Die SPD-Fraktion Berlin will mit ihrer Resolution „Leistbares Wohnen ist Daseinsvorsorge“ ein wohnungspolitisches Signal setzen. Der Beschluss auf ihrer Klausurtagung vom 23. bis 25. Januar 2026 in Rostock bündelt zahlreiche Vorschläge – vom Mietendeckel 2.0 über stärkere Mitbestimmung bis hin zu neuen Regeln für landeseigene Wohnungsunternehmen. Viele Ansätze weisen in die richtige Richtung, bleiben jedoch konzeptionell offen oder rechtlich ungeklärt. Eine Einordnung aus Sicht des Berliner Mietervereins.
Mietendeckel 2.0 und Neuordnung der Wohnungswirtschaft
Für viele überraschend enthält die Resolution der SPD den Vorschlag für die Umsetzung eines neuen Mietendeckels. Die Ausgestaltung soll über eine Neuordnung der Gemeinwirtschaft unter Bezug auf Artikel 15 im Grundgesetz (GG) erfolgen, der neben der Überführung in Gemeineigentum auch andere Formen gemeinwirtschaftlicher Organisation ermöglicht. Tatsächlich ermöglicht Art. 15 GG jedoch keine unmittelbare Mietpreisregulierung, sondern eröffnet dem Gesetzgeber ausschließlich die Möglichkeit, Grund und Boden oder Produktionsmittel zum Zwecke der Vergesellschaftung in Gemeineigentum oder andere Formen der Gemeinwirtschaft zu überführen. Der von der SPD verfolgte Ansatz zielt nicht auf ein klassisches mietrechtliches Instrument ab, sondern auf eine strukturelle Veränderung der Eigentums- und Gewinnordnung des Wohnungsmarktes. Niedrige Mieten sollen demnach nicht durch eine direkte Regulierung, sondern mittelbar durch gemeinwirtschaftliche Organisationsformen, Gewinnbegrenzungen und Kostenmieten entstehen. Ob und wie ein solches Modell rechtssicher umgesetzt werden kann, soll bis zum Frühjahr ein Rechtsgutachten klären. Ergänzend kündigt die SPD an, sich auf Bundesebene für eine Länderöffnungsklausel stark zu machen, damit Kommunen eigenständig Mietendeckel-Regelungen schaffen können. Politisch zielt der Ansatz erkennbar darauf ab, eine Alternative zur Vergesellschaftung zu entwickeln. Die Immobilienwirtschaft zeigt sich dennoch empört – der Vorschlag sei ein „fatales Signal an alle, die in Berlin Wohnraum schaffen wollen“. Allerdings schließt die SPD von vornherein Neubauwohnungen, kleine Eigentümer:innen sowie kommunale und gemeinnützige Wohnungsunternehmen aus.
Öffentliche Verantwortung und strukturelle Widersprüche
Positiv hervorzuheben ist zunächst das klare Bekenntnis zur öffentlichen Verantwortung für die Wohnraumversorgung. Die Resolution benennt die landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) als zentralen Garanten für bezahlbares und gutes Wohnen und richtet an sie den Anspruch einer sozial gerechten sowie nachhaltigen Bewirtschaftung. Dem widerspricht, dass die Kooperationsvereinbarung erst kürzlich aufgeweicht worden ist, um auch den LWU mehr Mieterhöhungsspielräume zu eröffnen.
Die derzeitige Organisation der LWU als Aktiengesellschaften und GmbHs setzt sie in einem hoch angespannten Wohnungsmarkt unter erheblichen ökonomischen Druck und erschwert eine konsequent gemeinwohlorientierte Bewirtschaftung. Zum Beispiel mit einer Überführung der LWU in die Neue Wohngemeinnützigkeit können steuerliche Vorteile gewährt und im Gegenzug soziale Vorgaben wie dauerhafte Mietbindungen gefordert werden.
Leistbarkeitsversprechen und Modernisierungsumlage
Im Rahmen der Herstellung einer gemeinwirtschaftlichen Ordnung nach Artikel 15 GG will die SPD unter anderem ab einem Stichtag die Miethöhe deckeln und nur noch einen Inflationszuwachs zulassen – im Prinzip ein „Mietendeckel 2.0“. Für die Bestände der landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) hätte ein Mietendeckel längst Realität sein können, immerhin ist die SPD Teil der Berliner Landesregierung. Stattdessen hat der Senat die Kooperationsvereinbarung für leistbaren Wohnraum zuletzt eher abgeschwächt als gestärkt.
Weiterhin schlägt die SPD-Fraktion vor, das Leistbarkeitsversprechen zukünftig auf die Bruttokaltmiete zu beziehen und nicht wie bisher auf die Nettokaltmiete. Haushalte, die mehr als 30 Prozent ihres Einkommens für die Bruttokaltmiete ausgeben, kämen somit in den Genuss einer Mietsenkung. Angesichts massiv gestiegener Energie- und Heizkosten bildet jedoch die Bruttokaltmiete die tatsächliche Belastung der Haushalte nur unzureichend ab. Sinnvoller wäre eine Orientierung an der Bruttowarmmiete – insbesondere dort, wo die LWU auf Wärmeliefermodelle wie das Contracting setzen.
Grundsätzlich zu begrüßen ist der Vorschlag, die Modernisierungsumlage zeitlich zu begrenzen, sobald sich Investitionskosten für die energetische Modernisierung amortisiert haben – eine Forderung, die der Berliner Mieterverein seit Jahren erhebt. Dies würde einen grundlegenden Systemwechsel markieren. Allerdings bleiben zentrale Begriffe in der Resolution unklar, etwa wie „Abschreibung“ oder „Amortisation“ konkret definiert werden sollen.
Aus Sicht des BMV fehlt zudem die notwendige Absenkung der Modernisierungsumlage auf maximal drei Prozent – verbunden mit der Einführung des Drittelmodells: Unternehmen müssen Fördermittel verbindlich in Anspruch nehmen, können diese aber behalten. Das stärkt den Anreiz, nachhaltig und wirtschaftlich mit den vorhandenen Mitteln zu planen. Voraussetzung dafür ist eine eigene Landesförderung für Gemeinwohlträger:innen, Genossenschaften und gemeinnützige Wohnungsunternehmen.
Mitbestimmung stärken – Umsetzung offen
Die angekündigte Stärkung und Vernetzung von Mieter:innenbeiräten und Mieter:innenräten ist ausdrücklich zu begrüßen. Demokratische Mitbestimmung in der Wohnungswirtschaft ist ein zentrales Element der Gemeinwohlorientierung. Auch Maßnahmen zur diskriminierungsfreien Wohnungsvergabe sowie zu einer stärkeren Einkommensorientierung der Mietpreisbildung weisen in die richtige Richtung. Ihre praktische Umsetzung wirft jedoch weiterhin Fragen auf – insbesondere im Hinblick auf bestehende Mietverhältnisse und den Wohnungswechsel. Hier bleibt die Resolution bislang zu vage.
Sozialpolitische Instrumente mit Zugangshürden
Die SPD-Fraktion verweist auf bereits bestehende Instrumente wie Wohngeld Plus und erhöhte Zuschüsse einschließlich Heizkostenkomponente. Ergänzend nennt sie den Mietzuschuss nach Paragraf 2 Wohnraumgesetz Berlin, der die Bruttowarmmiete auf 30 Prozent des anrechenbaren Einkommens begrenzt. Problematisch ist weniger das Instrument selbst als seine geringe Bekanntheit, seine Beschränkung auf Sozialwohnungen des ersten Förderwegs sowie die weiterhin hohen Zugangshürden – insbesondere durch umfangreiche Offenlegungspflichten persönlicher Lebensverhältnisse sowie der bürokratischen Anforderungen.
Wohnungsaufsicht: Fokus auf Vollzug
Bereits im Vorfeld der Resolution hat der Berliner Senat ein Wohnraumsicherungsgesetz vorgelegt, das eine stärkere und effektivere Wohnungsaufsicht ermöglichen soll. Ziel ist es, dass Bezirksämter Missstände in Wohnungen schneller erkennen und beheben können, etwa bei unbewohnbaren Zuständen oder Verstößen gegen Instandhaltungspflichten. Dafür sollen bestehende Eingriffsmöglichkeiten erweitert, Sanktionen und Bußgelder erhöht sowie der Einsatz von Treuhändern erleichtert werden. Dieses Wohnraumsicherungsgesetz will die SPD-Fraktion weiter ausbauen. Erstmalig spricht sie sich für ein digitales Wohnungs- und Mietenregister aus. Außerdem sollen große Wohnungsunternehmen verpflichtet werden, jährliche Investitionsnachweise vorzulegen, damit Behörden die Einhaltung der Vorgaben direkt kontrollieren können. Nicht zuletzt spricht sich nun auch die SPD für die Einführung einer Sozialwohnungsquote für größere private Vermietende aus und folgt damit den bereits vorliegenden Vorschlägen von Grünen und Linken.
Hervorzuheben ist der Schwerpunkt auf dem Vollzug bestehender Regelungen, etwa durch die personelle und funktionale Stärkung der Mietpreisprüfstelle, eine engere Verzahnung mit Wohnungsämtern und Staatsanwaltschaft sowie klare Verfahren nach Paragraf 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStrafG). Viele dieser Maßnahmen könnten direkt umgesetzt werden und unmittelbare Wirkung auf viele problematische Marktsegmente in Berlin entfalten.
Grundsätzlich zu begrüßen ist die geplante Einschränkung von „Wohnen auf Zeit“ in Milieuschutzgebieten. Was Bezirke wie Friedrichshain-Kreuzberg und Neukölln bereits vollziehen, soll nach Ansicht der SPD-Fraktion zukünftig für alle Milieuschutzgebiete gelten: Die Kurzzeitvermietung soll unter den Genehmigungsvorbehalt der Bezirksämter fallen, damit diese das Modell untersagen können.
Fazit: Viele Ansätze, wenig Verbindlichkeit
Insgesamt zeigt die Resolution der SPD-Fraktion ein gestiegenes Problembewusstsein und enthält zahlreiche richtige Ansatzpunkte. Leider schwächt jedoch die Vielzahl an Prüfaufträgen und offenen Klärungsfragen den Resolutionscharakter. Entscheidend wird sein, was das angekündigte Rechtsgutachten für einen Mietendeckel auf Grundlage von Artikel 15 GG an Möglichkeiten hervorbringt und ob aus den Ankündigungen eine rechtssichere und politisch tragfähige Strategie entsteht, die den Anspruch „Leistbares Wohnen ist Daseinsvorsorge“ tatsächlich einlöst. Die SPD Berlin hat bereits in der Vergangenheit ambitionierte Programme vorgelegt, ist in Regierungsverantwortung jedoch häufig hinter den eigenen Vorschlägen zurückgeblieben.
fs
20.02.2026
