1. Präambel
Während es Anfang der 90er Jahre deutlich mehr Nachfrager als Wohnungen gab, stehen heute stadtweit mehr als 100.000 Wohnungen leer. Der Fall der Mauer und die Wohnungsbautätigkeit im engeren Verflechtungsraum von Berlin haben zu einem raschen Bevölkerungsanstieg im Umland geführt, der überwiegend durch Wegzüge aus Berlin gespeist wurde. Auch die stark rückläufige Anzahl der Geburten - vor allem in den östlichen Bezirken - hat den Nachfragerückgang in der Kernstadt verstärkt. Zuwanderung und Haushaltsverkleinerung haben diesen Trend nicht ausgeglichen.
Die Wegzüge aus Berlin beruhen auf Auslese. Familien mit Kindern und besserverdienende Einkommensgruppen waren überdurchschnittlich an den Wegzügen aus den Innenstadtbezirken und den Großsiedlungsstandorten der östlichen Bezirke beteiligt. Der "Echoeffekt" sinkender Geburtenraten und der starke Geburtenrückgang der Nachwendezeit in den östlichen Bezirken haben zu einer geringer und älter werdenden Stadtbevölkerung beigetragen. Hohe Arbeitslosigkeit und eine schwache Wirtschaftsentwicklung haben die Nachfrage nach Wohnraum zusätzlich gebremst.
Nach den Bevölkerungsprognosen wird die Wohnungsmarktregion Berlin in den nächsten zehn Jahren nur wenig wachsen, wobei die Auswirkungen der EU-Erweiterung auf die osteuropäischen Staaten im Mai 2004 mittel- und langfristig nur sehr eingeschränkt vorhergesehen werden können. Ein Bevölkerungsplus wird es in einigen Außenbezirken und im Berliner Umland geben, die Innenbezirke und Großsiedlungsstandorte werden dagegen Bevölkerung verlieren. Das Nebeneinander von Schrumpfung und leichtem Wachstum wird die Stadtentwicklung der nächsten Jahre bestimmen. Es muss in Erwägung gezogen werden, dass die vorhandenen Leerstände in den Innenstadtbezirken nicht grundlegend abnehmen.
Die unterschiedliche Problemlage der Berliner Mieterschaft ist ein Spiegel dieser Situation. Zunehmende Belastungen durch angestiegene Wohnkosten und soziale Spannungen prägen in vielen Quartieren und Mietergruppen das Bild. Ihnen stehen wachsende Qualitätsansprüche und Wahlmöglichkeiten in anderen Teilen der Mieterschaft und Gebieten gegenüber. Die Ost-West-Unterscheidung spielt für die Kennzeichnung der Probleme keine Rolle mehr. Selbst die Sondersituation der Großsiedlungen in den östlichen Bezirken ist nur ein Signal für die problematische Entwicklungen der großen Trabantenstädte in ganz Berlin.
2. Politische Folgen
Der Berliner Senat misst auf Grund dieses Umfelds der Wohnungspolitik weniger Bedeutung bei. Verstärkt wird der Rückzug durch den engen Spielraum des hochverschuldeten Landeshaushalts. Die Berliner Politik hat trotz vieler Sonderbedingungen keine Alleinstellung; sie reiht sich vielmehr in einen bundesweiten Trend ein. Wohnungspolitik war jahrzehntelang vorrangig Versorgungspolitik. Durch den Bevölkerungsrückgang und zunehmenden Leerstand in vielen Regionen Deutschlands scheint die Wohnungspolitik ihre Kernaufgabe verloren zu haben.
3. Wohnungspolitik als Daueraufgabe
Wohnungspolitik und Mietrecht dürfen nicht abhängig gemacht werden von Versorgungslagen und Konjunkturen. Die relativ gute Versorgungslage einer Mehrheit der Mieter darf nicht zum Vorwand für den Ausstieg aus einer sozial verantwortlichen und aktiv gestaltenden Wohnungspolitik werden. Auch auf entspannten Wohnungsmärkten gibt es Nachfrager mit erheblichen Versorgungsproblemen. Sicheres, bezahlbares und qualitativ angemessenes Wohnen zu gewährleisten, bleibt eine Kernaufgabe staatlicher Wohnungspolitik. Das Wohnen zur Miete ist in großen Teilen gleichbedeutend mit städtischem Wohnen. Diese Wohnform muss sicher und gegenüber dem selbstgenutzten Wohneigentum wettbewerbsfähig bleiben; sie darf nicht zu einer zweitklassigen Wohnform werden. Wer hier einen Abbau von Schutzrechten hinnimmt, gefährdet nicht nur die Lebensqualität der Bevölkerungsmehrheit, sondern auch die Stadt als sicheren, lebenswerten und sozial gemischten Wohnstandort.
Das soziale Mietrecht muss einen ausgewogenen Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern gewährleisten. Es ist aber auch notwendig, Reformen durchzuführen, die den geänderten Bedürfnissen Rechnung tragen und der zunehmenden sozialen Polarisierung in der Gesellschaft entgegenwirken.
Das Wohnen zur Miete ist für weite Teile der Bevölkerung in der Bundesrepublik Deutschland von existenzieller Bedeutung. Die Wohnung stellt überwiegend den Lebensmittelpunkt dar. Kaum einem Rechtsgebiet kommt im alltäglichen Leben eine derartige Bedeutung zu, wie dem Mietrecht. Es besteht auch nach der Mietrechtsreform ein Bedarf an Regelungen zur Erhöhung der Rechtssicherheit.
Wohnungspolitik muss eine Gemeinschaftsaufgabe von Bund, Ländern und Gemeinden bleiben. Dies gilt ausdrücklich auch für die Wohnungsbauförderung, die auf Grund des geringer werdenden Neubaubedarfs ihr Aufgabenfeld nicht verloren hat. Die Herausforderungen Stadtumbau, Bestandserneuerung und Soziale Stadt verlangen auch dem Bund ein hohes Niveau staatlichen Engagements ab. Der Bedeutungsverlust der Versorgungsaufgaben darf nicht dazu führen, dass sich der Bund und die Länder aus der wohnungspolitischen Verantwortung verabschieden. Dies gilt insbesondere auch weiterhin für die Aufgabe, Wohnungsnot für Bevölkerungskreise, die sich am Wohnungsmarkt selbst nicht oder nur unzureichend versorgen können, zu vermeiden und Obdachlosigkeit zu verhindern bzw. zu beseitigen.
Aufgabe des Berliner Mieterverein e.V. ist es, einerseits die Mieter in Berlin durch die bewährte Kombination von Dienstleistungen im Beratungs- und Rechtschutzbereich mit wohnungspolitischer Interessenvertretung zu unterstützen, andererseits sich den neuen Herausforderungen einer sich verändernden Stadtgesellschaft zu stellen und ggf. auch das Dienstleistungssystem anzupassen. Dabei soll der Charakter einer bürgerschaftlichen Selbsthilfeeinrichtung konsequent weiterentwickelt werden.
4. Die wohnungspolitischen Handlungsfelder im nächsten Jahrzehnt
Die oben skizzierte Grundorientierung steht nicht gegen die notwendige Verlagerung wohnungspolitischer Aktionsschwerpunkte. Dabei geht es um:
- Mängel- statt Mangelbeseitigung,
- Qualifizierungs- statt Versorgungspolitik,
- Bestandsumbau statt Neubau.
5. Mieten- und wohnungspolitische Handlungsfelder auf Bundesebene
Die Kernbereiche des Mieterschutzes liegen in der Hand des Bundesgesetzgebers. Die beste Beratungsarbeit fruchtet nichts, wenn die Gesetzgebung mieterfeindlich ist. Als größter Verein im Deutschen Mieterbund wird der BMV auch in Zukunft seine Dachorganisation im Kampf um Mieterrechte maßgeblich unterstützen. Die Mieterorganisation setzt sich auch weiterhin dafür ein, dass in der Verfassung der Bundesrepublik Deutschland ein Grundrecht auf Wohnung verankert wird.
5.1. Mieterschutz darf kein Spielball von Versorgungslagen sein
Der Mieterschutz sichert unabhängig vom rechtlichen Status und wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers sicheres und bezahlbares Wohnen für alle. Je stärker die Marktpositionen von Eigentümern sind, deren wirtschaftliches Handeln vorwiegend auf Renditeerzielung gerichtet ist, desto wichtiger wird der Mieterschutz. Sicheres Wohnen darf nicht zum Privileg selbst nutzender Haus- und Wohnungseigentümer werden. Ein sicheres Heim zu haben, ist kein Vorrecht von Beziehern hoher Einkommen.
5.1.1. Ein praxistaugliches und rechtssicheres Mietpreisrecht
Die Aufstellung und Anwendung von Mietspiegeln in Berlin hat auf Mängel und Lücken der Gesetzgebung aufmerksam gemacht. Es ist nicht einsehbar, dass ein sorgfältig erstelltes und teures Instrument wie der Berliner Mietspiegel zum Spielball verbands- und stadtpolitischer Stimmungslagen und rechtspolitischen Gutdünkens wird. Der BMV fordert deshalb die Bundesregierung gemeinsam mit seiner Dachorganisation, dem DMB auf, unverzüglich eine Rechtsverordnung über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen. In dieser Rechtsverordnung soll insbesondere festgehalten sein, dass bei Tabellenmietspiegeln die ortsübliche Vergleichsmiete mit Zu- und Abschlägen vom Mittelwert einer Spanne gebildet wird. Als übliche Entgelte gemäß § 558 Abs. 2 BGB sind bei einem Tabellenmietspiegel nach der Extremwertbereinigung zwei Drittel aller Mietwerte eines Feldes anzunehmen. Als Kriterium für den Vergleichswohnraum kann auch der energetische Zustand eines Wohngebäudes zu Grunde gelegt werden. Die Bewertung des energetischen Zustands erfolgt durch so genannte Energiekennwerte, die gemäß Energieeinsparverordnung aus dem tatsächlichem Verbrauch oder dem Energiebedarf zu ermitteln sind, und einen Vergleich zu lassen. Zusätzlich soll durch eine entsprechende gesetzliche Änderung eine zivilrechtliche Regelung im Falle von Mietpreisüberhöhung verankert werden. Eine Mietpreisüberhöhung liegt demnach vor, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20% überschritten wird, unabhängig davon, ob dies unter der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnräumen erfolgte. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird zutreffend über Mietspiegel gemäß § 558 d BGB bzw. § 558 c BGB dargestellt. Die Mieterhöhung nach Modernisierung gemäß § 559 BGB ist systemwidrig. Sie kann abgeschafft werden, auch weil inzwischen große Teile der Altbauten auf einen neuzeitlichen Standard umgebaut wurden.
5.1.2. Kündigungsfristen
Der BMV fordert die Bundesregierung auf, umgehend mit einer Gesetzesinitiative die rückwirkende Anwendung der dreimonatigen Kündigungsfrist für Mieter auch für die Mietverhältnisse zu schaffen, in denen formularmäßig vor dem 1.9.2001 die gesetzliche Kündigungsfrist vor der Mietrechtsreform vereinbart wurde. Handlungsbedarf ergibt sich zudem dadurch, dass der BGH mietvertragliche Vereinbarungen für zulässig erklärt hat, durch die das Kündigungsrecht des Mieters für einen festen Zeitraum ausgeschlossen wird. Damit kann der Kernpunkt der Mietrechtsreform von 2001, den gesellschaftlichen Anforderungen nach höherer Flexibilität durch mietrechtliche Regelungen nachzukommen, bislang nur ungenügend umgesetzt werden.
5.1.3. Schönheitsreparaturen:
Auch in Phasen ausgeglichener Wohnungsmarktsituation zeigt sich, dass Mieter bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen erheblich und ungerechtfertigter Weise belastet werden, weil Vermieter die Kosten für die Marktfähigkeit des leer werdenden Wohnraumes dem ausziehenden Mieter aufbürden wollen. Lösungsvorschlag des BMV: Die Verpflichtung zu den Schönheitsreparaturen liegt nach gesetzlichem Leitbild nach wie vor beim Vermieter. Eine vertragliche Abwälzung auf den Mieter ist ausschließlich unter folgenden Bedingungen zulässig: Eine Renovierungspflicht des Mieters zum Beginn oder Ende des Mietverhältnisses besteht nicht. Lediglich während des laufenden Mietverhältnisses liegen die Renovierungsarbeiten beim Mieter, und zwar nach dessen freien Ermessen; jedenfalls, solange aus der Unterlassung nachweislich keine akute Substanzschädigung droht. Jede Ausweitung der Pflichtenlage zu Lasten des Mieters, darunter auch über so genannte Kosten-Quotenklauseln, ist unzulässig. Eine solche Regelung trägt einerseits der seit Jahrzehnten üblichen Vertragslage Rechnung, ohne den Mieter zu übervorteilen und würde andererseits mietpreistreibende Effekte wegen beim Vermieter liegender Schönheitsreparaturen vermeiden.
5.1.4. Betriebskostenentwicklung wirksam steuern
Die Betriebskosten sind zu einem unkontrollierbaren Wohnkostenfaktor und einer wesentlichen Ursache von Mietsteigerungen geworden. Verantwortlich sind dafür eine Reihe von Gründen: Eine politisch nicht beherrschte Entwicklung der Kostenstruktur kommunaler Versorgungsbetriebe, die Haushaltssanierung über Erhöhung kommunaler Gebühren, die Privatisierung von Versorgungsunternehmen sowie eine intransparente Kostenüberwälzung auf die Mieter. Die Möglichkeit, jedwede Betriebskostensteigerung auf die Mieter zu überwälzen, erstickt jedes Eigentümerinteresse an einer kostenbewussten Gestaltung und Kontrolle der Betriebskosten. Der BMV fordert gemeinsam mit seiner Dachorganisation, dass eine Teilinklusivmiete eingeführt wird, die nur die Überwälzung der verbrauchsabhängigen Betriebskosten ermöglicht. Gleichzeitig soll zudem die Abrechnung der verbrauchsabhängigen Kosten transparenter und bei den Heizkosten auch vereinheitlicht werden, damit Mietern wirksame Kontrollmöglichkeiten zur Reduzierung von Energieverbrauch und Heizkosten gegeben werden.
5.2. Wohngeld
Zwischen allen Parteien unumstritten ist das Wohngeld die wichtigste und sozial zielsicherste Ergänzung der Förder- und Rechtsinstrumente der Wohnungspolitik. Die Sicherung bezahlbaren Wohnens über das Wohngeld wird durch unterlassene Anpassung an veränderte Einkommens- und Mietentwicklung immer wieder ausgehöhlt. In Zukunft sind regelmäßige Überprüfungen und Anpassungen für eine soziale Wohnraumversorgung unabdingbar.
5.3. Städte als Wohnort stärken
Zur Sicherung bzw. Wiederherstellung der Innenstädte als Wohnort bedarf es einer bundesweiten Initiative. Diese muss im Kern gewährleisten, dass Maßnahmen zur Vernichtung von Wohnraum oder zur Verdrängung der Wohnbevölkerung aus den inneren Teilen der Städte unterbleiben. Deshalb bedarf es zum Beispiel der Änderung der Ermächtigungsnorm für Zweckentfremdungsverbotsverordnungen. Die Bundesländer können wirksam die Umwidmung von Wohnraum zu anderen Zwecken nur dann vermeiden, wenn bundesgesetzlich unabhängig von der Wohnungsmarktlage oder zumindest bei Engpässen auch in Teilen der Gemeinde entsprechende Verordnungen zum Schutz des Wohnens erlassen werden können. Zweckdienlich ist auch die Anwendung von Milieuschutzverordnungen. Damit Baumaßnahmen in diesen Gebieten jedoch nicht zur Verdrängung führen, bedarf es einer bundesgesetzlichen Neuregelung, die an den Rechtszustand von 1998 anknüpft. Die Absicherung sozialer Sanierungsziele in den baurechtlichen Bestimmungen ist ebenfalls erforderlich, um diesen Ziel näher zu kommen. Weitere städtebauliche Instrumente, wie ein Genehmigungsvorbehalt bei Umwandlung, würden Ländern und Kommunen positive Steuerungsmöglichkeiten an die Hand geben.
Mit einer Qualitätsoffensive für den Wohnungsbestand soll dem Wandel der Lebensstile Rechnung getragen werden. Damit soll auch die innerstädtische Wanderung wie die Stadt-Rand-Wanderung abgebremst werden. Nahmobilität ist zu fördern, sie muss Bestandteil städtebaulicher Rahmenplanungen werden. Verkehrsmäßige Belastungen im Wohnumfeldbereich sind zu reduzieren. Stadtentwicklungspolitik braucht eine neue Beteiligungskultur. Auch Bevölkerungsgruppen ohne nennenswerte Lobby, wie Kinder und Jugendliche, sollen mitwirken können.
Neben den ordnungspolitischen Rahmenbedingungen und den "weichen" Bestimmungsfaktoren einer nachhaltigen Stadtentwicklung ist eine veränderte Wohnungsbauförderung dringend erforderlich, um Antworten auf die anstehenden Probleme zu finden.
5.4. Neubauförderung auf Investitionszulage umstellen
Ersatzneubau ist auch bei rückläufiger Nachfrage weiterhin erforderlich. Mit der Eigenheimzulage existiert unabhängig von der Versorgungslage ein Instrument zur Förderung von Neubau vor allem außerhalb der Kernstädte. Der BMV setzt sich mit dem DMB für eine grundlegende Reform der Wohnungsbauförderung ein. An die Stelle der bisherigen Instrumente muss eine Investitionszulage treten. Ein solches Fördermittel kann die Mängel der bisherigen Systeme sowohl im Neubau als auch im Bestand vermeiden. Der Zulagengeber ist in der Lage zu steuern, welche Maßnahmen auf welchen Wohnungsteilmärkten gefördert werden. Die Zulagenlösung eröffnet die Möglichkeit, die Förderung auf wohnungspolitisch sinnvolle Maßnahmen zu konzentrieren. Die Gießkannenförderung bisheriger Prägung wird durch eine treffsichere Förderung ersetzt. Begünstigte einer solchen Zulage können in gleicher Weise private Vermieter, Wohnungsgesellschaften, Genossenschaften, selbst nutzende Eigentümer und Mieter sein. Eine Verlagerung der Förderung über Bankinstitute, z.B. die KfW, ist wegen unzureichender Steuerungsmöglichkeit abzulehnen. Darüber hinaus kann in Anbetracht der schwierigen Lage der öffentlichen Haushalte nicht auf das private Kapital bei der Umsetzung der wohnungs- und stadtentwicklungspolitischen Ziele verzichtet werden. BMV und DMB unterstützen vor allem die Finanzierungswege, mit denen sozialgebundene Investitionen und nutzerorientierte Wohnungsbauträger gefördert werden. Deshalb soll auch den Genossenschaften diese Finanzierungsquelle weiterhin offen stehen. Letztendlich kann nur eine neue Form der Gemeinwirtschaft dem flächendeckenden Verlust von Sozialbindungen in der Bundesrepublik Deutschland entgegenwirken.
5.5. Wirkungsvolle Instrumente gegen fortschreitende Suburbanisierung
Die Wohnungsnachfrage ist in Berlin vor allem durch die Umlandwanderung besser verdienender Schichten geschwächt worden. Die Stadt-Umland-Wanderung hat ohne Frage einen komplexen Wirkungszusammenhang. Sie ist aber auch ganz wesentlich bestimmt durch die Fördergebietsgesetzgebung des Bundes und begünstigt durch die Eigentumsförderung nach dem Eigenheimzulagengesetz. Auch die Entfernungspauschale (Werbungskosten im Rahmen der Steuerminderung) unterstützt diese Wirkung. Die Eigenheimzulage muss vollständig abgeschafft und durch die neu zu schaffende Investitionszulage mit einer zielsicheren städtebaulichen Komponente ersetzt werden.
6. Wohnungs- und stadtentwicklungspolitische Handlungsfelder auf Berliner Ebene
6.1. Bevölkerungsstruktur im Wandel
Der Anteil der Älteren nimmt in Berlin massiv zu. Vor allem die älteren Alten (über 75 Jahre) sind auf Stadtnähe bzw. wohnungsnahe Infrastruktur angewiesen. Es ist zu erwarten, dass die Städte von der Altennachfrage profitieren werden. Allerdings wird die veränderte Nachfragestruktur auch bislang unbekannte Problemlagen hervorrufen. Viele Jahrhunderte lang war die Stadt Vorzugsstandort für Fremde, für Jüngere und Mobilere. Angesichts der zu erwartenden Zunahme von Spannungen zwischen Alten und Jungen, Fremden und Einheimischen, wenigen Haushalten mit Kindern und Mehrheiten von kinderlosen Haushalten - wird die "Integrationsmaschine Stadt" auf eine harte Bewährungsprobe gestellt. In ganz Berlin wird der Anteil der jüngeren Haushalte, der Haushalte im Erwerbsalter und der Familien anteilmäßig stark zurückgehen. Bislang sind alle Versuche, Familien mit Kindern über das Angebot an Wohneigentum in der Stadt zu halten, gescheitert. Die Ursache liegt nicht nur in einer falschen Förderpolitik und hohen Grundstückspreisen für Eigenheime, sondern auch im Mangel an Wohnungsangeboten mit Gartenbezug, in kleinen Gebäuden und hoher Privatheit. Es ist fraglich, ob die kompakte alte europäische Stadt der Erwartung zur Revitalisierung ohne durchgreifenden Umbau, ohne Entdichtung und Durchgrünung gewachsen ist. Die wichtigste Herausforderung besteht in der Gestaltung eines kindergerechten Wohnungs- und Städtebaus. Um wirksam gegen die fortgesetzte Stadtflucht von Haushalten mit Kindern vorzugehen, ist ein durchgreifender Umbau von hochverdichteten Kernstädten notwendig, die heute in erster Linie an die Bedürfnisse geschäftlicher Interessen und des Autoverkehrs angepasst sind.
6.2. Soziale Stadtentwicklung und behutsame Stadterneuerung
Die Sicherung der Stadt als gemeinsamer Wohnort für Arme und Reiche, Alte und Junge, Deutsche und Nicht-Deutsche ist bei hoher Arbeitslosigkeit und Verarmung großer Bevölkerungsschichten die größte Herausforderung für Wohnungs- und Stadtpolitik. Die Gesamtstadt Berlin besteht aus mehreren Großstädten mit sehr unterschiedlichen Eigenschaften und Standortqualitäten. Die Wahrung und Herstellung gleichwertiger Lebensbedingungen ohne nivellierende Gleichmacherei sind nicht nur eine Kernaufgabe der Landes- und Bundespolitik. Die Qualität der Wohnung und des Wohnumfeldes muss über die Stadtentwicklungspolitik gerade dort gesichert werden, wo Kaufkraft und Standortvorteile keine privaten Investitionen binden. Das Programm Soziale Stadt und die Einrichtung des Quartiersmanagements müssen verstetigt und in ihrer Wirkungsweise ständig überprüft und angepasst werden. In den Quartiersmanagementgebieten zeigen sich konzentriert gesellschaftliche Probleme wie Arbeitslosigkeit und Ausgrenzung von Bildungschancen. Diese Probleme gehen nicht von den Quartieren aus, sondern sind Ergebnis ökonomischer Prozesse und politischer Schwerpunktsetzung. Diese negative Entwicklung wird sich durch die Hartz-Gesetze des Bundes noch verschärfen. Damit bleibt die derzeitige Einengung der Problembewältigung auf den Ansatz "Quartiersmanagement" ein folgenschwerer Irrtum. Vielmehr geht es darum, die betreffenden Gebiete wieder in die Gesamtstadt zu integrieren und durch einen höheren Ausgleich bei den finanziellen Zuweisungen zu stärken.
In Folge der demografischen Entwicklung und aus übergeordneten stadtentwicklungspolitischen und ökologischen Zielen heraus müssen bauliche Investitionen zukünftig überwiegend im Gebäudebestand erfolgen. Deshalb kommt der Stadterneuerung eine Schlüsselrolle zu. Ohne öffentliche Förderung wird es jedoch nicht zu einer stadtentwicklungspolitisch gewünschten Steuerung kommen. Die Maxime des Berliner Senats, öffentliche Mittel nur noch in öffentliche Gebäude zu stecken, ist unter haushaltspolitischen Aspekten verständlich, aus stadtentwicklungspolitischen Gründen aber falsch. Öffentliche Fördermittel für Gebäudesanierung privater Vermieter sind dann gerechtfertigt, wenn die Mittelvergabe unter hinreichenden Kapitalbindungen und sozialen Auflagen wie Mietpreisdämpfung und Belegungskontrolle erfolgt. Der Mitteleinsatz für bauliche Sanierung ist auf Problemgebiete zu konzentrieren. Auch für die privat finanzierte Erneuerung der Mietwohnungsbestände bedarf es zumindest in Sanierungs- und Milieuschutzgebieten mietpreisregelnder Vorschriften. Mietobergrenzen sind dafür unabdingbar, insoweit sie über bundesrechtliche Regelungen abgesichert sind. Soziale Steuerung erfolgt auch dadurch, dass bei privat finanzierter Erneuerung die notwendigen Sozialplanmittel bereitgestellt werden.
6.3. Stadtumbau bei wachsenden Qualitätsansprüchen und sinkenden Erträgen
Marktentspannung auf Teilmärkten und strukturelle Leerstände müssen als eine Chance zur Qualitätsverbesserung und Standortsicherung genutzt werden. Die Wohnungsversorgung ist in der Vergangenheit schon durch die "passive Ausweitung" des Wohnflächenkonsums bedingt durch Haushaltsverkleinerung besser geworden. Die Zeitanteile, die man in der Wohnung verbringt, nehmen zu, wenn sich die Lebenszeit, die man jenseits der Erwerbsarbeit verbringt, weiter ausdehnt. Das Gegensatzpaar: Wohnung = Freizeit und Büro = Arbeit wird entschärft. Die Grenzziehungen werden sich weiter verwischen. Mit größeren Wohnflächen und langfristig sinkender Gesamtnachfrage werden die Qualitätsansprüche an den Grundriss, die Ausstattung und die Wohnstandorte wachsen. Wohnpräferenzen werden eine größere Bedeutung für die Standortwahl bekommen als die unmittelbare Nähe zum Arbeitsplatz. Flächenrationierung über Knappheitspreise wird zurückgehen. Die Berliner Wohnungswirtschaft wird in dem Dilemma stehen, dass sie den Umbau ihrer Bestände gerade dort vorrangig betreiben muss, wo wachsender Leerstand und schrumpfende Erträge die Marktsituation bestimmen. Der sparsame und gezielte Einsatz rückläufiger Fördermittel für diese Aufgaben wird eine zentrale Aufgabe künftiger Wohnungspolitik sein. Er muss begleitet werden durch eine erhöhte Transparenz des Umbauprozesses und die Gewährung von Mindeststandards für Mieteransprüche bei Wohnungsumsetzungen.
6.4. Mieterstadt Berlin als Wohnort stärken
Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik muss auch in Berlin die Innenstadt als Wohnort bewahren und - wo notwendig - durch Umbaumaßnahmen des Bestands qualifizieren. Dies ist nicht nur eine soziale Aufgabe im engeren Sinne, sondern ein Gebot der Nachhaltigkeit. Eine Funktionsentmischung durch fortschreitende Bebauung oder Umwidmung mit oder in Gebäude des Dienstleistungssektors, durch ungebremste Grundstückspreisentwicklung an bevorzugten Bürostandorten und eine soziale Entmischung durch Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen muss verhindert werden. Dazu sollen die Bezirke bauplanungsrechtliche Einschränkungen der Zweckentfremdung von Wohnraum schaffen, solange bundesgesetzlich keine neue Berliner Zweckentfremdungsverbotsverordnung abgesichert ist. Zusätzlich ist dies über eine dringend erforderliche Verordnung nach § 577a BGB mit 10-jähriger Kündigungssperrfrist nach Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu gewährleisten. Durch Ausweisung neuer Milieuschutzgebiete, vor allem im Anschluss an die Aufhebung von Sanierungsgebieten, sollen die Bezirke ungewollte Wanderung verhindern. Die genannten Instrumente sind nicht auf Grund eines entspannten Wohnungsmarktes obsolet geworden. Auch bei insgesamt entspannterer Situation gibt es bei preiswerten Wohnungen und in bestimmten Gebieten Versorgungsprobleme und einen erheblichen Verdrängungsdruck. Der Liegenschaftsfond muss in die Lage versetzt werden, durch unter dem Verkehrswert liegende Verkaufspreise bei der Grundstücksvergabe eine ernst zu nehmende Rolle bei der Sicherung innerstädtischer Wohnnutzung zu übernehmen.
6.5. Keine weitere Privatisierung städtischer Wohnungsunternehmen
Durch das Land Berlin sozialverpflichtete Wohnungsunternehmen werden bei rückläufiger Förderung zum wichtigsten Instrument der Wohnungspolitik. Die Sicherung eines qualitativ breit gefächerten Angebots, eines großen, dauerhaft sozial gebundenen Wohnungsbestandes und der Ausbau genossenschaftlicher Wohnformen als Ausdruck von Selbsthilfe und Selbstverantwortung gehören in Zukunft zu den wichtigsten Bestandteilen einer reformierten sozialen Wohnungsmarktwirtschaft. Eine weitere Privatisierung städtischer Wohnungen und Wohnungsbaugesellschaften lehnt der BMV ab.
7. Keine erfolgreiche Landespolitik ohne bundespolitische Interessenvertretung
Die Immobilienwirtschaft des Landes Berlin ist durch den Skandal um die Berliner Bankgesellschaft und die Selbstbedienungsmentalität von Managern und Landespolitikern bundesweit nachhaltig diskreditiert. Zudem war die bisherige Politik des Senats im Bundesrat erfolglos oder missachtete die Interessen der Mieter. Zukünftig kann erfolgreiche Landespolitik nur dann geführt werden, wenn das Land Berlin auch bundesweit sich einen Namen im Sinne einer nachhaltigen, bewohnerorientierten und ökonomisch verkraftbaren Stadtpolitik macht, als Anwalt großer Städte mit überaus heterogener Entwicklung.
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