Berliner Mietspiegel 2026:

Pressemitteilung Nr. 25/26

„Der Wahnsinn auf dem Berliner Wohnungsmarkt bildet sich immer mehr im Berliner Mietspiegel und dort vor allem bei den extremen Oberwerten ab“, kommentiert Wibke Werner, Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins, den heute veröffentlichten Berliner Mietspiegel 2026.

Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt mit 7,71 EUR pro Quadratmeter zwar im Schnitt noch unter 8 Euro pro Quadratmeter. „Das darf aber nicht darüber hinwegtäuschen, dass das eine Steigerung von 6,9 % im Vergleich zum Mietspiegel 2024 ist (2024: 7,21 EUR/qm) – so stark ist die ortsübliche Vergleichsmiete seit 2017 nicht mehr gestiegen “, so Werner. Insgesamt zeigt der Mietspiegel ein sehr uneinheitliches Bild – während in einigen Mietspiegelfeldern die Mieten nahezu auf dem Niveau des Vorgängermietspiegels geblieben sind, weisen andere Tabellenfelder extrem hohe Steigerungen insbesondere der oberen Spannenwerte aus.

Beispielhaft dafür ist die mittlere Wohnlage, Baualtersklasse 2002–2009, Wohnungsgröße ab 70 m²: Dort stieg der Oberwert gegenüber dem Vorgängermietspiegel von 9,98 auf 15,04 EUR/m² – ein Plus von 50,7 Prozent. Ähnlich drastisch fiel der Anstieg in guter Wohnlage, Baualtersklasse 1973–1990 Ost aus, wo der Oberwert von 6,47 auf 9,65 EUR/m² kletterte (+49,1 Prozent). Den absoluten Höchstwert markiert die Kategorie gute Wohnlage / Baualtersklasse 2020–2024 / unter 60 m² mit einem Oberwert von 27,84 EUR/m² (2023: 24,74 EUR/m²).

Immer häufiger koppeln sich die Oberwerte von den Mittelwerten ab. In guter Wohnlage beträgt der Abstand zwischen Mittelwert und Oberwert im Altbau zum Teil vier bis fünf Euro, in den Neubauklassen sechs bis acht Euro. Die hohen Oberwerte sind maßgeblich auf die Neuvermietungen zurück zu führen, die innerhalb der letzten sechs Jahre vereinbart wurden – nicht wenige davon unter Verstoß gegen die Mietpreisbremse.

„Ein großer Abstand zwischen Mittelwert und Oberwert ist äußerst problematisch„, erläutert Werner: „Jedes wohnwerterhöhende Merkmal schlägt dadurch deutlich stärker zu Buche.“ So beträgt etwa in Mietspiegelzeile 184 die Spanne zwischen Mittelwert (17,23 EUR/m²) und Oberwert (26,05 EUR/m²) stolze 8,82 EUR/m². Das hat konkrete Folgen: Bereits eine einzige überwiegend positive Merkmalsgruppe der Orientierungshilfe ergibt einen Zuschlag von 1,76 EUR/m² auf den Mittelwert – bei zwei solchen Merkmalsgruppen sind es bereits 3,52 EUR/m².

Noch problematischer: Nach wie vor genügt es den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhung, wenn ein Wert innerhalb der Spanne zwischen Mittel- und Oberwert genannt wird. Viele Vermietende nutzen somit nicht das differenzierte System der Spanneneinordnung zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern begründen die Mieterhöhung mit dem Oberwert. „Ob der Mittelwert oder der Oberwert herangezogen wird, kann wie in oben genanntem Beispiel einen Unterschied von 8,82 Euro pro Quadratmeter ausmachen“ so Werner, „mehr denn je kommt es daher zukünftig darauf an, dass Mieter:innen Mieterhöhungsverlangen sorgfältig prüfen und die Orientierungshilfe mit den Wohnwertmerkmalen zur Spanneinordnung nutzen, um die korrekte ortsübliche Vergleichsmiete für die betreffende Wohnung zu ermitteln!“.

Deutlich größere Bedeutung bekommt damit die Kappungsgrenze, nach der die Miete in drei Jahren um nicht mehr als 15 Prozent erhöht werden darf. Die Kappungsgrenze wird zum entscheidenden Korrektiv.

Die größte Dynamik zeigt sich vor allem in der Neubauklasse 2020 bis 2024, wo über alle Wohnlagen hinweg die höchsten Steigerungen zu erkennen sind und die Oberwerte in mittlerer und guter Wohnlage die 20 Euro-Grenze flächendeckend und deutlich überschreiten. Auch die Miethöhen in den Baualtersklassen 2010 bis 2015 und 2016 bis 2019 heben sich deutlich von den älteren Baualtersklassen ab.

Der Grund: Im Neubau ab 2014 findet die Mietpreisbremse keine Anwendung.

„Hier zeigen sich die Konsequenzen daraus, dass der „Neubau“ von der Mietpreisbremse ausgenommen und mit dem Fertigstellungsjahr 2014 definiert wird“, sagt Werner, „es muss hier endlich Korrekturen bei der Mietpreisbremse geben und der Begriff des Neubaus angepasst werden“. Der Mietspiegel belegt auch, dass der unregulierte Neubau für das Gros der Berliner:innen unerschwinglich ist, sich preistreibend auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete auswirkt und somit nicht zur Entspannung des Wohnungsmarktes beitragen kann.

In der Baualtersklasse bis 1918 sind die Mieten im Vergleich zum Vorgängermietspiegel moderat gestiegen, befinden sich aber seit Jahren auf hohem Niveau. Vor allem die kleineren Wohnungen bis 50 Quadratmeter sind am teuersten. Neben der hohen Nachfrage nach diesen Wohnungen wird dort besonders häufig die Kurzzeitvermietung, also die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch, genutzt, die von der Mietpreisbremse ausgenommen ist und daher zu überhöhten Mieten führt. Oft sind jedoch die Voraussetzungen für Kurzzeitvermietung gar nicht erfüllt. „Es müssen endlich Regeln greifen, um dieses Vermietungsmodell in den Griff zu bekommen“, fordert Werner.

Die günstigsten Mieten verzeichnen die Baualtersklasse 1973 bis 1990 Ost sowie die Baualtersklassen 1950 bis 1964 und 1965 bis 1972. Dort sind die landeseigenen Wohnungsunternehmen und Genossenschaften stark vertreten. „Das zeigt, dass die Landeseigenen Wohnungsunternehmen und die Genossenschaften die letzten verbliebenen Garanten für die bezahlbare Wohnraumversorgung sind“, so Werner.

Der BMV sieht dringende Reformbedarfe:

Die Mietpreisbremse muss konsequent verfolgt und nachgeschärft werden, insbesondere der Neubau muss realitätsnah definiert werden.
Unzulässige Mieten nach Mietpreisbremse dürfen nicht in den Mietspiegel einfließen
Der Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch muss Einhalt geboten werden
Die Kappungsgrenze in angespannten Wohnungsmärkten muss endlich – wie bereits von der Vorgängerregierung angekündigt – abgesenkt werden
Alle Mieten müssen in die Erhebungen zum Mietspiegel fließen – nicht nur Mieten aus Neuabschlüssen oder Mieterhöhungen der vergangenen sechs Jahre.
Vermieter:innen müssen verpflichtet werden, in Mieterhöhungsverlangen Abweichungen vom Mittelwert an konkreten Wohnwertmerkmalen zu belegen.

Kurzbewertung Berliner Mietspiegel 2026

Gesamtentwicklung

Die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete beträgt im Berliner Mietspiegel 2026 7,71 EUR/m² – eine Steigerung von 6,9 Prozent gegenüber dem Vorgängermietspiegel 2024 (7,21 EUR/m²).

Starke Steigerungen bei den Oberwerten – ausgewählte Beispiele:

Die hohen Oberwerte sind maßgeblich auf Neuvermietungen der letzten sechs Jahre zurückzuführen, darunter zahlreiche Fälle, die mutmaßlich unter Verstoß gegen die Mietpreisbremse vereinbart wurden.

Problematik: Spreizung zwischen Mittelwert und Oberwert

Rechenbeispiel – Mietspiegelzeile 184

Unterwert: 12,06 €/m² Mittelwert: 17,23 €/m² · Oberwert: 26,05 €/m²

(Spanne: 5,17 €/m²) (Spanne: 8,82 €/m²)

Überwiegen in einer Merkmalsgruppe der Orientierungshilfe die wohnwerterhöhenden Merkmale, ergibt dies einen Zuschlag von 1,76 €/m² (20% von 8,82 €/m²), der auf den Mittelwert addiert wird. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt in diesem Beispiel 18,99 €/m². Bei zwei überwiegend positiven Merkmalsgruppen beträgt der Zuschlag bereits 3,52 €/m² (40% von 8,82 €/m²) – eine ortsübliche Vergleichsmiete von 20,75 €/qm.

Neubau als Preistreiber

Die größte Dynamik zeigt die Neubauklasse 2020–2024 sowie in den Baualtersklassen 2010–2015 und 2016–2019. Der Grund: Neubau ab 2014 ist von der Mietpreisbremse ausgenommen. Ein Gebäude aus dem Jahr 2014 gilt noch heute als „Neubau“ – obwohl es vor mehr als zehn Jahren bezugsfertig wurde.

Günstige Segmente

Die niedrigsten Mieten weisen die Baualtersklassen 1973–1990 Ost sowie 1950–1964 und 1965–1972 auf. Dort sind landeseigene Wohnungsunternehmen und Genossenschaften stark vertreten – ein Beleg für deren stabilisierende Wirkung auf das Mietpreisniveau.

Kleine Wohnungen: Über alle Baualtersklassen hinweg sind vor allem Wohnungen unter 50 m² teurer.

Kappungsgrenze als letztes Korrektiv: Angesichts der stark gestiegenen Oberwerte gewinnt die Kappungsgrenze, wonach die Miete in drei Jahren um maximal 15 Prozent erhöht werden darf, zunehmend an Bedeutung.

Entwicklung der Werte anhand von Beispielwohnungen

Oberwert • Mittelwert • Unterwert

Einfache Wohnlage
Baujahr vor 1918, Größe: 65 bis 70 m²