Berlin verliert massenhaft bezahlbaren Wohnraum durch möblierte Vermietung auf Zeit -
Ist der Graue Markt noch zu stoppen?

Seitenweise überteuerte möblierte Apartments in bester Lage und nur eine Handvoll regulärer, unbefristeter Angebote am Stadtrand – wer in den Immobilienportalen nach einer Wohnung sucht, kann verzweifeln. In den Hotspots der Wohnungsnot wie Berlin sind mittlerweile die Hälfte der inserierten Wohnungen möbliert. Ganz „normale“ Mietverhältnisse scheinen die Ausnahme zu werden. Das Problem ist so drängend, dass der Ruf nach Kontrolle und Regulierung immer lauter wird. Eine neue Studie des Berliner Mietervereins hat den Grauen Wohnungsmarkt unter die Lupe genommen und macht konkrete Vorschläge, wie der Wildwuchs eingedämmt werden kann.

Ein immer größerer Teil des Marktes spielt sich in einer Grauzone zwischen halblegal und illegal ab. Dieser Sektor ist mit den Varianten Kurzzeitvermietung oder Wohnen auf Zeit nur vage umrissen. Es geht um möblierte Vermietung zu horrenden Preisen, ungesicherte Untermietverhältnisse, befristete Vermietung ohne schriftlichen Vertrag, heimähnliche Massenunterkünfte, Ferienwohnraumvermietung und ähnliches. „Das ist im Grunde kein neues Phänomen“, erklärt Dr. Armin Hentschel, Leiter des Instituts für Soziale Stadtentwicklung (IFSS), das die Studie im Auftrag des Berliner Mietervereins erstellt hat. Bereits in den 1990er Jahren haben beispielsweise viele Studierende in illegalen Untermietverhältnissen gewohnt, ohne schriftlichen Vertrag und ohne Kenntnis der Vermieter:innen. Der Schwerpunkt der aktuellen Studie mit dem Titel „Befristet, möbliert und teuer – Geschäftsmodelle am ‚Grauen Wohnungsmarkt‘“ liegt jedoch auf der möblierten Kurzzeitvermietung.

Geschäftsmodell mit enormen Zuwachsraten

Dieser Sektor hat enorm zugenommen, wie auch die vom Bundesjustizministerium in Auftrag gegebene Oxford-Studie belegt. Demnach lag der Anteil möblierter Inserate innerhalb des Berliner S-Bahn-Rings bereits im Jahr 2018 bei mehr als 40 Prozent. Für 2022 hat die Investitionsbank Berlin (IBB) ermittelt, dass rund 52 Prozent aller Vermietungsinserate auf möblierte Wohnungen entfielen. Zwar muss einschränkend angemerkt werden, dass nicht alle frei werdenden Wohnungen auf Internetportalen angeboten werden. Schätzungen zufolge geht ein Drittel davon auf anderen Wegen an neue Mieter:innen. Doch die Größenordnung macht deutlich: Die normale Wohnnutzung wird zunehmend von temporär anmietbaren Apartments verdrängt.

Dafür gibt es vor allem zwei Gründe. Das ist zum einen die extreme Mangellage. Berlin ist von 2014 bis 2023 um mehr als 300.000 Menschen gewachsen. Der Neubau reicht bei weitem nicht aus, um die steigende Nachfrage zu befriedigen, und entsteht zudem häufig am Stadtrand und nicht in den nachgefragten Stadtteilen in der Innenstadt. Plattformen wie das Berliner Start-up „Wunderflats“ nutzen das aus und drängen verzweifelte Wohnungssuchende in möblierte Apartments, die nicht nur horrende Preise aufweisen, sondern auch befristet sind – meist entgegen der gesetzlichen Vorschriften.

„Immer mehr Menschen wohnen prekär und kurzfristig – statt langfristig und sicher“, bringt es Sebastian Bartels, BMV-Geschäftsführer auf den Punkt. Ein zweiter Faktor ist der wachsende Städtetourismus, der wiederum zum rasanten Aufstieg von Airbnb und ähnlichen Vermittlungsportalen geführt hat. Wohnungen dienen zunehmend als Beherbergungsstätten für Berlin-Besucher:innen und verdrängen die normale Wohnnutzung. 100 Euro am Tag? Oder 800 Euro im Monat? Vor dieser Wahl stehen viele Vermietende. Eine andere verbreitete Annahme stellt die IFFS-Studie dagegen in Frage. Die Expansion der möblierten Vermietung sei wohl keine Reaktion auf die Einführung der Mietpreisbremse. Dafür, so IFSS-Leiter Hentschel, gebe es keine Belege (hierzu auch unser Interview weiter unten).

Die normale Wohnnutzung wird verdrängt

Nun wird niemand bestreiten wollen, dass es eine Nachfrage für möblierte Apartments gibt, etwa von Geschäftsleuten, die nur für eine begrenzte Zeit in der Stadt sind. Es ist jedoch empirisch belegt, dass viele derer, die die zeitlich befristeten Angebote nutzen, dies nur gezwungenermaßen tun. Laut Oxford-Studie haben zwei Drittel der Befragten, die in einer möblierten Wohnung leben, gar nicht nach einer solchen gesucht. „Es handelt sich also mehrheitlich um erzwungene Ausweichreaktionen, weil zu wenig leere Wohnungen angeboten werden“, so Hentschel.

Möblierte Apartments kosten im Durchschnitt das Doppelte von regulären Wohnungen: Nach dem Wohnungsmarktbericht 2023 der Investitionsbank Berlin (IBB) lagen die möblierten Inseratsangebote durchschnittlich bei 24,44 Euro pro Quadratmeter, die regulären bei 11,54 Euro. Selbst wenn man die inkludierten Nebenkosten und Serviceleistungen herausrechnet – die IBB kommt dann auf einen Nettopreis von 19,44 Euro beim möblierten Angebot – bleibt ein gewaltiger Unterschied, zumal es nach oben hin keine Schamgrenze zu geben scheint. So kostet ein 20 Quadratmeter großes Apartment im kürzlich eröffneten „Havens Living“ in Charlottenburg 1349 Euro im Monat als „Eröffnungspreis“. Das sind über 67 Euro pro Quadratmeter.

Interessant ist ein Blick auf die Anbieter. Ganz überwiegend sind es Profis, die mehrere Wohnungen vermieten und diese immer wieder in die entsprechenden Plattformen einstellen. Dahinter stecken meist Großinvestoren. Nur bei rund 25 Prozent handelt es sich um Private, also Mieter:innen oder Eigentümer:innen, die ihre Wohnung einmalig und zeitlich befristet vermieten, beispielsweise wegen eines Auslandsaufenthalts. Seit 2018 müssen Gastgeber:innen in Berlin beim jeweiligen Bezirksamt eine gebührenpflichtige Registriernummer beantragen, wenn sie auf Airbnb oder ähnlichen Plattformen Unterkünfte anbieten wollen. „Wir haben das ausprobiert und die Erfahrung gemacht, dass die Nummer nur nach Vorlage der Vermieterlaubnis erteilt wird“, erklärt Armin Hentschel. Diese Hürde hat nach einer Untersuchung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) Wirkung gezeigt. Die Zahl der Angebote ist gesunken. Doch es gibt Schlupflöcher. So brauchen gewerbliche Anbieter:innen keine gesonderte Registrierung einzelner Wohnungen.

Kurzzeitvermietung dient Refinanzierung hoher Kaufpreise

Die Studie zeigt: Die Grenzen zwischen Ferienapartments und möblierten Kurzzeitvermietungen verschwinden immer mehr. Nicht selten können die Apartments tage- oder wochenweise oder aber für längere Zeiträume gemietet werden. Sieben Anbieter hat das IFSS untersucht. „Auffällig ist, dass die Ausdifferenzierung zunimmt“, sagt Armin Hentschel. Einige wie „RAHAT Apartments Berlin“ haben sich auf das Luxussegment spezialisiert, andere wie „Coming Home“ oder „Wunderflats“ bedienen den mittelpreisigen Bereich. Und noch etwas ist bezeichnend: Im höherpreisigen Segment mit Mieten von 35 Euro und mehr haben Neubauwohnungen einen überproportionalen Anteil. Dazu Sebastian Bartels vom Mieterverein: „Damit ist erwiesen, dass ein großer Teil der Eigentümer:innen ihre Wohnungen nicht dem normalen Wohnungsmarkt zuführt, sondern die Kurzzeitvermietung nutzt, um die exorbitant hohen Kaufpreise zu refinanzieren.“

Warum können diese Geschäftsmodelle florieren? Fehlt es an einer gesetzlichen Regulierung oder werden bestehende Gesetze missachtet? Beides trifft zu. Die Wurzel allen Übels ist die missbräuchliche Berufung auf den Tatbestand des vorübergehenden Gebrauchs. Hier gilt weder Kündigungsschutz noch Mietpreisbremse. Doch meistens liegen die Voraussetzungen für diese überteuerte Vermietung nicht vor: Zum einen muss der Vertragswille des Mieters an der Befristung berücksichtigt werden. Das wird oft so gelöst, dass im Vertrag steht: ‚Auf Wunsch des Mieters sehen wir eine Befristung vor.‘ Doch die zweite Bedingung, die Vereinbarung einer zulässigen Befristungsdauer, wird meist komplett ignoriert, wie die Oxford-Studie gezeigt hat. Nur 7 Prozent der überprüften Mietverträge sind auf sechs Monate oder weniger befristet. Zwar ist der zulässige Zeitraum gesetzlich nicht genau geregelt. Auch die Rechtsprechung ist uneinheitlich. Doch sechs Monate sind auf jeden Fall zu lang, um noch als Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch durchzugehen. Der zweite juristische Trick ist die Aushebelung der Mietpreisbremse durch die Möblierung. Zwar gilt – was viele nicht wissen – die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen, doch das Problem ist die Höhe des zulässigen Aufschlags für die Möbel. In den meisten Verträgen wird er nicht einmal gesondert ausgewiesen, geschweige denn wird dargelegt, warum das oft bescheidene Mobiliar die Miete auf schwindelerregende Höhen treibt.

Die Möblierung hat ein Transparenz-Problem

Die Gerichte sind, wenn es denn überhaupt zu einer Klage kommt, überfordert. Einheitliche Berechnungsmethoden haben sie nicht in der Hand. Schon seit langem fordert der BMV daher, die gesonderte Ausweisung des Möblierungszuschlags zur Pflicht zu machen. Auch Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) forderte kürzlich „gerechte Spielregeln“ für die möblierte Vermietung und sprach sich für eine klare Regelung im Vertrag aus. Diese müsse unbedingt einfach und praxistauglich sein, heißt es beim IFSS: „Am einfachsten zu handhaben wäre ein bestimmter Prozentwert der Grundmiete als Aufschlag – etwa maximal 5 Prozent“, sagt Armin Hentschel. Von einer Berechnung über den Zeitwert der Möbel hält er nicht viel: „Man muss für die Leute, die die möblierten Angebote nutzen und häufig unter extremem Druck stehen, simple Regelungen schaffen.“ Eine zweite Handlungsempfehlung der Studie lautet, die Höchstdauer für den vorübergehenden Gebrauch gesetzlich zu begrenzen, etwa auf drei Monate. Jede längere Mietdauer sollte sich automatisch in ein normales Mietverhältnis verwandeln.

Vor Gericht landen solche Knebelmietverträge mit Fantasiepreisen nur selten. Daraus zu schließen, es gebe keinen gesetzlichen Handlungsbedarf, wie es die Verfasser:innen der Oxford-Studie tun, ist aber weltfremd. Wer nach Berlin kommt, um für den Großhändler Amazon oder einen Lieferdienst zu arbeiten, möglicherweise kein Deutsch spricht und keine Ahnung vom deutschen Mietrecht hat, wird in der Regel nicht sehr klagefreudig sein. Gesetzesänderungen allein reichen daher nicht aus, um das Problem in den Griff zu bekommen, heißt es auch beim Berliner Mieterverein: „Die möblierte Kurzzeitvermietung ist in Berlin nicht mehr zu bändigen und muss endlich an die kurze Leine genommen werden“, fordert BMV-Geschäftsführer Sebastian Bartels. Dafür braucht es auch öffentlich-rechtliche Eingriffe: „Die Landespolitik muss endlich handeln, Berlin hat viele Jahre verloren.“

Erst seit kurzem wird über eine Regulierung nachgedacht. So will der Senat in den Milieuschutzgebieten ein grundsätzliches Verbot von Wohnen-auf-Zeit-Modellen einführen. „Wir wollen in sozialen Erhaltungsgebieten grundsätzlich nur noch die unbefristete Vermietung von Wohnraum zulassen“, erklärt ein Sprecher von Stadtentwicklungssenator Gaebler (SPD).Dies werde über eine Änderung der Ausführungsvorschriften „AV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete“ erfolgen. Der genaue Wortlaut werde derzeit mit den Bezirken besprochen.

Kur-Taxe für Airbnb?

Denkbar wäre auch, so heißt es in der IFSS-Studie, dass Berlin von Ferienwohnungsanbietern eine kurtaxenähnliche Abgabe verlangt. Vorbild ist New York. Dort hat die Einführung einer zusätzlichen Umsatzsteuer dazu geführt, dass sich Airbnb fast komplett aus dem Markt zurückgezogen hat.

Vor allem aber müssten die öffentlich-rechtlichen Kontroll- und Eingriffsinstrumente geschärft werden, fordert Bartels. Dabei reicht es aber nach seiner Überzeugung nicht aus, die Zweckentfremdungsverordnung zu ändern: „Die Bezirke müssen rechtlich, personell und organisatorisch in die Lage versetzt werden, die Regelungen auch umzusetzen.“

Dass die Verfolgung der Zweckentfremdung außerordentlich zeitaufwendig ist und viele datenschutzrechtliche Hürden hat, wird bei den Interviews deutlich, die das IFSS im Rahmen der Untersuchung mit zwei Bezirksämtern geführt hat. Beispielsweise wird in Berlin keine KI-gestützte Datenauswertung genutzt. Mit diesem sogenannten Scraping spürt die Stadt Freiburg sehr erfolgreich illegale Ferienunterkünfte auf.

„Das Gute an der Studie ist, dass sie aufzeigt, dass Berlin mehr machen kann, als es denkt“, lautet Sebastian Bartels’ Fazit.

Birgit Leiß

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Gegen Windmühlen wie Don Quijote

MieterMagazin: Sie widersprechen in Ihrer Studie der immer wieder geäußerten Annahme, dass mit der zunehmenden möblierten Vermietung die Mietpreisbremse umgangen werden soll. Das müssen Sie erklären.

Dr. Armin Hentschel: Es gibt keine Belege für diesen Zusammenhang. Das hat auch schon die Oxford-Studie festgestellt. Ein Vergleich von Zeiträumen vor und nach der Einführung der Mietpreisbremse und von Städten mit und ohne diese Regelung hat ergeben: Es gibt keinen statistisch signifikanten Effekt auf die Anzahl der Inserate mit möblierten Wohnungen. Für die Zunahme des möblierten Segments sind ganz andere Faktoren entscheidend, etwa die Verknappung auf dem Markt oder die wachsende Bedeutung des Städtetourismus.

MieterMagazin: Gab es etwas, das Sie überrascht hat?

Dr. Armin Hentschel: Irritiert hat mich auf jeden Fall, wie unglaublich aufwendig das Prozedere ist, mit dem die Bezirksämter einen Verdacht auf Zweckentfremdung belegen müssen. Denn die Beweislast liegt ja bei der Behörde. Oft sind Hinweise auf Ferienwohnungsvermietung, die zum Beispiel von Mieter:innen kommen, nicht genau genug. Die exakte Lage der Wohnung, etwa Seitenflügel dritter Stock rechts, muss dann ermittelt werden. Das ist vor allem bei Wohnungseigentümergemeinschaften kompliziert. Die Bezirksämter müssen Vor-Ort-Kontrollen sogar vorher ankündigen, was natürlich absurd ist. Dazu kommt, dass die Verwaltungsgerichte nicht mitziehen. Die Verfahren dauern irrsinnig lange. Das heißt: Selbst motivierte Bezirksämter haben derzeit weder die ausreichenden rechtlichen noch die personellen oder technischen Voraussetzungen, um das Problem in den Griff zu bekommen. Das erinnert an Don Quijotes Kampf gegen Windmühlen.

MieterMagazin: Glauben Sie, dass die neue EU-Verordnung zur Ferienvermietung etwas bringt?

Dr. Armin Hentschel: Ich denke schon. Bereits die 2018 eingeführte Registrierungspflicht für private Anbieter:innen von Ferienapartments hat zu einem deutlichen Rückgang geführt. Das Problem sind die gewerblichen Anbieter:innen – und da kann man sehr einfach tricksen, wie unsere eigenen Tests belegen. Einfach bei der Anmeldung auf dem Portal „gewerblich“ ankreuzen und schon lässt sich die Registrierungspflicht umgehen. Zwar muss ein Firmenname angegeben werden, doch da hilft Kreativität. Nachgeprüft wird das offenbar nicht. Mit der EU-Verordnung müssen sich dagegen alle registrieren, die möbliert fremdvermieten – mit Adresse der Wohnung sowie Telefonnummer. Bisher werden diese Daten von Unternehmen wie Airbnb nicht herausgerückt. Die adressscharfe Nachverfolgung wird also um einiges leichter.

MieterMagazin: Häufig wird behauptet, dass die Ferienwohnungen nur einen sehr geringen Anteil ausmachen. Studien gehen von unter 1 Prozent aus. Was sagen Sie dazu?

Dr. Armin Hentschel: Da wird die Zahl der angebotenen Ferienwohnungen auf den Gesamtwohnungsbestand bezogen. Das ist irreführend, denn es geht ja um die Zahl der Wohnungen, die durch Umzüge und Neubau auf den Markt kommen. Und da machte im Jahr 2021 allein der Anteil von Airbnb, die ja nur eine von vielen Plattformen ist, rund 18 Prozent aus. In Berlin schätzen wir den Anteil von möblierten Inseraten auf 40 Prozent. Auch ein Vergleich mit dem Neubau verdeutlicht die Größenordnung: 2019 wurden in Berlin etwa 19 .000 Wohnungen fertiggestellt. Das Gesamtangebot von Airbnb beträgt das 1,3-Fache. Der expandierte Graue Markt hat also sehr wohl erhebliche destruktive Auswirkungen auf den gesamten Mietwohnungsmarkt.

Das Interview führte Birgit Leiß

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Brüssel nimmt Airbnb & Co an die Kandare

Im März 2024 stimmte der Rat der Europäischen Union einstimmig einer Verordnung zu, die das große Geschäft mit der touristischen Kurzzeitvermietung erheblich stören könnte. Die „Verordnung über die Erhebung und den Austausch von Daten im Zusammenhang mit Dienstleistungen der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften“ (Verordnung EU 2024/1028) muss europaweit bis Mai 2026 umgesetzt werden. Ab dann müssen die Plattformbetreiber ihre Daten automatisiert an die Länder übermitteln. Es soll ein Registrierungssystem aufgebaut werden, das adressgenaue Registrierungsnummern für jeden Host vorsieht. Bisher weigern sich Airbnb und andere Portale unter Berufung auf den Datenschutz, diese Daten preiszugeben.

Von einem „Riesen-Schritt nach vorne“ spricht Barbara Steenbergen, Leiterin des EU-Büros des Internationalen Mieterbundes (International Union of Tenants/IUT) in Brüssel. Der IUT hatte sich lange für eine Regulierung der Kurzzeitvermietung stark gemacht. Bei der neuen Richtlinie geht es vor allem um einen verbesserten Datenaustausch sowie um mehr Kontrolle und Transparenz. Durch das automatisierte Verfahren, so Steenbergen, sind die Daten künftig bequem per Knopfdruck abrufbar. Illegale Ferienwohnungsanbieter können so leichter aufgespürt und Bußgelder durchgesetzt werden.

Die nationale Zugangsstelle für die Daten der Plattformen, sozusagen das Datendrehkreuz zwischen den Anbieterplattformen und den zuständigen Bezirken, wird bei der Bundesnetzagentur installiert werden.

Die neue EU-Richtlinie gilt nur für die Ferienwohnungsvermietung („short stay rentals“). Eine EU-Regelung zu „short term rentals“, also zur möblierten Kurzzeitvermietung, ist in Vorbereitung.

bl

Hartmut Lindenberg
29.11.2025