Zum Versuch der Umgehung der Mietpreisbremse durch Abschluss eines Kettenmietvertrags mit jeweils kurzer Mietdauer über ein Zimmer in einer Wohnung und mit einem Studenten als Mieter.
AG Kreuzberg vom 11.12.2024 – 4 C 5129/24 –,
mitgeteilt von RA Benjamin Hersch
Die Vermieterin widersprach einer Mietabsenkung wegen des Verstoßes gegen die Mietpreisbremse. Sie meinte, dass die Mietpreisbremse nicht anwendbar sei, weil das Zimmer nur „zu vorübergehendem Gebrauch vermietet“ worden sei.
Das sah das Amtsgericht anders.
Es handele sich bei dem streitgegenständlichen Mietverhältnis nicht um ein solches zum (nur) vorübergehenden Gebrauch i. S. d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Die in § 549 Abs. 2 und 3 BGB genannten Mietverhältnisse würden vom Schutz durch die Mietpreisbremse ausgenommen, weil es in diesen Vertragskonstellationen an dem die Mieterschutzvorschriften rechtfertigenden besonderen Schutzbedürfnis des Wohnraummieters fehle, da die angemieteten Wohnräume nicht seinen räumlichem Lebensmittelpunkt bildeten und – nach der dem Vermieter bekannten Zwecksetzung des Mieters – auch nicht bilden sollen.
Für die Bewertung, ob es sich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i. S. d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB handele, sei neben dem zeitlichen Moment der vereinbarte Vertragszweck maßgeblich. Es müsse demnach auch eine besondere Zwecksetzung des Gebrauchs gegeben sein, bei der nicht das Wohnen in dem Sinne von „zu Hause sein“ oder der Begründung einer „Heimstatt im Alltag“ im Vordergrund stehe. Mit dieser Wendung sei nicht nur eine dauernde „Unterkunft“ gemeint, sondern die Wahl einer Wohnstatt, die Ausgangspunkt für die Begründung persönlicher Bindungen, sozialer Beziehungen, der beruflichen und privaten Lebensführung – und damit eben der räumliche Lebensmittelpunkt – sein solle. Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i. S. d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB liege mithin nur vor, wenn durch die Anmietung lediglich ein vorübergehender Wohnbedarf, der aus besonderem Anlass entstehe (etwa Urlaub, Um- oder Neubau der eigentlichen Wohnung), gedeckt werden solle, nicht hingegen, wenn ein allgemeiner Wohnbedarf mangels anderweitiger Bleibe lediglich kurzfristig und vorübergehend befriedigt werden könne.
Die Darlegungs- und Beweislast für die Ausnahmetatbestände des § 549 BGB trage der Vermieter.
Vorliegend spreche zunächst schon die weitere (verlängerte) Vermietung für ein Jahr gegen einen nur vorübergehenden Gebrauch i. S. d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Denn solch ein Aufenthalt gehe über die übliche Dauer eines Erholungs- oder Ferienaufenthaltes hinaus, den der Gesetzgeber als typischen Anwendungsfall der Regelung ansehe. Bei Studierenden sei vorübergehender Gebrauch allenfalls dann anzunehmen, wenn sie die Wohnung nur semesterweise anmieteten, da sie sich dann ersichtlich einen Wechsel in eine andere Wohnung nach dem Semester vorbehalten wollten.
Der im Mietvertrag vereinbarte Vertragszweck „Studium“ lasse nicht per se den Schluss auf einen nur vorübergehenden Gebrauch im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu.
Anhaltspunkte dafür, dass die Mieterin nicht ihren Lebensmittelpunkt in der Wohnung begründen wollte, seien nicht ersichtlich und von der insoweit darlegungspflichtigen Vermieterin auch nicht vorgetragen.
Auch das weitere Argument der Vermieterin für die Unanwendbarkeit der Mietpreisbremse ließ das Amtsgericht nicht gelten. Die Vermieterin meinte, auf die Neufestsetzung der Miete anlässlich des zweiten Mietvertragsabschlusses im Rahmen des Kettenmietvertrags seien die Vorschriften der Mietpreisbremse nicht anwendbar, weil es sich hierbei um eine Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis handele.
Das Amtsgericht wies zutreffend darauf hin, dass die Vermieterin keine Mieterhöhung gemäß § 558 BGB im laufenden Mietverhältnis verlangt habe. Vielmehr sei es aus ihrer Sicht wegen der Befristung des vorherigen Mietvertrages bis zum 30.06.2022 erforderlich gewesen, einen neuen (Ketten-)Mietvertrag abzuschließen.
Urteilstext
Tatbestand
Die Parteien streiten über Ansprüche der Klägerin im Zusammenhang mit einem Verstoß gegen die sog. Mietpreisbremse.
Die Klägerin ist Mieterin und die Beklagte Vermieterin eines Zimmers (Raum 3) in einer Wohnung in der F.- Straße xx in 10961Berlin. Die übrigen Zimmer der Wohnung sind an zwei weitere Personen vermietet. Zunächst ist die Klägerin zum 1.11.2021 in das Mietverhältnis zwischen der Beklagten und dem ehemaligen Mieter xxx. eingetreten, in welchem die Miete inklusive Betriebskosten 450,00 € betrug und laut Mietvertrag das Mietverhältnis bis zum 30.06.2022 befristet war. Am 9.6.2022 schlossen die Parteien einen neuen Mietvertrag, wonach die Miete inklusive der Betriebskosten 550,00 € beträgt. Der monatliche Anteil der Heiz- und Betriebskosten beträgt insgesamt 91,08 € (52,17 € Betriebskosten, 15,42 € Strom, 23,49 € Gas). Die Fläche des Zimmers samt der mitzubenutzenden Flächen (Bad, Küche und Diele) beträgt 19,19 qm.
§ 2 des Mietvertrages vom 9.6.2022 lautet:
Die Mietgegenstand stell für den/die Mieter keinen Lebensmittelpunkt dar und wird nur für vorübergehende Zeit zum vorübergehenden Gebrauch überlassen.
Das Mietverhältnis wird auf bestimmte Zeit abgeschlossen, weil der/die Mieter es nur für einen begrenzten Zeitraum benötigt(en) und zwar zum Zweck des Studiums.
Die vereinbarte Dauer beginnt am 01.07.2022 Und endet am 30.06.2023 ….
Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 8,80 €/qm.
Mit Schreiben des Berliner Mietervereins vom 8.06.2023 … rügte die Klägerin einen Verstoß gegen die Vorschriften der sog. Mietpreisbremse.
Die Klägerin hat zunächst beantragt,
I. die Beklagte zu verurteilen, Auskunft darüber zu erteilen, wie hoch der in der Bruttowarmmiete für das Mietverhältnis F.-Straße xx enthaltene monatliche Anteil der Heizkosten und der kalten Betriebskosten ist;
II. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin einen nach der Auskunftserteilung zu I. noch zu beziffernden Betrag nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen;
III. nach der Auskunftserteilung zu I. die noch·zu beziffernde Höhe der monatlichen Bruttokaltmiete für das im Hause F.-Straße xx, 10961 Berlin, festzustellen.
Nachdem die Beklagte Auskunft über den monatlichen Anteil der Heiz und kalten Betriebskosten erteilt hatte, hat die Klägerin den Klageantrag zu 1. für erledigt erklärt.
Die Klägerin beantragt mit dem der Beklagten am 31.07.2024 zugegangenen Schriftsatz zuletzt,
II. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 8.487,44 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen;
III. festzustellen, dass die Bruttokaltmiete für das im Hause F.-Straße xx, 10961 Berlin monatlich 253,35 € beträgt.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, es handele sich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i. S. d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB, so dass die Vorschriften über die Mietpreisbremse keine Anwendung fänden. Diese seien auch deshalb nicht anwendbar, weil sich die Parteien im Laufe des Mietverhältnisses mit Vereinbarung vom 9.6.2022 auf eine Miethöhe in Höhe von 550,00 € verständigt hätten.
…
Entscheidungsgründe
Die Klage hat Erfolg.
I. Die Klage ist zulässig, insbesondere der Feststellungsantrag. Die Klägerin hat aufgrund des andauernden Mietverhältnisses ein Feststellungsinteresse bezüglich der zulässigen Miethöhe, die zwischen den Parteien streitig ist, § 256 Abs. 1 ZPO. Eine wirksame Befristung des Mietverhältnisses liegt nicht vor (vgl. unter II. 1. a)).
II. Die Klage ist auch begründet.
1. Die Klägerin hat einen Anspruch gegen die Beklagte auf Rückzahlung überzahlter Miete für die Zeit vom 1.11.2021 bis 31.08.2024 in Höhe von insgesamt 8.487,44 € gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB.
Entgegen der Ansicht der Beklagten sind die Vorschriften der sog. Mietpreisbremse gemäß §§ 556d ff. BGB auf das streitgegenständliche Mietverhältnis anwendbar.
a) Es handelt sich bei dem streitgegenständlichen Mietverhältnis nicht um ein solches zum (nur) vorübergehenden Gebrauch i. S. d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Die in § 549 Abs. 2 und 3 BGB genannten Mietverhältnisse werden vom Schutz des sozialen Mietrechts ausgenommen, weil es in den Vertragskonstellationen an dem die Mieterschutzvorschriften rechtfertigenden besonderen Schutzbedürfnis des Wohnraummieters fehlt, weil die angemieteten Wohnräume nicht seinen räumlichem Lebensmittelpunkt bilden und – nach der dem Vermieter bekannten Zwecksetzung des Mieters – auch nicht bilden sollen (LG Berlin, Urteil vom 13.09.2023 – 67 S 51/22 -, juris).
Für die Bewertung, ob es sich um eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i. S. d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB handelt, ist neben dem zeitlichen Moment der vereinbarte Vertragszweck maßgeblich (LG Berlin, Urteil vom 21.09.2021 – 65 S 36/21 -, juris, m. w. N.). Maßgeblich ist nicht nur die kurzzeitige Überlassung, es muss auch eine besondere Zwecksetzung des Gebrauchs gegeben sein, bei der nicht das Wohnen in dem Sinne von „zu Hause sein“ oder der Begründung einer „Heimstatt im Alltag“ im Vordergrund steht. Mit dieser Wendung ist nicht nur eine dauernde „Unterkunft“ gemeint, sondern die Wahl einer Wohnstatt, die Ausgangspunkt für die Begründung persönlicher Bindungen, sozialer Beziehungen, der beruflichen und privaten Lebensführung – und damit eben der räumliche Lebensmittelpunkt – sein soll (LG Berlin, Urteil vom 21.09.2021- 65 S 36/21 -, juris). Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch i. S. d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt mithin nur vor, wenn durch die Anmietung lediglich ein vorübergehender Wohnbedarf, der aus besonderem Anlass entsteht (etwa Urlaub, Um- oder Neubau der eigentlichen Wohnung), gedeckt werden soll, nicht hingegen, wenn ein allgemeiner Wohnbedarf mangels anderweitiger Bleibe lediglich kurzfristig und vorübergehend befriedigt werden kann (LG Heidelberg, Urteil vom 13. Oktober 2022 – 5 S 16/22 -, juris).
Der Ausnahmecharakter der Ausschlusstatbestände in § 549 Abs. 2, 3 BGB und die Anordnung in § 575 Abs. 4 BGB verlangen zudem (im Zweifel) eine restriktive Anwendung des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB (LG Berlin, Urteil vom 18.12.2019 – 65 S 101/19 -, juris).
Die Darlegungs- und Beweislast für die Ausnahmetatbestände des § 549 BGB trägt der Vermieter.
Vorliegend spricht zunächst schon die weitere (verlängerte) Vermietung für ein Jahr gegen einen nur vorübergehenden Gebrauch i. S. d. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Denn solch ein Aufenthalt geht über die übliche Dauer eines Erholungs- oder Ferienaufenthaltes hinaus, den der Gesetzgeber als typischen Anwendungsfall der Regelung ansieht (vgl. LG Berlin, Urteil vom 18.12.2019 – 65 S 101/19 -, juris). Bei Studierenden ist vorübergehender Gebrauch allenfalls dann anzunehmen, wenn sie die Wohnung nur semesterweise anmieten, da sie sich·dann ersichtlich einen Wechsel in eine andere Wohnung nach dem Semester vorbehalten wollen (Bieber in: Münchener Kommentar zum BGB, 9. Auflage 2023, § 549, Rdnr. 18).
Der in § 2 des Mietvertrags vereinbarte Vertragszweck „Studium“ lässt nicht per se den Schluss auf einen nur vorübergehenden Gebrauch im Sinne des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu (vgl. auch AG Kreuzberg, Urteil vom 15.03.2024 – 14 C 336/23 -, juris).
Anhaltspunkte dafür, dass die Klägerin nicht ihren Lebensmittelpunkt in der Wohnung begründen wollte, sind nicht ersichtlich und von der insoweit darlegungspflichtigen Beklagten auch nicht vorgetragen.
b) Entgegen der Ansicht der Beklagten sind die Vorschriften der sog. Mietpreisbremse gemäß §§ 556d ff. BGB auch nicht deshalb unanwendbar, weil die Parteien am 9.6.2022 einen neuen Vertrag mit einer höheren Miete geschlossen haben. Diese Konstellation ist nicht mit der von der Beklagten zitierten Entscheidung des BGH (Urteil vom 28.09.2022 – VIII ZR 300/21 -, juris) vergleichbar. Danach finden die Regelungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (§§ 556d ff. BGB) keine Anwendung auf eine Mieterhöhungsvereinbarung während eines laufenden Mietverhältnisses, die in der Regel durch die Zustimmung eines Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters zustande kommt. Vorliegend verlangte die Beklagte aber keine Mieterhöhung gemäß § 558 BGB im laufenden Mietverhältnis. Vielmehr war es aus ihrer Sicht wegen der Befristung des vorherigen Mietvertrages bis zum 30.06.2022 erforderlich, einen neuen (Ketten-)Mietvertrag abzuschließen.
Gemäß § 556 d Abs. 1 BGB darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses, wenn ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen wird, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB) höchstens um 10 % übersteigen.
Berlin ist nach§ 1 der Mietenbegrenzungsverordnung Berlin vom 28.04.2015, verlängert durch Verordnung vom 19.05.2020, eine Gemeinde im Sinne des § 556 d Abs. 2 BGB mit einem angespannten Wohnungsmarkt, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.
Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt unstreitig 8,80 €/qm. Addiert man zur ortsüblichen Miete den gesetzlich zulässigen Aufschlag in Höhe von 10 %, so ergibt sich eine zulässige Höchstmiete von 9,68 €/qm. Bei einer vermieteten Fläche von 19,19 qm ergibt dies eine zulässige Nettokaltmiete in Höhe von 185,76 €.
Vom 1.11.2021 bis zum 30.06.2022 war eine Bruttowarmmiete in Höhe von 450,00 € vereinbart. Abzüglich des unstreitigen monatlichen Anteils der Heiz- und Betriebskosten in Höhe von insgesamt 91,08 € betrug die gezahlte Nettokaltmiete 358,92 € und die monatliche Überschreitung somit 173,16 €. Insoweit ist die Vereinbarung unwirksam (§ 556g Abs. 1 Satz 1 BGB) und die überzahlten Mieten für die Monate November 2021 bis Juni 2022 in Höhe von insgesamt 1.385,28 € (8 x 173,16 €) sind zurückzuerstatten.
Ab dem 1.7.2022 war eine Bruttowarmmiete in Höhe von 550,00 € vereinbart. Abzüglich des unstreitigen monatlichen Anteils der Heiz- und Betriebskosten in Höhe von insgesamt 91,08 € betrug die gezahlte Nettokaltmiete 458,92 € und die monatliche Überschreitung somit 273,16 €. Insoweit ist die Vereinbarung unwirksam (§ 556 g Abs. 1 Satz 1 BGB) und die überzahlten Mieten für die Monate Juli 2022 bis August 2024 in Höhe von insgesamt 7.102,16 € (26 x 273,16 €) sind zurückzuerstatten.
Schließlich liegt auch eine für den Rückzahlungsanspruch erforderliche Rüge der Klägerin gemäß § 556 g Abs. 2 BGB vor.
2. Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288, 291 BGB.
3. Zudem war festzustellen, dass die Bruttokaltmiete monatlich 253,35 € beträgt.
Dieser Betrag setzt sich zusammen aus der zulässigen Nettokaltmiete in Höhe von 185,76 €, dem Betriebskostenanteil in Höhe von 52,17 € und dem Stromanteil in Höhe von 15,42 €.
Die Feststellung einer anderen als im Mietvertrag vereinbarten Bruttowarmmiete kam nicht in Betracht. Denn die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete verstößt gegen § 4 HeizKV und ist daher gemäß § 2 HeizKV nicht anzuwenden.
4. Schließlich war festzustellen, dass sich der Rechtsstreit in der Hauptsache im Übrigen erledigt hat.
Die einseitig gebliebene Erledigungserklärung der Klägerin in Bezug auf den Antrag zu 1. war entsprechend der Klageänderungstheorie als Antrag auf Feststellung der Erledigung auszulegen (vgl. BGH, Beschluss vom 26.5.1994 – 1 ZB 4/94 -, juris; Althammer in: Zöller, ZPO, 35. Aufl. 2024, § 91a, Rdnr. 34).
Die Klage auf Feststellung der Erledigung des Auskunftsanspruchs ist begründet. Eine auf Feststellung der Erledigung der Hauptsache gerichtete Klage hat dann Erfolg, wenn die ursprüngliche Klage im Zeitpunkt des nach ihrer Zustellung eingetretenen erledigenden Ereignisses zulässig und begründet war und durch dieses Ereignis unzulässig oder unbegründet g worden ist (BGH, Urteil vom 7.11.2019 – III ZR 16/18-, juris). Dies ist vorliegend der Fall. Die Klägerin hatte auch einen Anspruch auf Auskunftserteilung hinsichtlich der Höhe des in der Bruttowarmmiete enthaltenen monatlichen Anteils der Heizkosten und der kalten Betriebskosten. Der Auskunftsanspruch folgt bereits aus dem Mietvertrag selbst i.V.m. § 535 BGB als vertragliche Nebenpflicht der Beklagten. Schon bei einer zulässigen Vereinbarung einer Bruttokaltmiete als lnklusivmiete hat ein Mieter grundsätzlich das Recht zu erfahren, wie sich die Miete zusammensetzt. Nichts anderes gilt bei der Vereinbarung einer unzulässigen Bruttowarmmiete. Ansonsten wäre es dem Mieter deutlich erschwert, die Rechte aus den §§ 556 d ff. BGB geltend zu machen, da er die höchstzulässige Miete nach den §§ 556 d ff. BGB ohne Kenntnis über die Höhe der Nettokaltmiete kaum beurteilen kann.
Den Auskunftsanspruch hatte die Klägerin bereits mit vorgerichtlichem Schreiben des Berliner Mietervereins vom 8.6.2023 erfolglos geltend gemacht. Erst nach Zustellung der Klage hat die Beklagte hierüber mit Schriftsatz vom 19.6.2024 Auskunft gegeben.
III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
IV. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.
28.02.2025
