Eine vom Vermieter geradezu „aufgedrängte“ Mietsenkung im laufenden Mietverhältnis führt nicht dazu, dass die Miete von da an den Beschränkungen des § 556 d BGB nicht mehr unterliegt. Die Entscheidung des BGH (vom 28.9.2022 – VIII ZR 300/21 -) zur Nichtanwendbarkeit der „Mietpreisbremse“ nach erfolgter Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis ist hierauf nicht entsprechen anzuwenden.
LG Berlin II vom 11.2.2025 – 63 S 141/24 –
Es ging in dem Prozess unter anderem um die Frage, ob die Vorschriften zur „Mietpreisbremse“ (§§ 556 d ff. BGB) wegen einer im laufenden Mietverhältnis erfolgten Mietsenkung noch anwendbar sind oder nicht. Das Landgericht entschied sich in diesem konkreten Fall für die weitere Anwendbarkeit der Mietpreisbremse.
Dies gelte zunächst – so das Landgericht –, weil es sich um einen einseitigen Verzicht von Seiten des Vermieters handele. Zwar habe er bei der Mieterin per Mail angefragt, was diese davon halte, wenn „wir die ursprüngliche Miete (…) reduzieren“, worin, da als Frage formuliert, noch kein annahmefähiges Angebot lag, auch wenn die Mieterin antwortete, sie nehme das Angebot an. Die die Rechte und Pflichten des Mietvertrags umgestaltende Erklärung lag erst in der weiteren Nachricht des Vermieters, die überschrieben war mit „Nachtrag zum Mietvertrag (…)“ und in der es hieß: „Die Netto-Kalt- Miete wird (…) reduziert (…)“. Es habe sich um eine einseitige Erklärung gehandelt, die offenkundig nach Auffassung beider Mietvertragsparteien geeignet war, die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag umzugestalten. Sei aber Rechtsgrund der Mietsenkung eine einseitige Erklärung des Vermieters gewesen, hätten sich daraus von vornherein keine Rechtsnachteile der Mieterin im Hinblick auf die zwingenden Rechte aus § 556 d ff. BGB ergeben können.
Selbst wenn man dies aber abweichend beurteilen und in der Senkung der Miete eine auf zwei Willenserklärungen beruhende Vertragsänderung sehen wollte, würde nichts anderes gelten. Denn, anders als in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hinsichtlich der Mieterhöhungsvereinbarung, bildete die Absenkung der Miete hier nicht den Rechtsgrund für die künftigen Mietzinsforderungen des Vermieters. In jenem BGH-Fall habe sich von selbst verstanden, dass der Vermieter nicht den Mieterhöhungsbetrag auf der Grundlage des ursprünglichen Mietvertrags verlangen konnte. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs habe sich die Mieterhöhungsvereinbarung nicht nur auf den Mieterhöhungs-, sondern auf den Gesamtbetrag der nun erhöhten Miete, der nun „neu“ vereinbart war, bezogen.
Hier liege es anders.
Rechtsgrund für die Mietzinsforderung des Vermieters sei in Gänze die ursprüngliche Vereinbarung über den Mietzins, die zu Beginn des Mietverhältnisses geschlossen worden sei, gewesen. Die Absenkung habe nicht die ursprüngliche Vereinbarung hinsichtlich der Mietszinsforderung ersetzt und habe daher auch nicht dazu führen können, dass diese, soweit sie nach dem Verzicht bestehen blieb, nun in Gänze dem Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB entzogen und damit wirksam würde.
Anders als in der Entscheidung des Bundesgerichtshofs entspreche dies vorliegend der objektivierten Interessenlage der Parteien, denn ein Mieter in einem bestehenden Mietverhältnis mag – anders als bei dem Neuabschluss eines Mietverhältnisses – eine begehrte Mieterhöhung sorgfältig prüfen und eine Zustimmung hierzu ohne die Gefahr des Verlusts seiner Mietwohnung ablehnen können. In der vorliegenden Konstellation bestehe aber gar kein Anlass für einen Mieter, etwas sorgfältig zu prüfen, weil ein juristischer Laie nicht auf den Gedanken kommen könne, eine Senkung der Miete könne zu einem Verlust von Rechten oder gar einer finanziellen Einbuße führen.
Auch die Gesetzesbegründung, die der Bundesgerichtshof im Fall einer Mieterhöhung zum Beleg für die Richtigkeit seiner Entscheidung herangezogen habe, stehe der hiesigen Würdigung nicht entgegen. Dort heiße es u. a., dass die Begrenzung der zulässigen Miete auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete nur für den Zeitpunkt der Wiedervermietung gelte und spätere Mieterhöhungen weiterhin möglich seien (BT-Drucks. 18/3121, S. 16). Mit der Frage einer Senkung der Miete befasse sich die Gesetzesbegründung nicht.
Es könne an dieser Stelle unerörtert bleiben, ob all dies uneingeschränkt gelte, wenn die Parteien eines Mietvertrags nach dessen Abschluss im laufenden Mietverhältnis in Verhandlungen über die Miethöhe eintreten, weil hierzu ein konkreter Anlass besteht, und sich in der Folge auf eine abweichende niedrigere Miete einigen. Im vorliegenden Fall bedürfe es solcher Überlegungen nicht, weil irgendein nachvollziehbarer Grund für die Senkung der Miete von Vermieterseite weder vorgetragen noch sonst ersichtlich sei, wobei dahingestellt bleiben mag, ob die Vermutung der Mieterin zutreffe, dass der einzige Grund für die Senkung der Miete darin gelegen habe, sie um ihre Rechte aus der Mietpreisbremse zu bringen.
Urteilstext
Tenor
1. Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 24.04.2024, Az. xxxxxx, abgeändert:
Der Beklagte wird verurteilt, Auskunft über folgende Fragen zu erteilen:
a) Wie hoch war die Nettokaltmiete der jeweiligen Vormietverhältnisse, die seit einschließlich dem 31.5.2015 bis zum Beginn des streitgegenständlichen Mietverhältnisses, das derzeit zwischen der Klägerin und dem Beklagten über die streitgegenständliche Wohnung, XXXXX Str. X, XXXXX Berlin( „Wohnung „) besteht, bestanden haben?
b) Gab es Mieterhöhungen, die mit dem jeweiligen Vormieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des jeweiligen Vormietverhältnisses vereinbart worden sind, und falls ja, um welche Beträge wurde die Vormiete jeweils erhöht?
c) Wurden in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses mit dem Mieter bauliche Maßnahmen in der Wohnung oder im Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, durchgeführt und wenn ja, in welchem konkreten Zeitraum ist dies geschehen und welche Beträge entfallen dabei auf die jeweiligen Einzelmaßnahmen und welche Beträge auf bauliche Maßnahmen im Sinne des § 555b Nr. 1 bis 7 BGB? In welchem Zustand befand sich die streitgegenständliche Wohnung bzw. das streitgegenständliche Gebäude vor den einzelnen Baumaßnahmen in den jeweils durch diese veränderten Bereichen und wann wurden in der Wohnung bzw. dem Gebäude welche Erhaltungsmaßnahmen, die zu diesem Zustand führten, zum letzten Mal davor durchgeführt?
2. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
3. Die Anschlussberufung des Beklagten wird zurückgewiesen.
4. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch die Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrags zuzüglich 10% leistet.
6. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.
Beschluss
Der (Gebühren-)Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 9.100,14 € festgesetzt, wobei auf die Berufung 2.146,14 € und auf die Anschlussberufung nach § 41 GKG 6.954,00 € entfallen.
Gründe
I.
1
Die Klägerin verlangt Auskunft und teilweise Rückzahlung einer ihres Erachtens überhöhten Miete, der Beklagte verlangt Räumung und Herausgabe der von ihr bewohnten Wohnung. Beide Parteien verfolgen ihre Ansprüche – mit Ausnahme des klägerseits ursprünglich außerdem geltend gemachten Anspruchs auf Ersatz von Rechtsanwaltskosten – in der zweiten Instanz mit Berufung und Anschlussberufung weiter.
2
Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird zunächst auf den Tatbestand des angegriffenen Urteils verwiesen (§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO). Zu ergänzen ist: Das Mietverhältnis mit dem Zwischenvermieter begann am 01.06.2020. Mit Schreiben vom 27.04.2023 (Anlage K 6, Bl. 22 d. A.) verlangte die Klägerin die klagegegenständlichen Auskünfte und die Rückzahlung von Miete für den Monat Mai 2022 in Höhe von 206,36 €.
3
Das Amtsgericht hat die Klage und die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Widerklage abgewiesen: Die klägerseits geltend gemachten Ansprüche aus §§ 556d ff. BGB bestünden nicht, da die Parteien zwar durch einen Mietvertrag verbunden seien, in den der Beklagte nach § 565 BGB eingetreten sei, die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB jedoch aufgrund der nach Mietbeginn vereinbarten Herabsetzung der Miete nicht anwendbar seien. Das Amtsgericht hat die Widerklage ebenfalls abgewiesen, weil ein wirksamer Mietvertrag zwischen den Parteien bestehe.
4
Gegen dieses ihr am 30.04.2024 zugestellte Urteil des AG Schöneberg, hat die Klägerin mit einem am 16.05.2024 eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt, die sie mit einem weiteren am 27.06.2024 eingegangenen Schriftsatz begründet hat. Dem Beklagten ist die Berufungsbegründung am 12.08.2024 mit einer Erwiderungsfrist von drei Wochen zugestellt worden, hinsichtlich derer er mit einem am 02.09.2024 eingegangenen Antrag eine Fristverlängerung um drei Wochen beantragt hat, die bewilligt worden ist. Berufungserwiderung und Anschlussberufung sind am 23.09.2024 bei Gericht eingegangen.
5
Die Klägerin macht geltend, durch das Ausscheiden des bisherigen Zwischenvermieters sei ein neuer Mietvertrag zwischen den Parteien entstanden, auf den die so genannte Mietpreisbremse anwendbar sei. Der zu Beginn dieses Mietverhältnisses vertraglich vereinbarte Mietzins sei auf seine Vereinbarkeit mit der Mietpreisbremse zu überprüfen. Die Reduzierung der Miete im Verhältnis zwischen dem Zwischenvermieter und der Klägerin spiele insofern keine Rolle.
6
Aber auch wenn man die Miete nicht als die anfängliche ansehen wollte, gälte nichts anderes: Denn es handele sich nach dem Wortlaut des Schreibens des Zwischenvermieters vom 27.04.2021 (Anlage K 2) um einen einseitigen Verzicht, wie aus der Formulierung in dem Schreiben zu schließen sei: „Die Netto- Kalt – Miete wird rückwirkend zum 1. 12.2020 um 15% reduziert (von 670,00 € auf 579,50 €).“ Die Frage in der Begleit-E-Mail, mit der das Schreiben verschickt worden sei („“Was halten Sie davon, wenn wir die Miete ( Nettokalt) von ursprünglich 670,00 € um 15% reduzieren?“) sei offenkundig rhetorisch gewesen. Eine Zustimmung der Klägerin sei nicht erforderlich gewesen, auch wenn sie mit ihrer Mail vom 23.04.2021 erklärt habe, das „Angebot“ anzunehmen.
7
Wenn man hierin eine vertragliche Vereinbarung sehen wollte, sei die Miete gleichwohl anhand der §§ 556d ff. BGB zu überprüfen. Denn die Grundsätze des Urteils des BGH vom 28.09.2022, VIII ZR 300/21 seien auf den vorliegenden Fall nicht anzuwenden. Hier liege ein Fall des Rechtsmissbrauchs vor. Es sei offensichtlich, dass der Zwischenvermieter in Kenntnis dieser Rechtsprechung zielgerichtet in Absprache mit dem Beklagten die Mietreduktion angestrebt habe, um der Klägerin die Rechte aus der Mietpreisbremse zu nehmen.
8
Zudem habe man sich, wenn man eine vertragliche Einigung annehmen wollte, lediglich auf einen Herabsetzungsbetrag geeinigt, nicht auf eine neue für den Mietvertrag geltende Miethöhe.
9
Jedenfalls seien die § 556d ff. BGB analog anzuwenden.
10
Wollte man annehmen, dass die Voraussetzungen des § 565 BGB in der hiesigen Konstellation nicht vorlägen, wäre ein neuer konkludenter Mietvertrag zwischen den Parteien zustande gekommen. Denn der Beklagte habe die Wohnung anlässlich des persönlichen Treffens am 30.04.2021 zum Gebrauch überlassen und dafür eine Zahlung entgegengenommen, auch wenn er stets betont habe, die Zahlung sei ein Nutzungsentgelt und er später mitgeteilt habe, er wolle keinen Mietvertrag schließen.
11
Die Klägerin beantragt, wie folgt, zu erkennen:
12
1. Wie im Tenor zu 1. erkannt;
13
2. der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 206,36 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit (21.11.2023) zu zahlen.
14
Der Beklagte beantragt,
15
die Berufung zurückzuweisen,
16
sowie im Wege der Anschlussberufung,
17
das Urteil des AG Schöneberg vom 24.04.2024 – 11 C 219/23 – abzuändern und die Klägerin zu verurteilen, an den Beklagten die von ihr genutzten Wohnräume in, XXXXX Berlin, XXXXXX Str. X, VH, lh-Geschoss, bestehend aus 2 Zimmern nebst Küche, Toilette mit Bad und einem Kellerraum, sofort in geräumtem Zustand herauszugeben.
18
Die Klägerin beantragt,
19
die Anschlussberufung zurückzuweisen.
20
Der Beklagte macht geltend, er sei nicht in den Mietvertrag der Klägerin mit dem Zwischenvermieter eingetreten. Es treffe nicht zu, dass der Zwischenvermieter die Wohnung gewerblich habe weitervermieten s o l l e n. Ihm sei lediglich die Möglichkeit eingeräumt worden, die Wohnung weiterzuvermieten. § 565 BGB sei daher nicht anwendbar. In dem Objekt hätten mehrere Wohnungen leer gestanden, und der Zwischenvermieter, Herr Lettau, habe mitgeteilt, es sei für ihn kein Problem, Untermieter zu finden. Er, der Beklagte, hätte nichts dagegen gehabt, wenn der Zwischenvermieter selbst in die Wohnung eingezogen wäre. Mit Hr. XXXX seien lediglich zwei Mietverhältnisse begründet worden, das über die hier streitgegenständliche Wohnung sowie hinsichtlich einer weiteren Wohnung. Auch wenn weitere diverse Mietverhältnisse mit einer XXXXXXX GmbH, deren Geschäftsführer Herr XXXXX sei, sowie weitere Mietverhältnisse mit der Lebensgefährtin des Hr. XXXX begründet worden seien, rechtfertige dies nicht die Annahme einer gewerblichen Zwischenvermietung. Zudem habe Hr. XXXXX keinen Gewinn aus der Untervermietung erzielt.
21
Soweit die Klage abgewiesen worden ist, verteidigt der Beklagte das erstinstanzliche Urteil.
22
Hinsichtlich des Vorbringens der Parteien im Übrigen wird auf die zwischen ihnen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
II.
23
Die Berufung hat teilweise Erfolg, der Anschlussberufung ist der Erfolg versagt.
24
1. Sowohl die Berufung als auch die Anschlussberufung sind statthaft und wahren die Anforderungen an Form und Frist (§§ 511, 517, 519, 520, 524 ZPO) und sind somit zulässig.
25
2. Die Berufung ist teilweise begründet.
26
a) Der geltend gemachte Auskunftsanspruch steht der Klägerin aus § 556g Abs. 3 BGB zu. Die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB sind anwendbar.
27
aa) Zwischen den Parteien ist kein Mietvertrag anlässlich des Vorsprechens des Beklagten bei der Klägerin am 30.04.2021 geschlossen worden. Insoweit schließt sich die Kammer den zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts im angegriffenen Urteil nach eigener Prüfung an. Auch die Berufung erinnert dagegen nichts; die lediglich hilfsweisen Ausführungen der Klägerin im Schriftsatz vom 14.10.2024 sind nur für den Fall erfolgt, dass nicht von einer Anwendbarkeit des § 565 BGB auszugehen wäre, so dass sich die Kammer insoweit darauf beschränken kann, auf die Ausführungen des Amtsgerichts zu verweisen.
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bb) Zwischen den Parteien ist allerdings ein Mietverhältnis nach § 565 Abs. 1 BGB durch den Wegfall des ehemaligen Zwischenvermieters Hr. Lettau zustande gekommen.
29
aaa) Bei den streitgegenständlichen Räumlichkeiten handelt es sich unstreitig um Wohnraum.
30
bbb) Der ehemalige Zwischenvermieter Herr XXXXX sollte diesen Wohnraum aufgrund eines Vertrags mit dem Beklagten Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten. Dem steht nicht entgegen, dass es dem Beklagten, wie er geltend macht, nicht darauf ankam, ob der Zwischenvermieter die Wohnung tatsächlich weitervermietet oder gegebenenfalls diese selbst nutzt. Denn dass der Zweck des Vertrags zwischen dem Beklagten und dem Zwischenvermieter auf eine Weitervermietung gerichtet war, war auch für den Beklagten offensichtlich. So wurden mit Hr. XXXXX selbst als Zwischenvermieter jedenfalls zwei Mietverträge über Wohnungen geschlossen. Eine ganze Reihe weiterer Verträge wurden mit einer ebenfalls von Hr. XXXX als Geschäftsführer geführten GmbH geschlossen, sowie wiederum diverse weitere Mietverträge mit der Lebensgefährtin des Hr. XXXX. Sowohl die Anzahl der Verträge als auch der Umstand, dass eine Reihe von Verträgen mit einer – von Hr. XXXXX geführten – GmbH geschlossen wurde, die selbst die Räume nicht als Wohnung nutzen konnte, zeigen, dass der Zweck der Verträge insgesamt und damit auch des einzelnen auf die hier streitgegenständliche Wohnung bezogenen Vertrags nur darin bestehen konnte, die Wohnungen weiterzuvermieten.
31
Dies wird auch durch das Vorbringen des Beklagten bestätigt, wonach in dem Objekt XXXXXX Str. X zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses mehrere Wohnungen leer standen und sich Herr XXXX anbot, diese anzumieten, da es für ihn kein Problem wäre, Untermieter für die Wohnungen zu finden. Damit stand für beide, den Beklagten und den Zwischenvermieter, fest, dass die Absicht bestand, die Wohnungen weiterzuvermieten. Dies war die Grundlage des Vertrags; dass der Beklagte auch mit einer Eigennutzung durch Hr. XXXXX einverstanden gewesen wäre, tritt demgegenüber zurück und rechtfertigt nicht, die Vorschrift des § 565 BGB hier nicht anzuwenden.
32
ccc) Es ist der Entscheidung zugrunde zu legen, dass eine gewerbliche Weitervermietung erfolgen sollte. Soweit der Beklagte geltend macht, es sei gar keine Gewinnerzielung erstrebt gewesen, da eine Eigennutzung möglich gewesen wäre und da die im Untermietverhältnis erzielte Miete nicht höher gewesen sei als die im Zwischenmietverhältnis, kann er damit nicht gehört werden.
33
Abgesehen davon, dass er damit seinem eigenen Vorbringen im Verfahren 2 C 230/22 (vgl. Schriftsatz Bl. 89 d. A.) widerspricht, ist unter Gewerbsmäßigkeit auch im Rahmen der mietrechtlichen Vorschrift des § 565 BGB eine auf Dauer angelegte (planvolle), selbstständige Tätigkeit, der Gewinnerzielungsabsicht oder zumindest ein wirtschaftliches Interesse zugrunde liegt, zu verstehen. Rein private, karitative oder gemeinnützige Zwecke scheiden aus. Nicht erforderlich ist, dass es sich bei der Vermietung um die einzige oder primäre Erwerbsquelle handelt, ein Nebengewerbe ist ausreichend. Weiterhin nicht erforderlich ist, dass tatsächlich ein Gewinn erzielt wird, lediglich das Handeln des Mieters muss auf Gewinnerzielung, zumindest jedoch auf Kostendeckung gerichtet sein (BeckOGK/Först, 1.7.2024, BGB § 565 Rn. 20).
34
Laut dem Bundesgerichtshof besteht für den Bereich des § 565 BGB für eine Ausweitung des Gewerbebegriffs – etwa in der Weise, dass alle Fälle einer auf Dauer angelegten entgeltlichen Weitervermietung erfasst werden – kein Anlass. Dies ergibt sich aus dem Regelungszweck dieser Norm, der nicht darauf abzielt, den Schutz des Mieters generell für alle Fälle einer Weitervermietung durch den Hauptmieter auszudehnen, sondern nur für bestimmte Sachverhalte, die dadurch gekennzeichnet sind, dass der Eigentümer im eigenen Interesse einen Zwischenmieter einschaltet, der mit der Weitervermietung wiederum eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt. Anlass für die Schaffung der Regelung in § 565 BGB (und der gleichlautenden Vorgängerregelung des § 549 a BGB aF) war die Entscheidung des BVerfG zum Mieterschutz bei Weitervermietung im Rahmen des so genannten Bauherrenmodells (…). Jene Entscheidung hat einen Verstoß gegen Art. 3 Abs. 1 GG festgestellt und dies damit begründet, dass bei diesem Vermietungsmodell dem Endmieter bei Beendigung des Hauptmietvertrags nicht der soziale Kündigungsschutz zur Verfügung stehe, den er bei direkter Anmietung gehabt hätte, obwohl keine gewichtigen Interessen des Eigentümers ersichtlich seien, die eine Verkürzung des Kündigungsschutzes rechtfertigen könnten. Denn der Eigentümer habe die Wohnung errichtet oder erworben, um sie auf dem Wohnungsmarkt zu nutzen; die bloße Einschaltung eines gewerblichen Zwischenmieters könne daher eine Verkürzung des Kündigungsschutzes des Mieters nicht rechtfertigen (BGH NJW 2016, 1086 Rn. 24, beck-online).
35
Im Gegensatz dazu bestehe, so der Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung weiter, eine grundlegend andere Interessenlage, wenn der Zwischenmieter mit der Weitervermietung gemeinnützige, karitative oder ähnliche Zwecke verfolge und die Zwischenvermietung deshalb vor allem in seinem und insbesondere des Endmieters Interesse liege (BGH a. a. O., Rn. 25).
36
Anknüpfend daran, ist vorliegend – nicht zuletzt mit Blick auf die Zweckrichtung des § 565 Abs. 1 BGB – von einer gewerblichen Tätigkeit auszugehen. Der Zweck der Vorschrift liegt darin zu verhindern, dass im Falle der Beendigung des Zwischenmietverhältnisses die Kündigungsschutzvorschriften umgangen werden könnten. Denn die Zwischenvermietung dient in erster Linie den Interessen des Vermieters (BeckOK BGB/Herrmann, 71. Ed. 1.8.2024, BGB § 565 Rn. 1 m. w. N., beck-online). Eine gemeinnützige oder karitative Zweckrichtung des Tätigwerdens des Zwischenvermieter ist hier jedenfalls nicht ersichtlich. Zudem hat die vom Zwischenmieter geführte GmbH eine Reihe von Wohnungen angemietet, bei der schon aufgrund ihrer Rechtsform von einer gewerblichen Tätigkeit ausgegangen werden kann. Der Umstand, dass der Mietzins im Untermietverhältnis nicht höher war als im Zwischenmietverhältnis spricht nicht gegen eine gewerbliche Tätigkeit, da sich für den Zwischenvermieter auch andere wirtschaftliche Vorteile aus der Vermietung ergeben können, wie dies etwa der Fall ist, wenn ein Unternehmen Wohnungen den eigenen Arbeitnehmern zur Verfügung stellt. Tragfähige Gründe oder Interessen des Eigentümers, des Beklagten, weshalb bei Beendigung des Hauptmietvertrags der Untermieterin, der Klägerin, nicht der soziale Kündigungsschutz zur Verfügung stehen sollte, den sie bei direkter Anmietung gehabt hätte, sind vorliegend weder vorgetragen noch sonst im Ansatz ersichtlich, weshalb von einer Gewerblichkeit des Zwischenmietverhältnisses auszugehen und § 565 Abs. 1 BGB anzuwenden ist.
37
cc) Ist die Vorschrift des § 565 Abs. 1 BGB anwendbar, so ist die Rechtsfolge, dass ein Mietverhältnis zwischen den Parteien zustande gekommen ist.
38
Zu Recht macht die Klägerin insofern geltend, dass zwischen den Parteien mit dem Ausscheiden des Zwischenvermieters ein neues Mietverhältnis mit dem Inhalt des Mietverhältnisses zwischen Klägerin und Zwischenvermieter zustande gekommen ist.
39
Der Vermieter tritt nicht in den bestehenden Mietvertrag ein, sondern nur in die Rechte und Pflichten. Diese Formulierung deckt sich mit der Gesetzesbegründung, wonach sich die Vorschrift an § 571 aF, jetzt § 566 BGB orientiert. Auch hier tritt der Erwerber nicht in den Mietvertrag, sondern nur in die Rechte und Pflichten ein, die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergeben (BeckOGK/Först, 1.7.2024, BGB § 565 Rn. 42, mit zahlreichen Hinweisen auf den Meinungsstand, beck-online). Die gleichlautende Formulierung in §§ 565 und 566 BGB legt nahe, dass sich der Eintritt nach beiden Vorschriften auf dieselbe Weise vollzieht. Für § 566 BGB ist höchstrichterlich entschieden, dass als Rechtsfolge des Eigentumsübergangs vorgesehen ist, dass zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter ein neues Mietverhältnis entsteht, allerdings mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (BGH, Urteil vom 4. September 2019 – XII ZR 52/18 -, Rn. 24, mit Nachweisen auf frühere entsprechende Entscheidungen).
40
Ein Grund, den Eintritt in die Rechte und Pflichten aus dem Untermietvertrag anders zu behandeln als den Eintritt nach § 566 BGB, ist nicht ersichtlich.
41
Soweit die Klägerin daraus ableitet, dass ein neues Mietverhältnis zwischen den Parteien zustande gekommen und schon deshalb die §§ 556d ff. BGB anwendbar seien, trifft dies allerdings nicht zu. Denn, wie ausgeführt, kommt das neue Mietverhältnis mit den Rechten und Pflichten des alten Mietverhältnisses zustande, also auch mit etwaig bestehenden Rechten und Pflichten, wie sie sich aus §§ 556d ff. BGB ergeben. Waren Ansprüche im alten Mietverhältnis aus §§ 556d BGB mangels Anwendbarkeit dieser Vorschriften ausgeschlossen, werden sie nicht mit dem Eintritt des Hauptvermieters in die Rechte und Pflichten aus dem früheren Mietverhältnis mit dem Zwischenvermieter wieder anwendbar, anderenfalls der Hauptvermieter nach dem Eintritt in den Mietvertrag schlechter stünde als vorher der Zwischenvermieter, was nach Wortlaut und Zweck der Norm des § 565 Abs. 1 BGB gerade ausgeschlossen sein soll.
42
Es kommt daher darauf an, ob die §§ 556d ff. BGB bereits im Mietverhältnis zwischen der Klägerin und dem Zwischenvermieter anwendbar waren.
43
Dies ist der Fall; aus ihnen abgeleitete Ansprüche sind auch nicht aufgrund der Senkung der Miete im April 2021 ausgeschlossen. Die aus der Entscheidung des BGH, Urteil vom 28.09.2022, VIII ZR 300/21, ableitbaren Grundsätze stehen dem nicht entgegen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Senkung der Miete ohne einen äußerlich nachvollziehbaren Grund oder diesbezügliche Verhandlungen erfolgt.
44
Ein Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB war ursprünglich gegeben: Zwischenvermieter und Klägerin schlossen einen Mietvertrag über Wohnraum, der in einem durch Rechtsverordnung nach § 556d Abs. 2 BGB bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, und die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses überstieg die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent. Letzteres ist nach dem Vorbringen in der Klageschrift unstreitig, dem der Beklagte erstinstanzlich, aber auch im Berufungsverfahren nicht entgegengetreten ist.
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Die Vorschriften der §§ 556d ff. BGB sind nicht wegen der im April 2021 erfolgten Mietsenkung nicht mehr anwendbar.
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Dies gilt zunächst, weil es sich um einen einseitigen Verzicht von Seiten des Zwischenvermieters handelt. Zwar fragte er bei der Klägerin per Mail an (Anlage Ab 1), was diese davon halte, wenn „wir die ursprüngliche Miete (…) reduzieren“, worin, da als Frage formuliert, noch kein annahmefähiges Angebot lag, auch wenn die Klägerin antwortete, sie nehme das Angebot an. Die die Rechte und Pflichten des Mietvertrags umgestaltende Erklärung lag erst in der weiteren Nachricht des Zwischenvermieters (Anlage K 2, Bl. 16 d. A.), die überschrieben war mit „Nachtrag zum Mietvertrag (…)“ und in der es hieß: „Die Netto-Kalt- Miete wird (…) reduziert (…)“. Es handelte sich um eine einseitige Erklärung, die offenkundig nach Auffassung beider seinerzeitigen Mietvertragsparteien geeignet war, die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag umzugestalten. War aber Rechtsgrund der Mietsenkung eine einseitige Erklärung des seinerzeitigen Vermieters konnten sich daraus von vornherein keine Rechtsnachteile der Mieterin im Hinblick auf die zwingenden Rechte aus § 556d ff. BGB ergeben.
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Selbst wenn man dies aber abweichend beurteilen und in der Senkung der Miete eine auf zwei Willenserklärungen beruhende Vertragsänderung sehen wollte, würde nichts anderes gelten. Denn, anders als es in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen und zitierten Fall hinsichtlich der Mieterhöhungsvereinbarung, bildete die Absenkung der Miete hier nicht den Rechtsgrund für die künftigen Mietzinsforderungen des Vermieters. In jenem Fall verstand sich von selbst, dass der Vermieter nicht den Mieterhöhungsbetrag auf der Grundlage des ursprünglichen Mietvertrags verlangen konnte. Nach der vom Bundesgerichtshof gebilligten Auslegung des Berufungsgerichts – bezog sich die Mieterhöhungsvereinbarung aber nicht nur auf den Mieterhöhungs-, sondern auf den Gesamtbetrag der nun erhöhten Miete, der nun „neu“ vereinbart war.
48
Hier liegt es anders. Rechtsgrund für die Mietzinsforderung des Zwischenvermieters und darauf aufbauend des Beklagten war und ist in Gänze die ursprüngliche Vereinbarung über den Mietzins, die zu Beginn des Mietverhältnisses geschlossen worden ist. Die Absenkung der Miete führte zu einem Verzicht bzw. einer Einwendung der Mieterin hinsichtlich einer die abgesenkte Miete übersteigenden Forderung des Vermieters. Die Absenkung ersetzte aber nicht die ursprüngliche Vereinbarung hinsichtlich der Mietszinsforderung und konnte daher auch nicht dazu führen, dass diese, soweit sie nach dem Verzicht bestehen blieb, nun in Gänze dem Anwendungsbereich der §§ 556d ff. BGB entzogen und damit wirksam würde.
49
Anders als in der zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs entspricht dies vorliegend der objektivierten Interessenlage der Parteien, denn ein Mieter in einem bestehenden Mietverhältnis mag – anders als bei dem Neuabschluss eines Mietverhältnisses – eine begehrte Mieterhöhung sorgfältig prüfen und eine Zustimmung hierzu ohne die Gefahr des Verlusts seiner Mietwohnung ablehnen können (vgl. BGH a. a. O, Rn. 26, juris). In der vorliegenden Konstellation besteht aber gar kein Anlass für einen Mieter, etwas sorgfältig zu prüfen, weil ein juristischer Laie nicht auf den Gedanken kommen kann, eine Senkung der Miete könne zu einem Verlust von Rechten oder gar einer finanziellen Einbuße führen.
50
Auch die Gesetzesbegründung, die der Bundesgerichtshof im Fall einer Mieterhöhung zum Beleg für die Richtigkeit seiner Entscheidung herangezogen hatte, steht der hiesigen Würdigung nicht entgegen. Dort heißt es u. a., dass die Begrenzung der zulässigen Miete auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete nur für den Zeitpunkt der Wiedervermietung gelte und spätere Mieterhöhungen weiterhin möglich seien (BT-Drucks. 18/3121, S. 16). Mit der Frage einer Senkung der Miete befasst sich die Gesetzesbegründung nicht.
51
Es kann an dieser Stelle unerörtert bleiben, ob all dies uneingeschränkt gilt, wenn die Parteien eines Mietvertrags nach dessen Abschluss im laufenden Mietverhältnis in Verhandlungen über die Miethöhe eintreten, weil hierzu ein konkreter Anlass besteht, und sich in der Folge auf eine abweichende niedrigere Miete einigen. Im vorliegenden Fall bedarf es solcher Überlegungen nicht, weil irgendein nachvollziehbarer Grund für die Senkung der Miete von Beklagtenseite weder vorgetragen noch sonst ersichtlich ist, wobei dahingestellt bleiben mag, ob die Vermutung der Klägerin zutrifft, dass der einzige Grund für die Senkung der Miete darin gelegen habe, sie um ihre Rechte aus der Mietpreisbremse zu bringen.
52
Sind die §§ 556d ff. BGB aber anwendbar, besteht auch der Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB. Die Klägerin hat dem Beklagten am 27.03.2023 ein Rügeschreiben (Anlage K 4) übersandt (Bl. 7 d. A.) und Auskünfte verlangt. Die Auskünfte wurden nicht erteilt.
53
Weitere Einwendungen hat der Beklagte insoweit nicht erhoben.
54
b) Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Rückzahlung der Miete für den Monat Mai 2021 aus §§ 556g Abs. 1 S. 3 i. V. m. 812 Abs. 1 S. 1, 1. Fall BGB.
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Die Klägerin hat zwar die Miethöhe gerügt, so dass die Voraussetzung des § 556g Abs. 2 S. 1 BGB vorliegt, sie hat dies aber erst mit Schreiben vom 27.03.2023 (Anlage K 6, Bl. 22 d. A.) getan. Nach § 556g Abs. 2 S. 3 BGB kann, rügt der Mieter einen Verstoß mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses, er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen.
56
Hier sind zwischen dem Beginn des Mietverhältnisses am 01.06.2020, auf den es nach den obigen Ausführungen auch für das Verhältnis zwischen Klägerin und Beklagtem ankommt, da der Beklagte mit seinem Eintritt in die Rechte und Pflichten des Mietvertrags zwischen Klägerin und Zwischenvermieter nicht schlechter steht als vorher der Zwischenvermieter, und der Rüge vom 27.03.2023 mehr als 33 Monate verstrichen. Da der Mai 2021 vor dem Zeitpunkt der Rüge liegt, ist der geltend gemachte Anspruch danach ausgeschlossen.
57
Auf das weitere tatsächliche Vorbringen der Klägerin zur überhöhten Miethöhe, gegen das der Beklagte keine Einwendungen erhoben hat, kommt es daher nicht an.
58
3. Die Anschlussberufung ist unbegründet. Der Beklagte hat keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe gegen die Klägerin aus § 985 BGB. § 985 stellt zum einen keine Anspruchsgrundlage für die verlangte Räumung dar, wie das Amtsgericht bereits zutreffend ausgeführt hat. Zum anderen hat die Klägerin mit dem wirksamen Mietvertrag ein Recht zum Besitz aus § 986 BGB.
59
4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 7 und 10, 711 ZPO.
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Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 und 2 ZPO zuzulassen, weil der Bundesgerichtshof sich in der zitierten Entscheidung vom 28.09.2022, VIII ZR 300/21, zwar zu der Frage geäußert hat, wie sich ein nach Abschluss des Mietvertrags ausgebrachtes Mieterhöhungsverlangen, dem der Mieter zugestimmt hat, auf die Anwendbarkeit der §§ 556d ff. BGB auswirkt, nicht jedoch hinsichtlich einer ohne äußeren Anlass erfolgten Herabsetzung der Miete.
01.12.2025
