht passt. Da heißt es dann ‚Ihr seid doch vom Mieterbeirat, jetzt macht doch mal was!'. Nicht nur meckern, sondern sich aktiv einzubringen - das ist der Hauptgrund, warum wir uns im Mieterbeirat engagieren.

Mietermitbestimmung formal gekappt: Mieterbeirat der WIR am Kreuzberger Mehringplatz
Fotos: Rolf Schulten