Der Anspruch des Mieters nach § 554 BGB auf Duldung des Einbaus eines Treppenliftes im frisch renovierten Treppenhaus ist unter Umständen auch dann nicht ausgeschlossen, wenn der Mieter die vom Vermieter stattdessen angebotenen Ersatzwohnungen im Erdgeschoss ablehnt.
AG Charlottenburg vom 19.05.2023 – 220 C 47/22 –,
mitgeteilt von RA Klaus Henningsen
Die Mieter forderten vom Vermieter die Genehmigung zum Einbau eines Treppenlifts im Treppenhaus, wobei sie die Kosten übernehmen wollten. Ein Mitmieter leidet an Multiple Sklerose und ist hochgradig gehbehindert, was durch einen neurologischen Befundbericht und einen Schwerbehindertenausweis belegt wurde.
Der Vermieter bot den Mietern daraufhin stattdessen zwei Erdgeschosswohnungen als Ersatz an, was die Mieter jedoch ablehnten.
Das Gericht entschied, dass dem Anspruch auf Duldung des Einbaus des Treppenliftes die Ablehnung der Mieter hinsichtlich der angebotenen Ersatzwohnungen nicht entgegenstehe. Dieses Verhalten der Mieter führe nicht dazu, dass ihr Interesse an der behindertengerechten Nutzung der Wohnung hinter dem Interesse der Eigentümerin am Erhalt des Treppenhauses gemäß § 242 BGB zurücktrete. Grundsätzlich beziehe sich der Schutz des Mieters auf die konkret gemietete Wohnung und nicht auf die Verfügbarkeit einer Wohnung am Mietmarkt. Nur ausnahmsweise könne dem Mieter mit Rücksicht auf die Interessen des Vermieters zugemutet werden, sich eine andere Wohnung zu suchen. Dabei hänge das Gewicht des Bestandsinteresses des Mieters davon ab, in welchem Umfang und zu welchem Preis vergleichbare behindertengerechte Ersatzwohnungen angemietet werden können.
Die Vergleichbarkeit der Wohnungen sei hier allerdings nicht gegeben. Der Vermieter habe den Mietern deshalb 2 Wohnung angeboten, da nur diese gemeinsam in etwa die Größe der gegenwärtigen Wohnung hätten und dem Raumbedürfnis der Mieter entsprechen könnten. Die beiden angebotenen Wohnungen seien jedoch räumlich voneinander getrennt und nur über den der Hausgemeinschaft zustehenden Hausflur miteinander verbunden. Eine interne Verbindung zwischen den Wohnungen bestehe nicht und könne auch nicht hergestellt werden. Insoweit seien diese Ersatzwohnungen mit der derzeit genutzten Wohnung der Mieter nicht vergleichbar.
Insbesondere das Sicherheitsbedürfnis spreche dagegen. Durch die Erkrankung des Mitmieters sei es nicht ausgeschlossen, dass dieser auf die Hilfe seiner Ehefrau angewiesen sei, welche durch die Trennung der Wohnungen nicht rechtzeitig erfolgen könne. Dies liege hier schon am Problem der Kommunikation. Durch beide Haustüren und den Flur hinweg müsste der Mieter seine Ehefrau zu Hilfe rufen. Ob diese dies aus der anderen Wohnung schnell genug wahrnehmen könne oder nicht, sei vom Zufall abhängig. Würde man beide Wohnungstüren offenlassen, könnte dieses Risiko gemindert werden, dies verletzte jedoch das Recht auf Privatsphäre. Die Mieter müssten es dann hinnehmen, dass alle anderen Bewohner der oberen Etagen, die den gemeinschaftlichen Flur verwenden, entsprechende Einblicke in die Wohnung der Mieter hätten.
Nachdem das Gericht ein Sachverständigengutachten eingeholt hatte, das bestätigte, dass der geplante Einbau des Treppenlifts alle öffentlich-rechtlichen Anforderungen erfüllt, entschied es, dass die Mieter einen Anspruch auf Duldung des Einbaus des Treppenlifts gemäß § 554 BGB haben. Denn das Interesse der Mieter an einer behindertengerechten Nutzung der Wohnung überwiege hier das Interesse des Vermieters an der unveränderten Erhaltung des Treppenhauses.
Urteilstext
Tatbestand
Die Kläger verlangen von der Beklagten den Einbau eines Treppenliftes auf der Grundlage eines zwischen den Parteien bestehenden Wohnungsmietverhältnisses.
Die Kläger sind aufgrund eines am 29.03.2005 abgeschlossenen Mietvertrages Mieter einer im 1. Obergeschoss des Vorderhauses N.-straße xx, 1xxxx Berlin, gelegenen Wohnung. Die Beklagte ist als neue Eigentümerin der Wohnung in das Mietverhältnis eingetreten.
Aufgrund gesundheitlicher Probleme des Klägers zu 1 haben sich die Kläger am 07.09.2020 und in der Folge am 15.01.2021, 12.04.2021, 08.08.2021 und 06.09.2021 an die Beklagte gewandt und um die Erlaubnis für die Anbringung eines Treppenliftes gebeten. Die Kosten hierfür einschließlich des notwendigen Rückbaus am Ende der Mietzeit wollten die Kläger übernehmen. Die Beklagte bot den Klägern zwei 3-ZimmerWohnungen im Erdgeschoss im Seitenflügel links und rechts zur Anmietung an. Zwischen den beiden Wohnungen liegt das Treppenhaus, das auch von anderen Bewohnern des Hauses benutzt wird. Da die Kläger sich nicht sicher waren, ob diese Wohnungen ihren Bedürfnissen entsprechen würden, baten sie darum, die Wohnungen zunächst für 3 Monate testen zu dürfen. Ihre bisherige Wohnung wollten sie aber für diese Zeitdauer behalten. Dies lehnte die Verwaltung ab, woraufhin eine Anmietung der Wohnungen im Erdgeschoss nicht erfolgte. Derzeit sind diese beiden Wohnungen vermietet. Schließlich lehnte die Beklagte den Einbau des Treppenliftes am 28.03.2022 ab.
Das Treppenhaus wurde im Jahr 2020 vollständig saniert.
Der Kläger zu 1 ist an Multiple Sklerose erkrankt und ausweislich eines neurologischen Befundberichts vom 27.09.2020 hochgradig gehbehindert. Er ist Inhaber eines Schwerbehindertenausweises mit einer Schwerbehinderung von 90 % und den Merkzeichen G und aG.
Die Kläger behaupten, der Kläger zu 1 sei aufgrund seiner Erkrankung derart eingeschränkt, dass ihm das Treppengehen außerordentlichen schwerfalle. Er sei deshalb auf die Anbringung eines Treppenliftes angewiesen. Die Anbringung sei genehmigungsfrei und es stünden auch keine öffentlich-rechtlichen sowie brandschutzrechtlichen Bestimmungen dem entgegen. Die Anmietung der beiden Wohnung im Erdgeschoss sei deshalb nicht erfolgt, da sie nicht prüfen konnten, ob diese ihren Bedürfnissen entsprächen. Sie wollten insbesondere testen, wie die Situation gewesen wäre, wenn der Kläger zu 1 in der einen Wohnung auf Hilfe der Klägerin zu 2, die sich in der anderen Wohnung befindet, angewiesen wäre.
Die Kläger beantragen,
1.
die Beklagte wird verurteilt, die Installation eines Treppenliftes im Hause N.-straße xx in 1xxxx Berlin, Vorderhaus, gemäß dem Angebot der Firma X vom 17.01.2022, beginnend vom Erdgeschoss als Lift einer Kurventreppe zu dulden, die Führung des Treppenliftes liegt auf den Treppenstufen im Bereich des Geländers in einer Länge von ca. 10 m bis zum 1. Obergeschoss, dem Geschoss, in dem die Wohnung der Kläger liegt. Der Treppenlift wird jeweils per Fernbedienung nach jeder Nutzung vom 1. Obergeschoss oder vom Erdgeschoss auf die breitere Zwischenebene zwischen Erdgeschoss und 1. Obergeschoss zurückgefahren.
2.
die Beklagte wird weiter verurteilt, die Installation einer Steckdose in Liftnähe zu dulden, damit der Lift betrieben werden kann, die Steckdose ist mit einem gesonderten Zählerversehen, die Stromkosten tragen die Kläger.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Hilfsweise widerklagend, sollte die Beklagte zur Duldung verurteilt werden, dass
1.
die Kläger verpflichtet werden, nach Wegfall eines berechtigten Interesses am Einbau/Betrieb des Treppenhausliftes diesen auf eigene Kosten zu entfernen und den vorigen Zustand wiederherzustellen;
2.
die Kläger verpflichtet werden, sämtliche Erhaltungsmaßnahmen am Treppenhauslift auf eigene Kosten unverzüglich durchzuführen, sobald solche erforderlich werden;
3.
die Kläger verpflichtet werden, die Verkehrssicherungspflicht für den Treppenhauslift zu tragen und die Beklagte von sämtlichen Ansprüchen Dritter, die aus der Installation, der Existenz oder des Betriebes des Treppenhausliftes resultieren, freizustellen;
4.
die Kläger verpflichtet werden, vor Installation des Treppenhausliftes der Beklagten eine Sicherheit in Höhe eines in das Ermessen des Gerichts gestellten Sicherheitsbetrages, der 20.000,00 € nicht unterschreiten sollte, zu leisten.
Die Kläger haben die Hilfsanträge 1-3 vollständig und den Antrag 4 hinsichtlich eines Sicherheitsbetrages von 10.000,00 € unter Verwahrung gegen die Kostenlast nach Zustellung der Widerklage sofort anerkannt.
Im Übrigen beantragen die Kläger die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, dass die jetzige Wohnung der Kläger unabhängig von dem fehlenden Treppenhauslift nicht be-hindertengerecht sei. Die angebotenen 2 Ersatzwohnungen seien dagegen behindertengerecht. Beide Wohnungen wären zu einem Mietpreis unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete angeboten worden. Alle drei Wohnungen den Klägern für eine bestimmte Zeit zu überlassen, sei ihr nicht zumutbar gewesen. Im Übrigen sei der Einbau des Treppenhausliftes aufgrund der Gegebenheiten im Treppenhaus bauordnungsrechtlich und brandschutztechnisch unzulässig und würde im Übrigen die erfolgten Sanierungsmaßnahmen teilweise zerstören.
Das Gericht hat aufgrund des Beweisbeschlusses vom 11.11.2022 Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen R. vom 13.02.2023 verwiesen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie die Sitzungsprotokolle vom 21.10.2022 und 21.04.2023 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Die Kläger haben gemäß § 554 BGB einen Anspruch gegen die Beklagte, dass diese die Installation des Treppenliftes duldet. § 554 BGB gewährt dem Mieter einen Anspruch gegen den Vermieter zur Duldung baulicher Veränderungen der Mietsache. Nach einer verfassungskonformen Auslegung dieser Norm hat der Mieter auch einen Anspruch gegen den Vermieter auf Duldung baulicher Veränderungen an Räumlichkeiten außerhalb der Mietsache, wenn diese baulichen Veränderungen notwendig sind, um dem Mieter den Zugang zu der Mietsache zu gewährleisten. Grundsätzlich unterliegt die Entscheidungsbefugnis über die bauliche Gestaltung von Gemeinschaftsanlagen dem Vermieter. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn der Zugang zur Wohnung für den Mieter aufgrund einer Behinderung erheblich erschwert ist. Dann muss im Rahmen des § 242 BGB eine Abwägung zwischen dem eigentumsrechtlich geschützten Interesse des Vermieters an der unveränderten Erhaltung des Treppenhauses und dem ebenfalls grundrechtlich geschützten Interesse des Mieters an einer behindertengerechten Nutzung vorgenommen werden.
Ausweislich des vom Kläger zu 1 vorgelegten Attests ist dieser seit mehr als 20 Jahren an Multiple Sklerose erkrankt und hat dadurch eine hochgradige Gehbehinderung. Dies ergibt sich auch aus dem vorgelegten Schwerbehindertenaus-weis, der das Merkzeichen aG aufweist: Durch die Folgen der Erkrankung des Klägers zu 1 ist ihm der Zugang zur Woh-nung erheblich erschwert, sodass es auf eine Interessenabwägung im Rahmen des § 242 BGB ankommt.
Der Einwand der Beklagten, dass der Einbau des Treppenliftes öffentlich-rechtlichen Bestimmungen widerspreche, insbesondere nicht die DIN 18065 erfülle, konnte nicht bestätigt werden. Das Gericht ist aufgrund des vom Sachverständigen R. erstatteten Gutachtens davon überzeugt, dass sämtliche öffentlich-rechtlichen Anforderungen durch den beabsichtigten Einbau des Treppenliftes erfüllt werden.
Der Anspruch auf Duldung des Einbaus des Treppenliftes steht auch die Ablehnung der Kläger hinsichtlich der angebotenen Ersatzwohnungen nicht entgegen. Dieses Verhalten der Kläger führt nicht dazu, dass ihr Interesse an der behindertengerechten Nutzung der Wohnung hinter dem Interesse der Eigentümerin am Erhalt des Treppenhauses gemäß § 242 BGB zurücktritt. Grundsätzlich bezieht sich der Schutz des Mieters auf die konkret gemietete Wohnung und nicht auf die Verfügbarkeit einer Wohnung am Mietmarkt. Nur ausnahmsweise kann dem Mieter mit Rücksicht auf die Interessen des Vermieters zugemutet werden, sich eine andere Wohnung zu suchen. Dabei hängt das Gewicht des Bestandsinteresses des Mieters davon ab, in welchem Umfang und zu welchem Preis vergleichbare behindertengerechte Ersatzwohnungen angemietet werden können. Hier hat die Beklagte den Klägern zunächst 2 Ersatzwohnungen angeboten. Ob diese tatsächlich vollumfänglich behindertengerecht sind oder jeweils nur über Treppen erreichbar sind, ist streitig. Ein Beweis hierfür wurde von der Beklagten nicht angeboten. Ferner ist nicht ersichtlich, ob diese 2 Wohnungen zu einem ähnlichen Preis vermietet worden wären. Die Beklagte trägt lediglich vor, dass beide Wohnung zu einem Mietpreis unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete angeboten worden wären. Wie dieses Angebot im Verhältnis zur derzeitigen Miete steht, ist jedoch nicht vorgetragen. Auch die Vergleichbarkeit der Wohnungen ist nicht gegeben. Die Vermieterin bot den Klägern deshalb 2 Wohnung an, da nur diese gemeinsam in etwa die Größe der gegenwärtigen Wohnung haben und dem Raumbedürfnis der Mieter entsprechen könnten. Die beiden angebotenen Wohnungen sind jedoch räumlich voneinander getrennt und nur über den der Hausgemeinschaft zustehenden Hausflur miteinander verbunden. Eine interne Verbindung zwischen den Wohnungen besteht nicht und kann auch nicht hergestellt werden. Insoweit sind diese Ersatzwohnungen mit der derzeit genutzten Wohnung der Kläger nicht vergleichbar. Insbesondere das vom Kläger zu 1 vorgetragene Sicherheitsbedürfnis spricht dagegen. Durch seine Erkrankung ist es nicht ausgeschlossen, dass dieser auf die Hilfe der Klägerin zu 2 angewiesen ist, welche durch die Trennung der Wohnungen nicht rechtzeitig erfolgen kann. Dies liegt hier schon am Problem der Kommunikation. Durch beide Haustüren und den Flurhinweg müsste der Kläger zu 1 seine Ehefrau zu Hilfe rufen. Ob diese dies aus der anderen Wohnung schnell genug wahrnehmen kann oder nicht ist vom Zufall abhängig. Würde man beide Wohnungstüren offenlassen, könnte dieses Risiko gemindert werden, dies verletzt jedoch das Recht auf Privatsphäre. Die Kläger müssten es dann hinnehmen, dass alle anderen Bewohner der oberen Etagen, die den gemeinschaftlichen Flur verwenden, entsprechende Einblicke in die Wohnung der Kläger hätten. Schließlich müssten sich die Kläger mit anderen technischen Hilfsmitteln wie Handys oder Babyphonen aushelfen, um die Kommunikationsprobleme zu minimieren. Dies spricht auch dafür, dass die Wohnungen nicht vergleichbar sind. Darüber hinaus sind die beiden Wohnungen im Erdgeschoss derzeit vermietet, sodass sie zur Anmietung durch die Kläger sowieso nicht in Betracht kommen.
Für das Interesse der Vermieterin an der unveränderten Erhaltung des Treppenhauses sprechen zwar die umfangreichen Sanierungsmaßnahmen aus dem Jahr 2020, ohne dass konkret dargelegt wurde, warum und in welchem Umfang diese durch den Einbau des Treppenliftes ganz oder teilweise zerstört werden würden. Da der Beklagten jedoch ein Anspruch darauf zusteht, dass nach Wegfall des berechtigten Interesses der Kläger der Treppenlift auf Kosten der Mieter entfernt und der vorige Zustand wiederhergestellt wird, ist dieser Einwand nicht erheblich.
Neben der: Duldung des Einbaus des Treppenliftes hat die Beklagte aus den vorstehenden Gründen auch den Einbau einer Steckdose im Treppenhaus für den Betrieb des Treppenliftes zu dulden.
Die zulässige Widerklage ist im von den Klägern anerkannten Umfang begründet und im Übrigen unbegründet.
Das Gericht hält eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000,00 € für angemessen und ausreichend. Auch im Rahmen einer Ermessensentscheidung durch das Gericht müssen die Gläubiger die Schädigung darlegen, auch wenn hier eine Wahrscheinlichkeit ausreicht.
Die Beklagte hat nichts weiter dazu vorgetragen, wie hoch die konkreten Schäden, für die eine Sicherheit geleistet werden soll, sind.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 93 ZPO.
Hinsicht der Hilfswiderklage haben die Kläger diese in dem begründeten Umfang sofort anerkannt und auch keinen Anlass hierfür gegeben.
Maßgebender Zeitpunkt für die Prüfung der Veranlassung zur Klage ist die letzte mündliche Verhandlung. Es ist dabei auf das vorprozessuale Verhalten der Kläger abzustellen. Dabei kommt es jedoch nicht darauf an, ob die Kläger der Beklagten die geltend gemachten Anträge zuvor schon angeboten haben. Sie haben aber mit diversen Schreiben vorgerichtlich neben der Zustimmung auf den Einbau des Treppenliftes auch die Übernahme sämtlicher Kosten angeboten. Darauf ist die Beklagte nicht eingegangen. Sie hat auch nicht erklärt, warum sie die Zustimmung zum Einbau verweigerte oder unter welchen Bedingungen sie eine Zustimmung erklären würde.
Soweit die Kläger den Hilfswiderklageantrag zu 4 nur teilweise anerkannt haben, bleibt § 93 ZPO anwendbar. Grundsätzlich muss der Schuldner ohne Vorbehalte und Bedingungen die gegen ihn erhobene Klage sofort anerkennen, um die Kostenregelung des § 93 ZPO auszulösen. Vorliegend haben die Kläger den Anspruch der Beklagten niemals in Abrede gestellt und nur die Höhe der Sicherheitsleistung angegriffen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 1, 7, 711 ZPO.
07.05.2025
