DECKEL DRAUF! -
Die Forderungen nach einer bundesweiten Mietenbegrenzung werden lauter

Unmittelbar nachdem das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietendeckel am 15. April 2021 gekippt hatte, waren 15.000 Menschen auf der Straße und forderten einen bundesweiten Mietendeckel: Weil das Gericht das Land Berlin für nicht zuständig erklärt hatte, müsse nun der Bund ran. Geschehen ist nichts dergleichen. Nach mittlerweile vier Jahren hat sich die Mietenkrise noch weiter verschärft. Auch die seit zehn Jahren geltende Mietpreisbremse hat die Preisspirale nicht abbremsen können. Die Rufe werden immer lauter: Deckel drauf!

Die Mieten galoppieren ungebremst davon. In Berlin ist die mittlere Angebotsmiete von 2023 auf 2024 um 12,5 Prozent auf 15,74 Euro pro Quadratmeter nettokalt gestiegen. Im Jahr 2015 – dem Jahr, in dem die Mietpreisbremse eingeführt wurde – sind Wohnungen im Mittel noch für 8,50 Euro angeboten worden. Nach zehn Jahren ist die Bilanz des gesetzlichen Instruments desaströs: Die Preise sind um 85 Prozent in die Höhe geschossen – die Bremse bremst nicht. Die bei Neuvermietungen verlangten Preise reißen auch die Mieten in den bestehenden Mietverhältnissen mit nach oben. Die vorhandenen Regelungen reichen offensichtlich nicht aus, um die verzweifelte Lage vieler Mieter:innen zu bessern.

Der 2020 eingeführte Berliner Mietendeckel hatte ihnen hingegen eine echte Atempause verschafft. „Der Berliner Mietendeckel war äußerst wirksam“, ruft die inzwischen ausgeschiedene BMV-Geschäftsführerin Ulrike Hamann-Onnertz in Erinnerung. Ab Februar 2020 sind die Mieten eingefroren worden, die Angebotsmieten sanken auf einen Schlag um 11 Prozent, und ab November 2020 folgte die Absenkung überhöhter Bestandsmieten. In allen Statistiken zur Berliner Mietenentwicklung lässt sich der erfreuliche Mietendeckel-Knick deutlich erkennen. Nachdem der Mietendeckel dann im April 2021 vom Bundesverfassungsgericht gekippt worden ist, sind die Mieten wieder drastisch gestiegen.

Nachgewiesene Wirkung

Die Mietendeckel-Entlastung kam auch bei den Mieter:innen an. „Es war das Gesprächsthema“, erinnert sich Justus Henze vom Bündnis „Mietendeckel jetzt!“. Für ihn ist ein Mietendeckel „das Mindeste, was jetzt kommen muss“, denn „ein Mietenstopp reicht nicht – die Mieten müssen runter“, so Henze.

Heute haben fast 50.000 Berliner Haushalte einen Wohnberechtigungsschein (davon 16.000 mit Dringlichkeit) und suchen eine bezahlbare Wohnung. „Berlin braucht also einen Mietendeckel – besser gestern als heute“, meint auch Hamann-Onnertz. Nach dem Verfassungsgerichtsurteil, das dem Land Berlin die Zuständigkeit für eine solche Gesetzgebung abgesprochen hat, ist nun der Bund in Sachen Mietendeckelung gefordert.

Bisher hat allerdings nur die Linksfraktion im Bundestag das Thema aufgegriffen. Sie hat im Juli bei einem Mietengipfel einen Entwurf für ein bundesweites Mietendeckelgesetz zur Diskussion gestellt. Das Konzept ähnelt dem Berliner Mietendeckel und basiert auf den Studien des Berliner Stadtsoziologen Andrej Holm und des Rechtsanwalts Benjamin Raabe.

Im ersten Schritt soll ein Mietenstopp verhängt werden: In Orten mit angespanntem Wohnungsmarkt würden Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen vollständig ausgeschlossen, in nicht angespannten Märkten auf höchstens sechs Prozent in drei Jahren begrenzt. Bei der Wiedervermietung darf in angespannten Märkten die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werden, ansonsten darf sie bis zu sechs Prozent darüber liegen. Ist die Vormiete niedriger, gilt diese als Obergrenze.

Die Linke legt Konzept vor

Mit diesem Mietenstopp will Die Linke verhindern, dass Vermieter:innen die Mieten schnell noch erhöhen, bevor im zweiten Schritt der eigentliche Mietendeckel in Kraft tritt. Dazu wird neben dem angespannten und dem nicht angespannten Wohnungsmarkt noch ein dritter Gebietstyp eingeführt: die Wohnungsnotlage. Sie soll gelten, wenn die mittlere Angebotsmiete mehr als 50 Prozent über den Bestandsmieten liegt, der Leerstand weniger als zwei Prozent beträgt und die Bevölkerung wächst. Berlin erfüllt alle diese Anforderungen.

Dem Linken-Konzept zufolge darf beim Abschluss eines neuen Mietvertrags die Miete in einer Wohnungsnotlage-Stadt maximal auf Höhe der Durchschnittsmiete liegen, auf angespannten Wohnungsmärkten höchstens zwei Prozent darüber, an anderen Orten bis zu sechs Prozent. Maßstab dafür ist eine „echte“ Durchschnittsmiete: Anders als die ortsübliche Vergleichsmiete des Mietspiegels errechnet sie sich nicht nur aus den Mieten, die in den letzten sechs Jahren erhöht oder neu festgesetzt worden sind, sondern bezieht alle Mieten in einer Stadt ein, also auch lange nicht erhöhte Mieten und Sozialmieten. Diese Durchschnittsmiete – nach Ausstattung und Baujahr differenziert – liegt etwa sechs Prozent unterhalb der Mietspiegelwerte.

Schließlich will die Linksfraktion Mieten, die 20 Prozent über der Durchschnittsmiete liegen, absenken. Verstöße würden mit Bußgeldern belegt, zu viel kassierte Miete muss zurückgezahlt werden. Neu gebaute Wohnungen werden von den Regelungen ausgenommen, aber nur für fünf Jahre lang ab Fertigstellung. „Neubauten dürfen kein Freifahrtschein für Mietpreistreiberei sein“, sagt Andrej Holm.

„Wir wollen das Gesetz so fassen, dass kommunale Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften und selbstverwaltete Häuser einen Mietendeckel nicht als Bedrohung empfinden“, erklärt die Linken-Wohnungspolitikerin Caren Lay. Sie kündigte an, den Gesetzentwurf zügig auszuarbeiten und ins Parlament einzubringen. „Wir brauchen einen bundesweiten Mietendeckel – soviel ist sicher.“ Darüber hinaus fordert die Linke ein Investitionsprogramm zur Schaffung von dauerhaft bezahlbaren Wohnungen und eine Wohngemeinnützigkeit nach Wiener Vorbild.

Wie stehen die anderen Parteien zum Mietendeckel? Die Idee des Berliner Mietendeckels wurde ursprünglich von der SPD, unter anderem von der Bundestagsabgeordneten Eva Högl, ins Spiel gebracht. Umgesetzt wurde der Deckel dann aber von der Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher (Linke). Seitdem gilt er als ein „linkes“ Projekt, auch wenn er ohne die Unterstützung der Koalitionspartner von SPD und Grünen nicht möglich gewesen wäre.

Von den heute im Bundestag vertretenen Parteien tritt nur die Linke ausdrücklich für einen bundesweiten Mietendeckel ein. Die Grünen forderten in ihrem Wahlprogramm einen Mietenstopp, mehrere Abgeordnete setzen sich darüber hinaus auch für einen Mietendeckel ein. Auch die SPD hatte einen Mietenstopp in angespannten Wohnungsmärkten im Wahlprogramm, vertraut aber vor allem auf die Mietpreisbremse, deren Ausnahmen sie streichen möchte. CDU/CSU und AfD lehen den Mietendeckel ab.

Justizministerin hat keinen Deckel auf der Agenda

In ihrem Koalitionsvertrag haben sich CDU/CSU und SPD vorgenommen, die Mietpreisbremse zu verlängern und zu schärfen. Eine Expertengruppe soll bis Ende 2026 Vorschläge für eine verbesserte Bremse und taugliche Regelungen gegen Mietwucher erarbeiten. Außerdem will die Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) Indexmieten, möbliertes Wohnen und Kurzzeitvermietungen einschränken. Dies hat für sie „hohe Priorität“. Ein Mietendeckel steht nicht auf ihrer Agenda.

Die Berliner SPD fordert vom Bund eine Öffnungsklausel, die es den Bundesländern erlauben würde, selbst die Mieten zu drosseln – so hat sie es im Mai auf ihrem Landesparteitag beschlossen. Sie will damit in Berlin einen mindestens fünfjährigen Mietenstopp einführen. Berlins sozialdemokratischer Bausenator Christian Gaebler möchte hingegen keinen generellen Mietenstopp, weil dieser auch die landeseigenen Wohnungsunternehmen treffen würde. „Man muss den Anstieg der Mieten so begrenzen, dass die Unternehmen noch genug verdienen, um zu investieren, aber die Mieter vor Überforderung geschützt werden“, sagte Gaebler in einem Tagesspiegel-Interview. Ihm schwebt vor, die Regelungen des „Leistbarkeitsversprechens“ der Landeseigenen auf alle Vermieter:innen anzuwenden: jährlich höchstens 2,9 Prozent Mieterhöhung im gesamten Bestand und für Haushalte mit Wohnberechtigungsschein eine Kappung der Miete bei 27 Prozent des Einkommens.

Berliner Koalition ohne gemeinsamen Plan

Zudem schwebt der Landes-SPD die Idee vor, mit dem Rahmengesetz zur Vergesellschaftung eine Art Mietendeckel für große Vermieter:innen einzuführen: Statt sie zu enteignen, sollen sie einer „sozialen Marktregulierung“ unterworfen werden. Der Koalitionspartner, die Berliner CDU, lehnt das jedoch ab. „Das Problem steigender Mieten lösen wir nicht durch immer mehr Regulierung, sondern durch mehr Wohnungsbau“, erklärt Jan-Marco Luczak, baupolitischer Sprecher der CDU/CSU-Bundestagsfraktion.

Der Deutsche Gewerkschaftsbund (DGB) würde jede Form der Mietendeckelung begrüßen. „Viele unserer Kolleginnen und Kollegen können sich das Wohnen am Arbeitsort nicht mehr leisten und müssen immer weitere Pendlerwege zurücklegen“, sagt Stefan Körzell vom DGB-Bundesvorstand. „Wir haben nicht für kürzere Arbeitszeiten gekämpft, damit die Leute länger im Stau stehen können.“

„Die Mieten müssen gedeckelt werden, auch in Städten, in denen keine Wohnungsnotlage herrscht“, fordert Knut Unger vom Mieterverein Witten. Die Ruhrgebietsstadt hat offiziell keinen angespannten Wohnungsmarkt, dennoch treiben hier Konzerne wie Vonovia die Mieten mit allen erdenklichen Mitteln in die Höhe. „Wir müssen den Skandal beenden“, so Unger.

Vermieterverbände sind erwartungsgemäß von Mietpreisbegrenzungen wenig begeistert. Für den Wohnungsneubau und notwendige Modernisierungen brauche man „ausreichende Refinanzierungsmöglichkeiten über die Mieten“, so der Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU). „Wenn die Baupreise explodieren, sind Mietanpassungen leider unvermeidbar“, sagt BBU-Vorständin Maren Kern. „Radikale Markteingriffe verspielen das Vertrauen der Wohnungswirtschaft.“ Auch das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) hält Mietpreisbegrenzungen für schädlich. „Bundesweit würden 60 Prozent weniger Wohnungen vermietet“, hat das IW im Auftrag der FDP-nahen Friedrich-Naumann-Stiftung errechnet. Die Wirtschaftsforscher legen dafür den Rückgang der neuinserierten Wohnungsangebote während des Berliner Mietendeckels um 50 bis 60 Prozent zugrunde. Sie glauben, die Vermieter:innen hätten damals ihre Wohnungen lieber als Eigentumswohnungen verkauft, zu Ferienapartments umgenutzt oder leerstehen lassen, anstatt sie nach den Regeln des Mietendeckels zu vermieten. Während der 14 Monate des Berliner Mietendeckels – mitten in der Corona-Pandemie – mag das vereinzelt vorgekommen sein. Aber auf lange Sicht hätten hier das Zweckentfremdungsverbot gegen Ferienwohnungen und Leerstand gegriffen. Das Umwandeln von Miet- in Eigentumswohnungen wird inzwischen auch gesetzlich verhindert. Durch einen Mietendeckel verschwindet also keine einzige Wohnung. Dennoch behauptet das IW, durch die angebliche Angebotsverknappung würde ein Mietendeckel „Familien bestrafen“ und den Mieter:innen Nachteile bringen.

Die Bevölkerungsmehrheit will den bundesweiten Deckel

Die Menschen sind da anderer Meinung. Eine im Auftrag der Linken erstellte repräsentative Umfrage kam im Dezember 2024 zu dem Ergebnis, dass 73 Prozent der Befragten einen bundesweiten Mietendeckel unterstützen. Die Linken-Fraktionschefin Heidi Reichinnek setzt auf ein breites zivilgesellschaftliches Bündnis: „Wenn wir den Mietendeckel wollen, müssen wir selber dafür sorgen.“

Jens Sethmann

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Bremse, Stopp und Deckel

In der Diskussion um Mietpreisbegrenzungen fliegen verwirrend viele Begriffe durcheinander. Mietendeckel, Mietenstopp, Mietendimmer, Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen sind verschiedene Instrumente für unterschiedliche Anwendungen.

Mietpreisbindungen existieren nur im sozialen Wohnungsbau. Dabei erhalten Wohnungsunternehmen öffentliche Fördergelder für den Wohnungsbau und verpflichten sich im Gegenzug, festgelegte Sozialmieten einzuhalten. Die Mietpreisbindung gilt meist für 20 bis 30 Jahre. So lange unterliegen die Sozialwohnungen anderen Regeln als im „preisfreien“ Markt.

Die Mietpreisbremse gibt es seit 2015. Sie gilt nur in Orten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Gebremst wird der Mietanstieg bei Wiedervermietungen. Die Miete darf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Zahlreiche Ausnahmen verhindern, dass die Bremse auf breiter Front wirkt. Wenn die Vormieter:innen schon eine höhere Miete gezahlt haben oder die Wohnung aufwendig modernisiert wurde, greift die Bremse nicht. Neubauten ab 2014 sind grundsätzlich ausgenommen. Zudem versuchen Vermieter:innen, durch befristete Mietverhältnisse und möblierte Angebote die Mietpreisbremse zu umgehen. Bei der kürzlich beschlossenen Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029 wurden die Lücken noch nicht beseitigt. Die Mietpreisbremse muss von den Mieter:innen selbst gezogen werden, indem sie die zu hohe Miete gegenüber den Vermietenden rügen. Vor diesem Konflikt schrecken leider viele zurück, auch wenn das im Einzelfall die Miete erheblich senken würde.

Wird eine Miete verlangt, die mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, ist das eine Mietpreisüberhöhung, die vom Wohnungsamt als Ordnungswidrigkeit verfolgt werden kann. Bei einer Überschreitung von mehr als 50 Prozent spricht man von Mietwucher – das ist sogar eine Straftat. Eine Verfolgung gilt aber als schwierig, weil nachgewiesen werden muss, dass eine Notlage der Wohnungssuchenden ausgenutzt wurde.

Gegen Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen nützt die Mietpreisbremse nichts. Hier greift eine Kappungsgrenze. Mieten dürfen nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden, die in der Regel mit dem Mietspiegel ermittelt wird. Gleichzeitig darf die Miete aber auch innerhalb von drei Jahren nur um 20 Prozent erhöht werden, in Orten mit angespanntem Wohnungsmarkt – wie Berlin – um höchstens 15 Prozent. Die letzte Bundesregierung wollte die 15-Prozent-Grenze auf 11 Prozent absenken, hat dies aber nicht umgesetzt.

Der Mietendimmer ist schon wieder Geschichte. Er galt ab Januar 2022 nur für Berlins landeseigene Wohnungsunternehmen. Bei ihnen wurden Mieterhöhungen auf jährlich ein Prozent begrenzt und bei Wiedervermietungen die Miethöhe auf zehn Prozent unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt. Der Senat ließ diese Regelung Ende 2023 auslaufen.

Eine bundesweite Kampagne macht sich seit 2021 für einen Mietenstopp stark. Gefordert wird, dass in stark angespannten Wohnungsmärkten die Mieten sechs Jahre lang nicht erhöht werden dürfen. In etwas weniger angespannten Lagen sollen Mieterhöhungen um sechs Prozent in drei Jahren erlaubt sein, ansonsten höchstens zehn Prozent. Die Ausnahmen der Mietpreisbremse sollten gestrichen werden, Mietpreisüberhöhungen und Wucher tatsächlich verfolgt und die Umlage von Modernisierungskosten von acht auf vier Prozent halbiert werden. Die Initiative hat ihren Ursprung in einem Mietenstopp-Volksbegehren in Bayern, das 2019 vom dortigen DMB-Landesverband initiiert, aber vom bayerischen Verfassungsgericht zurückgewiesen wurde. Die bundesweite Kampagne wird vom Deutschen Mieterbund unterstützt.

Der Mietendeckel war eine Berliner Errungenschaft. Davon ausgehend, dass mit der Grundgesetzänderung von 2006 die Zuständigkeit für das Wohnungswesen vom Bund auf die Länder übergegangen ist, setzte der rot-rot-grüne Senat im Februar 2020 das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen (MietenWoG) in Kraft. Es durfte keine höhere als die am Stichtag 18. Juni 2019 geltende Miete verlangt werden. Ab 2022 sollten Erhöhungen um die Inflationsrate erlaubt sein, jedoch nicht stärker als um 1,3 Prozent. Ab November 2020 wurden Mieten sogar abgesenkt, wenn sie die auf Basis des Mietspiegels 2013 errechneten Oberwerte überschritten. Zudem wurde die Modernisierungsumlage auf einen Euro pro Quadratmeter monatlich begrenzt. Im April 2021 erklärte jedoch das Bundesverfassungsgericht den Berliner Mietendeckel für verfassungswidrig, weil das Land seine Kompetenzen überschritten habe. Klar ist damit: Ein Mietendeckel ist durchaus möglich, liegt aber in der Zuständigkeit des Bundes. Um ihrer Forderung nach einem bundesweiten Mietendeckel Nachdruck zu verleihen, haben sich viele lokale Initiativen zum Bündnis „Mietendeckel jetzt!“ zusammengeschlossen.

js

Andrej Holm/Benjamin Raabe: Bundesweiter Mietendeckel nötig und möglich! Regelungsmöglichkeiten und Beitrag für eine soziale Wohnraumversorgung (Studie im Auftrag der Bundestagsfraktion Die Linke, 2021):
www.rosalux.de/publikation/id/44898/bundesweiter-mietendeckel-noetig-und-moeglich

Andrej Holm: Schöner Deckeln! Mythen und Fakten zum bundesweiten Mietendeckel, Berlin 2025.
Download:
www.rosalux.de/publikation/id/52966/schoener-deckeln

So wirkt ein bundesweiter Mietendeckel – Online-Tool der Rosa-Luxemburg-Stiftung:
www.rosalux.de/dossiers/wohnen-ist-ein-menschenrecht/so-wirkt-ein-bundesweiter-mietendeckel

Kampagne für einen bundesweiten Mietenstopp:
mietenstopp.de

Bündnis „Mietendeckel jetzt!“:
mietendeckel-jetzt.org

Hartmut Lindenberg
30.10.2025