Das Aufstellen eines Schuhregals im Treppenhaus rechtfertigt weder eine fristlose noch eine ordentliche Kündigung, wenn der Mieter das Regal nach Zugang der Kündigung unverzüglich beseitigt hat.
LG Berlin II vom 22.7.2025 – 63 S 49/25 -,
mitgeteilt von RA Friedrich-Wilhelm Lohmann
Gründe
Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 21.01.2025, Az. 10 C 80/24, gemäߧ 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil sie einstimmig der Auffassung ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.
Zu Recht hat das Amtsgericht die Räumungsklage auch im Hinblick auf die Kündigungserklärung vom 09.01.2024 abgewiesen, auf die allein sich die Berufung noch stützt.
Die Kündigung ist nicht als fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB wirksam. Dabei unterliegt es keinem Zweifel, dass das Aufstellen des Schuhregals im Treppenhaus, wie auf Anlage K 8 abgebildet, eine Pflichtverletzung des Mietvertrags i. V. m. der Hausordnung, Ziffer 11.2 darstellt. Nicht anzunehmen ist allerdings, dass angesichts dieser Pflichtverletzung der Klägerin ein Zuwarten mit der Beendigung des Mietvertrags bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist nicht zumutbar sein sollte. Soweit die Klägerin nun in der Berufungsbegründung vorträgt, weshalb das Regal und einige einzelne Schuhe eine erhebliche Gefahr für die Sicherheit anderer Mieter darstellen könnten, weil diese stolpern könnten und weil die Brandgefahr erhöht würde, vermag die Kammer diese besonderen Gefahren nicht nachzuvollziehen. Dies gilt umso mehr, als die Klägerin auch im Hinblick auf andere Mieter im Haus jedenfalls über einen längeren Zeitraum nicht dagegen eingeschritten ist, dass diese ebenfalls Gegenstände im Treppenhaus abstellen. Ein Abgleich mit § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB macht deutlich, dass die hier im Raum stehende Pflichtverletzung für eine fristlose Kündigung nicht hinreicht. Danach liegt nämlich ein wichtiger Grund für eine Kündigung insbesondere dann vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Eine solche vergleichbare erhebliche Gefährdung vermag die Kammer in dem Aufstellen des Schuhregals nicht zu erkennen.
Die Kündigung ist aber auch nicht als fristgemäße Kündigung wirksam. Voraussetzung hierfür ist eine schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Bei isolierter Betrachtung, d. h. unter Außerachtlassung der Abmahnung vom 06.12.2023, deren Zugang am 12.12.2023 streitig ist, liegt in dem Aufstellen des Schuhregals keinesfalls eine hinreichend erhebliche Pflichtverletzung, die eine ordentliche Kündigung ohne das Hinzutreten weiterer Umstände rechtfertigt. Es handelt sich letztlich um einen einmaligen schlichten Verstoß gegen die Hausordnung, der für sich genommen geringfügig erscheint.
Die Klägerin behauptet den Zugang einer Abmahnung vom 06.12.2023 am 12.12.2023 beim Kläger. Einen tauglichen Beweis hat sie dafür allerdings nicht angeboten, sondern lediglich das Zeugnis einer nicht benannten Person. Der nicht unterzeichneten Zustellbestätigung kommt ohnehin kein Beweiswert zu. Die Kammer braucht daher auf dieser Grundlage nicht zu entscheiden, ob die ordentliche Kündigung, den Zugang der Abmahnung unterstellt, wirksam wäre. Auch insofern bestehen allerdings erhebliche Zweifel angesichts des für sich genommen geringen Gewichts des Verstoßes. Die Schwere der Pflichtverletzung erscheint außerdem dadurch abgemildert, dass zur Zeit der Abmahnung eine ganze Reihe von anderen Mietern ebenfalls Gegenstände im Treppenhaus lagerten, so dass allein aus diesem Umstand geschlossen werden kann, dass es bis zu diesem Zeitpunkt auch der Klägerin nicht besonders erheblich erschien, die entsprechende Pflicht aus der Hausordnung durchzusetzen. Soweit die Klägerin – ohne Beweisantritt – behauptet hat, auch andere Mieter abgemahnt zu haben, hat der Beklagte dies – unter Beweisantritt – bestritten, so dass der Entscheidung zugrunde zu legen ist, dass dies nicht geschehen ist. Unstreitig ist außerdem, dass zur Zeit der Abfassung des Schriftsatzes vom 01.07.2024 auf der Etage der Wohnung des Beklagten noch die auf Anlage B 2 abgebildete Waschmaschine stand. Auch dieser Gesichtspunkt spräche dagegen, in dem Umstand, dass der Beklagte das Schuhregal verzögert und am 07.01.2024 noch nicht entfernt hatte, eine im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB hinreichend erhebliche Pflichtverletzung zu sehen, auch wenn die Abmahnung zugegangen wäre.
Es wird vorsorglich darauf hingewiesen, dass eine Rücknahme der Berufung zu einer Reduzierung der Gerichtskosten um zwei Gebühren führen würde (vgl. Ziffern 1220, 1222 KV GKG).
01.10.2025
