Info 127: Das neue „Heizungsgesetz“ (GModG)

Stand: 10/26

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1. Welche Vorgaben gelten für Heizungsanlagen in Neubauten oder Bestandsgebäuden?

Das seit 1.1.2024 geltende Gebäudeenergiegesetz (GEG), auch salopp als „Habecks Heizungsgesetz“ bezeichnet, ist Geschichte. Es wird durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) abgelöst, das am 29. Juli 2026 in Kraft trat (BGBl. 2026 I Nr. 226). Der Weiterbetrieb und Neueinbau von Öl- und Gasheizungen bleiben langfristig möglich. Allerdings müssen Brennstoffe für Heizungen ab 2045 komplett klimaneutral sein. Neubauten müssen schon ab 1.1.2030 als Nullemissionsgebäude errichtet werden (§ 10 GModG i.d.F. v. 1.1.2030)

Es gibt nun keine Regelungen mehr, die den Austausch funktionierender Heizungssysteme verpflichtend machen. Die Technologieoffenheit wird gewährt. § 42 Abs. 1 GModG weist den Eigentümern nunmehr die freie Entscheidung für eine Heizungsart zu. Die Entscheidung wird in der Regel aber für eine Wärmepumpe oder einen Wärmenetzanschluss fallen, da die drohende Preisentwicklung für fossile Brennstoffe angesichts der ab 1.1.2029 beginnenden und bis 2045 zu erreichenden 100 %-Klimaneutralitätsquote Brennstoffheizung künftig wirtschaftliche höchst riskant werden lässt. Zwar ist das Betriebsverbot für Gas und Ölheizunden abgeschafft, nur gibt es bald (spätestens 2045) keinen Fossilbrennstoff mehr zu kaufen.

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2. Welche „drei Heizungswelten“ gibt es nunmehr?

• Zunächst gibt es die übergroße Zahl von Heizungen, die bis zum 29.7.2026 eingebaut und in Betrieb waren. Diese können ohne weitere Auflagen bis Ende 2044 weiterbetrieben werden. Allerdings soll über eine Grüngas-/Grünheizölquote, welche noch in 2026 durch Gesetz eingeführt werden soll (§ 42 a GModG), der Hochlauf von Biomethan, biogenem Flüssiggas, Bioöl und Wasserstoff unterstützt werden. „Grüngas-/Grünheizölquote“ bedeutet: Es werden nach gesetzlich festgelegten Quoten den fossilen Brennstoffen teure Co₂-freie Brennstoffe beigemischt. Die künftigen Kosten der Brennstoffversorgung werden damit unkalkulierbarer. Was für neu eingebaute fossile Heizungen die „Bio-Treppe“ ist, ist für bestehende fossile Heizungen die Grüngas-/Grünheizölquote.
• Sodann gibt es die nach dem 29.7.2026 eingebauten Heizungen der Kategorien des § 42 Abs. 2 Nrn. 2 bis 10 GModG (Das sind Co₂-freie, nicht fossile Heizungsarten), die grundsätzlich ohne weitere Auflagen betrieben werden (Ausnahmen in §§ 44 bis 46 GModG).
• Drittens sind die nach dem 29.7.2026 eingebauten Gas- und Ölheizungen nach § 42 Abs. 2 Nr. 1 GModG zu nennen Diese fossilen Heizungsarten sind den Regelungen des § 43 GModG (d.h. einer sog. „Biotreppe“) unterworfen und unterliegen nicht abzusehenden finanziellen Risiken.

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3. Woran ist bei einer „Biotreppenheizung“ zu denken?

Neue Gas- und Ölheizungen müssen einen zunehmenden Anteil biogener Brennstoffe/Wasserstoff nutzen

• ab 2029: mindestens zehn Prozent
• ab 2030: mindestens 15 Prozent
• ab 2035: mindestens 30 Prozent
• ab 2040: mindestens 60 Prozent

Die Brennstoffheizung muss also die Stufen zu immer höheren Bioanteilen erklimmen; dem verdankt sie die Bezeichnung „Biotreppenheizung“.

Die Bioanteile können bestehen aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas, grünem, blauem, orangenem oder türkisem Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Derivate.

Eine physisch-reale Beschickung mit genuinem Biobrennstoff ist nicht erforderlich Der Abschluss eines passenden Liefervertrags mit netzinternem Mengenausgleich reicht aus.

Der Lieferant muss die Einhaltung der brennstoffbezogenen Anforderungen mit der Abrechnung bestätigen (§ 96 Abs. 4 GModG). Dem Eigentümer dient die Bestätigung als formeller Nachweis gegenüber der Aufsichtsbehörde (§ 96 Abs. 5 GModG).

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4. Die wirtschaftlichen Risiken einer „Biotreppenheizung“

„Die Biotreppenpflicht könnte insbesondere mit Blick auf den zukünftig steigenden Anteil an verpflichtend zu nutzenden klimafreundlichen Brennstoffen zu einem starken Anstieg der Heizkosten führen, der auf eine steigende Nachfrage nach diesen Brennstoffen zurückzuführen sein könnte. Auch die Gasnetzentgelte könnten bei Entscheidungen gegen biotreppenpflichtige Lösungen für die verbleibenden angeschlossenen Gebäude perspektivisch steigen“ (Böhme NZM 26, 673 (674)).

„Niemand weiß, wie sich die Betriebskosten für eine Biotreppenheizung entwickeln werden. Nur eines scheint sicher: Es wird immer teurer, zumal wenn das Versprechen aus § 42 a GModG eingelöst und ab 2045 für Gebäude nur noch klimaneutraler Brennstoff verkehrsfähig sein wird. Seriös abschätzen lässt sich das finanzielle Wagnis kaum“ (Lee NZM 26, Heft 14-15).

Darüber hinaus gibt es noch ein weiteres Risiko: Wird es in den nächsten 10 bis 20 Jahren noch genug Wartungskapazitäten für einen immer kleineren technischen Heizungssektor geben und wenn ja, wie werden sich diese Kosten entwickeln?

Eine Art „Antwort“ auf diese Risiken sieht der Gesetzgeber wohl in der neuen Kostenaufteilung nach dem CO₂KostAufG. Die Neuregelung dieses Gesetz soll sowohl „abschreckende Wirkung“ entfalten und Eigentümer davon abhalten, eine fossile Gas- oder Ölheizung einzubauen, als auch im Falle der Wahl einer fossilen Heizung den Mietern eine gewisse finanzielle Kompensation gewähren.

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5. Worum geht es bei den neuen Co2-Aufteilungsregeln?

Das CO₂KostAufG, das nun den sperrigen Namen „Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten und zur Aufteilung der Betriebskosten bei Einbau einer mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickten Heizungsanlage“ trägt, wurde wie folgt geändert:

Stufenmodell bleibt gültig – mit einer Ausnahme

Das bisherige Stufenmodell (§ 5 CO₂KostAufG) bleibt grundsätzlich in Kraft.

Je nach Emissionshöhe des Gebäudes zahlen Mieter derzeit einen Anteil zwischen fünf Prozent und 100 Prozent (bei sehr effizienten Gebäuden mit dem Energiestandard EH55) der CO₂-Bepreisung für die Wohnung – Vermieter jeweils den Rest. Aber künftig gibt es eine wichtige Ausnahme:

Ausnahme nur bei neuen fossilen Heizungsanlagen

Sobald ein Vermieter eine „Biotreppenheizung“ gemäß § 43 GModG einbaut – und nur dann -, gilt das Stufenmodell für die CO₂-Kosten dieser Anlage nicht mehr.

Der neue § 5 a CO₂KostAufG erstreckt die Kostenteilung auf weitere Preiskomponenten:

Ab dem ab 1.1.2028 beginnenden Abrechnungszeitraum trägt der Vermieter die Hälfte von:

• den Gasnetzentgelten i.S.d. § 40 Abs. 3 Nr. 4 EnWG – also den Kosten für den bloßen Anschluss ans Gasnetz, unabhängig vom Verbrauch
• den CO₂-Kosten — abweichend vom bisherigen Stufenmodell gilt hier pauschal eine hälftige Teilung

Ab dem ab 1.1.2029 beginnenden Abrechnungszeitraum trägt der Vermieter zusätzlich die Hälfte von:

• den Kosten für verpflichtend beizumischende klimaneutrale Brennstoffe (z. B. Wasserstoff, Biogas) – allerdings nur für den gesetzlich vorgeschriebenen Anteil des Gesamtverbrauchs nach § 43 Abs. 1 GModG.

Versorgt sich der Mieter mit Wärme, gelten dieselben Regeln. Der Mieter ermittelt die Kosten dann selbst und fordert seinen Anteil beim Vermieter ein.

Wichtig: GEG-Übergangsheizungen – sowie alle „Bestandsheizungen“ – dürfen weiter feuern, ohne besondere Vorgaben einhalten zu müssen. Die erweiterte Kostenbeteiligung (§ 5a CO₂KostAufG) ist auf sie nicht anwendbar. Vermieter mit Wärmepumpe, Fernwärme, pellet- oder solarthermisch versorgten Gebäuden usw. (§ 42 Abs. 2 Nrn. 2 bis 10 GModG) trifft § 5a CO₂KostAufG selbstverständlich ebenfalls nicht.

Neue Informationspflicht des Vermieters (§ 6 Abs. 2 Satz 6 CO₂KostAufG)

Vermieter müssen selbstversorgende Mieter aktiv und in Textform darüber informieren,

• dass eine Heizungsanlage nach § 43 GModG eingebaut wurde oder werden muss
• dass dem Mieter dadurch ein Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter zusteht

Diese Information muss erfolgen:

• bei Vertragsabschluss – wenn die Pflichtanlage bereits besteht
• beim Einbau der neuen Heizungsanlage – wenn das erst später geschieht

Bleibt die Information aus, können Mieter Erstattungsansprüche rückwirkend geltend machen.

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6. Können sich Mieter auf eine wirtschaftliche Härte berufen?

Ja. Der neue § 555 b Nr. 1a BGB knüpft an eine nach § 42 GModG zulässige Heizung an.

§ 42 GModG, auf den § 555 b Nr. 1a BGB verweist, führt auch Gas- und Ölheizungen als Regeloption auf. Die Folge: Mieter müssen nunmehr auch eine Verbrennerheizung dulden, selbst wenn diese keinerlei energetische Verbesserung verspricht.

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7. Haben Mieter einen Anspruch auf Umstellung der Heizung?

Nach Streichung des § 71 GEG kann es hierzu keine zwei Meinungen mehr geben. Nunmehr gilt: Mieter haben keinen Anspruch auf Austausch einer mangelfreien Heizung in eine andere in § 42 Abs 2 GModG aufgeführte Heizungsart.

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8. Dürfen Vermieter die Kosten für die Erneuerung der Heizungsanlage auf Mieter umlegen?

Ja: Vermieter dürfen die Kosten für die neue Heizungsanlage auf die Mieter umlegen und die Miete erhöhen. Entweder nach § 559 e BGB oder nach § 559 BGB oder auch nach § 559 c BGB.

Gemäß § 559 e BGB dürfen Vermieter die jährliche Miete um 10% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn sie öffentliche Fördermittel für den Einbau einer Heizung, die den Anforderungen des Gebäudemodernisierungsgesetzes entspricht, in Anspruch genommen haben (§ 559 e Abs. 1 Satz 1 BGB). Diese Fördermittel sind dann von den aufgewendeten Kosten für die neue Heizungsanlage abzuziehen. Die verbleibenden umlegbaren Kosten sind pauschal um 15% für ersparte Erhaltungskosten zu kürzen (§ 559 e Abs. 2 BGB). Ob die fiktiven Kosten für Erhaltungsmaßnahmen nach § 559 Abs. 2 BGB höher oder niedriger anzusetzen wären, ist unerheblich.

Nehmen Vermieter keine öffentlichen Fördermittel in Anspruch oder stehen keine Mittel bereit, dürfen sie die jährliche Miete gemäß § 559 BGB um 8% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen, wenn durch die neue Heizung dauerhaft Heizenergie eingespart wird (§ 559 e Abs. 1 Satz 2 BGB).

Auch eine sog. „Biotreppenheizung“ nach § 42 Abs. 2 Nr. 1 GModG kann mieterhöhungswirksam sein, wenn eine Endenergieeinsparung nachgewiesen werden kann (§ 559 BGB) oder die Voraussetzungen des vereinfachten Verfahrens vorliegen (§ 559 c BGB). Lediglich eine Mieterhöhung nach § 559 e BGB scheidet in solchen Fällen mangels öffentlicher Förderung aus.

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9. Wie sind Erhaltungsmaßnahmen zu behandeln?

Eine 15%ige Pauschale für Erhaltungsmaßnahmen gilt nur im Rahmen des § 559 e BGB.

Eine 30%ige Pauschale gilt nur im vereinfachten Verfahren nach § 559 c BGB.

Bei der „normalen“ Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen nach § 559 BGB bleibt es beim Grundsatz, dass erforderliche Kosten für Erhaltungsmaßnahmen nicht zu den aufgewendeten Kosten gehören (§ 559 Abs. 2 BGB).

In diesen Fällen ist das Verhältnis von Instandhaltung zu Modernisierung gem. § 559 Abs. 2 BGB individuell zu ermitteln.

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10. Haben Vermieter die Wahl, ob sie acht oder zehn Prozent umlegen?

Ja (siehe § 559 e Abs. 1 Satz 2 BGB). Vermieter dürfen beim Heizungstausch wählen, ob sie staatliche Fördermittel in Anspruch nehmen und die jährliche Miete um 10% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten (abzüglich der Fördermittel) erhöhen (§ 559 e BGB), oder sie verzichten auf Fördermittel; dann darf die Modernisierungsumlage 8% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten umfassen (§ 559 BGB).

Dabei dürfte die Mieterhöhung gemäß § 559 e BGB bei der Inanspruchnahme von Fördermitteln von Vermietern wohl regelmäßig eher gewählt werden, weil hiermit nicht nur 2% mehr Kosten umgelegt werden können, sondern zudem auch das Streitpotential aufgrund der Pauschalierung der Erhaltungskosten reduziert wird.

Wichtig: In beiden Fällen ist beim Heizungstausch die Kappungsgrenze von monatlich 0,50 €/m² (§ 559 Abs. 3a Satz 3 BGB) zu berücksichtigen, die dazu führen kann, dass der Vermieter nicht sämtliche umlagefähigen Kosten auch anteilig umlegen kann.

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11. Mit welcher Mieterhöhung müssen Mieter nach Einbau einer neuen Hei-zungsanlage maximal rechnen?

Sind bei einem Heizungstausch die Voraussetzungen des § 555 b Nr. 1 oder Nr. 1a BGB erfüllt, so darf sich die monatliche Miete um maximal 0,50 €/m² Wfl. innerhalb von sechs Jahren erhöhen (§ 559 Abs. 3a Satz 3 BGB und § 559 e Abs. 3 Satz 1 BGB). Dies gilt gleichermaßen für alle in § 42 Abs. 2 GModG genannten Heizungsarten.

Bei der 0,50 €/m² Wfl.-Kappungsgrenze handelt es sich nicht um eine zusätzliche Kappungsgrenze, sondern um eine Kappungsgrenze, die innerhalb der allgemeinen Kappungsgrenze des § 559 Abs. 3a Satz 1, 2 BGB nochmals anzuwenden ist. Hat der Vermieter die Miete in den sechs Jahren bereits um 3 €/m² bzw. 2 €/m² erhöht, so kann er die Miete nach Heizungsmodernisierung nicht mehr erhöhen, auch nicht um 0,50 €/m². Bei teilweiser Ausschöpfung der Kappungsgrenze von 3 €/m² bzw. 2 €/m² verringert sich die 0,50 €/m²- Kappungsgrenze insoweit.

„Auch mehrere Heizungsmodernisierungen berechtigen innerhalb dieses Zeitfensters nur zu Mieterhöhungen bis zu dieser Kappungsgrenze. Die Kombination mit Mieterhöhungen für Modernisierungsmaßnahmen, die nicht den Einbau oder die Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme betreffen (also § 555 b Nummer 1, 3, 4, 5 und 6), sind in dem Zeitfenster ebenfalls zulässig, solange sie insgesamt die unberührt gelassenen Kappungsgrenzen nach den Sätzen 1 und 2 nicht überschreiten. Für den Einbau oder die Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme gilt dabei jedoch auch innerhalb der Gesamtkappungsgrenzen nach den Sätzen 1 und 2 stets die maximal zulässige Mieterhöhung von 0,50 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren“ (BT-Drs. 20/7619, S. 97).

Nach bislang herrschender Ansicht kann der Vermieter die 50 Cent übersteigenden Mieterhöhungsbeträge nach Ablauf der sechs Jahre nicht (auch nicht für die Zukunft) nachholen.

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12. Kann die Miete um mehr als monat-lich 0,50 €/m² erhöht werden?

Ja (vgl. § 559 e Abs. 3 Satz 2 BGB). Die Kappungsgrenze von 0,50 €/m² bezieht sich nur auf die Kosten für den Einbau der neuen Heizungsanlage. Führen Vermieter zeitgleich weitere Modernisierungsmaßnahmen durch (beispielsweise eine Fassadendämmung oder der Anbau eines Balkons oder aber auch Maßnahmen an der heizungstechnischen Anlage, darf sich die monatliche Miete aufgrund der Modernisierung – wie gehabt – um insgesamt max. 3 €/m² innerhalb von sechs Jahren erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 €/m², so darf die monatliche Miete nur um insgesamt max. 2 €/m² innerhalb von sechs Jahren erhöht werden.

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13. Welche Besonderheit gilt für die Modernisierungsumlage bei Einbau einer Wärmepumpe?

Die Besonderheiten ergeben sich aus dem neuen § 559 f BGB, der den außer Kraft getretenen § 71 o GEG ersetzt.

Um Mieter vor hohen Kosten einer ineffektiven Wärmepumpe in einem unsanierten Gebäude zu schützen, dürfen Vermieter die aufgewendeten Kosten für den Einbau einer Wärmepumpe nur dann in voller Höhe umlegen, wenn sie nachweisen, dass die Jahresarbeitszahl für die Wärmepumpe über 2,5 liegt. Eine Jahresarbeitszahl von exakt 2,5 reicht nicht aus. Das Gesetz verlangt einen darüber liegenden Wert. Liegt die Jahresarbeitszahl unter 2,5, kann gem. § 559 f Abs. 2 BGB bei einer Mieterhöhung nach § 559 BGB oder § 559 e BGB nur die Hälfte der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zugrunde gelegt werden.

Den Nachweis der geringen Jahresarbeitszahl müssen Vermieter durch einen Fachunternehmer erbringen – beispielsweise durch einen Schornsteinfeger oder Heizungsbauer – (§ 559 f Abs. 1 Satz 3 BGB).

In Ausnahmefällen soll ein Nachweis nicht erforderlich sein (siehe § 559 f Abs. 1 Satz 2 BGB).

Daraus ergibt sich, dass eine Mieterhöhungserklärung, die weder prüffähige Angaben zur Jahresarbeitszahl noch zu Ausnahmetatbeständen macht, also keinerlei Erklärung zur Energieeffizienz der installierten Wärmepumpe enthält, formal unwirksam ist.

Problem: Was ist eine „Jahresarbeitszahl“?

_ Der Wert drückt das Verhältnis von zugeführter Energie in Form von Strom zur erzeugten Energie in Wärme aus. Je höher die Jahresarbeitszahl, desto effizienter arbeitet die Wärmepumpe und es fallen entsprechend weniger Stromkosten an. Moderne Wärmepumpen haben eine Jahressarbeitszahl zwischen 3 und 5. Die Berechnung erfolgt mittels der VDI-Richtlinie 4650 Blatt 1 unter Verwendung eines Stromzählers und eines Wärmemengenzählers:

Jahresarbeitszahl = kWh/a (Heizwärme) : kWh/a (Strom)

Beispiel: Gesetzliche Vorgabe erfüllt (JAZ > 2,5)

Ein saniertes Mehrfamilienhaus benötigt im Jahr eine Gesamtwärmemenge von 45.000 kWh (für Heizung und Warmwasser). Die installierte Luft-Wasser-Wärmepumpe benötigt dafür über das gesamte Jahr hinweg 15.000 kWh Strom.

Berechnung: 45.000 kWh durch 15.000 kWh = 3,0

• Ergebnis: Die JAZ liegt bei 3,0.
• Rechtliche Folge: Da der Wert von 3,0 über dem gesetzlichen Minimum von 2,5 liegt, hat der Vermieter bei erfolgreichem Nachweis Anspruch auf die volle Modernisierungsumlage.

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14. Können sich Mieter auf eine wirt-schaftliche Härte berufen?

Ja, Mieter können einwenden, dass die zu erwartende Mieterhöhung durch den Einbau der neuen Heizungsanlage für sie eine wirtschaftliche Härte bedeuten würde (§ 559 Abs. 4 BGB).

Die Möglichkeit, sich auf wirtschaftliche Härtegründe zu berufen, besteht sowohl gegenüber einer Mieterhöhung gemäß § 559 BGB wie auch gegenüber einer Mieterhöhung nach § 559 e BGB.

Schließlich ist auch im vereinfachten Verfahren der wirtschaftliche Härteeinwand nun möglich, wenn eine Modernisierung der Heizungsanlage nach § 555 b Nr. 1 oder § 555 b Nr. 1a BGB erfolgt ist (§ 559 c Abs. 1 Satz 3 BGB).

Ob der Härteeinwand unter Berücksichtigung der 0,50 €-Kappungsgrenze häufig zum Tragen kommt, erscheint fraglich. Der Härteeinwand dürfte wohl nur in Fällen kombinierter Mieterhöhungen nach § 559 BGB und § 559 e BGB relevant werden.

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15. Können die Modernisierungskosten für die neue Heizung bei einer In-dexmiete umgelegt werden?

Nein. Vermieter, die eine neue Heizung nach dem GModG einbauen und mit ihren Mietern eine Indexmiete vereinbart haben, können die Modernisierungskosten für die neue Heizung nicht umlegen. Eine Indexmiete schließt also die Weitergabe der Investitionskosten auf Mieter aus (§ 557 b Abs. 2 Satz 2 BGB).

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16. Können die Modernisierungskos-ten für die neue Heizung bei einer Staffelmiete umgelegt werden?

Ja, gemäß § 559 c, e BGB (siehe § 557 a Abs. 2 Satz 2 BGB), wobei die Möglichkeit der Erhöhung nach § 559 c BGB wegen der hohen Investitionskosten vielfach ausscheiden dürfte.

Möglicherweise gibt es aber in § 557 a Abs. 2 Satz 2 BGB zu § 559 e BGB demnächst eine Gesetzesänderung.

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17. Welche öffentliche Förderung für Maßnahmen nach dem GModG ist vorgesehen?

Die Förderrichtlinie für die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnah-men (BEG EM) vom 17. August 2026, veröffentlicht im Bundesanzeiger am 27. August 2026 (BAnz AT 27.08.2026 B1) ist nunmehr maßgeblich.

Bei Fragen ist die BEG-Fachbereichs-Hotline des BAFA (Referate 611–615, 621 und 622, Telefon 06196 908-1625) erreichbar.

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18. Sind vermieterseitige Verstöße bußgeldbewehrt?

Bußgelder bis zu 50.000 € drohen nach § 108 GModG bei Verstößen gegen das GModG.

Zuständig für die Ordnungsaufgaben nach dem GModG sind in Berlin nach Nr. 15 und 37 Abs. 2 des Zuständigkeitskatalogs des Allgemeinen Sicherheits- und Ordnungsgesetzes (ASOG Bln) die für das Gebäude jeweils zuständigen Bauaufsichtsbehörden der Bezirke. Hinweise auf Verstöße gegen das GModG wird das Bauaufsichtsamt vor allem vom jeweiligen Bezirksschornsteinfeger im Rahmen der Feuerstättenschau erhalten.

behlau
27.10.2026