Den Mietern ist die Verjährungseinrede nach §§ 548 Abs. 1, 214 BGB weder nach Art. 14 GG deswegen zu versagen, weil der vom Vermieter geltend gemachte Schaden der Höhe nach existenzvernichtend sei, noch gemäß § 242 BGB deshalb, weil die Mieter die Wohnung vorsätzlich zerstört hätten, statt die versprochenen Instandsetzungsarbeiten und Renovierungsmaßnahmen durchzuführen. Die kurze Verjährung des § 548 Abs. 1 BGB erfasst auch Schadenersatzansprüche wegen – fahrlässiger oder auch vorsätzlicher – unerlaubter Handlung.
LG Berlin II vom 12.3.2025 und vom 6.5.2024 – 64 S 19/22 –,
mitgeteilt von VRiLG Jörg Tegeder
Beschluss vom 13. Februar 2024:
Gründe
Der Beschluss beruht auf § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO. Die Kammer ist davon überzeugt, dass die zulässige Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil nicht erfordern und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.
Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten zur Rückzahlung der von den Klägern geleisteten Mietsicherheit sowie zur Freistellung von vorgerichtlichen Kosten verurteilt und die Widerklage abgewiesen. Die zulässige Berufung des Beklagten hat aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils keine Aussicht auf Erfolg.
1.
Das Amtsgericht hat die auf Leistung von Schadenersatz wegen Beschädigung der Mietsache nach §§ 535, 280 BGB gerichtete Widerklage schon deswegen zu Recht abgewiesen, weil die Widerklageforderung gemäß § 548 BGB verjährt ist. Der Beklagte setzte sich durch den Austausch der Schlösser der Wohnungstür spätestens am 19. Oktober 2018 wieder in Besitz der Mietsache, und das Mietverhältnis endete auf Grund der fristlosen Kündigung der Kläger am 30. Oktober 2018. Selbst wenn der Beklagte die klägerische Kündigung für unwirksam gehalten haben sollte, endete jeglicher Zugriff der Kläger auf die Wohnung auch aus seiner Sicht jedenfalls noch im Jahr 2018, sodass die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB bei Klageerhebung im Jahre 2021 längst abgelaufen war und die Kläger gemäß § 214 Abs. 1 BGB berechtigt sind, die geforderte Leistung zu verweigern.
Die Einwände des Beklagten, § 548 BGB sei vorliegend nicht anwendbar oder verstoße gegen das Eigentumsgrundrecht nach Art. 14 GG, gehen fehl. Der Bundesgerichtshof hat erst unlängst betont, dass § 548 Abs. 1 BGB für die dort bezeichneten Ansprüche eines Vermieters eine abschließende Sonderregelung darstellt, die den allgemeinen Verjährungsvorschriften vorgeht (BGH – VIII ZR 132/20 -, Urt. v. 31.08.2022, GE 2022, 1049 ff., zitiert nach juris). In jenem Fall ging es ebenfalls um eine deutlich fünfstellige, für die Parteien potentiell existenzvernichtende Forderung, ohne dass die Kammer oder der Bundesgerichtshof Anlass für Zweifel gesehen hätten, dass die Norm mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Der Vorhalt des Beklagten, die Verjährungsfrist hätte vorliegend geendet, bevor er einen Anspruch abschließend hätte prüfen und geltend machen können, geht auch offensichtlich fehl; denn schließlich hätte der Beklagte jedenfalls eine Feststellungsklage erheben können, so lange er den geltend gemachten Schaden noch nicht endgültig beziffern konnte.
Das Argument des Beklagten, § 548 Abs. 1 BGB sei nicht anzuwenden, da die Kläger niemals in die Wohnung eingezogen seien, ist ebenfalls nicht stichhaltig. Entscheidend ist, dass die Kläger alleinigen Gewahrsam an der Mietsache hatten, sodass der Beklagte vorübergehend nicht mehr auf die Wohnung zugreifen oder sich auch nur über ihren Zustand vergewissern konnte. Gerade darin unterscheidet sich das vorliegende aber gar nicht von anderen Mietverhältnissen. Es kann schließlich auch keine Rede davon sein, dass es sich bei den Klägern um Mietnomaden handelte, deren Berufung auf die Verjährungsfrist gegen Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verstieße. Es ist nicht ersichtlich, dass die Kläger aus dem vorübergehenden Besitz der Wohnung irgendeinen tatsächlichen Nutzen gezogen oder gar ein in Wirklichkeit längst gescheitertes Mietverhältnis durch Verweigerung und stoische Fortnutzung der Wohnräume auf Kosten des Vermieters künstlich in die Länge gezogen hätten, und es ist auch nicht plausibel, dass einem Mieter für den Fall einer – hier unterstellt – vorsätzlichen Beschädigung der Mietsache die Erhebung der Verjährungseinrede versagt sein soll; das gilt jedenfalls solange, als der behauptete Schaden, wie hier, schon im Zeitpunkt der Rückerlangung der Mietsache offensichtlich zu Tage tritt und der Mieter nicht zusätzlich arglistige Bemühungen entfaltet, um den Vermieter von der rechtzeitigen Geltendmachung des Schadens abzubringen.
2.
Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht den Beklagten zur Rückzahlung der von den Klägern geleisteten Mietkaution verurteilt. Die Kläger haben auf Grundlage der mietvertraglichen Sicherungsabrede Anspruch auf Rückzahlung der von ihnen geleisteten Sicherheit, da dem Beklagten die im Wege der Aufrechnung eingewandten Gegenansprüche nicht zustehen. Das gilt insbesondere für den Anspruch auf Zahlung der Miete für die Monate September und Oktober 2018, denn die Kläger waren nach § 17 des Mietvertrages für diesen Zeitraum von der Mietzahlung befreit. Es ist zwar richtig, dass die Kläger die von ihnen begonnenen Renovierungsarbeiten nicht vollendeten, sodass die für die Mietbefreiung vorgesehene Bedingung nicht eintrat. Die Kläger machen aber zu Recht geltend, dass der Beklagte sich auf diesen Umstand gemäß § 162 Abs. 1 BGB nicht berufen kann, weil er die Fortführung und Vollendung der Arbeiten durch die mit dem Ausspruch eines Hausverbots verbundene Aussperrung der Kläger vereitelte.
Dem Vorbringen des Beklagten, dass diese Maßnahmen im Hinblick auf rechtswidriges Vorverhalten der Kläger gerechtfertigt seien, die nämlich die Wohnung nicht begonnen hätten zu renovieren, sondern denen vielmehr grobe Beschädigungen der Bausubstanz vorzuwerfen seien, ist nicht zu folgen. Wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt und herausgearbeitet hat, waren die Parteien sich im Grundsatz darüber einig, dass die Wohnung durch die Kläger renoviert sowie in Küche, Bad und Flur teilweise auch saniert werden sollte; ferner stand es den Klägern schon auf Grund der mietvertraglichen Schönheitsreparaturklausel frei, die Wohnung auch im übrigen malermäßig zu renovieren und zu diesem Zweck zunächst alte, womöglich mehrlagig verklebte Tapeten zu entfernen.
Der durch die von dem Beklagten als Anlage B1 eingeführte Fotodokumentation (Bl. I/65 ff. d. A.) belegte Zustand der Wohnung im September 2018 vermag deshalb die Wertung des Beklagten nicht zu stützen, dass die Kläger die Wohnung rechtswidrig beschädigt hätten. Vielmehr stützt sie die auch schon aus ihren vorgerichtlichen eMails hervorgehende Darstellung der Kläger, dass sich unter den Tapeten teils loser und bröckelnder Putz gefunden habe. Der Vorwurf des Beklagten, die Kläger hätten überflüssigerweise großflächig Putz abgeschlagen, findet in den Abbildungen der Anlage B1 keine Basis. Der Beklagte hat dafür auch sonst keinen tauglichen Beweis angetreten, insbesondere ist nicht ersichtlich, auf Grund welcher Untersuchungen – die notwendig vor der Entfernung der nach Angaben der Kläger bröckelnden Putzstellen hätten stattfinden müssen – der Zeuge Booo festgestellt haben will, dass an den nunmehr putzfreien Stellen zuvor bröckel- und mangelfreier Putz vorhanden gewesen sein soll, auf den neue Tapeten hätten aufgebracht werden können. Soweit der Beklagte und ihm folgend der Zeuge Booo in seiner schriftlichen Expertise rügen, dass die Kläger in Küche und Bad die Fliesen entfernten, wodurch es zu weiteren Putzschäden gekommen sei, hatte der Beklagte sich mit der Entfernung der Fliesen einverstanden erklärt und in Aussicht gestellt, die durch die Neuverfliesung entstehenden Materialkosten zu übernehmen. Dem auch schon vorgerichtlichen Vorbringen der Kläger, die unter den Bodenfliesen im Bad vorgefundenen Spanplatten hätten keine geeignete Grundlage für eine Neuverfliesung geboten, ist der Beklagte ebenso wenig durch substantiierten Vortrag entgegen getreten wie er Beweis für seine weiteren, auch nicht substantiierten Vorwürfe angetreten hat, die Kläger hätten Rohre und Heizkörper gelockert, Fenster, Türen und die Elektroanlage beschädigt sowie Schalter und Steckdosen nicht nur demontiert, sondern aus der Wohnung entfernt und mitgenommen.
Der Beklagte kann den Klägern unter diesen Umständen nicht vorwerfen, dass sie die versprochenen Renovierungsarbeiten grundlos unterbrochen hätten, weil sie sich wohl überfordert gefühlt hätten. Vielmehr rechtfertigte schon allein die Problematik des für den fachgerechten Einbau eines Fliesenbodens offensichtlich ungeeigneten Fußbodenaufbaus im Badezimmer die letztlich als Behinderungsanzeige zu würdigende eMail vom 6. September 2018 (Anlage K13, Bl. 110 f. d. A.). Der von dem Beklagten als Anlage B2 eingeführten Rechnung, dort Titel 2, Positionen 6 ff. (Bl. 77 d. A.) ist nämlich zu entnehmen, dass der Beklagte den Fußboden im Bad offenbar tatsächlich neu aufbauen ließ und nunmehr im Rahmen der Widerklage anstrebt, sich die dadurch entstandenen Kosten von den Klägern erstatten zu lassen. Dabei steht außer Zweifel, dass die Kläger eine Pflicht zur Reparatur des bauseitig vorhandenen Fußbodens, der nach Entfernung des in Teilbereichen wohl brüchigen Fliesenbodens zu Tage kam, nicht übernommen hatten und den Beklagten deswegen mit ihrer eMail vom 6. September 2018 zu Recht auf diesen eindeutig ihm obliegenden zusätzlichen Reparaturbedarf hinwiesen.
Der Angriff der Berufung gegen die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts und die Zurückweisung der geltend gemachten Aufrechnungsforderung geht daher fehl. Soweit der Beklagte rügt, dass das Amtsgericht Sachvortrag teilweise zu Unrecht als unstreitig behandelt habe, ist er damit gemäß § 314 ZPO ausgeschlossen, nachdem er einen Antrag auf Tatbestandsberichtigung nach § 320 ZPO nicht gestellt hat. Nur klarstellend sei in diesem Zusammenhang erwähnt, dass das Amtsgericht den „Schadensbericht Kooo vom 27.09.2018“ keinesfalls dahin gewürdigt hat, dass dieser den Zustand der Wohnung am 18. August 2018 beschreibe. Das Amtsgericht ist vielmehr zutreffend davon ausgegangen, dass der Zeuge Kooo seine Feststellungen am 18. September 2018 traf. Es hat lediglich nicht die von dem Beklagten gewünschte Schlussfolgerung gezogen, dass die geschilderten Mängel und Schäden – überarbeitungsbedürftige Fenster, Löcher in der Decke, erforderliche Schimmelbehandlung, Risse in Decken, lose Heizkörper, erneuerungsbedürftige Zuleitungen und erneuerungsbedürftiger Fußbodenaufbau im Bad – von den Klägern verursacht worden sein müssten, sondern im Rahmen des § 286 ZPO rechtsfehlerfrei rückgeschlossen, dass sie – jedenfalls im Wesentlichen und der Ursache nach – auch schon zu Beginn des Mietverhältnisses vorlagen.
Die weitere Rüge des Beklagten, das Amtsgericht habe seinen Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs verletzt, indem es ihn nicht ausreichend auf die Bedenken gegen die Schlüssigkeit und Erheblichkeit seines Vorbringens hingewiesen habe, ist ebenfalls bereits unzulässig; denn der Beklagte gibt nicht an, welchen weiteren Sachvortrag er auf weitere oder frühere Hinweise hin geleistet oder welche weiteren Beweismittel er daraufhin angeboten hätte.
3.
Ebenfalls zu Recht und ohne Rechtsfehler hat das Amtsgericht danach den Beklagten gemäß §§ 280 Abs. 1 und Abs. 2, 286 BGB auch dazu verurteilt, die Kläger von den durch die Abwehr der Aussperrung und fristlosen Kündigung entstandenen vorgerichtlichen Kosten freizustellen. Der Beklagte hatte keinen rechtfertigenden Grund, die Kläger – sei es auch nur vorübergehend – auszusperren oder das Mietverhältnis fristlos zu kündigen, vielmehr lag in diesen Maßnahmen eine schuldhafte Verletzung des Mietvertrages. Da der Beklagte den Klägern durch seine Vertragsverletzung zurechenbar Anlass gab, sich seines Übergriffs unter Inanspruchnahme der Hilfe eines Rechtsanwalts zu erwehren, hat er die Kläger von den dadurch entstandenen Kosten freizustellen.
Die Kammer regt deshalb an, die Berufung zurückzunehmen und weist vorsorglich darauf hin, dass sich die Gerichtsgebühren für das Berufungsverfahren in diesem Falle halbieren würden (vgl. Nr. 1220, 1222 Kostenverzeichnis zum Gerichtskostengesetz).
Die Parteien erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen.
* * *
Beschluss vom 6. Mai 2024:
Die Berufung des Beklagten gegen das am 16. Dezember 2021 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köpenick – 9 C 48/21 – wird zurückgewiesen.
Der Beklagte hat die Kosten der Berufung zu tragen.
Das angefochtene Urteil ist ab sofort ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, falls nicht die Kläger vor Beginn der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Der Streitwert wird für die Berufungsinstanz auf bis zu 50.000,00 € festgesetzt.
Gründe
I.
Die Parteien schlossen am 18. August 2018 einen Wohnungsmietvertrag. Nachdem der Beklagte die Wohnung im Oktober 2018 wieder in Besitz nahm, nehmen die Kläger den Beklagten auf Rückzahlung der geleisteten Mietsicherheit sowie auf Freistellung von vorgerichtlichen Kosten in Anspruch, während der Beklagte mit der Widerklage Schadenersatz begehrt, weil die Kläger die Wohnung beschädigt, sie nämlich rechtswidrig in einen Rohbauzustand versetzt hätten. Wegen der tatsächlichen Feststellungen und der im ersten Rechtszug zur Entscheidung gestellten Anträge wird auf die Ausführungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen, das dem Beklagten am 17. Dezember 2021 zugestellt worden ist. Das Amtsgericht hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben und die Widerklage abgewiesen.
Hiergegen wendet sich der Beklagte mit der am 12. Januar 2022 bei Gericht eingegangenen und nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 17. März 2022 an diesem Tag begründeten Berufung. Er rügt, das Amtsgericht sei zu Unrecht von einer Verjährung seiner Schadenersatzansprüche ausgegangen; § 548 BGB sei vorliegend nicht anwendbar, weil die Kläger die Mietsache gar nicht zurück gegeben, sondern sie vielmehr vollständig zerstört hätten. Ein schon dem Grunde nach ausgeschlossener Kautionsrückzahlungsanspruch sei jedenfalls durch Aufrechnung mit den Mietforderungen für September und Oktober 2018 erloschen, denn die Kläger hätten die für die vorgesehene Mietfreistellung vereinbarte Bedingung – nämlich die Verbesserung der Wohnung – nicht herbeigeführt.
Der Beklagte beantragt sinngemäß,
das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen sowie die Kläger auf die Widerklage zu verurteilen, an den Beklagten 46.276,50 € zu zahlen.
Die Kläger beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen die angefochtene Entscheidung.
Die Kammer hat die Parteien mit Beschluss vom 13. Februar 2024 darauf hingewiesen, dass sie der Berufung keine Erfolgsaussichten beimesse und beabsichtige, das Rechtsmittel gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Beschluss (Bl. II/53 ff. d. A.) Bezug genommen, der dem Beklagten am 15. Februar 2024 zugestellt worden ist. Der Beklagte hat mit Schriftsatz vom 26. Februar 2024 (Bl. II/62 ff. d. A.) zu den Hinweisen der Kammer Stellung genommen.
II.
Die Berufung ist durch einstimmigen Beschluss als unbegründet zurückzuweisen, da die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO gegeben sind, die zulässige Berufung insbesondere offensichtlich unbegründet ist.
Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 13. Februar 2024 Bezug genommen. Die Kammer hält an ihren dort nieder gelegten Erwägungen fest. Die Ausführungen des Beklagten im Schriftsatz vom 26. Februar 2024 rechtfertigen eine abweichende Beurteilung nicht. Anders als der Beklagte meint, erfasst die kurze Verjährung des § 548 BGB auch Schadenersatzansprüche wegen – fahrlässiger oder auch vorsätzlicher – unerlaubter Handlung (BGH – VIII ZR 349/10 -, Urt. v. 29.06.2011, GE 2011, 1156 ff., Rn. 12 m. w. N., zitiert nach juris), und zwar auch in Form einer Sachbeschädigung. Offensichtlich fehl geht das Argument des Beklagten, die Kläger hätten die – ja unstreitig als solche durchaus existente – Wohnung komplett zerstört, sodass er die Mietsache noch gar nicht zurückerlangt und die Verjährungsfrist noch gar nicht zu laufen begonnen habe. Wie bereits im Hinweisbeschluss vom 13. Februar 2024 ausgeführt, folgt die Kammer der Beklagten auch nicht darin, dass § 548 BGB gegen Art. 14 GG verstoße und verfassungswidrig sei.
Die weiteren Ausführungen des Beklagten im Schriftsatz vom 26. Februar 2024 sind ebenfalls unbehelflich; eine erkennbare Auseinandersetzung mit den Erwägungen der Kammer im Hinweisbeschluss vom 13. Februar 2024 findet nicht statt, sodass noch einmal auf diese verwiesen wird. Die Kammer hat in dem Hinweisbeschluss insbesondere erläutert, aus welchen Gründen die Kläger sich weiterhin auf den Mieterlass für die Monate September und Oktober 2018 berufen können; diesen Erwägungen tritt der Beklagte nicht schlüssig entgegen.
Die Kostenentscheidung folgt § 97 Abs. 1 ZPO. Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit des angefochtenen Urteils beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2, 47 Abs. 1 GKG.
01.10.2025
