Info 53: Sozialer Wohnungsbau in Berlin

Welche Miethöhe ist zulässig – Mieterhöhungen

Stand: 3/18

Berlin hatte am Jahresende 2017 einen Bestand von sogenannten Sozialwohnungen in Höhe von rund 100.000 Wohnungen.

Leider gehören zu diesen Sozialwohnungen auch rund 12.000 Einheiten, bei denen durch Wegfall der sogenannten Anschlussförderung die Mieten deutlich höher als bei den übrigen Sozialwohnungen sind (siehe hierzu unser Info Nr. 165).

Von den Sozialwohnungen zu unterscheiden sind die im sogenannten „Zweiten Förderweg“ vertraglich geförderten Wohnungen (siehe Info Nr. 153).

Gesetzliche Grundlagen für das Mietpreisrecht für Sozialwohnungen bilden in Berlin:

• Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG),
• Neubaumietenverordnung (NMV),
• Zweite Berechnungsverordnung (II. BV),
• Wohnraumgesetz Berlin – WoG Bln
• Heizkostenverordnung.

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1. Die Miethöhe bei Neuvermietung

Anders als im preisfreien Neu- und Altbau darf ein Mieterwechsel im Sozialen Wohnungsbau zu keiner Mieterhöhung führen. Ein neuer Mieter zahlt also zu Beginn des Mietverhältnisses in der Regel genau den Mietbetrag, den der ausgezogene Mieter zuletzt zahlen musste.

Im Sozialen Wohnungsbau gilt das Prinzip der Kostenmiete. Nur wenn sich die Kosten für die Wirtschaftseinheit, die sogenannten laufenden Aufwendungen erhöhen, darf die Miete steigen.

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2. Das Prinzip der Kostenmiete

Im Sozialen Wohnungsbau werden die Mieten grundsätzlich mittels einer Wirtschaftlichkeitsberechnung (WB) ermittelt.

Wie eine solche Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen ist, ergibt sich aus den Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV). Nach Fertigstellung eines Bauvorhabens muss der künftige Vermieter bei der Investitionsbank Berlin (IBB) eine Schlussabrechnung vorlegen, aus der die tatsächlich entstandenen Gesamtkosten hervorgehen. Das sind:

Die Investitionsbank Berlin genehmigt dann dem Bauherrn die Erhebung einer Durchschnittsmiete pro Quadratmeter, die sich aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung ergibt.

Steigende Grundstücks- und Baukosten und die Abhängigkeit der Bauherren von der Fremdkapitalfinanzierung haben die Kostenmiete in den letzten Jahren dramatisch ansteigen lassen.

Durch öffentliche Mittel (zum Beispiel öffentliche Baudarlehen, Aufwendungszuschüsse, Aufwendungsdarlehen) soll die Kostenmiete auf ein für die Mieter erträgliches Maß reduziert werden (sogenannte Bewilligungsmiete). Für das Wohnungsbauförderungsprogramm 1994 beispielsweise betrug die Bewilligungsmiete bei Bezugsfertigkeit nach Wohnlage differenziert 3,83 bis 4,35 Euro pro Quadratmeter (ohne Betriebskosten).

Neben dieser mittels Wirtschaftlichkeitsberechnung ermittelten Miete werden noch Vorauszahlungen auf Umlagen für die Betriebskosten erhoben. Über die Betriebskostenvorauszahlungen muss jährlich abgerechnet werden (§ 20 Neubaumietenverordnung).

Mieter im Sozialen Wohnungsbau haben das Recht, die Unterlagen für die errechnete Kostenmiete jederzeit beim Vermieter einzusehen bzw. sich – gegen Kostenerstattung – Fotokopien zusenden zu lassen. Das betrifft besonders die von der Investitionsbank Berlin genehmigte Wirtschaftlichkeitsberechnung sowie alle späteren Zusatzberechnungen und Auszüge aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung. Verweigert der Vermieter die Auskunft, kann die Investitionsbank Berlin (IBB) helfen.

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3. Wann kann die Miete erhöht werden?

Die wichtigsten Gründe für eine Mieterhöhung im Sozialen Wohnungsbau sind:

• Erhöhung der gesetzlich festgelegten Pauschalen für Verwaltungs-, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis,
• Anhebung des Zinssatzes für Fremdkapital, z.B. öffentliche Baudarlehen,
• Wegfall der vom Bauherren ausgesprochenen Verzichte, z.B. auf Eigenkapitalverzinsung (dies jedoch frühestens sechs Jahre nach Bezugsfertigkeit),
• bauliche Veränderungen aufgrund von behördlichen Auflagen,
• Modernisierungen mit Zustimmung der Investitionsbank Berlin (IBB),
• planmäßiger und im Mietvertrag festgelegter Abbau der öffentlichen Förderung,

Mieterhöhungen können durch einseitige schriftliche Erklärung des Vermieters geltend gemacht werden. Geht die Erklärung bis zum 15. eines Monats beim Mieter ein, wird die Erhöhung zum 1. des folgenden Monats wirksam. Geht sie später ein, so wirkt sie erst zum 1. des übernächsten Monats (§ 10 Abs. 2 WoBindG).

Daneben gilt die Berliner Sonderregelung des § 1 des Wohnraumgesetzes Berlin – WoG Bln – :

Das bedeutet: Bei Mieterhöhungen von mindestens 10 Prozent bzw. bei 15-prozentigen Mieterhöhungen in vier Jahren wird die Mieterhöhung zum Ablauf des dritten Monats, in dem die Mieterhöhung zugegangen ist, wirksam.

Beispiel:
Zugang der Mieterhöhung am 17. Februar:
→ Neue Miete ist zu zahlen ab Juni.

Hinweis: Die Bezugnahme auf die §§ 559, 560 BGB in § 1 WoG Bln ist irreführend. Eine Mieterhöhung nach diesen Vorschriften kann es nicht geben. Es ist wohl die analoge Anwendung gemeint. Also Erhöhung der Kostenmiete wegen Betriebskostensteigerungen oder Modernisierungen.

Beispiele:

Die bisher gezahlte Miete beträgt 350 Euro monatlich:

• Sie wird um 40 Euro monatlich erhöht: Das sind mehr als 10 %.
  → Es gelten die längeren Kündigungs- und Überlegungsfristen des Wohnraumgesetzes Berlin.
• Sie wird um 30 Euro monatlich erhöht: Das sind weniger als 10 %.
  → Es gelten weiterhin die kurzen Kündigungs- und Überlegungsfristen der §§ 10 und 11 WoBindG.
• Sie wird im darauf folgenden Jahr erneut um 30 Euro monatlich erhöht: Das sind mehr als 15 % innerhalb von vier Jahren.
  → Bei dieser erneuten Mieterhöhung gelten die längeren Kündigungs- und Überlegungsfristen des Wohnraumgesetzes Berlin.

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4. Keine Rückwirkung der Mietererhöhung!

Jahrzehntelang war im Sozialen Wohnungsbau – unter bestimmten Voraussetzungen – auch eine rückwirkende Mieterhöhung zulässig. Dies ist nunmehr für Mieterhöhungen, die ab 30.7.2017 den Mietern zugehen ausgeschlossen (§ 1 a WoG Bln)

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5. Darauf sollten Sie bei einer Mieterhöhung vor allem achten:

Liegt Ihnen bereits eine Wirtschaftlichkeitsberechnung vor, so muss der Mieterhöhungserklärung gleichwohl eine Zusatzberechnung (Aufstellung der geänderten Kostenpositionen und Gegenüberstellung der alten und neuen Kosten sowie Auswerfen der Erhöhungsbeiträge beigefügt werden. Sind Sie noch nicht im Besitz einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, dann ist der Mieterhöhung mindestens ein Auszug aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung beizufügen, der sämtliche Kostenpositionen der Kostenmiete enthalten muss sowie die vorgenannte Gegenüberstellung neben der Bezeichnung des Gebäudes, der Darlehen/Zuschüsse sowie Erträge.

Auch wenn der Erhöhungsbetrag berechtigt ist, wird die Mieterhöhung nicht fällig, wenn und solange diese Formvorschriften vom Vermieter nicht eingehalten werden. Stellt sich heraus, dass eine höhere als die Kostenmiete vereinbart wurde, können Sie den überschüssigen Betrag innerhalb von vier Jahren seit der jeweiligen Mietzahlung, spätestens aber ein Jahr nach Auszug zurückfordern. Zusätzlich erhalten Sie auf diesen Betrag noch 4 % Zinsen.

Nach Rückzahlung der öffentlichen Mittel und Ablauf der Mietpreisbindung ist das allgemeine Mietpreisrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) anwendbar (vgl. Info Nr. 47 und Info Nr. 19).

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6. Besonderheiten bei Sozialwohnungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaften

Für Mieterhöhungen gelten bis zum 31.12.2017 bei den städtischen Wohnungsbaugesellschaften die (mieterfreundlicheren) Regeln einer Kooperationsvereinbarung mit dem Berliner Senat (siehe hierzu ausführlich Info Nr. 43).

Es handelt sich hierbei um folgende Wohnungsbaugesellschaften:

• degewo AG
• GESOBAU AG
• Gewobag Wohnungsbau-AG
• HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH
• STADT UND LAND Wohnbauten-GmbH
• WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH

Nach der Kooperationsvereinbarung sollen die Mieten grundsätzlich in Summe für die Bestandsmietverträge um nicht mehr als 2 % jährlich steigen; Mietanhebungen werden auf max. 4 % innerhalb von zwei Jahren begrenzt. In den Fällen, in denen die Wohnungsmiete unterhalb von 75 % der Durchschnittsmiete der jeweiligen Gesellschaft liegt, kann von den Regelungen abgewichen werden.

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7. Mietzuschuss

Seit dem 1.1.2016 gewährt § 2 WoG Bln Mietern in Sozialwohnungen bei hohen Mieten und Mieterhöhungen einen Mietzuschuss. Die Vorschrift wurde mit Wirkung zum 30.7.2017 nochmals geändert. Demnach gilt ab diesem Zeitpunkt:

Für den Antrag des Mieters kommt es nicht darauf an, dass unmittelbar zuvor eine Mieterhöhung erfolgt ist. Vielmehr haben einen gesetzlichen Rechtsanspruch auf einen Zuschuss zur Miete ab dem Zeitpunkt der Antragstellung

a) alle Mieterhaushalte, die auf der Grundlage eines gültigen Mietvertrages eine Sozialmietwohnung innehaben, sofern

b) ihr anrechenbares Haushaltseinkommen innerhalb der Berliner Einkommensgrenzen für die Wohnberechtigung im Sozialen Wohnungsbau (z.B. 16.800,- Euro für 1-Personen-Haushalt, 25.200,- Euro für 2-Personen-Haushalt) liegt und soweit

c) die vom Haushalt angemietete Wohnfläche (1-Personenhaushalt: 50 qm, 2-Personenhaushalt: 65 qm, 3-Personenhaushalt: 80 qm, 4-Personenhaushalt: 90 qm und zusätzlich 12 qm für jede weitere Person) in einem angemessenen Verhältnis zur Personenzahl der in der Wohnung wohnenden Haushaltsmitglieder steht.

In Einzelfällen kann eine Überschreitung der angemessenen Wohnflächen um bis zu höchstens 20 Prozent zugelassen werden.

Die maßgebliche Wohnfläche ergibt sich aus dem Mietvertrag. Das anrechenbare Gesamteinkommen ist nach den §§ 20 bis 24 des Wohnraumförderungsgesetzes zu ermitteln.

Wie hoch ist der Mietzuschuss?

Bei Vorliegen obiger Voraussetzungen besteht der Anspruch in Höhe des Betrages der Bruttowarmmiete, der 30 Prozent des anrechenbaren Gesamteinkommens übersteigt.

Der Mietzuschuss wird gekappt

• auf maximal 5,00 Euro pro Quadratmeter bei Nichtüberschreitung der Einkommensgrenzen nach § 9 Abs. 2 Wohnraumförderungsgesetz für die Erteilung eines Wohnberechtigungsscheines (WBS).
• auf maximal 3,75 Euro pro Quadratmeter bei Überschreitung dieser Einkommensgrenzen von bis zu 20 Prozent.
• auf maximal 2,50 Euro pro Quadratmeter bei Überschreitung dieser Einkommensgrenzen von bis zu 40 Prozent.

Diese Werte werden nach Verbraucherpreisindex jährlich zum 1.4. (erstmals zum 1.4.2019) eines jeden Jahres angepasst.

Zudem darf der Zuschuss die Hälfte der Bruttowarmmiete nicht überschreiten.

Bei Sozialmietwohnungen, die vom Wegfall der Anschlussförderung betroffen sind, ist der Zuschuss auf eine anrechnungsfähige Bruttowarmmiete von höchstens 14,- Euro pro Quadratmeter beschränkt. Anspruchsberechtigt sind Mieter solcher Wohnungen aber nur, bei einem Mietvertragsabschluss vor dem 1.1.2016.

Empfänger von Leistungen nach SGB II oder SGB XII bekommen den Teil der Bruttowarmmiete erstattet, der vom Leistungsträger nicht übernommen wird.

Wo genau ist der Antrag auf Mietzuschuss zu stellen?

Für Fragen und nähere Informationen steht der vom Senat beauftragte Dienstleister zgs consult GmbH zur Verfügung. Dorthin sind auch die Anträge auf Mietzuschuss zu schicken oder direkt abzugeben.

Einzelheiten zum Mietzuschuss enthalten die Mietzuschussvorschriften 2017 (ABl. 17, S. 5563).

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8. Sonderkündigungsrechte nach Mieterhöhung

Gemäß § 11 WoBindG ist der Mieter berechtigt, das Mietverhältnis spätestens am 3. Werktag des Monats, von dem an die Miete erhöht werden soll, für den Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Dann tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Beispiel: Die Mieterhöhung geht Anfang Januar zu. Sie entfaltet Wirkung zum 1.2. Der Mieter kann spätestens bis zum 3.2. zum nächsten Monatsende, also zum 31.3. kündigen.

Im Klartext: Der Mieter hat im ungünstigsten Fall nur zwei Wochen Überlegungsfrist, ob er kündigt und dann knapp zwei Monate Zeit, sich eine neue Wohnung zu.

Das Sonderkündigungsrecht nach § 11 WoBindG kann auch bei einer Nachforderung auf den durch Vorauszahlungen nicht gedeckten Umlegungsbetrag für Betriebskosten wahrgenommen werden. § 11 WoBindG gilt weiter für Mieterhöhungen, die nicht unter § 1 WoG Bln fallen.

Der schon oben vorgestellte § 1 WoG Bln enthält ein weiteres Sonderkündigungsrecht für Mieter, wenn die Mieterhöhung mehr als 10 % oder innerhalb von vier Jahre mindestens 15 % beträgt.

Hier haben die Mieter drei Monate Zeit, sich darüber klar zu werden, ob sie das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nehmen wollen. Tun sie es, endet das Mietverhältnis spätestens zum Ablauf des sechsten Monats nach Zugang der Mieterhöhung.

Die Berechnung der Kündigungsfrist nach § 1 WoG Bln erschließt sich nicht auf den ersten Blick.

Der Mieter kann nach Erhalt einer bestimmten Mindest-Mieterhöhung

Der Mieter ist insbesondere nicht verpflichtet, zum Ultimo eines bestimmten Kalendermonats zu kündigen, und er ist nicht berechtigt, den Vertrag zum Monatsultimo der Sechsmonatsfrist auslaufen zu lassen, weil die Auslauffrist nicht erst am letzten des sechsten Monats endet, sondern am letzten Tag des Sechsmonatszeitraums. Wenn der Mieter keine Auslauffrist bestimmt, gilt die vom Gesetz genannte Spätest-Frist – sechs Monate ab Zugang der Mieterhöhung – (so auch v. Seldeneck GE 12, 34).

 

Berliner Mieterverein
06.05.2018