Gute ÖPNV-Anbindung und Nahversorgung sind keine wohnwerterhöhenden Merkmale.
AG Lichtenberg vom 4.2.2025 – 7 C 5099/24 –
Die Merkmale der Orientierungshilfe sind nicht abschließend formuliert, sodass im Einzelfall weitere, ebenfalls gewichtige Merkmale innerhalb der Merkmalgruppen zum Tragen kommen können. So kann eine Berücksichtigung auch dann angemessen sein, wenn ein Merkmal nicht im Wortlaut erfüllt ist, aber im Einzelfall eine vergleichbare Situation vorliegt. Dies trifft auf die von der Vermieterin kreierten Merkmale „Gute ÖPNV-Anbindung“ oder „Gute Nahversorgung“ jedoch nicht zu.
AG Lichtenberg vom 11.2.2025 – 2 C 5114/24 –
Das Gericht ist zwar berechtigt, Merkmale zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen, die nicht in der Orientierungshilfe aufgeführt sind. Es ist allerdings der Auffassung, dass die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr bereits bei der Bestimmung der Wohnlage als Indikator ausreichend berücksichtigt worden ist. Im Übrigen stellt eine Entfernung von 550 Meter zur nächsten U-Bahn-Station keine überdurchschnittlich gute Anbindung dar.
AG Schöneberg vom 26.2.2025 – 11 C 5194/24 –
Die wohnwerterhöhenden Merkmale einer guten ÖPNV-Anbindung und Nahversorgung sind in einer Metropole wie Berlin nicht gegeben, wenn es im Umkreis von 900 Meter nur drei Supermärkte und eine Apotheke gibt, die nächste Bushaltestelle über 100 Meter und die nächste Straßenbahn-Station 700 Meter entfernt ist, es jedoch in einer Entfernung von 20 Gehminuten weder eine U-Bahn noch eine S-Bahn-Station gibt.
AG Pankow vom 27.2.2025 – 101 C 5061/24 –, MieterMagazin 5/2025, Seite 30
Die gute ÖPNV-Anbindung bzw. Nahversorgung ist zunächst einmal kein wohnwerterhöhendes Merkmal im Sinne der Spanneneinordnung. Zwar können ausweislich Ziffer 10.1 des Berliner Mietspiegels in Einzelfällen weitere ebenfalls gewichtige Merkmale zum Tragen kommen. Vorliegend ist allerdings zu berücksichtigen, dass im Rahmen der Wohnlagenbestimmung die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und Nahversorgung bereits mit eingeflossen ist.
Hinzu kommt, dass die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die Nahversorgung in Berlin, die Metropole und Hauptstadt ist, jedenfalls innerhalb des S-Bahn-Ringes allerdings durchweg anzunehmen ist. Es handelt sich daher keineswegs um ein besonderes hervorstechendes Merkmal in einem Einzelfall.
AG Mitte vom 11.3.2025 – 8 C 269/24 –, MieterMagazin 7+8/2025, Seite 38
Die gute ÖPNV-Anbindung und die gute Nahversorgung können der Orientierungshilfe als gewichtiges Merkmal im Rahmen der Merkmalgruppen nicht hinzugefügt werden, wenn die Erschließungssituation der streitgegenständlichen Wohnung kein vergleichbar „gewichtiges Merkmal“ darstellt.
Aus der Systematik der Orientierungshilfe und ihrer Funktion als Schätzgrundlage ergibt sich, dass das im Einzelfall zu berücksichtigende Merkmal in seiner Bedeutung mit den in der Orientierungshilfe vorgesehenen Merkmalen vergleichbar sein muss. Dies spiegelt sich auch in der Formulierung „ebenfalls gewichtige Merkmale“ wider.
AG Mitte vom 27.3.2025 – 117 C 266/24 –
Die Merkmale der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2024 sind nicht abschließend, weshalb im Einzelfall neben den dort genannten weitere, vergleichbar gewichtige Merkmale zum Tragen kommen können. Jedoch darf die Orientierungshilfe nicht dadurch entwertet werden, dass die Schaffung zusätzlicher Merkmale zum Regelfall erhoben wird. Zudem ist zu beachten, ob die jeweiligen Merkmale in den Werten des Mietspiegels bereits berücksichtigt sind.
In den Werten des Berliner Mietspiegels 2024 sind Merkmale wie die in der Stadt allgemein gute Anbindung an den ÖPNV oder nahe gelegene Einkaufsmöglichkeiten im Rahmen der Wohnlageneinteilung bereits berücksichtigt. Eine darüber hinausgehende wohnwerterhöhende Wirkung kann nur in Betracht kommen, wenn die Merkmale im Einzelfall in erheblichem Maße vom Durchschnitt innerhalb der Wohnlage abweichen.
Befindet sich in einer Entfernung von 230 Meter eine Bushaltestelle, aber keine U-Bahn-, S-Bahn- oder Straßenbahnstation, zeugt dies in einer Stadt wie Berlin von einer eher schlechten Anbindung an den ÖPNV.
AG Wedding vom 14.8.2025 – 6 C 5202/24 –
Die Anbindung an den ÖPNV und die Versorgungsinfrastruktur („Nahversorgung“) sind im Rahmen der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen vorgenommenen Wohnlagenausweisung des qualifizierten Berliner Mietspiegels 2024 abschließend berücksichtigt. Eine darüber hinausgehende Berücksichtigung kann nur in Betracht kommen, wenn Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass im Einzelfall die Anbindung oder Versorgung wesentlich über den Durchschnitt in der konkreten Wohnlage hinausgeht.
LG Berlin II vom 30.9.2025 – 65 S 116/25 –, MieterMagazin 12/2025, Seite 29
1. Die Anbindung an den ÖPNV und die Versorgungsinfrastruktur („Nahversorgung“) sind im Rahmen der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen vorgenommenen Wohnlagenausweisung des qualifizierten Berliner Mietspiegels 2024 abschließend berücksichtigt.
2. Die Voraussetzungen für einen Zuschlag nach § 19 Abs. 4 Alt. 1 MietspiegelVO (MsV) liegen nicht vor. Denn die Lagemerkmale der guten ÖPNV-Anbindung und Nahversorgung sind in den Mietspiegel bereits eingeflossen. Beide Merkmale wurden im Rahmen der Wohnlagenausweisung des Mietspiegels abschließend berücksichtigt, und zwar bei dem in § 19 Abs. 2 MsV genannten Faktor „Infrastruktur“. (Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024, S. 53 ff.)
3. Das Beurteilungskonzept der Wohnlagenausweisung im Mietspiegel 2024 beruht auf einer Gesamtbewertung einer Vielzahl von Einzelmerkmalen und nicht objektivierbaren Kriterien (§ 19 Abs. 2 MsV; BR-Drs. 766/20, S. 41 f.). Die Verkehrsanbindung und Versorgungslage sind ein Teil davon gewesen; ob sich gewisse Ungenauigkeiten im Einzelfall ergeben, kann offenbleiben; sie wären hinzunehmen (BR-Drs. 766/20, S. 42).
4. Auch die Voraussetzungen für einen Zuschlag nach § 19 Abs. 4 Alt. 2 MsV liegen nicht vor, wenn die Lage der streitgegenständlichen Wohnung vom Durchschnitt vergleichbarer Wohnungen in derselben Wohnlage nicht wesentlich abweicht, weil die Lage (fast) im gesamten Stadtgebiet Berlins anzutreffen ist.
5. Die Arbeitsgruppe Mietspiegel hat – wohlüberlegt und begründet – eine Mittelung allgemeiner Lagepräferenzen nach objektiv nachvollziehbaren Kriterien vorgenommen und die Lage umso höher bewertet, wenn sie im Allgemeinen, also von der überwiegenden Mehrheit der Nachfrager (und nicht nur von zum Beispiel den Eltern schulpflichtiger Kinder) als wertiger erachtet wird (Dokumentation zum Berliner Mietspiegel 2024, S. 49).
LG Berlin II vom 16.12.2025 – 66 S 172/25 –
26.05.2026
