Eine im Mietvertrag getroffene Staffelmietvereinbarung ist unwirksam, wenn Staffelmietvereinbarungen im För-dervertrag aufgrund der ModInstRL ausgeschlossen sind.
LG Berlin II vom 27.11.2025 – 66 S 118/25 –
Mit diesem Hinweisbeschluss wird die Vorinstanz (AG Kreuzberg vom 10.4.2025 – 23 C 5041/24 –, MM 9/2025, Seite 30) bestätigt.
Gründe:
1) Die Formalien hat die Kammer nach Maßgabe des § 522 Abs. 1 ZPO geprüft. Das Rechtsmittel ist zulässig.
2) Die Berufung hat aber keine Aussicht auf Erfolg. Das Amtsgericht hat die entscheidungserheblichen Fragen nach den Inhalten und den Wirkungen des Fördervertrages, in dessen Regelungsbereich der streitgegenständliche Mietvertrag geschlossen worden ist, zutreffend gestellt und beantwortet. Die zulasten der Berufungsklägerin getroffene Feststellung, welche sich materiell insbesondere auf die von der Berufungsklägerin geltend gemachte Staffelmiete bezieht, ist auch unter Berücksichtigung der Ausführungen in der Berufungsbegründung nicht zu beanstanden. Die Staffelmietvereinbarung ist unwirksam und kann demgemäß die von der Berufungsklägerin geltend gemachte Miethöhe nicht rechtfertigen; ein anderer Grund, aus dem der Vermieterin eine höhere Miete zustehen könnte, als die im amtsgerichtlichen Urteil festgestellte, ist weder ersichtlich, noch in der Berufungsbegründung dargelegt.
a) Das Amtsgericht begründet überzeugend, dass in der vorliegenden Konstellation die Inhalte des Fördervertrages als echter Vertrag zugunsten Dritter in die einzelnen Mietverhältnisse ausstrahlen, so auch in dasjenige der Klägerin. Seine überzeugend aus dem Gesamtkontext des Vertrages hergeleitete Einschätzung untermauert das Amtsgericht mit der ebenso überzeugenden Entscheidung des Bundesgerichtshofs (AZ.: VIII ZR 279/07). Der Hinweis der Berufungsbegründung, dass in jener Entscheidung die Vertragsinhalte dem Mieterschutz gedient hätten, es daran vorliegend aber fehle, weil die im Fördervertrag vorgesehenen Sanktionen ausschließlich das Verhältnis zwischen Fördernehmer und Land treffen, ist nicht nachvollziehbar.
Zum einen folgt bereits aus der Natur der Sache, dass diverse Regelungen (insbesondere diejenigen, die unmittelbaren Einfluss auf die Miethöhe nehmen) sich unmittelbar in den einzelnen begründeten Mietverhältnissen auswirken, entsprechende Begrenzungen zulasten des Vermieters also niemandem anderen als dem jeweiligen Mieter zugutekommen können und sollen. Ebenso selbstverständlich fehlt anderen Regelungen (etwa der Möglichkeit, Fördergelder vorzeitig zurückfordern oder gar nicht erst auszahlen zu müssen) jeder Bezug zu den in dem geförderten Objekt begründeten einzelnen Mietverhältnissen. Zwar trifft es zu, dass derartige „Sanktionen“ allein im Verhältnis des geförderten Investors zu dem fördernden Bundesland existent sind und sein können, weitere Schlussfolgerungen rechtfertigt dies aber nicht. Ein Vertrag zugunsten Dritter setzt nicht voraus, dass jede einzelne Vereinbarung darin allein dem Interesse oder dem Vorteil des Dritten dient.
Im Übrigen begründet der Fördervertrag (etwa in § 6 Absatz 9) explizit eine Pflicht des Fördernehmers, eine für den Mieter unmissverständliche Verschränkung zwischen den Abreden im Fördervertrag und dem Mietvertrag vorzunehmen und gesteht dem Mieter in diesem Kontext sogar ausdrücklich unmittelbare Rechte entsprechend § 328 BGB zu.
b) Der Hinweis der Berufungsbegründung auf eine andere Entscheidung des Bundesgerichtshofs (AZ.: VIII ZR 157/03) verhilft der Berufung ebenfalls nicht zum Erfolg. Die Berufungsklägerin will daraus ableiten, dass während eines laufenden Förderzeitraums eine Staffelmietvereinbarung keinen Bedenken begegne, sofern nur die Wirkung der 1. Staffel nicht vor dem Ablauf des Förderzeitraums einsetzen soll.
Das Amtsgericht hat bereits herausgearbeitet, was auch die Berufungserwiderung mit Recht hervorhebt, dass nämlich die Fallkonstellationen in dem vom Bundesgerichtshof beurteilten Fall und dem hier vorliegenden nicht vergleichbar sind. Der entscheidende Anknüpfungspunkt für den Bundesgerichtshof war die (in seinem Fall) nach allgemeinen Regeln fortbestehende allgemeine Vertragsfreiheit. Ausgehend von diesem Grundsatz bedurfte es nach Ansicht des BGH einer einschränkenden Auslegung, um entgegen der allgemeinen Regel der Staffelmiete ausnahmsweise die Wirksamkeit zu versagen. Die Entscheidung untersucht folgerichtig, ob beispielsweise aus dem Zweck der konkret überprüften Förderbestimmungen sich ein Argument ergibt, weshalb nach dem Ende des Förderzeitraums die grundsätzlich zulässige frei getroffene vertragliche Vereinbarung nicht gelten sollte. In der von ihm beurteilten Konstellation hat der BGH ein solches Argument nicht gefunden.
Ein vergleichbar gestaltetes Regel-Ausnahme-Verhältnis liegt im hier zu beurteilenden Fall allerdings gerade nicht vor. Der Fördervertrag beinhaltet in § 7 Abs. 6 ein explizites Verbot (auch) für die hier streitgegenständliche Staffelmiete. Es stellt sich dann nicht die (allein vom Bundesgerichtshof beantwortete) Frage, warum abweichend von der allgemein fortbestehenden Vertragsfreiheit begründete Einwände gegen eine mietvertragliche Regelung bestehen sollten. Stattdessen wäre die umgekehrte Frage zu beantworten, warum die vom Vermieter in den Mietvertrag aufgenommene Staffelmietvereinbarung Wirkungen entfalten sollte, obwohl eine solche im Fördervertrag einschränkungslos für „ausgeschlossen“ erklärt worden ist. Solche (bei dem hier umgekehrten Verhältnis von Regel und Ausnahme auf Seiten der Berufungsklägerin erforderliche) Gründe sind weder ersichtlich, noch in der Berufungsbegründung dargelegt.
c) Das Amtsgericht hat sich auch eingehend mit dem gesamten Regelungskontext des Verbots einer Staffelmiete im Fördervertrag befasst. Überzeugend leitet es das Verbot der Staffelmiete insgesamt (also bezogen bereits auf den Abschluss der vertraglichen Vereinbarung, und nicht lediglich auf den zeitlichen Eintritt bestimmter Wirkungen) aus dem systematischen Kontext im Fördervertrag her.
Dort sind einzelne (hier nicht einschlägige) Regelungen zur Entwicklung einer Miethöhe und zu deren Kontrolle nach den Maßstäben des Fördervertrages ausgesprochen detailreich und von Fall zu Fall inhaltlich abweichend geregelt. In den unmittelbar vor dem hier entscheidungserheblichen Ausschluss geregelten Passagen (§ 7 Nr. 2 und § 7 Nr. 3 des Vertrages) finden sich die unterschiedlichsten Zeitfenster, in denen gewisse Veränderungen der Miethöhe nach Grund und Höhe möglich oder eben nicht möglich sein sollen. Wenn unmittelbar daneben für Fälle der Staffelmietvereinbarung eine besonders scharf konturierte und ohne Relativierungen gewählte Formulierung enthalten ist, nach der es auf den konkreten Zeitpunkt einer etwaigen Änderung in keiner Weise ankommen soll, zeigt dies genau die generell-abstrakte Geltung des Verbots, die das Amtsgericht der Regelung auch entnommen hat.
Es wäre ein Leichtes gewesen, in den Fördervertrag eine Regelung aufzunehmen, wonach die Wirkung einer Staffelmietvereinbarung nicht vor Ablauf des Förderzeitraums eintreten kann bzw. soll. Dies ist aber eindeutig nicht geschehen. Weder der Vertragskontext noch die Darlegungen der Berufungsklägerin bieten einen Anhaltspunkt, warum aus der maßgeblichen Sicht des jeweiligen Erklärungsempfängers das Verständnis gerechtfertigt sein soll, mit der Regelung in § 7 Abs. 6 des Vertrages sei nichts anderes beabsichtigt, als ein zeitliches Hinausschieben der Wirkungen einer grundsätzlich zulässigen Vereinbarung.
d) Das Urteil des Amtsgerichts ist auch hinsichtlich der Abfassung des Feststellungsantrages nicht zu beanstanden, insbesondere nicht mit dem Hinweis der Berufungsklägerin, eine Feststellung habe nicht für eine unbegrenzte Zukunft tituliert werden dürfen, sondern allenfalls bis zum Eintritt der nächsten im Mietvertrag vorgesehenen Staffel. Diese Rüge verkennt die Bedeutung und Reichweite der titulierten Feststellung.
Der Feststellungstenor begründet eine Bindung (bzw. den Ausschluss von Rechten desjenigen, gegen den sich materiell die Feststellung richtet) grundsätzlich bezogen auf den Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung. Die Titulierung betrifft mithin in ihren Wirkungen all diejenigen Einflüsse und Aspekte für die materiell beantwortete Frage, die zu dieser Zeit eingetreten waren und/oder in der letzten Tatsachenverhandlung geltend gemacht werden konnten. Eine in einem Mietvertrag vorgesehene Mietstaffel stellt demgegenüber eine neue (später eintretende) Tatsache dar, soweit sie für einen Zeitpunkt vorgesehen ist, der nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung liegt, auf die hin das Feststellungsurteil ergeht. Wenn also eine bestimmte Miethöhe (rechtlich bezogen auf den konkreten Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung) festgestellt wird, so ist damit keine Aussage zu zukünftigen Entwicklungen dieses Mietzinses festgeschrieben. Ebenso wie die festgestellte Miethöhe sinken kann, wenn einige Monate nach der maßgeblichen Verhandlung im Feststellungsverfahren die Voraussetzungen für eine Minderung eintreten, könnte die Miethöhe sich nach oben verändern, wenn die Voraussetzungen für eine wirksam vereinbarten Mietstaffel eintreten. Dies ergibt sich aus den allgemeinen Wirkungen eines derartigen feststellenden Ausspruchs; es bedarf daher nicht einer ausformulierten Maßgabe im Feststellungstenor selbst.
Formal (also abgeleitet aus den Bindungswirkungen des Urteils des Amtsgerichts) ist die Berufungsklägerin in Zukunft nicht gehindert, in Abänderung der festgestellten Miethöhe eine höhere Miete zu beanspruchen, etwa mit der Behauptung, eine solche sei infolge einer wirksam getroffenen Staffelmiete geschuldet. Nachdem sich die vorstehend dargestellten Hindernisse für die Wirksamkeit der hier überprüften Staffelmietvereinbarung allerdings nicht in Luft auflösen werden, wäre materiell wohl kaum mit dem Erfolg eines solchen Klagebegehrens zu rechnen. Dies ist aber nicht die Konsequenz daraus, dass etwa der Feststellungstenor des Amtsgerichts unzulässig weit wäre; es ist stattdessen die Folge davon, dass die Staffelmietvereinbarung der Parteien unwirksam ist (und bleibt), weil die Berufungsklägerin versucht hat, sie zu einer Zeit mietvertraglich zu vereinbaren, zu welcher dies nach den Bestimmungen des Fördervertrages „ausgeschlossen“ war.
3) Gelegenheit zur Stellungnahme besteht binnen zwei Wochen. In dieser Frist müsste auch eine etwa aus Kostengründen beabsichtigte Rücknahme der Berufung bei Gericht eingegangen sein.
* * *
Beschluss v. 27.11.2025:
Gründe:
Die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Kreuzberg vom 10.04.2025, Aktenzeichen 23 C 5041/24, ist gemäߧ 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, weil nach einstimmiger Auffassung der Kammer das Rechtsmittel offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.
Zur Begründung wird auf den vorausgegangenen Hinweis der Kammer Bezug genommen.
Eine Gegenerklärung hierzu ist innerhalb der gesetzten Frist nicht eingegangen, so dass es keiner weiteren Ausführungen bedarf.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Die Feststellung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des angefochtenen Urteils erfolgte gemäß § 708 Nr. 10 ZPO.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wurde in Anwendung der§§ 47, 48 GKG bestimmt.
24.02.2026
