Anfang Januar hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen einen Entwurf für ein Wohnraumsicherungsgesetz vorgelegt. Ein spätes, aber wichtiges Signal gegen auslaufende Sozialbindungen, Kurzzeitvermietungen, Spekulation und Verdrängung. Doch bei genauerer Betrachtung bleibt der Vorschlag hinter dem tatsächlichen Bedarf – und auch hinter den Gesetzeskonzepten von Grünen und Linken zur Sicherung bezahlbaren Wohnraums – zurück.
Bereits 2021 hatte die SPD auf ihrem Landesparteitag einen Antrag aus der Fraktion des Abgeordnetenhauses beschlossen, um „Verdrängung und Spekulation ein[zu]dämmen und einen sozialen Wohnungsmarkt [zu] erhalten“. Dieses Vorhaben wurde anschließend im Koalitionsvertrag verankert – wartete jedoch bislang auf seine Umsetzung. Am 6. Januar 2026 präsentierte die zuständige Senatsverwaltung nun einen Vorschlag, der Änderungen an bestehenden, wohnungspolitischen Landesgesetzen bündeln soll: Das Wohnraumgesetz, das Wohnungsaufsichtsgesetz und das Zweckentfremdungsverbotsgesetz werden teilweise verschärft und ergänzt. Begleitet wird dies von einem Paket sogenannter „untergesetzlicher Maßnahmen“ zur Sicherung bestehenden Wohnraums.
Zu den geplanten Neuregelungen zählen unter anderem ein Verbot zeitlich befristeter Vermietungen in Milieuschutzgebieten, Ausgleichszahlungen bei Zweckentfremdung durch Abriss sowie eine rechtliche Klärung zu Auskunftsrechten für Leerstandskontrollen, etwa gegenüber Stromversorgungsunternehmen. Die untergesetzlichen Maßnahmen umfassen beispielsweise den Ausbau der Mietpreisprüfstelle durch zusätzliche Sachbearbeiter:innen in allen zwölf Berliner Bezirken. Darüber hinaus ist eine Unterstützung für den Wohnungswechsel innerhalb des Bestands landeseigener Wohnungsunternehmen vorgesehen.
Positive Ansätze
Der Berliner Mieterverein bewertet einige der Ansätze im Senatsbeschluss für das Wohnraumsicherungsgesetz ausdrücklich als positiv: Die Genehmigungspflicht für befristete Vermietungen in sozialen Erhaltungsgebieten kann den massiven Missbrauch in diesen Gebieten eindämmen. Die personelle Aufstockung der Mietpreisprüfstelle stärkt die Kontrolle über überhöhte Mieten und hoffentlich auch die Durchsetzung von Mieter:innenrechten. Und die rechtliche Stärkung des Treuhändermodells kann vor allem den Bezirken bei der temporären Übertragung der Verantwortung für Problemimmobilien an die jeweiligen Treuhänder helfen.
Im Rahmen der untergesetzlichen Maßnahmen sieht der Senat zudem eine Unterstützung für den Wohnungswechsel im Bestand landeseigener Wohnungsunternehmen vor. Dafür wären allerdings zusätzliche personelle Ressourcen erforderlich, da es bislang an aktiver Ansprache, sozialen Hilfen und an der operativen Umsetzung mangelt.
Erstmals enthält der Beschluss auch eine Frist zur Beseitigung gesundheitsgefährdender Mängel: Innerhalb von 48 Stunden müssen Vermieter:innen beispielsweise bei Schimmelproblemen oder einem Heizungsausfall tätig werden. Bisher lag die Zuständigkeit für die Anordnung und Umsetzung von Mängelbeseitigung im Ermessen der bezirklichen Wohnungsaufsichtsbehörde, eine konkrete Frist war nicht vorgegeben. Angesichts massiver Instandhaltungsdefizite in zahlreichen Berliner Siedlungen und Quartieren ist jedoch fraglich, ob diese Regelung spürbare Effekte entfalten kann. Gleichwohl kann sie in den genannten Fällen für Mieter:innen Schutz und Entlastung bringen – vorausgesetzt, die Wohnungsaufsichtsbehörden sind personell ausreichend ausgestattet.
Zentrale Probleme ungelöst
Trotz dieser begrüßenswerten Elemente bleiben zentrale Probleme ungelöst. Der Entwurf sieht keine verbindliche Sozialwohnungsquote vor, mit der auch private Vermieter:innen verpflichtet würden, einen festgelegten Anteil ihres Bestandes dauerhaft für Haushalte mit Wohnberechtigungsschein vorzuhalten – eine Maßnahme, die der Mieterverein als zentrale Stellschraube zur Sicherung sozialen Wohnraums betrachtet. Ebenso entscheidend ist die Durchsetzung der Instandhaltungspflicht von Wohngebäuden: Zwar werden Fristen verschärft, doch es fehlt weiterhin an zusätzlichem Personal für die Wohnungsaufsicht, sodass eine konsequente Durchsetzung fraglich bleibt. Zudem beschränkt sich die Genehmigungspflicht für befristete Vermietungen auf Erhaltungsgebiete, anstatt sie auf das gesamte Stadtgebiet auszuweiten. Und bei der Umsetzung der EU-Verordnung zu Kurzzeit- und Ferienvermietungen mangelt es bislang an konkreten Kontrollinstrumenten wie etwa einer Scraping-Software und einem Wohnungskataster.
Im vergangenen Jahr hatten sowohl die Grünen als auch die Linksfraktion eigene Gesetzentwürfe vorgelegt. Die Linke brachte ein sogenanntes „Sicher-Wohnen-Gesetz“ ein, das umfassende Verpflichtungen zur sozial verträglichen Vermietung vorsieht, darunter verbindliche Sozialwohnungsquoten und stärkere Sanktionen bei Zweckentfremdung oder Leerstand. Parallel dazu erarbeitete die Grünenfraktion einen Entwurf für ein „Bezahlbare-Mieten-Gesetz“, das ebenfalls auf eine verpflichtende Beteiligung privater Vermieter:innen am sozialen Wohnungsmarkt, die Einrichtung eines Wohnungskatasters und ein starkes Landeswohnungsamt setzt. Beide Gesetzesvorschläge gehen in einzelnen Punkten weiter als der nun vorliegende Senatsbeschluss.
Rechtlich mehr möglich
Politisch und rechtlich bestehen weitergehende Möglichkeiten, den Wohnungsmarkt als öffentliche Aufgabe zu begreifen und private Marktakteure stärker in die soziale Verantwortung zu nehmen. Ein Gutachten von Dr. Pia Lange, Professorin für Öffentliches Recht an der Universität in Bremen, kommt zu dem Ergebnis, dass die Einführung einer Sozialwohnungsquote unter die Länderkompetenz für das Wohnungswesen fallen kann, auch wenn diese die private Wohnungswirtschaft beziehungsweise den freien Wohnungsmarkt betrifft. Das Grundgesetz weist die Gesetzgebung im Wohnungswesen überwiegend den Ländern zu, sodass diese entsprechende Instrumente zur Sicherung bezahlbaren Wohnraums gestalten können. In ihrem Gutachten für die Linksfraktion betont Lange, dass die Länder weitgehende Eingriffe vornehmen dürfen, um Wohnungsnot zu bekämpfen, sofern dabei die verfassungsrechtlichen Grenzen des Eigentumsschutzes und der Verhältnismäßigkeit gewahrt bleiben.
Der Berliner Mieterverein fordert daher, den Gesetzgebungsprozess nicht mit dem vorliegenden Senatsbeschluss zu beenden, sondern entscheidend nachzubessern: vor allem durch die verbindliche Einführung einer Sozialwohnungsquote, die Ausweitung der Genehmigungspflichten für die befristete Wohnraumvermietung auf das gesamte Stadtgebiet sowie eine substanzielle personelle Stärkung der Wohnungsaufsicht in den Bezirken. So kann ein Gesetz entstehen, das den Herausforderungen der Berliner Wohnungskrise gerecht wird – und die Hoffnung der Mieter:innen stärkt, dass in Berlin eine soziale Wohnungspolitik möglich ist.
fs
23.01.2026
