Zum Wohnwertmerkmal „Gute Versorgungs- bzw. ÖPNV-Lage“.
AG Pankow vom 27.2.2025 – 101 C 5061/24 –
mitgeteilt von RAin Birgit Stenzel
Das Gericht führt aus:
„ … Die Merkmalgruppe Wohnumfeld ist, der Einschätzung der Klägerin entgegen, keinesfalls besser als neutral zu werten. Dabei kann hier offenbleiben, ob auch solche Merkmale als wohnwertbestimmend gewertet werden können, die in der Orientierungshilfe zum Mietspiegel nicht eigens ausgewiesen sind. Denn das von der Klägerin für sich als wohnwerterhöhende reklamierte Merkmal gute ÖPNV-Anbindung und gute Nahversorgung besteht schon auf der Grundlage des tatsächlichen Klagevorbringens nicht. Die Klägerin hat zur Nahversorgung, hier zur Versorgung der streitgegenständlichen Anschrift in einem Umkreis von ca. 900 m, einen Aldi-Markt, einen Edeka-Markt, einen Netto-Markt und eine Apotheke angeführt. Zur ÖPNV-Anbindung hat sie vorgetragen, dass sich in rund 110 m Entfernung die Bushaltestelle Woelckpromenade und in rund 700 m Entfernung die Straßenbahnhaltestelle Albertinenstraße befinde. Diese Versorgungs- bzw. ÖPNV-Lage könnte man als gut bewerten, befänden wir uns zum Beispiel in Ennepetal-Voerde oder Arnsberg-Niedereimer. Die streitgegenständliche Liegenschaft befindet sich indessen in Berlin, mit der Folge, dass die Versorgung am Maßstab einer Metropole zu messen ist und nach diesem Maßstab mehr als das Übliche bieten müsste, um als wohnwerterhöhend gewertet werden zu können. Hiervon sind wir hier indessen um einiges entfernt. Die Versorgung mit drei Lebensmittelmärkten und einer Apotheke ist, am Maßstab einer Metropole bewertet, allenfalls durchschnittlich, und die ÖPNV-Anbindung vor dem Hintergrund, dass sich innerhalb von 20 Gehminuten keine einzige U-Bahn-Station und keine einzige S-Bahn-Station befindet, sogar als ausgesprochen dürftig zu werten. Ob Letzteres nicht womöglich sogar eine Abwertung nahelegt, braucht hier nicht entschieden zu werden. Denn selbst mit einer neutralen Bewertung der Merkmaigruppe Wohnumfeld kommt man allenfalls noch auf einen Spannenzuschlag von 80 Prozent und damit auf eine monatliche Nettokaltmiete von höchstens 485,93 (8,776 x 55,37) Euro. Die Beklagten zahlen aber bereits eine monatliche Nettokaltmiete von 495 Euro. …“
07.05.2025
