Pressemitteilung 6/26
„Wir begrüßen die Klarstellung des BGH, dass auch Untermieter:innen von der Mietpreisbremse geschützt sind“, kommentiert Wibke Werner, Geschäftsführerin des Berliner Mietervereins die heutige Entscheidung des BGH (BGH vom 28.01.2026, AZ. VIII ZR 228/23), „gleichwohl zeigt die Entscheidung Nachbesserungsbedarf beim Kündigungsschutz“. In dem Fall hatte ein Hauptmieter ohne Genehmigung der Vermieterin und unter Verstoß gegen die Mietpreisbremse seine gesamte Wohnung zu einer überhöhten Miete untervermietet, was die Vermieterin als Anlass zur Kündigung des Mietverhältnisses nahm.
In angespannten Wohnungsmärkten wie Berlin wohnen immer mehr Menschen in Untermietverhältnissen und haben auf Grund der Abhängigkeit zum Hauptmietverhältnis einen geringeren Schutz. Das nutzen nicht wenige aus, um sich mit der Untervermietung einen ordentlichen Zuverdienst zu verschaffen – Leidtragende sind am Ende die Untermieter:innen. Vor diesem Hintergrund ist die Entscheidung des BGH ein wichtiges Signal. „Auch Mieter:innen müssen die Mietpreisbremse beachten und sollten sich gegenüber ihren Untermieter:innen als faire Vermieter:innen zeigen“, betont Wibke Werner, „die Untervermietung ist der falsche Ort, um Kasse zu machen“. Misslich ist, dass durch die Kündigung des Mietverhältnisses am Ende auch der Untermieter die Wohnung verliert. Es wäre gut, wenn die Untermieter:innen in dieser Konstellation die Möglichkeit zur Übernahme des Mietverhältnisses hätten – Vergleichbares regelt § 565 BGB für die gewerbliche Zwischenvermietung“, so Wibke Werner.
Die Mietpreisbremse gilt auch in Untermietverhältnissen. Ausgeschlossen ist sie lediglich für untervermietete möblierte Zimmer in der von Hauptmieter:innen mitbewohnten Wohnung. Auch bei sogenannten Kurzzeitvermietungen für nicht mehr als drei Monate gilt die Mietpreisbremse nicht. Ansonsten können Untermieter:innen gegenüber Hauptmieter:innen die Einhaltung der Mietpreisbremse einfordern. Dabei ist die zulässige Miete auf die gesamte Wohnung zu ermitteln und dann auf die Fläche des untervermieten Zimmers plus der anteiligen Fläche der Gemeinschaftsräume wie Küche und Bad herunter zu rechnen. Erschwert wird die Ermittlung der zulässigen Miete oft wie in dem hier entschiedenen Fall durch die Möblierung der Räume, da der Möblierungszuschlag oft nicht bekannt ist. Hier ist der Gesetzgeber gefragt, verbindliche Regeln für die Ausweisung von Möblierungszuschlägen festzulegen. Nicht zuletzt sollten Untermieter:innen sichergehen, dass die Untervermietung von der/vom Vermieter:in genehmigt wurde, da andernfalls die Kündigung des Hauptmietverhältnisses und damit der Verlust der Wohnung auch für die Untermieter:innen droht.
Berlin, 28.01.2026
28.01.2026
