Der IBB-Wohnungsmarktbericht 2025 zeichnet ein angespanntes Bild der finanziellen Situation vieler Berliner:innen. Eine Entlastung ist nicht in Sicht: Die Politik will weiter auf private Investor:innen setzen und die Enteignungsdebatte vom Tisch haben. Die aktuellen Neubauzahlen werfen jedoch die Frage auf, wie tragfähig dieser Ansatz ist.
„Hoffnungsschimmer für den Berliner Wohnungsmarkt“, schreibt der Tagesspiegel nach Veröffentlichung des Wohnungsmarktberichts 2025 der Investitionsbank Berlin (IBB). Gemeint ist damit allerdings nicht etwa ein staatliches Bauprogramm, eine Absenkung überhöhter Mieten oder gar die Umsetzung des Vergesellschaftungs-Volksentscheids – sondern lediglich, dass die Mieten nicht mehr ganz so stark gestiegen sind wie in den Vorjahren.
Belastungsgrenze erreicht
Im Bericht zeigt sich tatsächlich eine Stagnation der Angebotsmieten: Im Jahr 2025 lagen sie im Schnitt bei 15,78 Euro pro Quadratmeter nettokalt, im Vorjahr waren es 4 Cent weniger. Im Neubau liegt der Wert mit knapp 20 Euro pro Quadratmeter leicht unter dem Vorjahr, im Bestand mit 14,48 Euro pro Quadratmeter etwas darüber.
Das mit der Erhebung beauftragte Unternehmen Regiokontext erklärt die Stagnation damit, dass die Zahlungsfähigkeit der Mieter:innen irgendwo zwischen den Angebotsmieten für Bestand und Neubau liegt. Ganz offenbar haben Vermieter:innen Probleme, Wohnungen noch teurer zu vermieten. Der Schluss liegt nahe: Auch die verbleibenden Berliner:innen stoßen demnach an ihre absoluten Belastungsgrenzen – trotz fortgeschrittener Verdrängung von Normalverdienenden aus der Innenstadt.
Vom regulären Markt abgehängt
Die finanzielle Überlastung vieler Haushalte ist auch anhand weiterer Daten erkennbar: Mit einem durchschnittlichen Haushaltsnettoeinkommen von 2.675 Euro im Monat kann sich mindestens die Hälfte der Berliner:innen die Angebotsmieten nicht leisten.
Die innere Stadt bleibt mit einer mittleren Angebotsmiete von 19,22 Euro pro Quadratmeter das teuerste Pflaster Berlins und erreicht damit nahezu das Preisniveau von Neubauwohnungen im stadtweiten Durchschnitt (19,97 Euro pro Quadratmeter). Diese Entwicklung trifft besonders junge Erwachsene im Alter von 18 bis 30 Jahren, die für Ausbildung oder Studium in die Stadt kommen und in der Regel nur über ein geringes Einkommen verfügen.
Laut Bericht lag im Oktober 2025 die Arbeitslosenquote mit 10,3 Prozent höher als während der Pandemie; Neukölln ist mit über 15 Prozent trauriger Spitzenreiter. In dieser Situation finden viele Mieter:innen auf dem regulären Markt keine Wohnung mehr und weichen zunehmend auf den informellen Wohnungsmarkt aus.
Keine Entlastung in Sicht
Um den Bedarf durch den Bevölkerungszuwachs von fast 23.000 Menschen im Jahr 2024 zu decken und bestehende Defizite abzubauen, wäre mehr Bauaktivität erforderlich – und zwar vorrangig im bezahlbaren Segment. Stattdessen wurden 2024 mit 15.362 Wohnungen erneut weniger Wohnungen fertiggestellt als 2023. Gleichzeitig sind die Genehmigungszahlen innerhalb eines Jahres um fast 40 Prozent auf unter 10.000 eingebrochen – eine Fortsetzung des fast zehnjährigen Abwärtstrends.
Bausenator Christian Gaebler (SPD) verweist auf einen Bauüberhang von rund 50.000 Wohnungen – allerdings ist auch diese Zahl der genehmigten, aber noch nicht fertiggestellten Wohnungen rückläufig.
Baukosten sinken
Die Abwicklungsdauer bleibt derweil hoch: Im Schnitt vergehen 32 Monate von Planungsstart bis Fertigstellung. Die Baukosten hingegen sinken in Berlin entgegen dem bundesweiten Trend auf 1.985 Euro pro Quadratmeter – wobei Bauland und Planungskosten in dieser Zahl nicht enthalten sind.
Förderung ohne Perspektive
Die Förderkulisse des Landes Berlin verbessert zwar die Finanzierung von Neubauprojekten. Im Jahr 2025 wurden Fördermittel für rund 5.000 neue Sozialwohnungen bewilligt, insgesamt etwa 1,3 Milliarden Euro. Für 2026 wird ein ähnlicher Umfang erwartet.
Problematisch bleibt jedoch die strukturelle Schwäche dieses Modells: Nach 30 Jahren läuft die Preis- und Belegungsbindung aus. Allein in den vergangenen fünf Jahren betraf dies 84.000 Wohnungen – weit mehr, als im selben Zeitraum neu gebaut wurden. Demgegenüber stehen etwa 50 Prozent der Berliner:innen, die Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein und damit auf eine geförderte Wohnung haben.
Debatte über den richtigen Kurs
Der IBB-Bericht gibt Anlass, neben dem Neubau auch über andere wohnungspolitische Instrumente zu diskutieren, etwa die Durchsetzung geltenden Rechts. Dass neue Mietverträge – selbst ohne Neubauwohnungen – doppelt so teuer sind wie die ortsübliche Vergleichsmiete von 7,21 Euro pro Quadratmeter, deutet auf eine flächendeckende Umgehung der Mietpreisbremse hin.
Bausenator Christian Gaebler führt mögliche Verstöße jedoch vor allem auf eine Minderheit von schwarzen Schafen zurück und betont, die Mehrheit der „ordentlichen Vermieter“ nicht durch zusätzliche Regulierungen einschränken zu wollen. Zugleich fordert er die Begrenzung übermäßiger Gewinne – ein Widerspruch in sich.
Auch IBB-Vorsitzender Dr. Hinrich Holm setzt weiterhin auf Bauprojekte der privaten Hand. Um die Investitionsbereitschaft nicht zu gefährden, drängt er darauf, die Debatte um die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen zeitnah zu beenden – ein Kurs, in dem er sich durch die aktuelle Berliner Regierungspolitik unterstützt sieht.
Angesichts der zuletzt deutlich rückläufigen Bautätigkeit privater Investor:innen stellt sich jedoch die Frage, wie vielversprechend der Ansatz ist, private Investor:innen für den bezahlbaren Wohnungsbau gewinnen zu können. Auch der Zusammenhang zwischen dem Bau bezahlbarer Wohnungen und der Vergesellschaftung von Bestandswohnungen bei mehr als 3.000 Wohneinheiten pro Unternehmen ist schlicht nicht nachvollziehbar.
Private in Verantwortung nehmen
BMV-Geschäftsführerin Wibke Werner sieht die Prioritäten falsch gesetzt. Sie plädiert für einen stärkeren Fokus auf den Schutz des noch bezahlbaren Wohnraums. Sie nennt unter anderem:
- Eine konsequente Verfolgung von Verstößen gegen das Mietrecht
- Strengere Regeln für Kurzzeitvermietungen
- Eine Sozialwohnungsquote, die auch für private Vermieter:innen verpflichtend ist
Die kommenden Monate werden zeigen, ob der Senat bereit ist, über die reine Neubauförderung hinaus wirksame Instrumente zur Mietenregulierung und zur Sicherung des Bestands einzusetzen. Ohne eine Kurskorrektur droht Berlin eine dauerhafte Spaltung in einen hochpreisigen Kern und eine finanziell überforderte Peripherie (Donut City). Für die meisten Berliner:innen ist ein solches Berlin nicht vorstellbar.
ml
18.03.2026
