Bei Objekten, bei denen die öffentlichen Darlehen ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig zurückgezahlt wurden, sind im Nachwirkungszeitraum keine förderungsbedingten Mieterhöhungen mehr möglich.
AG Charlottenburg vom 25.2.2025 – 234 C 151/22 –,
mitgeteilt von RA Johann Heinrich Lüth
Die Vermieterin beanspruchte eine monatliche Erhöhung um 14,64 Euro (0,1278 Euro/m²). Zum Zeitpunkt der begehrten Mieterhöhung im Jahre 2018 galt die streitgegenständliche Wohnung noch als öffentlich gefördert, weil nach § 16 Abs.1 S. 1 WoBindG Wohnungen, für die die als Darlehen bewilligten öffentlichen Mittel ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig (hier in 2011) vollständig zurückgezahlt werden, als öffentlich gefördert bis zum Ablauf des zehnten Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung gelten. Die Eigenschaft als „öffentlich gefördert“ entfiel vorliegend erst mit Ablauf des 31.12.2021. Während die Förderung durch Aufwendungsdarlehen mit deren einseitiger vollständigen Rückzahlung abgeschlossen ist, gelten die mit der Förderung begründeten Wohnungsbindungen aufgrund gesetzlicher Anordnung daher fort.
Der Vermieter scheiterte vor Gericht allerdings mit seiner Rechtsansicht, er könne die Mieterhöhung beanspruchen.
Das Amtsgericht schloss sich nämlich der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts Berlin an (VG Berlin, Urteil vom 29.9.2021 – 8 K 159/19), wonach bei Objekten, bei denen die öffentlichen Darlehen ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig zurückgezahlt wurden, im Nachwirkungszeitraum keine förderungsbedingten Mieterhöhungen mehr möglich seien.
Die Möglichkeit einer förderungsbedingten Mieterhöhung folge nicht aus Nr. 3.1 Abs. 4 g) AFördRL 1996 in Verbindung mit m) der Verpflichtungserklärung vom 1. August 2000, weil die Möglichkeit bzw. Berechtigung und Verpflichtung einer förderungsbedingten Mieterhöhung im Regelungszusammenhang mit der Bedienung des erhaltenen Aufwendungsdarlehens stehe. Die förderungsbedingte Mieterhöhung diene danach dazu, einen Überschuss zu generieren oder einen bereits vorhandenen Überschuss zu erhöhen, damit die Aufwendungsdarlehen bedient bzw. eine höhere Summe hierfür eingesetzt werden könne. Wurden die Aufwendungsdarlehen aber bereits vollständig zurückgezahlt, könne dieser Zweck jedoch nicht mehr realisiert werden.
Die Vermieterin habe auch keinen Anspruch auf Rückgewähr des im Rahmen der Annahme der Anschlussförderung ausgesprochenen Verzichts auf den Ansatz planmäßig getilgter Fremdmittel mit der Folge, dass aus diesem Grund jährliche Mietsteigerungen um 0,1278 Euro/m² monatlich zulässig wären (sog. „Abschmelzen“ des Ansatzverzichts).
Die AFördRL 1996 enthielten dazu keine Regelungen. Ein solcher Anspruch ergebe sich insbesondere aber nicht aus § 313 Abs. 1 BGB wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage. Denn eine solche setze voraus, dass die Verhältnisse, die für die Festsetzung des Vertragsinhalts maßgebend gewesen sind, sich seit Abschluss des Vertrages so wesentlich geändert hätten, dass einer Vertragspartei das Festhalten an der ursprünglichen vertraglichen Regelung nicht zuzumuten sei. Ein solcher Fall wurde bereits nicht vorgetragen, sei jedoch auch nicht ersichtlich. Insbesondere stelle eine positive oder negative Zinsentwicklung ein allgemeines Vertragsrisiko eines Darlehensvertrages dar, sodass ein Festhalten am Vertrag nicht unzumutbar sei.
Anmerkung:
Auch das OVG Berlin-Brandenburg hat mittlerweile entschieden, dass nach vorzeitiger vollständiger Rückzahlung der Aufwendungsdarlehen keine förderungsbedingten Mieterhöhungen mehr möglich sind (OVG Berlin-Brandenburg vom 24.5.2024 – OVG 5 N79/21 –, MM 12/2024, 30).
02.06.2025
