Verstöße gegen den Grundsatz der Kostenorientierung der Wärmelieferung liegen vor, wenn sich die verwendete Preisanpassungsklausel nicht hinreichend an den kostenmäßigen Zusammenhängen der Wärmeerzeugung im konkreten Fall ausrichtet. Dies erfordert, dass als Bemessungsgröße für die Erzeugung ein Indikator gewählt wird, der an die tatsächliche Entwicklung der Kosten des bei der Wärmeerzeugung überwiegend eingesetzten Brennstoffes ansetzt. Der Gasbörsen-Index „EGIX“ weist ausschließlich einen Durchschnittswert aus, der auf Erdgas beruht. Wird die Wärme jedoch nicht durch Erdgas erzeugt, sondern aus Deponiegas und Biogas, scheidet der „EGIX“ als Bemessungsgrundlage aus. Anderenfalls ist die Preisanpassungsklausel unwirksam.
AG Schöneberg vom 16.12.2025 – 15 C 5156/24 –, mitgeteilt von RA Frank Neutze
Tatbestand
Die Beklagten sind aufgrund des Mietvertrages und des Nachtrages zum Mietvertrag seit dem 16. August 2008 Mieter der Klägerin der von ihnen innegehaltenen Wohnung im Hause G.-Str. xx in 1xxxx Berlin. Im streitgegenständlichen Zeitraum betrug die Miete 866,78 € nebst Vorschüssen für Betriebskosten in Höhe von 292,00 € und für Heizkosten von 264,00 €, insgesamt 1.422,78 €.
Die in einem Mehrfamilienhaus gelegene Wohnung der Beklagten in der G.-Str. xx gehört zu einer Nutzergruppe, zudem die Reihenhäuser, das Mehrfamilienhaus Nummer 68 und die Mehrfamilienhäuser mit den Hausnummern 44, 66, 70 und 72 gehören. Für die Reihenhäuser gibt es einen Verbrauchsmesser, für das Haus mit der Nummer 68 einen weiteren Verbrauchsmesser und für die Häuser mit den Nrn. 44, 60, 70 und 72 wiederum einen weiteren gemeinsamen Verbrauchsmesser. Diese Verbrauchsmesser sind mit drei Ablesegeräten verbunden,
Das Mietobjekt wird durch Nahwärme versorgt. Die Anlage wird mit Biogas und Deponiegas versorgt.
Die Klägerin schloss mit der Fa. Bewag einen Wärmelieferungsvertrag ab. … Es erfolgte unter dem 3. März 2021 eine Vertragsänderung mit dem Nachfolger V.. …
Für 2020 wurde der Verbrauch der Heizkosten Beklagten insgesamt geschätzt und das offensichtlich zu niedrig. Im Jahr 2021 wurden alle Heizkostenverteiler ausgetauscht. Der Verbrauch bis zum Ausbau der Altgeräte wurden nach vergleichbaren Räumen geschätzt.
Unter dem 27. April 2024 schloss die Klägerin einen neuen Wärmelieferungsvertrag mit der Fa. V. GmbH. …
Die Heizkostenabrechnung vom 11. Dezember 2023 für das Jahre 2022 sah eine Nachzahlung in Höhe von 6.481,12 € vor. … Die Verbrauchserfassungsgeräte für die Vorerfassung des Verbrauchs waren im streitgegenständlichen Zeitraum ungeeicht.
Mit Schreiben vom 14. Dezember 2023, 9. Februar 2023, 22. März 2024 und 20. September 2024 widersprachen die Beklagten der Heizkostenabrechnung 2022 und forderten Belegeinsicht.
Da sämtliche Mietparteien der Mehrfamilienhäuser (Hausnummern 44, 66-72) und der Einfamilienhäuser (Hausnummern 46-64) betroffen waren, bildete sich eine Mietergemeinschaft, die mit Schreiben vom 6. März 2024 an die Klägerin ihr Unverständnis mit dem exorbitanten Anstieg der Heizkosten um 350 % bis 450 % zum Ausdruck brachte.
Mit Schreiben vom 16. Juli 2024 wurden den Beklagten nachfolgende Belege Gesamtabrechnung 2022, sowie die Belege zu den Brennstoffkosten, Betriebsstrom, Gerätekosten, Verbrauchserfassung und Wartung/Prüfung zur Verfügung gestellt.
Die Beklagten hatten zum 1. September 2024 gegenüber der Klägerin ein Guthaben in Höhe von 56,55 €.
Am 3. September 2024 zahlten die Beklagten einmal 1.409,78 € und 1.343,23 €.
Unter dem 3. September und 9. September 2024 mahnte die Klägerin die Beklagten. Es fielen Mahngebühren von jeweils 4,00 € an.
Unter dem 1. Oktober 2024 zahlten die Beklagten 13,00 € und 56,55 €. Unter dem 1. November 2024 zahlten die Beklagten 1.422,78 €.
Mit Schriftsätzen vom 2. Mai 2025 und 7. Mai 2025 überreichte die Klägerin den Wärmelieferungsvertrag mit der Bewag, die Änderungsvereinbarung zum Wärmeversorgungsvertrag vom 3. März 2021 und den Wärmeversorgungsvertrag mit V. vom 27. April 2022.
Durch Versäumnisurteil vom 12. August 2025 sind die Beklagten verurteilt worden, an die Klägerin 6.445,57 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 12. November 2024 zu zahlen. Gegen das Versäumnisurteil, dass den Beklagten am 12. August 2025 zugestellt worden ist, haben die Beklagten mit dem am 13. August 2025 bei Gericht eingegangen Schriftsatz Einspruch eingelegt.
Die Klägerin beantragt,
das Versäumnisurteil vom 12. August 2025 aufrechtzuerhalten.
Die Beklagte, denen der Mahnbescheid am 12. November 2024 zugestellt worden ist, beantragt,
das Versäumnisurteil vom 12. August 2025 aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Die Beklagten machen geltend, die Heizkostenabrechnung sei fehlerhaft. Der individuelle Verbrauch der Mieter sei nicht ordnungsgemäß erfasst worden. Die Verbrauchswerte einiger Mieter seien teilweise geschätzt worden. Bei ihnen sei der Verbrauch im Jahr 2022 bei ihrer lediglich 83,41 m2 großen Wohnung offenbar ebenfalls geschätzt worden. Angesichts der gravierenden Differenzen hinsichtlich des geschätzten Verbrauchs sei die Schätzgrundlage unangemessen, da sie die individuellen Verbräuche der Vorjahre nicht berücksichtigt seien. Es sei nicht nachvollziehbar, wie sich der Preis pro kWh in dem Zeitraum 2016 bis 2022 bei einem laufenden, ungekündigten Vertragsverhältnis um knapp das Fünffache erhöhen könne. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit sei verletzt worden. Die Preisänderungsklausel der Nahwärme sei unwirksam. Von den drei Ablesegeräten für die Vorerfassung würden nur zwei funktionieren, nämlich das Ablesegerät für die Reihenhäuser und dass Ablesegerät für das Mehrfamilienhaus mit der Nummer 68. In der Summe würden die von der Klägerin ermittelten Verbräuche der verschiedenen Nutzergruppen einen deutlich höheren Verbrauch gegenüber der angegebenen Wärmeliefermenge ergeben. Da die Mehrfamilienhäuser, mithin auch das streitgegenständliche, eine energetische Modernisierung erfahren hätten und Wärmedämmmaßnahmen durchgeführt worden seien, komme allein schon aus diesem Grund eine bloße flächenanteilige Heizkostenabrechnung nicht infrage. Die Mieter/Nutzer der Mehrfamilienhäuser würden dadurch doppelt benachteiligt werden. In der Nutzergruppe der Einfamilienhäuser sei in drei von zehn Objekten der Verbrauch nicht erfasst, sondern geschätzt worden. Aus diesem Grund seien für die Mieter/Nutzer dieser Nutzergruppe EFH anteiliger auf ihre Wohnung entfallende Kosten nur flächenanteilig abzüglich 15 % zu berechnen. Die Voraussetzung für die Anwendung des Kürzungsrechts nach § 12 Abs. 1 S. 1 Heizkostenverordnung sei gegeben, da eine ordnungsgemäße verbrauchsbasierte Erfassung möglich gewesen sei, jedoch unterblieben sei. Die von der Klägerin vorgenommene Verbrauchskostenaufteilung auf die beiden Nutzergruppen dürfte daher in der vorgenommenen Weise unzulässig sein.
…
Entscheidungsgründe
Der Einspruch ist zulässig, insbesondere ist er form- und fristgerecht erfolgt (§§ 339,340 ZPO}.
Die Klage ist teilweise begründet.
Der Klägerin steht hinsichtlich der Heizkostenabrechnung noch ein Nachzahlungsanspruch in Höhe 750,15 € zu.
Es liegt eine formell wirksame Heizkostenabrechnung vor. Die Einwendungen der Beklagten wegen der Verbrauchserfassung greifen nicht durch. Das Gericht vermag nicht zu erkennen, dass es einen Fehler bei der Verbrauchserfassung der Kläger gegeben hat. Ausweislich der Anlage K11 wurden die Verbrauchswerte des Klägers monatlich abgelesen und eben nicht geschätzt. Da die funkgesteuerten Zähler in 2021 ausgetauscht worden sind, sind auch die ihrer Mitmieter in den Mehrfamilienhäusern nicht geschätzt, sondern abgelesen worden. Soweit sie rügen, dass die Verbrauchskosten der Einfamilienhäuser geschätzt wurden, ist dies unerheblich, da die Einfamilienhäuser nicht zu der Nutzergruppe der Beklagten gehören.
Die Klägerin hat gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstoßen, weil sie nicht die Preiserhöhungen gegenüber der Fa. V. beanstandet hat. Der Vermieter kann nur solche Kosten auf die Mieter umlegen, die er auch schuldet.
Die von der Fa. V. verwendeten Preiserhöhungsklauseln in dem Wärmeversorgungsänderungsvertrag vom 3. März 2021 wie auch in dem Wärmeversorgungsvertrag vom 27. April 2022 sind unwirksam.
Eine Klausel zur Anpassung des Arbeitspreises (AP) im Fernwärmevertrag ist nach § 24 Abs. 4 AVBFernwärmeV grundsätzlich wirksam, sofern sie sowohl die Kostenentwicklung bei Erzeugung und Bereitstellung der Fernwärme durch das Unternehmen (Kostenelement) als auch die jeweiligen Verhältnisse auf dem Wärmemarkt angemessen berücksichtigt (Marktelement) und die maßgeblichen Berechnungsfaktoren vollständig und allgemein verständlich ausweist. Verstöße gegen den Grundsatz der Kostenorientierung liegen vor, wenn sich die verwendete Preisanpassungsklausel nicht hinreichend an den kostenmäßigen Zusammenhängen der Wärmeerzeugung im konkreten Fall ausrichtet. Dies erfordert, dass als Bemessungsgröße für die Erzeugung ein Indikator gewählt wird, der an die tatsächliche Entwicklung der Kosten des bei der Wärmeerzeugung überwiegend eingesetzten Brennstoffes ansetzt. In den Klauseln beider Verträge hat die Firma Vattenfall den „EGIX“ aufgenommen. Der EGIX weist ausschließlich einen Durchschnittswert aus, der auf Erdgas beruht. Im vorliegenden Fall wird die Wärme jedoch nicht durch Erdgas erzeugt, sondern aus Deponiegas und Biogas. Dies ist unzulässig. Auch für den Wärmevertrag vom 27. April 2022 ist die Preisanpassungsklausel von Bedeutung, da ausweislich des Vertrages die erste Preisanpassung bei Vertragsbeginn erfolgt.
Den Einwand haben die Beklagten rechtzeitig erhoben, da die Verträge erst im Prozess vorgelegt worden sind.
Allerdings führt dies nicht dazu, dass insgesamt kein Arbeitspreis berechnet werden kann, sondern der jeweils vertraglich vereinbarte Wärmepreis in Ansatz gebracht werden muss.
Danach ergibt sich folgende Berechnung:
Vom 1. Januar 2022 bis 30. April 2022 sind 348200 kWh verbraucht worden. Der im Ergänzungsvertrag vereinbarte Preis betrug 9,247 et/ kWh, so dass Kosten in Höhe von 32198,05 € netto, bzw. 38315,68 € brutto angefallen sind. Die Kosten der Wärmelieferung waren daher gegenüber der Rechnung der Firma um 80.049,75 € geringer.
Vom 1. Mai 2022 bis 30. Dezember 2022 sind 25380 kWh verbraucht worden. Der im Vertrag vereinbarte Arbeitspreis betrug 10,172 et/ kWh, so dass Kosten in Höhe von 25.819,59 € netto, bzw. 30.725,31 € brutto angefallen sind. Die Kosten der Wärmelieferung waren daher gegenüber der Rechnung der Firma um 104.226,94 € geringer.
Insgesamt waren daher von den Gesamtkosten der Heizkostenabrechnung 184.276,69 € abziehen.
Die Gesamtkosten der Heizkostenabrechnung betrugen damit 89.878,04 €. Auf die Nutzergruppe der Beklagten entfielen somit Kosten von 30.551,02 €. Die verbrauchsabhängigen Kosten der Beklagten betrugen 1.902,46 € und die nicht verbrauchsabhängige Kosten betrugen 875,34 €. Insgesamt hatten die Beklagten 2.777,80 € an Heizkosten zu zahlen. Sie haben Vorschüsse von 1.992,00 € entrichtet, so dass noch eine Nachzahlung von 785,80 € verbleibt.
Die Beklagten sind mit ihren übrigen Einwendungen gemäß § 566 Abs. 3 BGB ausgeschlossen.
Die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2022 datiert vom 11. Dezember 2023 und es ist davon auszugehen, dass die Beklagten sie zeitnah erhalten haben.
Die weiteren von ihnen erhobenen Einwendungen haben die Beklagten nicht innerhalb der Jahresfrist erhoben. Sie waren auch nicht daran gehindert sie zu erheben, da ihnen bis auf die Wärmelieferungsverträge sämtliche Unterlagen vorlagen.
In ihrem ersten Schreiben wurden alleine die Verbräuche in Zweifel gezogen.
In dem Schreiben vom 9. Februar 2024 wurde nur die Höhe an sich in Abrede gestellt.
In dem Schreiben vom 22. März 2024 wurde um Belegeinsicht gebeten.
Lediglich das Schreiben vom 20. September 2024 enthält konkrete Einwendungen, insbesondere dass der Verbrauchswerte von ihnen und ihren Nachbarn unzutreffend geschätzt worden seien und das Gebot der Wirtschaftlichkeit verletzt sei.
Das Schreiben der Mieter der Mietergemeinschaft vom 6. März 2024 haben die Beklagten nicht unterschreiben, so dass sie selbst nicht diese Einwendungen erhoben haben.
Da teilweise Überzahlungen auf die Miete vorliegen, verbleibt noch der im Tenor genannte Betrag, den die Beklagten schulden.
Der Anspruch auf Erstattung der vorgerichtlichen Mahnkosten folgt aus § 286, 280 BGB.
Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB.
Im Übrigen ist die Klage unbegründet.
Aus den oben dargelegten Gründen steht der Klägerin kein Anspruch aus der Heizkostenabrechnung zu.
Die Mieten für den streitgegenständlichen Zeitraum sind bezahlt und die Forderungen somit erfüllt.
Die Kostenentscheidung beruht auf§ 92 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
27.04.2026
