1. Stützt der Vermieter die Befristung des Mietverhältnisses gemäß § 575 Abs. 1 Nr. 2 auf wesentliche Umbaumaßnahmen in der Wohnung, trägt er für die Ernsthaftigkeit des Vorliegens hinreichend konkreter Umbaupläne zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Beweislast.
2. Eine wirksame Befristung des Mietvertrages setzt voraus, dass der Vermieter zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses hinreichend konkrete Umbaupläne hegte („will“, § 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Es reicht also nicht aus, wenn er nur vage Überlegungen hinsichtlich eines möglichen Umbaus in der Zukunft anstellte.
3. Ergibt die Befragung eines Zeugen durch das Gericht, dass der Vermieter – eine große Vermietungsgesellschaft – regelhaft Baumaßnahmen in die Verträge aufnahm, ohne sich weitere Gedanken über bautechnische Realisierbarkeit, Finanzierung und Verfügbarkeit von Handwerkern zu machen, reicht dies bei der sehr großen Anzahl betreffender Verträge (ca. 200) nicht aus, um hinreichend konkrete Realisierbarkeit der im Vertrag geregelten Arbeiten annehmen zu können.
AG Neukölln vom 23.9.2025 – 14 C 749/24 -,
mitgeteilt von der Rechtsanwaltskanzlei Raabe, Rickes, Fähle
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Räumung einer Mietwohnung.
Die Beklagten sind Mieter einer im Eigentum der Klägerin stehenden Wohnung in Berlin Neukölln.
Im Mietvertrag aus dem September 2019 heißt es: „Das Mietverhältnis ist auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 01.10.2019 und endet am 30.09.2024. Das Mietverhältnis ist gemäß § 575 BGB aus folgenden Gründen befristet: In der Wohnung sowie in anderen Bereichen des Gebäudes werden beginnend 01.10.2024 umfassende Instandsetzungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten wie folgt durchgeführt:“ Es folgen 5 Seiten konkreter Baumaßnahmen.
Unter dem 29. September 2024 verlängerte die Klägerin das Mietverhältnis bis zum 31. Oktober 2024.
Die Klägerin behauptet, die Durchführung der aktuell geplanten Maßnahmen, nur ein Bruchteil der im Mietvertrag Aufgeführten, seien durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert. Sie beabsichtige aktuell folgende Arbeiten durchzuführen: Modernisierung des (Haupt-) Bades inkl. neuer Sanitärobjekte (WC, Handwaschbecken, Handtuchheizkörper, Badewanne) und Fliesen. Modernisierung des. kleinen Bades inkl. neuer Sanitärobjekte (WC, Handwaschbecken, Handtuchheizkörper) und Fliesen. Boden in der Küche (Fliesen), Erneuerung der elektrischen Anlage, Gegensprechanlage ohne Videofunktion, Überarbeitung Bodenbelag, Fenster und Türen (ohne Austausch}, Wände spachteln, tapezieren und streichen und Maler- und Lackiererarbeiten.
Die Klägerin beantragt.
die Beklagten zu verurteilen, die ca. 123,42 m² große Wohnung X-Str. x, 12051 Berlin. VH, 3. OG links zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten meinen, die Befristung sei unwirksam. Die Klägerin, habe sie regelhaft während der Geltung des Mietendeckels vorgegeben, um dessen Wirkung zu umgehen, und die Arbeiten erforderten keinen Auszug der Beklagten.
Es wurde Beweis erhoben aufgrund Beweisbeschlusses vom 17. April 2025 und ergänzend vom 6. Juni 2025 über die Behauptung der Klagepartei, sie habe im September 2019 beabsichtigt im Herbst 2024 in der Wohnung X-Str X, 12051 Berlin. VH. 3. OG links, konkrete, im Beweisbeschluss im Einzelnen aufgeführte Arbeiten durchzuführen, sowie über die Behauptung der Klägerin, sie habe in der Wohnung im November 2024 konkrete, im Beweisbeschluss im Einzelnen aufgeführte Arbeiten durchführen wollen durch Vernehmung der Zeugen T. und L.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 5. Juni sowie die ergänzende schriftliche Beantwortung des Zeugen T. vom 9. Juli 2025 und 11. Juli 2025 verwiesen.
Die Parteien stimmten einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren zu.
…
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Aufgrund der Zustimmung der Parteien konnte im schriftlichen Verfahren entschieden werden, § 128 Abs. 2 ZPO. Schriftsatzfrist war der 23. September 2025.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB. Danach hat der Vermieter gegen den Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Rückgabe. Das Mietverhältnis ist nicht beendet, denn die Befristung war unwirksam und das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Nach § 575 Abs. 1 Nummer 2 BGB kann ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen werden. wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instandsetzen will, dass die Maßnahme durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würde und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Nach Satz 2 gilt anderenfalls das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Das Gericht konnte sich nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht davon überzeugen, dass die Klägerin zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses im September 2019 konkret beabsichtigte, nach Ablauf der Mietzeit die Räume so wesentlich zu verändern oder instand zu setzen, dass die Maßnahme durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würde. Dies beruht auf den Angaben der Zeugen T. und L.
Die Vorschrift des § 575 Abs. 1 BGB ist aufgrund ihres Ausnahmecharakters und der Absicht des Gesetzgebers, Missbräuchen zu begegnen, streng zu handhaben und eng auszulegen (Sternel, Neues Wohnraummietrecht – zum Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen, 1983, Seite 265, 271, zur Vorgängervorschrift des § 564 c BGB).
A. Einzelinstandsetzung
Die Befristung ist nicht schon deshalb unwirksam. weil die Klägerin lediglich eine Instandsetzung einer einzelnen Wohnung in dem Gebäude beabsichtigte. Zwar mag die Regelung des § 575 Nummer 2 BGB darauf hindeuten. dass dem Vermieter durch den Abschluss befristeter Mietverträge die Möglichkeit geschaffen werden sollte, zu einem gemeinsamen Endzeitpunkt das das gesamte Gebäude oder Gebäudeteile instand zu setzen. Eine solche zeitliche Synchronisierung der verschiedenen Mietverhältnisse mag zwar bautechnisch sinnvoll sein, die damit einhergehende Einschränkung des Anwendungsbereichs des § 575 BGB findet in seinem Wortlaut allerdings keine Stütze. Demzufolge spielt es auch keine entscheidende Rolle, dass die Klägerin zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch mitteilte, dass nicht nur in der streitgegenständlichen Wohnung, sondern auch in anderen Bereichen des Gebäudes umfassende Arbeiten geplant waren und heute von Arbeiten außerhalb der Wohnung der Beklagten keinerlei Rede mehr ist.
B. in zulässiger Weise
Die Einschränkung des § 575 Nummer 2 BGB, dass die beabsichtigten Maßnahmen zulässig sein müssen, bedeutet nicht, dass zum Zeitpunkt der Vereinbarung die Genehmigung bereits erteilt zu sein braucht. Vorliegend benötigt die Klägerin zur Durchführung der beabsichtigten Maßnahmen eine sanierungsrechtliche Genehmigung, denn die Wohnung liegt in einem Gebiet einer sozialen Erhaltungsverordnung (§ 172 BauGB, sogenanntes Milieuschutzgebiet).
Ob die Maßnahme zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses genehmigungsfähig sein muss, wird unterschiedlich bewertet. Einerseits wird verlangt, dass die Maßnahme genehmigungsfähig sein müsse (Sternel, Neues Wohnraummietrecht, am angegebenen Ort, Seite 271), zum Teil gar, dass die Genehmigung bereits beim Abschluss des Vertrages vorliegen müsse (Blank, Rechtliche und soziale Probleme des neuen Zeitmietvertrages nach § 564 c Abs. 2 BGB, WuM 1983, Seite 36, 38). Andererseits wird für ausreichend erachtet, wenn bis zum Ablauf der Befristung die erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen vorliegen (Röder, Der Abschluss von Zeitmietverträgen und die Duldungsverpflichtung des Mieters, NJW 1983, Seite 2668). Vermittelnd wird gefordert, dass das Bauvorhaben bei Vertragsschluss zumindest grundsätzlich genehmigungsfähig sein müsse (Siegmund. in: Börstinghaus/Siegmund, Miete, 8. Auflage, 2025, § 575 Rn. 13). Ersteres berücksichtigt zu wenig, dass sich die bauordnungsrechtlichen, zweckentfremdungsrechtlichen oder sanierungsrechtlichen Regelungen innerhalb von 5 Jahren zu ändern vermögen und nicht einsichtig ist, weshalb dem Vermieter Maßnahmen, die zum Zeitpunkt der Durchführung zulässig wären, durch eine Versagung der Befristung, verunmöglicht werden sollten.
Es kommt also nicht entscheidend darauf an, ob die geplanten Maßnahmen 2019 dem damals geltenden Sanierungsrecht entsprachen. Dass sie grundsätzlich nicht genehmigungsfähig waren, kann nicht erkannt werden.
C. erheblich erschwert
Die Durchführung der geplanten Maßnahmen muss nach § 575 Nummer 2 BGB bei Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert werden. Eine solche erhebliche Erschwerung liegt beispielsweise vor, wenn es sich um grundlegende Umbauarbeiten handelt, die schlechterdings nur in einer leeren Wohnung durchführbar sind, wie beispielsweise die Vereinigung zweier kleinerer Wohnungen zu einer Größeren oder das Ersetzen der Holzdecke eines Altbaus (Gesetzentwurf zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 5. November 1982, Bundestagsdrucksache 9/2079, Seite 15; Röder, Der Abschluss von Zeitmietverträgen und die Duldungsverpflichtung des Mieters, NJW 1983, Seite 2668). Aber auch Instandsetzungs- und Umbauarbeiten, deren Durchführung wegen des Umfangs und der baulichen Folgen oder der zu erwartenden Erhöhung des Mietzinses bei einem unbefristeten Mietverhältnis gefährdet sind, reichen aus (Röder, a.a.0.). Ein maßgebliches Kriterium ist die Notwendigkeit, dass der Mieter wegen der beabsichtigten Maßnahme ausziehen müsste (Sternel, am angegebenen Ort, Seite 272). Die Erschwerung ist dann erheblich, wenn sie zu einem wesentlichen Mehraufwand an Zeit und Kosten führen würde. Dagegen erreichen einzelne Modernisierungsmaßnahmen, die nur Teile des Mietobjekts betreffen nicht aus, so etwa der Einbau einer Sammelheizung oder neuer Fenster, der Umbau einer Speisekammer zu einem Bad, die Erneuerung von Ver- oder Entsorgungsleitungen (a.a.O.). Auch sei der erstmalige Einbau eines Badezimmers als duldungspflichtige Maßnahme für eine Befristung nicht ausreichend (Gesetzentwurf, am angegebenen Ort., Seite 15; Siegmund, am angegebenen Ort, § 575 BGB Randnote 15). Zugunsten des Vermieters sei ein großzügiger Maßstab anzulegen; sind die Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen derart umfassend, dass die Durchsetzung eines Duldungsanspruchs zweifelhaft erscheinen könnte, so spricht das für eine Erschwerung; besteht hingegen kein Anlass zu derartigen Zweifeln, sondern kann normalerweise von einem Duldungsanspruchs des Vermieters ausgegangen werden, so spricht das dagegen (a.a.O.).
Vorliegend sind die im Mietvertrag im Detail dargestellten Baumaßnahmen derartig umfassend, dass ein Verbleib der Beklagten in der Wohnung während der Bauarbeiten schwerlich vorstellbar ist und die Klägerin müsste folglich für eine anderweitige Unterbringung sorgen, was eine Erschwernis darstellt. Dies folgt unter anderem daraus, dass in Küche und Bädern die Wände vollständig neu gefliest und die Böden neu ausgeglichen werden sollen. Dies geht üblicherweise mit einer mehrtägigen Nichtbenutzbarkeit von Küche und Bädern einher. Zu einem mieterschonenden Bauzeitenplan, der die Arbeiten in den Bädern nacheinander vorsieht und damit die Nutzbarkeit des jeweils anderen Bades ermöglicht ist die Klägerin nicht gehalten.
D. Umbaupläne zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses
Eine wirksame Befristung des Mietvertrages setzt voraus, dass der Vermieter zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses hinreichend konkrete Umbaupläne hegte („will“, § 575 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Es reicht also nicht aus, wenn er nur vage Überlegungen hinsichtlich eines möglichen Umbaus in der Zukunft anstellte. Erforderlich ist aber auch nicht, dass der Vermieter bereits konkrete Umbaupläne erstellen lässt oder gar Aufträge an Bauunternehmen vorbereitet.
Die Klägerin ist für das Vorliegen hinreichend konkreter Umbaupläne zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses beweisfällig geblieben. Das Gericht konnte sich nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht mit dem erforderlichen Grad davon überzeugen, dass in der streitgegenständlichen Wohnung die im Mietvertrag näher ausgeführten Arbeiten geplant waren. Dies beruht auf Folgendem:
Für konkrete Umbaupläne streitet, wenn im Mietvertrag konkrete wohnungsbezogene Umbaupläne skizziert sind, Anhaltspunkte für eine Finanzierung der geplanten Maßnahmen vorliegen und die Verfügbarkeit von Bauhandwerker für die Durchführung der Maßnahme gewährleistet ist.
Für die Annahme damaliger Umbaupläne ist vorliegend wegen des damals geltenden Mietendeckels ein erhöhtes Maß an Überzeugungskraft zu fordern, denn die Sichtweise der Beklagten, es handele sich bei dem Vorgehen der Klägerin um einen Missbrauch der mietvertraglichen Befristungsregelung des § 575 BGB zur Umgehung des Mietendeckels ist plausibel.
Hinzutritt, dass die Klägerin selbst Abstand von wesentlichen Baumaßnahmen nahm, denn der Umfang der nunmehr – vorgeblich – geplanten Arbeiten ist deutlich geringer, als der damals im Vertrag skizzierten. Dies spricht jedenfalls nicht für die Ernsthaftigkeit der damaligen Planung, zumal dieser Umstand nicht ansatzweise erläutert wird.
1. Wohnungsbezogene Umbaupläne
Konkrete wohnungsbezogene Umbaupläne haben einer Modernisierungsankündigung nach § 555 c Abs. 1 BGB nahezukommen, müssen also die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen beschreiben. Hierfür ist zumindest erforderlich, dass diejenigen Personen auf Seiten der Klägerin, die die geplanten Baumaßnahmen in den Mietvertrag aufgenommen haben, sich mit der konkreten Wohnung und deren Ausbaustand vertraut gemacht haben.
2. Finanzierung
Für eine Realisierungsabsicht streitet, wenn Anhaltspunkte für die Gewährleistung der Finanzierung der geplanten Maßnahme gegeben sind. Aufgrund der Besonderheit, dass die Klägerin in einer Vielzahl von Verträgen – allein in Neukölln 95, berlinweit vermutlich wesentlich mehr – sehr umfangreiche Modernisierungs- und Instandhaltungsarbeiten ankündigte, ist allein wegen dieser Quantität eine grobe Vorstellung der Finanzierbarkeit zum Zeitpunkt der Ausführung zu fordern. Dies unterscheidet den vorliegenden Sachverhalt von der Befristung eines Mietvertrages durch einen Einzelvermieter und einer einzelnen oder nur wenigen Wohnungen, bei der 5 Jahre im Voraus keine weiteren Erläuterungen zur Finanzierbarkeit erforderlich sind.
3. Verfügbarkeit von Bauhandwerkern
Nicht zuletzt wegen der seit einigen Jahren gegebenen, gerichtsbekannten, eingeschränkten Verfügbarkeit von Bauhandwerkern in Berlin stritte für eine Realisierungsabsicht, wenn eine grobe Vorstellung darüber besteht, durch wen die umfangreichen Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten durchgeführt werden sollen, zumal die Klägerin nicht über eigene Bauhandwerker verfügt.
Die Beweisaufnahme war hinsichtlich der konkreten, wohnungsbezogenen Pläne, der Finanzierbarkeit und der Verfügbarkeit von Bauhandwerkern nur teilweise ergiebig. Bei einem arbeitsteiligen Vorgehen, also der Aufteilung der konkreten Tätigkeit auf mehrere Personen, ist der Beweis in erster Linie durch Zeugnis aller beteiligten Person zu führen. Wird nur eine Person aus einem arbeitsteiligen Arbeitszusammenhang als Zeuge benannt, wird er möglicherweise seine eigenen Arbeitsschritte bezeugen können, wesentliche Arbeitsschritte anderer Beteiligter allerdings nur vom Hörensagen, was den Aussagewert entscheidend schmälert. So liegt es hier.
Der als alleiniger Zeuge für die damalige Absicht angebotene Zeuge L. führte aus, es habe damals für die X-Str. X ein Team aus einem Hausverwalter, dem Vermieter und einem Bauleiter gegeben. Der Bauleiter, der er nicht war, habe die Wohnung bewertet und Baumaßnahmen eingeschätzt. … Regelmäßig sei eine Vor-Ort-Begehung in den Wohnungen durchgeführt worden. Ob er in der konkreten Wohnung dabei war, wisse er aber heute nicht mehr. Er könne auch nicht sagen, ob in der konkreten Wohnung ein Aufmaß genommen wurde. Auch ob ein Grundriss der Wohnung vorlag, als der Vertragstext erstellt wurde, konnte er nicht sagen. Keinerlei Angaben konnte er zur möglichen Finanzierung der Maßnahme machen.
Der Zeuge konnte also wenig konkrete Angaben zur streitgegenständlichen Wohnung machen, sondern beschrieb eher das übliche Agieren der Klägerin zum damaligen Zeitpunkt. Es scheint zudem so gewesen zu sein, dass die Klägerin regelhaft Baumaßnahmen in die Verträge aufnahm, ohne sich weitere Gedanken über bautechnische Realisierbarkeit, Finanzierung und Verfügbarkeit von Handwerkern zu machen. Dies reicht bei der sehr großen Anzahl betreffender Verträge nicht aus, um hinreichend konkrete Realisierbarkeit der im Vertrag geregelten Arbeiten annehmen zu können.
E. Heutige Umbaupläne
Das Räumungsbegehren der Klägerin kann zudem nur dann erfolgreich sein, wenn die Klägerin heute die Durchführung von umfangreicheren Baumaßnahmen konkret beabsichtigt, § 575 Abs. 3 Satz 2 BGB. Bei der Beurteilung dieser Frage, ist zu berücksichtigen, dass allein wegen der Quantität der klägerseitig durchzuführenden Arbeiten über das gesamte Stadtgebiet verteilt und der begrenzten Verfügbarkeit von Handwerkern in Berlin ein strenges Maß anzulegen ist um Zweifeln schweig zu gebieten.
Der Zeuge L. gab an, dass im Regelfall 120 Wohnungen pro Jahr in Neukölln saniert würden. Die 200 wegen der auslaufenden Befristungen dazukommenden Wohnungen allein in Neukölln könnten durch eine Umverteilung der Kapazitäten innerhalb Berlins aufgefangen werden. Dass die Klägerin zu den 120 Wohnungen weitere 200 oder – wie der Zeuge L. rechnet – weitere 80 sanieren kann, ohne dass es zu Engpässen bei Handwerkern kommt, überzeugt nicht.
Auch unter Berücksichtigung der späteren Einschränkung des Zeugen T., es seien keine 200 befristeten Verträge in Neukölln abgeschlossen, sondern 95, ergibt sich nichts grundlegend Anderes. Schließlich hat die Klägerin die Befristungsregelung während des Mietendeckels unstreitig auch in anderen Berliner Stadtbezirken vereinbart, sodass auch dort höhere Kapazitäten erforderlich sind und eine Umverteilung der Kapazitäten innerhalb Berlin gerade nicht stattfinden kann.
Hinzutritt, dass die Klägerseite insoweit unwidersprochen geltend machte, dass bei anderen Fällen zeitlicher Befristung keine Realisierung der Baupläne erfolgte, sondern sich mit den Mietern auf ein Verbleiben in der Wohnung geeinigt wurde oder die Wohnung ohne jegliche Bauarbeiten neu vermietet wurden (so in der N.-Str. X). Dieser Umstand streitet nicht für eine konkrete Realisierungsabsicht in der streitgegenständlichen Wohnung.
Ebenso wenig streitet für eine Realisierungsabsichtsabsicht in der streitgegenständlichen Wohnung zum Zeitpunkt des vereinbarten Vertragsendes bzw. des Auslaufens der geringfügigen Verlängerung, dass zum damaligen Zeitpunkt die sanierungsrechtlich erforderlichen Genehmigungen unstreitig nicht vorlagen. Dass die Klägerin nunmehr die sanierungsrechtlichen Genehmigungen beantragte, lässt auch die Möglichkeit aufscheinen, dass sie in den streitbefangenen Fällen die Genehmigungen nachträglich beantragt, in den nicht streitbefangenen aber nicht.
Es kann auch nicht entscheidend darauf ankommen, ob die Klägerin nunmehr die Kapazitäten auf die streitbefangene Wohnung konzentriert, denn die ernsthafte Absteht der Realisierung muss zum Zeitpunkt des vereinbarten Vertragsendes – und nicht Monate später – vorgelegen haben.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, jene über die vorläufige Vollstreckbarkeit findet ihre Grundlage in den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
24.02.2026
