Kooperationsvereinbarung mit den städtischen Wohnungsbaugesellschaften Berlins
Stand: 10/18
Das „Gesetz über die Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin (Berliner Wohnraumversorgungsgesetz – WoVG Bln)“ vom 24. November 2015 ist im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin 2015, Seite 422 veröffentlicht. Es enthält vom BGB abweichende – mieterfreundliche – Regelungen zum Mietrecht für Wohnungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften.
1. Wer ist von dem Gesetz betroffen?
Die rund 300.000 Mieterhaushalte, die bei einer der sechs städtischen Wohnungsbaugesellschaften wohnen.
2. Wofür gilt die Kooperationsvereinbarung?
Das Wohnraumversorgungsgesetz soll in 2018 nochmals novelliert werden. Für Mieterhöhungen und die zulässige Miethöhe gelten bis dahin bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften die Regeln einer Kooperationsvereinbarung mit dem Berliner Senat. Diese (noch mieterfreundlicheren) Regeln (siehe Punkte 7 ff.) ersetzen die entsprechenden Vorschriften des Wohnraumversorgungsgesetzes. Die Kooperationsvereinbarung ist anzuwenden auf Mieterhöhungserklärungen, die ab 1.1.2017. ausgesprochen wurden.
Zwar begründet die Kooperationsvereinbarung keine Rechtsansprüche der Mieter. Verstöße dagegen dürften aber faktisch nicht durchsetzbar sein, weil der politische Wille der Stadtregierung insoweit eindeutig ist und die Wohnungsbaugesellschaften letztlich und faktisch weisungsgebunden sind. Sollten gleichwohl Verstöße bekannt werden, ist bitte auch die Geschäftsstelle des BMV hiervon zu unterrichten. Wir werden dann mit der Senatsverwaltung Kontakt aufnehmen.
3. Welche Vermieter gehören zu den städtischen Wohnungsbauunternehmen im Sinne des neuen Gesetzes?
degewo AG
GESOBAU AG
Gewobag Wohnungsbau-AG
HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH
STADT UND LAND Wohnbauten-GmbH
WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH
Soweit diese Gesellschaften oder ihre Tochtergesellschaften nicht Eigentümer der Wohnungen sind, sondern Fremdverwaltung für Private betreiben, unterfallen solche Wohnungen weder dem WoVG Bln noch der Kooperationsvereinbarung.
4. Gehören auch Sozialwohnungen zum Eigentum städtischer Wohnungsunternehmen?
Ja, circa 28.000 Sozialwohnungen befinden sich im Bestand der sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen. Obwohl für Sozialwohnungen ein spezielles Mietpreisrecht gilt (vgl. unser Info Nr. 53), sollen die mieterfreundlichen Regelungen des Kooperationsvertrags auch auf diese Wohnungen Anwendung finden.
5. Was ist bei den städtischen Wohnungen anders?
Abweichend zur Rechtslage für „normale“ Wohnungen werden fünf Sachverhaltsgruppen anders geregelt:
- Kündigung wegen Zahlungsverzuges
- Mieterhöhung auf das ortsübliche Niveau (§ 558 BGB)
- Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)
- Wiedervermietungsmiete – Umgang mit Wohnungsbewerbern
- Möglichkeiten der Mietermitbestimmung
6. Was gilt bei städtischen Wohnungen im Hinblick auf die Kündigung wegen Zahlungsverzuges?
- Außerordentliche fristlose Kündigungen aufgrund von Mietrückständen sind soweit wie möglich zu vermeiden.
- Bei unvermeidbarer fristloser Kündigung soll dem Mieterhaushalt Ersatzwohnraum zur Verfügung gestellt werden.
- Zwangsvollstreckungsmaßnahmen sollen erst dann vollzogen werden, wenn der Mieter nicht mitwirkt, anderweitig mit Wohnraum versorgt ist oder angebotenen Ersatzwohnraum in angemessener Frist nicht annimmt.
- Auf Zwangsvollstreckungsmaßnahmen kann verzichtet werden, wenn der Mieter Lohn und Gehalt bzw. sonstige Leistungsansprüche etc. bis zur Höhe nicht erfüllter Forderungen sowie über zukünftig monatlich wiederkehrende Kosten abtritt.
7. Was gilt bei städtischen Wohnungen hinsichtlich der Mieterhöhung auf das ortsübliche Niveau (§ 558 BGB)?
- Nach der Kooperationsvereinbarung sollen die Mieten grundsätzlich in Summe für die Bestandsmietverträge um nicht mehr als 2 % jährlich steigen; Mietanhebungen werden auf max. 4 % innerhalb von zwei Jahren begrenzt. In den Fällen, in denen die Wohnungsmiete unterhalb von 75% der Durchschnittsmiete der jeweiligen Gesellschaft liegt, kann von den Regelungen abgewichen werden.
- Abweichend von § 558 BGB erstreckt sich die 15prozentige Kappungsgrenze auf vier statt auf drei Jahre.
- Mieter können beim Vermieter beantragen, dass die Nettokaltmiete nicht mehr als 30 % des Haushaltsnettoeinkommens beträgt. Nach der Kooperationsvereinbarung ist hierfür nicht einmal eine vorausgegangene Mieterhöhung nötig. Voraussetzung ist aber weiterhin, dass bestimmte Einkommensgrenzen (siehe unter 8.) nicht überschritten werden. Die Wohnungsgröße spielt für den Umfang des Härteausgleichs ebenfalls eine Rolle.
- Diese Kappungsgrenze sinkt auf 27 % des Haushaltsnettoeinkommens, wenn die Mieter in einem Gebäude mit einem Endenergieverbrauchswert von mehr als 170 kWh/m²/Jahr wohnen.
- Ist die Wohnung eine Sozialwohnung, sollten Mieter zusätzlich prüfen, ob ein Mietzuschuss beantragt werden kann (siehe hierzu unser Info Nr. 53).
8. Welche Einkommensgrenzen sind für die Inanspruchnahme der Härtefall-Kappungsgrenzen maßgeblich?
Für die Anerkennung eines Härtefalls dürfen folgende Einkommensgrenzen für das Gesamteinkommen des Mieterhaushalts nicht überschritten werden:
16.800 Euro pro Jahr für einen Einpersonenhaushalt;
25.200 Euro pro Jahr für einen Zweipersonenhaushalt;
zusätzlich 5.740 Euro pro Jahr für jede weitere zum Haushalt gehörende Person;
zusätzlich 700 Euro pro Jahr für jedes zum Haushalt gehörende Kind.
Das anrechenbare Gesamteinkommen wird von den landeseigenen Wohnungsunternehmen in Anwendung der §§ 20 bis 24 des Wohnraumförderungsgesetzes ermittelt.
9. Welche Wohnflächen sind für die Inanspruchnahme der Härtefall-Kappungsgrenzen maßgeblich?
Für die Anerkennung eines Härtefalls sind folgende Wohnflächenobergrenzen festgelegt:
- 45 m² bei einem Einpersonenhaushalt;
- 60 m² bei einem Zweipersonenhaushalt;
- 75 m² bei einem Dreipersonenhaushalt;
- 85 m² bei einem Vierpersonenhaushalt;
- zusätzlich 12 m² für jede weitere zum Haushalt gehörende Person.
Bei Überschreitungen erfolgt die Absenkung anteilig.
Beispiel: Bewohnt ein Single eine 60 m² große Wohnung, dann findet die Kappung auf 30 % des Einkommens lediglich auf 45 m² Anwendung.
Bei Vorliegen besonderer Lebensumstände, wie bei kürzlichem Tod eines Haushaltsmitgliedes oder bei Rollstuhlbenutzung, können die landeseigenen Wohnungsunternehmen eine Überschreitung der Wohnflächenobergrenze um bis zu 20 % anerkennen. Dasselbe gilt, wenn die Wohnung Besonderheiten in ihrem Wohnungsgrundriss aufweist, welche eine deutlich höhere Wohnfläche bewirken, als diese bei Wohnungen mit ähnlicher Wohnqualität üblich ist.
10. Was gilt bei städtischen Wohnungen hinsichtlich der Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)?
- Abweichend von § 559 BGB beträgt der Modernisierungszuschlag jährlich 6 % (statt 11 %) der aufgewendeten Modernisierungskosten. Das gilt für alle Modernisierungsankündigungen, die ab dem 1.11.2016 ausgesprochen wurden. Für Modernisierungsankündigungen zwischen dem 1.1.2016 und dem 30.10.2016 beträgt der Zuschlag 9 %.
- Nach einer Modernisierung soll die Miete nicht mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern es sich bei der Modernisierung nicht um umfassende Modernisierungsvorhaben handelt. Bei Modernisierungsankündigungen ab dem 1.11.2016 gilt die Grenze von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
- Die Nettokaltmiete soll auf einen Betrag begrenzt werden, der die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich der durch die Modernisierung bewirkten Betriebskosteneinsparung (in der Regel die rechnerische oder tatsächliche Heizkostenersparnis) nicht übersteigt.
- Bei Vorliegen eines sogenannten Härtefalles (siehe Punkte 8 und 9) soll auf Antrag des Mieters die Miete nach der Mieterhöhung das Haushaltsnettoeinkommen nicht um mehr als 30 % überschreiten.
11. Was gilt bei städtischen Wohnungen hinsichtlich der Wiedervermietungsmiete und hinsichtlich des Umgangs mit Wohnungsbewerbern?
60 % der jährlich zur Wiedervermietung kommenden Wohnungen im Bestand der städtischen Wohnungsbaugesellschaften werden an WBS-berechtigte Haushalte maximal zur ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet. Von den genannten 60 % zur Wiedervermietung kommenden Wohnungen werden wiederum 25 % an Wohnberechtigte besonderer Bedarfsgruppen vermietet. Es wird gewährleistet, dass die Mietbelastung des jeweiligen Haushalts nicht mehr als 30 % des Nettohaushaltseinkommens beträgt.
Die Prüfung der WBS-Berechtigung kann von den städtischen Wohnungsbaugesellschaften außerhalb des sozialen Mietwohnungsbestandes selbst durchgeführt werden.
Bewerberinnen und Bewerbern um eine Mietwohnung darf die Anmietung einer Wohnung nicht allein wegen einer negativen Bonitätsauskunft einer privaten Auskunftei verweigert werden.
12. Was gilt bei städtischen Wohnungen im Hinblick auf die Mietermitbestimmung?
Bei jedem landeseigenen Wohnungsunternehmen wird jeweils ein Mieterrat zur Beteiligung der Mieterschaft an Unternehmensentscheidungen eingerichtet.
Die Mieterräte befassen sich mit und nehmen Stellung insbesondere zu den Unternehmensplanungen bei den Neubau-, Modernisierungs- und Instandsetzungsprogrammen, bei der Quartiersentwicklung sowie bei Gemeinschaftseinrichtungen und erhalten die dazu erforderlichen Informationen.
Die Mitglieder der Mieterräte werden durch Wahlen aus der jeweiligen Mieterschaft in ihre Funktionen berufen. Die Mieterräte sollen in ihrer Zusammensetzung die Vielfalt der Mieterinnen und Mieter repräsentieren. Der Aufsichtsrat legt die Anzahl der Mitglieder des Mieterrats fest und erlässt die Wahlordnung.
13. Welche grundlegenden Probleme bereiten die neuen Regelungen bei der Rechtsanwendung?
Während das Mietrecht fast immer unmittelbare Drittwirkung für die Mieter auslöst, Mieter also direkt aus dem Gesetz auf dessen Einhaltung Klage erheben können, ist dies bei den Kündigungsschutzregelungen (Punkt 6) und den Kappungsgrenzen (Punkte 7 bis 10) für Mieter landeseigener Wohnungen nicht der Fall. Die entsprechenden Paragrafen enthalten lediglich eine Selbstverpflichtung der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. Für den – unwahrscheinlichen – Fall, dass ein landeseigenes Wohnungsunternehmen die Mieterschutzregelungen unter Hinweis auf die fehlende Drittwirkung ignoriert, ist daher von der gerichtlichen Rechtswahrnehmung abzusehen. Vielmehr sollten betroffene Mieter – über den Berliner Mieterverein e.V.- politischen und medialen Druck auf die Wohnungsbaugesellschaft und auf den Berliner Senat ausüben.
14. Was ändert sich durch das Wohnraumversorgungsgesetz für die anderen rund 1.300.000 Berliner Mieterhaushalte, die nicht bei einer landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft wohnen?
So gut wie nichts, wenn man davon absieht, dass nunmehr in § 3 Abs. 7 des Investitionsbankgesetzes bestimmt ist: „Mieterinnen und Mietern von Wohnraum, dessen Errichtung oder Modernisierung und Instandsetzung durch die Investitionsbank Berlin gefördert worden ist, erteilt die Investitionsbank auf deren Anforderung hin Auskunft über die Förderbestimmungen, soweit diese sich auf den jeweiligen Mietvertrag auswirken.“
Außerdem ist im Artikel 4 über die Errichtung des „Sondervermögens Wohnraumförderfonds Berlin“ festgehalten, dass nunmehr eine mietpreisreduzierende öffentliche Förderung von Modernisierung und Instandsetzung in Höhe von 3,5 Mio. Euro jährlich anzubieten ist.
16.10.2018