Berliner Mietspiegel 2026 -
Abbild des mietenpolitischen Zögerns

Seit dem 28. Mai gilt der neue Berliner Mietspiegel 2026. Im Vergleich zum vorherigen stieg der Mittelwert der gesamten Erhebung von 7,21 Euro auf 7,71 Euro pro Quadratmeter. Das sind 6,9 Prozent oder ein auf ein Jahr berechneter Anstieg von 3,45 Prozent. Nach der relativ moderaten Erhöhung vor zwei Jahren ist das wieder ein stärkerer Schub. Im Detail ist die Entwicklung nicht einheitlich. Besonders die stark gefragten kleinen Wohnungen und Neubauwohnungen sind deutlich teurer geworden. Die ausgewiesenen oberen Spannenwerte machen einen großen Sprung und lassen weitere kräftige Mieterhöhungen befürchten. Der neue Mietspiegel ist aber nicht nur ein Spiegel der Gegebenheiten im Berliner Mietpreisgefüge, er bildet auch deutlich die Folgen der unzureichenden Mietenpolitik der letzten Jahre ab und veranschaulicht, dass es bessere Regulierungen bei der Mietpreisbremse, bei befristeten und möblierten Vermietungen, bei Indexmieten und Mietwucher braucht – und dass die Regeln auch beherzt durchgesetzt werden müssen.

„Der Berliner Mietspiegel ist uneinheitlich wie selten zuvor, spiegelt aber insgesamt, was auf dem Wohnungsmarkt passiert“, fasst Wibke Werner, Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins (BMV), zusammen. Während Angebotsmieten seit Jahren immer neue Rekordhöhen erklimmen, Indexmieten um sich greifen und die Umgehung der Mietpreisbremse weiterhin Alltag ist, verblasst gleichzeitig der dämpfende Effekt des 2021 gekippten Berliner Mietendeckels.

In der größten Baualtersklasse, den bis 1918 bezugsfertigen Altbauten, zogen die ausgewiesenen Mieten auch im neuen Mietspiegel wieder überdurchschnittlich an. Die Mittelwerte stiegen in vielen Fällen um mehr als einen Euro – im Schnitt liegen sie jetzt bei 8,57 Euro pro Quadratmeter. Die oberen Spannenwerte sind inzwischen durchweg zweistellig. Die Unterschiede von einfacher, mittlerer und guter Wohnlage sind bei den Altbauten vergleichsweise gering.

Stärker als bisher gingen die Mieten der Baujahre 1965 bis 1972 nach oben – im Schnitt um 8,1 Prozent. Im Mittel liegt die Miete hier aber noch bei vergleichsweise günstigen 6,69 Euro. Das lässt sich damit erklären, dass viele Sozialwohnungen aus dieser Zeit jüngst aus der Bindung gefallen sind und nun mit erhöhten Mieten in die Statistik eingehen.

In Neubauten ab 2020 extreme Miethöhen

Mit noch etwas niedrigeren Mieten und geringen Steigerungsraten stechen die zwischen 1973 und 1990 in den Ostbezirken gebauten Wohnungen heraus. Dies ist die einzige Baualtersklasse, in der es noch Mittelwerte unter 6 Euro gibt und auch der obere Spannenwert bei allen Wohnungsgrößen unter 10 Euro bleibt. Der Grund liegt offensichtlich darin, dass ein Großteil der „Ost-Platten“ von landeseigenen Unternehmen und von Genossenschaften vermietet wird.

Bei den drei Baualtersklassen zwischen 2002 und 2019 bleibt die prozentuale Steigerung unter dem Durchschnitt. Allerdings sind die Mieten hier schon sehr hoch. In den Baualtersklassen ab 2010 gibt es jetzt selbst in einfacher Wohnlage keine Mittelwerte unter 10 Euro mehr.

Die oberen Spannenwerte liegen durchgängig über 15 Euro.

Die Mieten der allerneuesten Häuser ab Baujahr 2020 haben bislang ungekannte Höhen erreicht. Die Durchschnittsmiete ist hier um 21,3 Prozent auf 16,92 Euro gestiegen. Die obere Spanne liegt größtenteils über 20 Euro. Der Spitzenwert von 27,84 Euro übertrifft die Höchstmarke des letzten Mietspiegels von 24,74 Euro nochmal deutlich. „Diese Mieten sind darauf zurückzuführen, dass die Mietpreisbremse auf den Neubau keine Anwendung findet“, erläutert BMV-Geschäftsführerin Wibke Werner. Bei allen ab Oktober 2014 fertiggestellten Wohnungen können legal Mieten verlangt werden, die mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Solche schwindelerregenden Werte zeigen auch, dass der freifinanzierte Neubau die Wohnungsnot der Normalverdienenden nicht lösen kann.

Kleine Wohnungen mit bis zu 40 Quadratmetern haben sich stärker verteuert als große. „Sie werden vermutlich nach dem stark zunehmenden Modell des vorübergehenden Gebrauchs vermietet“, vermutet Wibke Werner. Dieses Muster zur Umgehung der Mietpreisbremse wirkt sich preistreibend aus. Vorwiegend in Einzimmerwohnungen findet auch die ebenso inflationäre möblierte Vermietung statt. Im Mietspiegel werden diese Mieten allerdings ohne Möblierungszuschlag erhoben.

Breitere Spannen zwischen Mittel- und Oberwert

Ein schon im vorherigen Mietspiegel beobachteter Trend setzt sich auch im Mietspiegel 2026 fort: Bei fast allen Baualtersklassen, Wohnlagen und Wohnungsgrößen ziehen die oberen Spannenwerte davon, obwohl nach wie vor nur eine Drei-Viertel-Spanne abgebildet wird: Von den erhobenen Daten bleiben die jeweils niedrigsten und höchsten 12,5 Prozent als extreme Ausreißerwerte unberücksichtigt. Dennoch wird der Abstand zwischen Mittel- und Oberwert immer größer. Bei den Altbauten beträgt dieser Abstand teilweise mehr als vier Euro, bei Neubauten bis zu acht Euro. Das eröffnet bei gut ausgestatteten Wohnungen große Mieterhöhungsspielräume. Im Extremfall kann ein einziges wohnwerterhöhendes Merkmal den Ausschlag dafür geben, dass die zulässige Miete um ganze 1,60 Euro pro Quadratmeter in die Höhe springt. „Besorgniserregend“ findet Wibke Werner diese Entwicklung: „Da es für die Zulässigkeit eines Mieterhöhungsverlangens genügt, einen Wert innerhalb der Spanne zu nehmen, wählen viele Vermieter oft den Oberwert.“ Nicht selten kommen sie damit durch, weil die Mieter:innen nicht anhand der Wohnwertmerkmale überprüfen, ob die volle Ausschöpfung der Mieterhöhungsspanne überhaupt gerechtfertigt ist.

Die stark angestiegenen Oberwerte legen den Verdacht nahe, dass viele Mieten in den Mietspiegel eingegangen sind, die unter Umgehung der Mietpreisbremse festgelegt wurden. „Nach wie vor gibt es kein wissenschaftlich belastbares Verfahren, um diese Art von rechtswidrig zustande gekommenen Mieten aus der Erhebung des Mietspiegels herauszufiltern“, bedauert die BMV-Geschäftsführerin. Daher sei es umso wichtiger, Verstöße gegen Mietpreisbeschränkungen rechtzeitig zu bekämpfen, damit sie nicht den nächsten Mietspiegel in die Höhe treiben.

Problematisch ist weiterhin, dass in den Mietspiegel nur die Mieten einfließen, die sich in den letzten sechs Jahren verändert haben. Das waren im Mietspiegel 2026 zu 35 Prozent Neuabschlüsse und zu 65 Prozent Mieterhöhungen. „Auch die in dem Zeitraum unveränderten Mieten sind Teil des ortsüblichen Vergleichsmietensystems“, sagt Wibke Werner. Würde man diese berücksichtigen, würde sich das auf den Mietspiegel dämpfend auswirken.

Der Mietspiegel 2026 hat die Darstellungsmethode beibehalten, die sich beim Vorgänger von 2024 erstmals bewährt hat. Durch den Verzicht auf die starre Einteilung der Wohnungsgrößen in vier Klassen können die Mietwerte viel passgenauer dargestellt werden. Je nach Wohnlage und Baualter gibt es nun sogar bis zu zwölf Größenklassen, die teilweise in Fünf-Quadratmeter-Schritten aufgebaut sind. In einigen Fällen wird wiederum weniger nach der Wohnungsgröße differenziert.

Auch die Baualtersklassen wurden noch einmal feiner unterteilt. Es gibt nun zehn Klassen, in den früheren Westbezirken sogar elf. In den Baujahren 1973 bis 1990 wird weiterhin in Ost und West unterschieden, weil sich die Mietenentwicklung in diesen Beständen noch nicht angeglichen hat. In den Westbezirken wird diese Baualtersklasse noch einmal in 1973 bis 1985 und 1986 bis 1990 unterteilt. Die erstmals für den Mietspiegel erfassten Neubauwohnungen finden sich in der neu gebildeten Baualtersklasse 2020 bis 2024.

Alle Kategorien der Tabelle enthalten mindestens 30 Datensätze. Dadurch soll sichergestellt werden, dass die Felder hinreichende Aussagekraft haben und keine Leerfelder entstehen.

Kleine Änderungen bei der Orientierungshilfe

Der Mietspiegel 2026 stellt insgesamt 189 Mietwerte mit unterer und oberer Spanne dar. Der Vorgänger von 2024 machte noch 163 Mietwert-Angaben, der Mietspiegel 2023 nur 89. Diese kleinteilige Gliederung macht das Zahlenwerk zwar unübersichtlicher. Es verspricht aber eine genauere Abbildung der Berliner Mieten – und damit mehr Gerechtigkeit.

Kleine Änderungen gab es bei der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung. In der Checkliste sind wohnwertmindernde und -erhöhende Merkmale aufgeführt, die dazu dienen, zwischen dem unteren und oberen Spannenwert der Tabelle die ortsübliche Vergleichsmiete einer Wohnung zu errechnen. Im Bad wurde ergänzt, dass auch eine Regendusche und eine Echtglastrennwand zu einer wohnwerterhöhenden hochwertigen Ausstattung zählen können. Ein Abstellraum muss nun mindestens einen Quadratmeter Fläche haben, um als Positivmerkmal zu gelten. Als wohnwertmindernd gilt, wenn bei Erdgeschosswohnungen nicht alle Fenster einen Einbruchs- und Sichtschutz haben.

In der Kategorie Wohnumfeld sind sowohl das Negativmerkmal „Lage in stark vernachlässigter Umgebung“ als auch das Positivmerkmal „Bevorzugte Citylage“ entfallen. Zu unterschiedlich war die Auslegung in der Rechtsprechung zu den beiden gestrichenen Merkmalen, was einer belastbaren Anwendbarkeit als Merkmal in der Orientierungshilfe entgegenstand.

Ein Fingerzeig an die Vonovia

Welche Kriterien bei der Einstufung in die einfache, mittlere oder gute Wohnlage berücksichtigt wurden, ist im neuen Mietspiegel nun klar benannt. Das ist ein deutlicher Fingerzeig in Richtung Vonovia: Der Großvermieter hatte in den vergangenen Jahren versucht, eine angeblich gute Verkehrsanbindung und Nahversorgung als zusätzliches Argument für Mieterhöhungen zu nutzen. Berliner Gerichte stoppten das – unter anderem weil diese Merkmale schon in der Wohnlageneinstufung berücksichtigt sind. Für den neuen Mietspiegel wurde die Wohnlagenzuordnung wie üblich an wenigen Stellen angepasst.

Erfahrungsgemäß ist nach der Veröffentlichung des Mietspiegels wieder mit einer Welle von Mieterhöhungen zu rechnen. „Immer mehr kristallisiert sich der Mietspiegel als ein Mieterhöhungsspiegel heraus“, stellt Wibke Werner fest. Solange es keine handhabbaren Alternativen gibt, ist dies jedoch die einzige Möglichkeit, Mieterhöhungsverlangen aus Mietersicht zu überprüfen. Wenn Vermieter:innen Mieterhöhungen mit Vergleichswohnungen und Gutachten begründen, führt das in aller Regel zu deutlich höheren Mieten. „Nach wie vor ist es ein Trugschluss zu glauben, ohne Mietspiegel gäbe es keine Mieterhöhungen“, so Wibke Werner.

Jens Sethmann

---

So benutzen Sie den Mietspiegel

Der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2026 ist das Maß aller Dinge bei Streitigkeiten um die Miethöhe und gibt sowohl Mieter:innen als auch Vermieter:innen Rechtssicherheit bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Mietspiegel gilt für die preisfreien Wohnungen in Berlin, also nicht im sozialen Wohnungsbau und in anderen mietpreisgebundenen Wohnungen, aber auch nicht für Mietwohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern und ebenfalls nicht für Wohnungen ohne Innentoilette.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Wert, bis zu dem die Miete in einem laufenden Mietverhältnis erhöht werden kann. Mit Hilfe des Berliner Mietspiegels muss man sie für die konkrete Wohnung berechnen. Um herauszufinden, welche der drei Tabellen die zutreffende ist, muss man zunächst ermitteln, ob sich das Haus in einer einfachen, mittleren oder guten Wohnlage befindet. Die Wohnlagenkarte des Mietspiegels gibt dafür einen groben Überblick, die genaue Einordnung der Wohnadresse sollte man dem Straßenverzeichnis des Mietspiegels entnehmen. Um dann die richtige Zeile zu finden, muss man das Jahr, in dem die Wohnung erstmals bezugsfertig war, und ihre Quadratmeterzahl wissen.

In jeder Zeile sind ein Mittelwert sowie ein Unter- und Oberwert angegeben. Wie weit die ortsübliche Vergleichsmiete vom Mittelwert in Richtung Unter- oder Oberwert abweicht, hängt von der Ausstattung der Wohnung ab. Hier kommt die „Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung“ zum Einsatz: In einer Checkliste werden wohnwerterhöhende und -mindernde Merkmale in den fünf Kategorien Bad/WC, Küche, Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld gegeneinander abgewogen. Hier zählt nur das, was von Vermieterseite in der Wohnung oder im Haus geschaffen wurde. Mietereigene Einbauten bleiben unberücksichtigt. Für Wohnungen, die keine Sammelheizung und/oder kein Bad haben, gibt es einen Mietabzug von 0,33 Euro pro Quadratmeter. Das Ergebnis ist die ortsübliche Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung.

Vermieter:innen dürfen Mieterhöhungen zwar auch mit einem Sachverständigengutachten oder der Benennung von Vergleichswohnungen begründen. Allerdings müssen sie auch dann immer auf die entsprechenden Werte des Berliner Mietspiegels hinweisen.

Ein wirksames Mieterhöhungsverlangen unterliegt noch weiteren Bedingungen. Die letzte Mieterhöhung muss mehr als ein Jahr zurückliegen und die Miete darf innerhalb von drei Jahren höchstens um 15 Prozent erhöht werden. Verlangt der Vermieter mehr als erlaubt, muss der Mieter der Mieterhöhung nur bis zur zulässigen Höhe zustimmen oder kann sogar das Erhöhungsverlangen ganz zurückweisen. Die Rechtsberatung des Berliner Mietervereins weiß, was in solchen Fällen zu tun ist.

Bedeutung hat der Mietspiegel nicht nur bei Mieterhöhungen, sondern auch beim Abschluss eines neuen Mietvertrags. Wenn eine verlangte Miete mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, ist das ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse, sofern keine der zahlreichen Ausnahmen vorliegt. Wenn die Miete darüber liegt, kann man nach Vertragsunterzeichnung den Verstoß rügen, die Miete auf das zulässige Maß senken und gegebenenfalls zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Es kann sich also lohnen, den Mietspiegel zu Rate zu ziehen.

Der Mietspiegel dürfte künftig eine noch größere Bedeutung gewinnen, denn die ortsübliche Vergleichsmiete ist auch der Maßstab für Mietpreisüberhöhungen und Mietwucher. Die Bundesregierung hat Gesetzesänderungen angekündigt, um diese Tatbestände besser als bisher verfolgen zu können. Von einer Mietpreisüberhöhung spricht man, wenn die Miete das ortsübliche Maß um mehr als 20 Prozent übersteigt. Bei einer Überschreitung um mehr als 50 Prozent liegt Mietwucher vor. Das ist nicht nur eine Ordnungswidrigkeit, sondern eine Straftat.

js

Hartmut Lindenberg
26.05.2026