Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters. Dem Vermieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können.
LG Berlin II vom 18.7.2025 – 63 S 285/24 –
Urteilstext:
Gründe
I.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. §§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 1, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO abgesehen.
II.
1. Dle Berufung ist statthaft und wahrt die Anforderungen an Form und Frist, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO.
2. Sie ist auch begründet. Das Amtsgericht hat die Beklagte zu Unrecht zur Zahlung von 134,81 € aus §§ 535 Abs. 2 BGB i. V. m. § 5 des Mietvertrages verurteilt. Dieser Anspruch besteht nicht.
Die Klägerin kann von der Beklagten keine Nachzahlung für Hauswartleistungen verlangen, da diese nicht ordnungsgemäß abgerechnet (a) und auf Bestreiten der Beklagten von der Klägerin nicht nachgewiesen worden sind (b).
a) Der Nachzahlungsanspruch eines Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine. geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält (ständige BGH-Rechtsprechung, vgl. BGH, Urt. v. 9. 10. 2013-Vlll ZR 22/13 in NZM 2014, 26 m. w. N.). Ob die Betriebskostenabrechnung die Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen (st. Rspr.; z.B. Senat, NZM 2010, 781 = WuM 2010, 493’Rdnr. 11 m. w. Nachw.).
Hiernach hat der Vermieter im Rahmen der Umlage von Hauswartkosten die gem. § 556 Abs. 1 Satz 3 BGB i. V. m. § 2 Nr. 14 BetrKV umlagefähigen Kosten einerseits und die nicht umlagefähigen Verwaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufzuschlüsseln, so dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 20. Februar 2008 – VIll ZR 27/07, Rn. 28 -, juris).
Die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung genügt diesen Anforderungen nicht.
Die Klägerin hat insgesamt 179,75 € für Hauswartleistungen umgelegt. In den Kosten des Hausmeisters sind pauschal folgende Aufgaben enthalten: Durchführung kleinerer Reparaturtätigkeiten, Kontrolle technischer Anlagen und Ruhezeiten, Kontrolle und Abnahme von Handwerkerleistungen, Verkehrssicherung, Müllcontainerkontrolle und -ordnung. Diese umfassen zum Teil nicht umlagefähige Instandsetzungs- und Verwaltungstätigkeiten. Eine Aufschlüsselung der Kosten, die den oben dargestellten Grundsätzen entspricht, hat die Klägerin nicht vorgenommen. Für die Beklagte ist nicht ersichtlich, welche Kosten der Hauswartstätigkeit gemäß der Regelung des § 2 Nr. 14 BetrKV von ihr zu tragen sind. Eine Nachprüfung ist ihr bei derart pauschalen Angaben schlicht nicht möglich.
b) Das Amtsgericht hat zu Unrecht für die nicht umlegbaren Hauswarttätigkeiten einen pauschalen Abzug von 25 % vorgenommen. § 287 ZPO ist in der hiesigen Konstellation bereits nicht anwendbar.
Bei der Berechnung der umlegbaren Kosten ist der tatsächliche Zeitaufwand des Hauswarts für die jeweiligen Arbeiten entscheidend. Die Leistungsbeschreibung im Vertrag des Vermieters mit dem Hauswart ist hierbei ein Indiz für den Umfang der nicht umlagefähigen Kosten (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 20. Februar 2008 -VIII ZR 27/07, Rn. 29 -, juris). Nichts anderes gilt, wenn hinsichtlich der Hausmeistertätigkeit eine Pauschalvergütung vereinbart ist. Auch in diesem Fall ist der tatsächliche Zeitaufwand des Hauswarts anzugeben, ggf. im Bestreitensfall vom Vermieter nachzuweisen.
Die Umlagefähigkeit der Kosten hat die Beklagte zulässigerweise bestritten. Eine Konkretisierung durch die Klägerin·ist nicht erfolgt und die Klageforderung somit nicht schlüssig dargelegt worden.
Eine Schätzung gem. § 287 ZPO kommt nicht in Betracht. Diese Norm kommt zur Anwendung, soweit unter den Parteien die Höhe einer Forderung streitig ist und die vollständige Aufklärung aller hierfür maßgebenden Umstände mit Schwierigkeiten verbunden ist, die zu der Bedeutung des streitigen Teiles der Forderung in keinem Verhältnis stehen.
Das ist hier nicht der Fall. Es ist nicht ersichtlich, dass die Ermittlung der Höhe der umlegbaren Kosten außer Verhältnis zu dem streitigen Teil der Forderung steht. Die Klägerin hätte als Nachweis für die Tätigkeit des Hauswarts seine Stundenzettel oder sonstige Abrechnungen, aus denen sich der Umfang der Hauswarttätigkeit ergibt, vorlegen können. Beweisnot der Klägerin ist weder vorgetragen worden noch ersichtlich. Unter diesen Umständen erscheint es nicht sachgerecht, wenn der Mieter für die Beweisschwierigkeiten des Vermieters einstehen müsste.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Die Revision ist gem. § 543 Abs. 1 und 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Die Entscheidung beruht auf dem Gesetz, seinen Materialien und höchstrichterlich geklärten Grundsätzen.
27.04.2026
