Verfügt die im Bad vorhandene und zum Duschen vorgesehene Badewanne über keinen zusätzlichen Spritzwasserschutz etwa in Form eines Duschvorhangs oder von Glasabtrennungen, steht dies nach der dem Berliner Mietspiegel 2024 beigefügten Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung nunmehr – im Gegensatz zu den vorangegangenen Mietspiegeln – ausdrücklich einer gänzlich fehlenden Duschmöglichkeit gleich.
AG Charlottenburg vom 17.4.2025 – 202 C 245/24 –,
mitgeteilt von RA Martin Endress
Im Zustimmungsprozess hatte das Gericht darüber zu entscheiden, ob die Merkmalgruppe 1 (Bad/WC) des Berliner Mietspiegels 2024 neutral oder mit einem Abschlag von 20 Prozent auf den Mittelwert zu bewerten war. Denn allein darauf kam es für die Frage an, ob die Mieterhöhung des Vermieters berechtigt war oder nicht.
Das Gericht bewertete die Merkmalgruppe als negativ, da das wohnwertmindernde Merkmal „keine Duschmöglichkeit“ erfüllt sei. Die im Bad vorhandene und zum Duschen vorgesehene Badewanne verfüge unstreitig über keinen zusätzlichen Spritzwasserschutz etwa in Form eines Duschvorhangs oder von Glasabtrennungen.
Die vom Vermieter zitierten Urteile des Landgerichts Berlin vom 28.05.2021 (Az.: 65 S 247/20) und vom 10.06.2020 (Az.: 65 S 55/20) stünden dieser Bewertung nicht entgegen. Zwar erkannte das Landgericht in den bezeichneten Urteilen, dass eine Duschmöglichkeit auch dann bestehe, wenn eine bündig verbaute Badewanne eingebaut und die Möglichkeit gegeben sei, das Bad zu verschließen. Auf eine gesonderte Duschkabine oder eine Glasabtrennung komme es gerade nicht an (LG Berlin, Urt. v. 28.05.2021 – 65 S 247/20 –). Das Fehlen eines Spritzwasserschutzes stehe dem Duschen nicht prinzipiell entgegen, da gegebenenfalls auch im Sitzen geduscht werden könne (LG Berlin, Urt. v. 28.05.2021 – 65 S 247/20 –). Dass eine separate Duschtasse oder -kabine nicht erforderlich sei, folge außerdem aus einer Zusammenschau mit den wohnwerterhöhenden Merkmalen, da deren Vorhandensein ein eigenständiges positives Merkmal erfülle (LG Berlin, Urt. v. 28.05.2021 – 65 S 247/20 –).
Die bezeichneten Urteile bezögen sich jedoch ausdrücklich auf den Berliner Mietspiegel 2019. Dieser sah als wohnwertminderndes Merkmal in der Merkmalgruppe 1 neben einem „Bad ohne separate Dusche mit frei stehender Badewanne oder ohne Verbindung in nicht modernisiertem Bad“ das Merkmal „keine Duschmöglichkeit“ noch ohne weitere Konkretisierung vor.
Die dem Berliner Mietspiegel 2024 beigefügte Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung habe dieser Rechtsprechung aber die Grundlage entzogen. Das wohnwertmindernde Merkmal „keine Duschmöglichkeit“ werde nunmehr durch einen Klammerzusatz ausdrücklich dahingehend konkretisiert, dass – neben dem Fehlen einer Duschkopfhalterung oder einer sehr kleinen Standfläche – zum Beispiel auch ein fehlender Spritzwasserschutz dem gänzlichen Fehlen einer Duschmöglichkeit gleichstehen soll. Auch die vom Landgericht angeführte Zusammenschau mit den wohnwerterhöhenden Merkmalen führe zu keiner anderen Bewertung, da als wohnwerterhöhend nur eine separate Duschtasse oder -kabine gelte, die zusätzlich zu und getrennt von der Badewanne vorhanden sei. Wohnwerterhöhend wirke demnach die separate Koexistenz von Bade- und Duschmöglichkeit, nicht aber der um die Duschmöglichkeit gezogene Spritzwasserschutz, dessen Fehlen daher durchaus wohnwertmindernd berücksichtigt werden könne.
Auch der vom Vermieter vorgebrachte Umstand, dass die Wände des Badezimmers gefliest seien und die Fliesen einen Spritzwasserschutz böten, führe zu keiner abweichenden Bewertung. Denn das nicht ausreichende Vorhandensein von Fliesen im Spritzwasserbereich von Waschbecken, Badewanne und/oder Dusche stelle ein eigenständiges wohnwertminderndes Merkmal dar. Dem neu eingefügten Zusatz „kein Spritzwasserschutz“ komme nur dann die ihm zugedachte eigenständige Bedeutung zu, wenn er etwas anderes beziehungsweise mehr einfordere als geflieste Wände, da sonst immer zugleich das wohnwertmindernde Merkmal „Wände nicht ausreichend im Spritzwasserbereich von Waschbecken, Badewanne und/oder Dusche gefliest“ erfüllt wäre.
Anmerkung:
Ebenso hat das AG Schöneberg (v. 26.2.2025 – 11 C 5194/24 –) entschieden.
Urteilstext
Tatbestand
Die Klägerin begehrt die Zustimmung der Beklagten zu einer Mieterhöhung.
Die Klägerin vermietet eine Wohnung im Gebäude K.-Straße xx, 1xxxx Berlin an die Beklagte. Die von der Beklagten geschuldete Nettokaltmiete war zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens seit mehr als 15 Monaten unverändert und betrug zuletzt 510,29 € monatlich.
Die streitgegenständliche Wohnung ist nicht preisgebunden. Sie ist 60,49 qm groß, in die Baualtersklasse 1919 bis 1949 einzugruppieren (Baujahr 1929) und in guter Wohnlage gelegen. Außerdem verfügt sie über eine Sammelheizung, ein Bad und ein Innen-WC. Das Bad der Wohnung ist kleiner als 4 qm. Dort befindet sich ein Strukturheizkörper als Handtuchwärmer. Das Bad ist gefliest, die auch zum Duschen vorgesehene Badewanne verfügt jedoch über keinen zusätzlichen Spritzwasserschutz in Form eines Duschvorhangs oder von Glasabtrennungen. Außerdem verfügt die Wohnung über einen Einbauschrank beziehungsweise Abstellraum. Das Treppenhaus beziehungsweise der Eingangsbereich befindet sich überwiegend in schlechtem Zustand.
Mit Schreiben vom 20.06.2024 forderte die Klägerin die Beklagte auf, der Erhöhung ihrer Nettokaltmiete von monatlich 510,29 € um monatlich 23,23 € auf monatlich 533,52 € ab dem 01.09.2024 zuzustimmen. Ihr Mieterhöhungsverlangen begründete die Klägerin unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2024. … Die Beklagte hat der Mieterhöhung nicht zugestimmt.
Die Klägerin behauptet zur Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens, der Energieverbrauchskennwert des Gebäudes sei geringer als 120 kWh/(qm x a).
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, einer Anhebung der Nettokaltmiete für die von ihr bei der Klägerin gemietete Wohnung im Hause K.-Str. xx, 1xxxx Berlin von zurzeit 510,29 € monatlich um 23,23 € monatlich auf 533,52 € monatlich ab dem 01.09.2024 zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte trägt vor, die Wohnung verfüge über keine Duschmöglichkeit im Sinne des Berliner Mietspiegels, da lediglich eine Badewanne ohne Spritzwasserschutz vorhanden sei. Außerdem sei wohnwertmindernd zu berücksichtigen, dass die Eingangstür zum Gebäude jederzeit offen stünde, was die Beklagte gegenüber der Klägerin mehrfach moniert hat. Da die Klägerin der Aufforderung, die Haustüre zu reparieren, bis heute nicht nachgekommen sei, handle es sich beim Defekt des Schließmechanismus um den Regelfall. Schließlich verfüge das Grundstück nicht über ausreichend dimensionierte Fahrradabstellmöglichkeiten. Für circa zehn Mietparteien existiere lediglich ein Fahrradanlehnständer, der zumal von den Mietparteien des angrenzenden Wohngebäudes mitbenutzt werden dürfte.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.
I.
Die Klage ist zulässig. Insbesondere wurde die besondere Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB durch die Klageschrift vom 21.11.2024 gewahrt.
II.
Die Klage ist jedoch unbegründet. Der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung aus § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB steht der Klägerin gegen die Beklagte nicht zu. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.
1. Zwar genügt das Mieterhöhungsverlangen vom 20.06.2024 den formellen Anforderungen. Das Mieterhöhungsverlangen erfolgte gemäß § 558 a Abs. 1 BGB in Textform (§ 126 b BGB). Ferner wurde es gemäß § 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB unter Bezugnahme auf den Mietspiegel unter Angabe der Mietspanne und der für diese maßgeblichen Tatsachen hinreichend begründet.
2. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin ist jedoch materiell unbegründet. Denn die von der Klägerin begehrte Mieterhöhung liegt oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, sodass sie keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung bis zu dem von ihr begehrten Betrag hat.
Im Berliner Mietspiegel 2024 – der einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne des § 558 d Abs. 1 Satz 1 BGB darstellt und für den gemäß § 558 d Abs. 3 BGB vermutet wird, dass die bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben – ist die streitgegenständliche Wohnung in die Zeile 126 einzuordnen. Diese weist einen Mittelwert von 8,24 €/qm bei einem Unterwert von 6,47 €/qm und einem Oberwert von 11,16 €/qm aus. Die Klägerin verlangt die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete auf umgerechnet 8,82 €/qm und macht damit einen Zuschlag von 20 % auf den Mittelwert geltend. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt jedoch unterhalb der von der Klägerin begehrten Miete. Das ergibt sich im Einzelnen aus folgenden Erwägungen, die auf die dem Berliner Mietspiegel 2024 beigefügte Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung gestützt sind:
a. Die Merkmalgruppe 2 (Küche) ist unstreitig neutral zu bewerten.
b. Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist unstreitig positiv zu bewerten. Denn die Wohnung verfügt über einen innen liegenden Einbauschrank beziehungsweise Abstellraum. Daraus ergibt sich ein Zuschlag von 20 % auf den Mittelwert.
c. Die Merkmalgruppe 1 (Bad/WC) ist hingegen negativ zu bewerten, was einen Abschlag von 20 % auf den Mittelwert bedeutet. Zunächst verfügt die Wohnung im Bad wohnwerterhöhend unstreitig über einen Strukturheizkörper als Handtuchwärmer. Wohnwertmindernd ist zu berücksichtigen, dass das Bad unstreitig kleiner als 4 qm ist.
Die Merkmalgruppe ist insgesamt negativ zu bewerten, da entgegen der Auffassung der Klägerin auch das wohnwertmindernde Merkmal „keine Duschmöglichkeit“ erfüllt ist. Die im Bad vorhandene und zum Duschen vorgesehene Badewanne verfügt unstreitig über keinen zusätzlichen Spritzwasserschutz etwa in Form eines Duschvorhangs oder von Glasabtrennungen. Das Fehlen eines Spritzwasserschutzes steht nach der dem Berliner Mietspiegel 2024 beigefügten Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung aber nunmehr – im Gegensatz zu den vorangegangenen Mietspiegeln – ausdrücklich einer gänzlich fehlenden Duschmöglichkeit gleich.
Die von der Klägerin zitierten Urteile des Landgerichts Berlin vom 28.05.2021 (Az.: 65 S 247/20) und vom 10.06.2020 (Az.: 65 S 55/20) stehen dieser Bewertung nicht entgegen. Zwar erkannte das Landgericht in den bezeichneten Urteilen, dass eine Duschmöglichkeit auch dann bestehe, wenn eine bündig verbaute Badewanne eingebaut und die Möglichkeit gegeben sei, das Bad zu verschließen. Auf eine gesonderte Duschkabine oder eine Glasabtrennung komme es gerade nicht an (LG Berlin, Urt. v. 28.05.2021 – 65 S 247/20 -, juris, Leitsatz 1). Das Fehlen eines Spritzwasserschutzes stehe dem Duschen nicht prinzipiell entgegen, da gegebenenfalls auch im Sitzen geduscht werden könne (LG Berlin, Urt. v. 28.05.2021 – 65 S 247/20 -, juris, Rn. 10). Dass eine separate Duschtasse oder -kabine nicht erforderlich sei, folge außerdem aus einer Zusammenschau mit den wohnwerterhöhenden Merkmalen, da deren Vorhandensein ein eigenständiges positives Merkmal erfülle (LG Berlin, Urt. v. 28.05.2021 – 65 S 247/20 -, juris, Rn. 10).
Die bezeichneten Urteile bezogen sich jedoch ausdrücklich auf den Berliner Mietspiegel 2019. Dieser sah als wohnwertminderndes Merkmal in der Merkmalgruppe 1 neben einem „Bad ohne separate Dusche mit frei stehender Badewanne oder ohne Verbindung in nicht modernisiertem Bad“ das Merkmal „keine Duschmöglichkeit“ noch ohne weitere Konkretisierung vor. Die dem Berliner Mietspiegel 2024 beigefügte Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung hat dieser Rechtsprechung die Grundlage entzogen. Das wohnwertmindernde Merkmal „keine Duschmöglichkeit“ wird nunmehr durch einen Klammerzusatz ausdrücklich dahingehend konkretisiert, dass – neben dem Fehlen einer Duschkopfhalterung oder einer sehr kleinen Standfläche – zum Beispiel auch ein fehlender Spritzwasserschutz dem gänzlichen Fehlen einer Duschmöglichkeit gleichstehen soll. Auch die vom Landgericht angeführte Zusammenschau mit den wohnwerterhöhenden Merkmalen führt zu keiner anderen Bewertung, da als wohnwerterhöhend nur eine separate Duschtasse oder -kabine gilt, die zusätzlich zu und getrennt von der Badewanne vorhanden ist. Wohnwerterhöhend wirkt demnach die separate Koexistenz von Bade- und Duschmöglichkeit, nicht aber der um die Duschmöglichkeit gezogene Spritzwasserschutz, dessen Fehlen daher durchaus wohnwertmindernd berücksichtigt werden kann.
Auch der von der Klägerin vorgebrachte Umstand, dass die Wände des Badezimmers gefliest sind und die Fliesen einen Spritzwasserschutz böten, führt zu keiner abweichenden Bewertung. Denn das nicht ausreichende Vorhandensein von Fliesen im Spritzwasserbereich von Waschbecken, Badewanne und/oder Dusche stellt ein eigenständiges wohnwertminderndes Merkmal dar. Dem neu eingefügten Zusatz „kein Spritzwasserschutz“ kommt nur dann die ihm zugedachte eigenständige Bedeutung zu, wenn er etwas anderes beziehungsweise mehr einfordert als geflieste Wände, da sonst immer zugleich das wohnwertmindernde Merkmal „Wände nicht ausreichend im Spritzwasserbereich von Waschbecken, Badewanne und/oder Dusche gefliest“ erfüllt wäre.
d. Die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist allenfalls neutral zu bewerten und kann daher das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht stützen. Zwar erfüllt der von der Beklagten vorgetragene und von der Klägerin bestrittene Defekt im Schließmechanismus der Haustür, seine Existenz einmal unterstellt, von vornherein nicht das wohnwertmindernde Merkmal „jederzeit von außen frei zugänglicher Hauseingang“. Bei einem defekten Schließmechanismus der Haustür mag es sich um einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB handeln, der mietrechtliche Folgeansprüche nach sich zieht. Als Abweichung vom vertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache wäre ein solcher behebbarer Mangel jedoch – ungeachtet des Umstands, wie lange er schon besteht und wie oft er bereits moniert wurde – nicht bei der Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen (siehe nur LG Berlin, Urt. v. 19.01.2010 – 63 S 249/09 -, juris, Rn. 7). Selbst wenn man aber den von der Klägerin wohnwerterhöhend geltend gemachten, von der Beklagten bestrittenen Energieverbrauchskennwert von unter 120 kWh/(qm x a) unterstellte, wäre die Merkmalgruppe lediglich neutral zu bewerten, da sich das Treppenhaus beziehungsweise der Eingangsbereich unstreitig überwiegend in schlechtem Zustand befindet. Die Frage, ob der Energieverbrauchskennwert unter 120 kWh/(qm x a) liegt, kann daher dahinstehen.
e. Da die Klägerin in der Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) schließlich keine wohnwerterhöhenden Merkmale vorbringt, kommt es auch auf das von der Beklagten wohnwertmindernd geltend gemachte und von der Klägerin bestrittene Merkmal „keine Fahrradabstellmöglichkeit auf dem Grundstück“ nicht an. Auch diese Merkmalgruppe ist allenfalls neutral zu bewerten und kann das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin nicht tragen.
Der nachgelassene Schriftsatz der Klägerin vom 02.04.2025 enthielt keinen entscheidungserheblichen neuen Sachvortrag und bot keinen Anlass, nach Maßgabe von § 156 ZPO erneut in die mündliche Verhandlung einzutreten.
III.
Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
IV.
Der festgesetzte Streitwert entspricht dem Zwölffachen des geltend gemachten Mieterhöhungsbetrags von 23,23 € monatlich (§ 41 Abs. 5 GKG).
30.06.2025
