Wohnungswirtschaft

Die Zeiten, in denen sich die Aufgabe der Vermieter darauf beschränkte, die Miete zu kassieren und das Haus in Schuss zu halten, sind vorbei. Heute beschäftigen viele Wohnungsunter-nehmen nicht nur Sozialarbeiter und Konfliktmanager, richten Nachbarschaftstreffs und Sicherheitsdienste ein, sondern kümmern sich mitunter sogar darum, arbeitlose Mieter wieder in Lohn und Brot zu bringen. Mit diesem Wandel befasste sich kürzlich eine Tagung der Berlin-Brandenburgischen Akademie der Wohnungswirtschaft.

Eine umfassende Strategie zur Quartiersaufwertung und -stabilisierung stellte das Wohnungsunternehmen GSW am Beispiel des Kottbusser Tores vor, eines von neun Wohngebieten, für das sie ein Quartierskonzept entwickelt hat. Dazu gehören Maßnahmen zur Wohnumfeldverbesserung, eine stärkere Kundenorientierung und ein soziales Management. Zwei Konfliktmanager versuchen, die Mieterbeteiligung zu aktivieren und bei Nachbarschaftsproblemen zu vermitteln. Bereits seit 1999 bietet die GSW arbeitslosen Mietern Beschäftigungs- und Qualifizierungsmöglichkeiten. Im Rahmen des Projekts "Company" entrümpeln zehn junge, ehemals arbeitslose Kreuzberger verlassene Wohnungen oder führen Renovierungsarbeiten durch.

Zu sozialen Wohltätern sind die Vermieter aber nicht geworden. Ihnen geht es natürlich in erster Linie darum, Leerstand zu beseitigen und die soziale Entmischung mit ihren negativen Folgen zu verhindern. Denn die Wohnungsunternehmen sind mit einem einschneidenden Wandel konfrontiert: Bevölkerungsrückgang, Zuwanderung, eine wirtschaftliche Entwicklung, die immer mehr Menschen arm macht und nicht zuletzt auch eine Veränderung der Lebensformen. "Die Pluralität der Lebensstile hat seit den 70er Jahren enorm zugenommen, die Vorstellungen vom Wohnen haben sich ausdifferenziert", so Hans Schaper vom "Grundlach Wohnungsunternehmen" aus Hannover. In der "Regenbogensiedlung" seines Unternehmens gibt es daher nicht nur flexible Grundrisse, sondern eine "ganzheitliche Quartiersverwaltung", inklusive Quartiersmanagern vor Ort und einem Gemeinschaftshaus - nicht etwa, weil die Siedlung ein sozialer Brennpunkt sei, sondern weil Quartiersmanager die "postmodernen Hausmeister" seien. "Wir müssen wieder dichter an unsere Mieter 'ran, früher war der Hausmeister die gute Seele des Hauses, der jeden persönlich kannte", erklärt Schaper. Durch Verwaltungsstrukturen hätten sich die Vermieter von ihren Mietern entfernt. "Nur über Quartiersmanager kriegt man mit, was los ist vor Ort", meint Schaper, der sich sicher ist, dass das mittelfristig auch zu Einsparungen in der Verwaltung führt.

Dass bei einer solchen Herangehensweise auch ein hoher Ausländeranteil im Wohngebiet nicht zu Problemen führen muss, zeigte ein Beispiel aus dem Ruhrgebiet. In einer Siedlung in Lünen mit bis zu 60 Prozent ausländischen Mietern wurde eine Vielzahl sozialer Aktivitäten in die Hände eines Nachbarschaftsvereins gelegt. Im Nachbarschaftshaus finden Deutschkurse, Hausaufgabenhilfe, Kochabende und vieles mehr statt. Zum Teil sind die Angebote ehrenamtlich organisiert. Der Verein beschäftigt aber auch einen Mitarbeiter im Rahmen des Programms "Arbeit statt Sozialhilfe". Klaus Pfitzenreuter, Geschäftsführer der "Glückauf Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft", berichtete, dass sich das Zusammenleben zwischen Jung und Alt, Deutschen und Migranten, sehr zum Positiven verändert habe.

Auch die Berliner Wohnungsbaugesellschaft DEGEWO leistet sich seit drei Jahren in der Gropiusstadt und im Brunnenviertel ein Stadtteilmanage-ment. Betrieben wird es zusammen mit der "Dr. Horst Riese +Partner Marketing-Service GmbH": "Uns geht es darum, das Image des Gebiets zu verbessern und Bewohnerinitiativen anzuregen und zu unterstützen", erklärt Riese. Erreicht werden soll das durch vielfältige Aktivitäten: Straßenfeste, die Unterstützung der Gewerbetreibenden und die Gründung eines Stadt-teilvereins gehören dazu. "Dass die Wohnungsunternehmen mittlerweile immer mehr solcher Aufgaben übernehmen, hat auch damit zu tun, dass sich die Kommunen aus der Verantwortung herausziehen", sagt Riese. Sein Resumée: Stadtteilmanagement lohnt sich. In beiden Gebieten sei es gelungen, den Leerstand abzubauen und wieder mehr einkommensstarke Haushalte zu gewinnen.

Ungelöst blieb jedoch die Frage der Finanzierung solcher Aktivitäten. Einer kontinuierlichen Förderung durch das Land Berlin erteilte die Vertreterin der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung jedenfalls eine klare Absage.

Birgit Leiß

"Wieder dichter an die Mieter ran": Degewo-Fest für ihre Mieter am Rotraud-Richter-Platz in der Gropiusstadt
Foto: Maik Jespersen

" Quartiersmanagement wird zur Standardaufgabe von Wohnungsunter-nehmen werden, und zwar nicht nur in problemati-schen Vierteln, sondern allgemein im verdichteten Wohnungsbestand".
Dr. Wolfgang Bohleber, Verband der Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen
(BBU)