Auch wenn das Mietverhältnis infolge der unwirksamen Befristungen als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen galt, stellen sich die nachfolgend vereinbarten befristeten Mietverträge nicht als einvernehmliche Vereinbarungen der Miethöhe in dem laufenden Mietverhältnis, sondern erkennbar als Umgehungsgeschäfte zur Vermeidung der Anwend-barkeit der Mietpreisbremse dar. Der Schutzbereich der Vorschriften der Mietpreisbremse ist gerade durch die aus der laienhaften Sicht des Mieters begründeten Gefahr des Verlusts der Wohnung nach der nach formellem Ablauf der Frist drohenden Beendigung des Mietverhältnisses begründet.
LG Berlin II vom 19.8.2025 – 67 S 289/24 –
Beschluss des LG Berlin vom 24.07.2025:
Die Kammer beabsichtigt, die Berufung als offensichtlich unbegründet im Beschlusswege zurückzuweisen.
I.
Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, weil sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO erfüllt sind.
Der Klägerin steht der von dem Amtsgericht zuerkannte Anspruch auf Rückzahlung der mietpreisrechtlich überhöhten Miete gemäß §§ 556 d Abs. 1 Satz 3, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB zu. Daran vermag die Berufung nichts zu erinnern.
Das Amtsgericht geht beanstandungsfrei von der Anwendbarkeit der §§ 556d ff. BGB für den streitgegenständlichen Zeitraum von Februar bis September 2022 aus. Der Beklagte kann sich nicht darauf mit Erfolg berufen, dass die von ihm vorbereiteten und gestellten Zeitmietverträge wegen ihrer Aneinanderreihung unwirksam mit der Folge seien, dass tatsächlich ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegen würde, für das die Parteien in Abänderung des laufenden Mietvertrages einver-nehmlich nachträglich Mieterhöhungen vereinbart hätten, für die eine Anwendung der für die Vereinbarung über die Miethö-he bei Mietbeginn §§ 556d ff. BGB ausscheidet.
Zwar ist nach der von der Kammer geteilten Rechtsprechung des BGH grundsätzlich jegliche die Höhe der Miete betreffende Vereinbarung der Mietvertragsparteien, die nach Abschluss des laufenden Mietvertrages zu Stande kommt, nicht an den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zu messen ist mit der Folge, dass sie eine nach diesen Vorschriften teilunwirksame Mietabsprache ex nunc „heilen“ kann (vgl. BGH, Urteil vom 28. September 2022 – VIII ZR 300/21, juris Rn. 12ff.; LG Berlin II, Beschluss vom 18. April 2024 – 64 S 50/24, juris Rn. 2). Jedoch geht das Amtsgericht unter Würdigung der vorliegen-den Einzelfallumstände zutreffend von einem rechtsmissbräuchlichen Verhalten des Beklagten durch das Konstrukt des Aneinanderreihens von Zeitmietverträgen aus, so dass der Einwand von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verfängt (vgl. BGH, a.a.O., Rn. 30-33; LG Berlin II, a.a.O.). Dass die Befristung tatsächlich auf Wunsch der Klägerin erfolgte, ist nach wie vor weder ersichtlich noch hinreichend konkret in Auseinandersetzung mit den zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts dargetan; ebenso wenig die Nutzung der Räume ausweislich § 4 des Mietvertrags durch den Mieter nur zum vorübergehenden Gebrauch gemäß § 549 Abs. 2 BGB neben dem weiter angeführten Grund eines „Eigenbedarfs des Eigentümers“, zu dem sich der Beklagte bereits nicht verhält.
Auch wenn das Mietverhältnis infolge der unwirksamen Befristungen als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen galt, stellen sich die nachfolgend vereinbarten befristeten Mietverträge nicht als einvernehmliche Vereinbarungen der Miethöhe in dem laufenden Mietverhältnis, sondern erkennbar als Umgehungsgeschäfte mit der Folge der Vermeidung der Anwendbarkeit der Mietpreisbremse dar. Der Schutzbereich der Vorschriften der Mietpreisbremse ist – anders als die Berufung meint – gerade durch die aus der laienhaften Sicht des Beklagten begründeten Gefahr des Verlusts der Wohnung nach der nach formellem Ablauf der Frist drohenden Beendigung des Mietverhältnisses begründet. Wegen Einzelheiten der Begründung wird auf die ausführliche Würdigung des Amtsgerichts Bezug genommen.
Soweit die Berufung rügt, das Amtsgericht habe nicht berücksichtigt, dass die Klägerin mit E-Mail vom 11. Februar 2022 um ein Mietverhältnis mit einer Miete von 1.350,- € gebeten hätte, verfängt dies nicht. Denn diese E-Mail bezog sich ausweislich der darin geäußerten Bitte der Verlängerung der Vertragslaufzeit bis mindestens Januar 2023 zu derselben Miete wie im letzten Jahr erkennbar auf den zuvor von dem Beklagten aufgrund des absehbaren Endes der Frist des laufenden Mietvertrages übersandten neuen befristeten Mietvertrag mit einer Laufzeit nur bis Ende Juni 2022.
Schließlich führt der Verweis auf die unterbliebene Berücksichtigung einer vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse vereinbarten Vormiete in Höhe von monatlich 848,- € nettokalt nach § 556e Abs. 1 BGB zu keiner dem Beklagten günstigeren Ergebnis. Insoweit erfolgt auch in der Berufung kein ergänzendes konkretes Vorbringen hierzu, das angesichts des bereits in der Klageerwiderung erfolgten erheblichen Bestreitens einer maßgeblichen Vormiete durch die Klägerin geboten war. Der weiter geltend gemachte Umstand der jahrelangen Zahlung der überhöhten Miete ist rechtlich ohne Bedeutung (vgl. § 556g Abs. 1 Satz 3 und 4 BGB).
II.
Der Beklagte erhält Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 2 Wochen, auch zur Frage, ob die Berufung vor dem Hinter-grund des erteilten Hinweises zurückgenommen wird. Auf die damit verbundene Kostenreduzierung gemäß Nr. 1222 KV weist die Kammer vorsorglich hin
* * *
Beschluss des LG Berlin vom 19.8.2025
Gründe:
Die Berufung war gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen für eine Zurückweisung im Beschlusswege vorliegen. Daran mag die Stellungnahme der Klägerin mit Anwaltsschriftsatz vom 12. August 2025 nichts zu erinnern.
Die Kammer hält – nach erneute Prüfung – an der in ihrem Hinweisbeschluss vom 24. Juli 2025 dargelegten Anwendbarkeit der Vorschriften der sog. Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) fest mit der Folge, dass der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch auf Rückzahlung der mietpreisrechtlich überhöhten Miete gemäß §§ 556 d Abs. 1 Satz 3, 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB begründet ist.
Die Stellungnahme des Beklagten rechtfertigt keine ihm günstigere Beurteilung.
Der Beklagte kann sich nicht darauf mit Erfolg berufen, dass die Parteien infolge der vertraglichen Abänderungen des laufenden Mietvertrages einvernehmlich nachträglich Mieterhöhungen vereinbart hätten, für die eine Anwendung der für die Vereinbarung über die Miethöhe bei Mietbeginn geltenden §§ 556d ff. BGB ausscheidet.
Zwar wird im Ausgangspunkt der Beurteilung – insofern einhergehend mit der Berufung – von einem zwischen den Parteien seit 1. Februar 2017 ununterbrochen bestehenden Mietverhältnis ausgegangen, da weder wirksam befristete Einzelmietverträge vereinbart wurden, noch eine unter die Vorschrift des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB zum vorübergehenden Gebrauch erfolgte Vermietung.
Auch ist grundsätzlich eine die Höhe der Miete betreffende Vereinbarung der Mietvertragsparteien, die nach Abschluss des (ungekündigten) Mietvertrages zu Stande kommt nicht an den Vorschriften der §§ 556d ff. BGB zu messen (vgl. BGH – VIII ZR 300/21, Urt. v. 28.09.2022, NJW-RR 2022, 1666; LG Berlin II, Beschl. v. 18.04.2024 – 64 S 50/24, juris Rn. 2).
Jedoch kann sich der Beklage auf den (formalen) Aspekt der Gestaltung des Mietverhältnisses durch fortlaufend aneinandergereihte zeitlich begrenzte Mietverträge nicht mit Erfolg berufen, da im Anschluss an das Amtsgericht von einem Umgehungsgeschäft auszugehen ist (vgl. LG Berlin II, a.a.O., Rn. 2, „… und kein Umgehungsgeschäft darstellt“).
Auch wenn das Verbot von Umgehungsgeschäften nicht ausdrücklich in einer Norm niedergelegt ist, gilt es als allgemeiner Rechtsgrundsatz insbesondere dann, wenn der Umgehungsschutz erforderlich ist, damit der Zweck eines gesetzlichen Verbotes bei einer eng am Gesetzeswortlaut haftenden Auslegung durch eine davon nicht erfasste rechtliche Gestaltung nicht vereitelt wird; wobei es keiner Umgehungsabsicht bedarf, sondern eine objektiv verschleiernde Vertragsgestaltung ausreicht (vgl. BGH, Urt. v. 06.12.1990 – IX ZR 44/90, juris Rn. 24ff.; Urt. v. 15.01.1990; II ZR 164/88, juris Rn. 13ff.; LG Berlin Urt. v. 25.4.2018 – 65 S 238/17, BeckRS 2018, 11478 Rn. 9, beck-online mwN; Staudinger/Fischinger/Hengstberger, Stand 29.04.2024, BGB, § 134 Rn. 167ff.; MüKoBGB/Armbrüster, 7. Aufl. 2015, BGB § 134 Rn. 15, beck-online). Daraus folgt, dass eine am Sinn und Zweck der umgangenen Verbotsnorm orientierte Auslegung ergeben kann, dass diese auch der scheinbar zulässigen bzw. scheinbar nicht erfassten konkreten rechtsgeschäftlichen Gestaltung entgegensteht.
So liegt es hier. Wie im Einzelnen in dem Hinweisbeschluss sowie von dem Amtsgericht dargelegt ist in Anwendung der vorgenannten Maßstäbe und der damit verbundenen Wertungen aufgrund der vorliegend konkret gewählten Gestaltung der vertraglichen Vereinbarungen des Mietverhältnisses eine Umgehung der Anwendung der §§ 556d ff. BGB anzunehmen, die der Verwirklichung des vom Gesetzgeber mit dem rechtlichen Instrument der sog. Mietpreisbremse verfolgten Zwecks entgegensteht. Insbesondere erscheint die Klägerin als schutzwürdig, da sie als Laiin bei objektiver Betrachtung von einer jeweils nur für einen kurzen Zeitraum erfolgten Anmietung ausgehen konnte und sich dadurch gezwungen sah, zur Vermeidung einer Wohnungslosigkeit einen neuen Mietvertrag zu den von dem Beklagten jeweils vorgegebenen Konditionen abzuschließen. Soweit der Beklagte erneut darauf verweist, die Klägerin habe mit E-Mail vom 11. Februar 2022 (Anl. B3) um ein Mietverhältnis mit einer Miete von 1.350,- € gebeten, ist zu berücksichtigen, dass sich diese auf den von dem Beklagten zuvor überreichten Mietvertragsentwurf vom 31. Januar 2022 (Anlage K3) mit genau dieser Miethöhe bezieht. Soweit der Beklagte erneut darauf verweist, die Beklagte habe die Befristung der Mietverträge gewünscht, führt dies zu keiner ihm günstigeren Beurteilung. Dieser Umstand wäre angesichts des grundsätzlich zwingenden Charakters des Wohnraummietrechts schon nicht geeignet, der Klägerin den Mietpreisbremsenschutz zu nehmen.
Ob angesichts des Ausgangspunktes eines nach obiger Maßgabe mit dem Beklagten von einem seit 1. Februar 2017 be-stehenden Mietverhältnis die höchstzulässige Miete zu Unrecht anhand des Berliner Mietspiegels 2021 berechnet worden ist, kann im Hinblick darauf, dass die Zugrundelegung der im Vergleich zu dem Mietspiegel 2017 höheren ortsübliche Vergleichsmiete zum Vorteil des Beklagten gereicht, dahingestellt bleiben.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10 Satz 1 und 2, 713 ZPO, 47 Abs. 1, 48 Abs. 1 GKG, 3 ZPO.
29.06.2026
