Der Berliner Wohnungsmarkt hat eine Schattenseite: Immer mehr Menschen landen in informellen Mietverhältnissen, die von überteuerten Untermieten bis zu ausbeuterischen Wohn-Arbeits-Konstruktionen reichen. Eine neue Studie zeigt, wie Sprachbarrieren, Diskriminierung und bürokratische Hürden Betroffene in einen Parallelmarkt drängen – und wie daraus ein System aus Abhängigkeit, Betrug und Angst entsteht.
Junge Menschen kennen es von Social Media: Zimmer oder Wohnungen werden für Wochen oder Monate zur Untermiete angeboten. Was unter Bekannten meist unkompliziert funktioniert, ist nur die harmlose Spitze eines wachsenden informellen Wohnungsmarktes. Wer tiefer eintaucht, stößt auf hohe Geldsummen als Eintrittskarte, die Drohkulisse der Obdachlosigkeit – und im Extremfall auf Lebensumstände, die moderner Sklaverei ähneln.
Die Berliner Fachstelle gegen Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt „Fair mieten – Fair wohnen“ hat im Februar eine Studie zu informellen Vermietungspraktiken in Berlin vorgelegt. Das Problem: Für dieses Marktsegment existieren keine zentral erhobenen Daten. Durch Interviews mit Betroffenen und Beratungsstellen entstand dennoch ein Überblick über Mechanismen und Strukturen.
Die Studie „Zwischen Zugang und Ausbeutung: Die Rolle informeller Praxen auf dem Berliner Wohnungsmarkt“ wurde von Susanna Raab und Charlotte Weber im Rahmen ihrer Arbeit für die Fachstelle gegen Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt „Fair mieten – Fair wohnen“ erstellt und veröffentlicht.
Die Autorinnen gehen der Frage nach, welche Bedeutung informelle Wege der Wohnungssuche in Berlin haben – insbesondere für Menschen, die auf dem regulären Wohnungsmarkt benachteiligt oder diskriminiert werden. Die Untersuchung macht deutlich, dass informelle Vermietungspraktiken einerseits Zugang zu Wohnraum ermöglichen können, andererseits aber häufig mit Unsicherheit, Ausbeutung und fehlendem Schutz einhergehen.
Grundlage der Studie sind Interviews mit Wohnungssuchenden sowie mit Mitarbeitenden von Beratungsstellen im Zeitraum 2024/2025. Ausgewählte Fallbeispiele geben einen praxisnahen Einblick in die Erfahrungen Betroffener und zeigen Handlungsbedarfe für Politik, Verwaltung und Beratung auf.
Hürden verwehren Eintritt in den regulären Markt
Wer auf dem regulären Wohnungsmarkt auf Barrieren stößt, greift eher auf informelle Strukturen zurück. Doch genau diese prekären Lagen dienen immer häufiger dem Ziel von Ausnutzung. Als größte Hürde erweist sich die Sprache: Mangelnde Deutschkenntnisse sind auf dem regulären Wohnungsmarkt oft ein Ausschlusskriterium, weil Vermietende Kommunikationsprobleme befürchten. Teilweise verweigern sogar Ämter Unterstützungsleistungen mit dieser Begründung.
Zweite Hürde: Diskriminierung. Bereits ein „unpassender“ Nachname kann die Besichtigung einer Wohnung verhindern. Der Mangel an großen Wohnungen trifft Familien mit Migrationshintergrund besonders hart. Herkunft überschneidet sich mit Geschlecht: Während Vermietende von ukrainischen Frauen „Gegenleistungen“ erwarten, verwehren sie arabischen Männern den Zugang komplett. Erst kürzlich sprach ein Gericht einer Wohnungsbewerberin mit pakistanisch klingendem Namen 3.000 Euro Schadensersatz zu, nachdem ein Makler ihr keine Besichtigung angeboten hatte – testweise verschickte Bewerbungen mit deutschem Namen erhielten hingegen eine Einladung.
Auch fehlende Kenntnisse über den Berliner Wohnungsmarkt und bürokratische Hürden erschweren den Zugang. Kaum eine Wohnung entspricht den Angemessenheitsanforderungen der AV Wohnen. Oft sind die Wohnungen bereits vergeben, bevor die Kostenübernahme durch das Jobcenter bewilligt ist. Aufenthaltstitel sind zu kurz für das Erlangen eines Wohnberechtigungsscheins oder unterscheiden sich zeitlich innerhalb einer Familie. Um einen Platz in Sammelunterkünften zu behalten, müssen Betroffene regelmäßig Wohnungsbewerbungen nachweisen – dass es für größere Familien passende Angebote schlicht nicht gibt, ignorieren die Ämter häufig.
Für Zugang muss gezahlt werden
Informelle Vermietungspraktiken werden zunehmend von Akteur:innen betrieben, die gezielt von prekären Lebenslagen anderer profitieren. Besonders sichtbar wird das bei der Vermittlung von Wohnraum gegen hohe Geldzahlungen – teils in Höhe mehrerer tausend Euro. Die Ansprache potenzieller Mieter:innen erfolgt direkt online, persönlich oder mit Zetteln vor Flüchtlingsunterkünften – ein Indiz für die zunehmende Professionalisierung informeller Strukturen. Berichten zufolge nehmen auch Mitarbeitende von Wohnungsunternehmen Einfluss auf Vermietungsprozesse oder drohen kurz vor Vertragsabschluss, die Wohnungszusage ohne zusätzliche Zahlung platzen zu lassen. Solche Vorwürfe betreffen auch landeseigene Wohnungsunternehmen.
Kautionsbetrug und informelle Untermiete
Fake-Anzeigen locken mit scheinbar bezahlbaren Wohnungen und professionellem Auftreten. Für die Wohnungsbesichtigungen werden eigens Ferienwohnungen angemietet, Interessierte unter Druck gesetzt, die Kaution vor der Schlüsselübergabe zu zahlen – anschließend bricht der Kontakt ab. In der angespannten Wohnungssituation sind viele Menschen besonders anfällig für solche Betrugsmaschen.
Die wohl häufigste Ausprägung des informellen Marktes bleibt die Untermiete ohne Anmeldung. Was im Freundes- und Bekanntenkreis oft unkompliziert läuft, bedeutet für Untermieter:innen ohne offiziellen Vertrag eine erhebliche Abhängigkeit. Überhöhte oder kurzfristig erhöhte Mieten, gebrochene Absprachen sowie Berichte über verbale Übergriffe oder sexuelle Belästigung sind keine Einzelfälle. Vom Amt bezahlte Sozialwohnungen werden mit Profit weitervermietet – stets begleitet von der Drohung eines kurzfristigen Rauswurfs. Wer sich an Vermietende wendet, riskiert wegen fehlender Untermieterlaubnis den Verlust der Wohnung für sich und andere Mitbewohner:innen.
Der Teufelskreis der fehlenden Anmeldung
Ohne Meldeadresse beginnt ein Kreislauf der Ausgrenzung: keine Steuernummer, kein regulärer Job, kein Bankkonto, keine Schufa-Auskunft. Auflagen für Aufenthaltstitel lassen sich schwer erfüllen, Krankenversicherung und Sozialleistungen bleiben oft unerreichbar – und damit auch der Zugang zu einer regulären Mietwohnung.
Umso perfider ist es, dass Menschen genau diese Lage ausnutzen. In informellen Untermietverhältnissen ohne Vertrag oder kommerziellen Groß-WGs verlangen Vermietende mitunter zusätzliche Gebühren für eine Anmeldung. Auch Scheinanmeldungen gehören zum Geschäftsmodell. Für eine offizielle Wohnsitzanmeldung, ohne dass tatsächlich ein Einzug erfolgt, werden teils bis zu 500 Euro im Jahr oder ganze 200 Euro monatlich verlangt.
Schattenmiete und „wettbewerbsabhängige Wohnverhältnisse“
Vor allem dort, wo das Jobcenter die Miete übernimmt, häufen sich Berichte über sogenannte Schattenmieten: Neben der offiziell gezahlten Miete wird eine zweite Zahlung in bar verlangt, häufig in Höhe der Nettokaltmiete. Die Studie beschreibt dieses Muster als „wettbewerbsabhängiges Wohnverhältnis“ – Mieter:innen konkurrieren indirekt über die Höhe ihrer Zahlungen, während Vermietende mit Kündigung drohen und auf neue Interessierte verweisen.
In einem dokumentierten Fall musste eine ältere Frau dem Vermieter neben der vom Amt überwiesenen Miete nahezu ihr gesamtes Einkommen als Schattenmiete in bar überlassen. Als sie eine willkürliche Erhöhung nicht mehr zahlen konnte, verlor sie die Wohnung. In formalisierten Varianten erscheinen solche Zusatzforderungen etwa als monatliche Gebühren für ungenutzte Parkplätze oder überhöhte Möblierungszuschläge.
Gewerbliche Groß-WGs
Je prekärer die Lage, desto tiefer die Abgründe: Beratungsstellen berichten von Wohnungen, in denen einzelne Matratzen in Mehrbettzimmern für 300 bis 500 Euro vermietet werden – Preise, die sonst für ein eigenes Zimmer üblich sind. Sanitäranlagen und Küche werden gemeinschaftlich genutzt. Die Häuser und Wohnungen befinden sich häufig in desaströsem Zustand. Teilweise ist im Mietvertrag ein ganzes Zimmer oder eine Wohnung angegeben, in anderen Fällen wird ein Mietvertrag für ein Mehrbettzimmer zur Vorlage beim Jobcenter vorgelegt, um die Kostenübernahme zu sichern. Teils übernehmen die Vermietenden selbst die Kommunikation mit den Behörden, was Vertrauenswürdigkeit suggeriert und gleichzeitig ihr eigenes Einkommen sichert.
In vielen Fällen lässt sich eine zunehmende Professionalisierung dieser Praktiken beobachten. Beratungsstellen berichten, dass Ämter oft nicht einschreiten, weil Kapazitäten fehlen und einzelne Sachbearbeiter:innen froh sind, wenn Fälle aus der Statistik verschwinden und der Handlungsdruck sinkt.
Der tiefste Abgrund: Kopplung von Wohnen und Arbeit
In der schlimmsten Lage befinden sich Menschen, deren Vermieter:in und Arbeitgeber:in dieselbe Person ist. Hier besteht totale Abhängigkeit. Die Unterbringung erfolgt häufig in Objekten, die regulär nicht vermietbar oder gar nicht für Wohnzwecke vorgesehen sind: Lagerhallen mit provisorischen Betten, Container auf Baustellen oder Zimmer in Hotels, in denen die Betroffenen arbeiten. Die Miete wird direkt vom Lohn abgezogen – oft ohne separaten Mietvertrag, teils sogar ohne Arbeitsvertrag.
Diese Konstellationen tragen Züge moderner Sklaverei, da sie direkten Zwang zur Arbeit ausüben: Wer bessere Arbeitsverhältnisse und mehr Lohn verlangt oder gar streikt, riskiert zugleich den Verlust der Unterkunft. Wer sich über die Unterkunft beschwert, gefährdet seinen Arbeitsplatz und sein Einkommen. Berichtet wird von Fällen, in denen Beschäftigte trotz Krankheit arbeiten mussten, weil Vermietende Zugang zu ihren Zimmern hatten. Auch das Postgeheimnis kann beeinträchtigt sein, rechtliches Vorgehen wird damit erschwert. Nur im Geheimen können sich Kolleg:innen organisieren – Sprachbarrieren erschweren jedoch auch das.
Parallelität der zwei Märkte
Informelle Vermietungspraktiken sind eng mit dem formellen Wohnungsmarkt verknüpft oder existieren parallel zu ihm. Illegale Maklergebühren sind für manche Menschen die einzige Möglichkeit, überhaupt ein reguläres Mietverhältnis zu bekommen – nicht als Privileg, sondern als Nachteilsausgleich für diejenigen, die sonst keine Chance hätten. Die prekärsten Wohnverhältnisse entstehen demnach häufig außerhalb des regulären Marktes, überschneiden sich jedoch mit ihm, etwa wenn Behörden die Kosten übernehmen oder eine Anmeldung gegen Geld organisiert wird.
Ohne die Wohnungskrise würden viele dieser Phänomene kaum vorkommen. Die Studie kommt zu dem Schluss, dass die „Prekarisierung als Reaktion innerhalb eines Wohnungsmarktes zu verstehen [ist], auf dem prekäre Mietverhältnisse zunehmend kommodifizierbar werden.“ Wachsende Informalität ist immer ein Gradmesser dafür, wie schlecht der reguläre Markt die Wohnraumversorgung sicherstellt. In vielen Fällen handelt es sich um illegale Handlungen, doch die rechtliche Verfolgung der beschriebenen Fälle kostet die Betroffenen vermutlich das Dach über dem Kopf oder läuft schlicht ins Leere. So bleibt die größte Verantwortung bei der Politik, endlich alle möglichen Maßnahmen zu ergreifen, um die Wohnungskrise zu lösen.
ml
20.02.2026
