Von Frank Maciejewski
Stand: 1.6.2001
Die folgende Darstellung der wesentlichen Neuerungen muss aus Platzgründen knapp ausfallen. Sie erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Die Darstellung dient der ersten Orientierung. Wir werden in den folgenden Ausgaben des MieterMagazins jeweils ein Sachgebiet umfassend kommentieren. Dann sollen auch alle bis dahin bekannten Problemfragen angesprochen und Lösungswege aufgezeigt werden.
Bei den Paragraphenangaben zum BGB handelt es sich um die ab 1.9.2001 geltende Fassung.
Auf die Darstellung rein sprachlicher Änderungen wurde weitgehend verzichtet.
Bei dem Mietrechtsreformgesetz handelt es sich noch nicht um ein „Mietgesetzbuch“ mit sämtlichen Regelungen zum (Wohnraum-) Mietrecht. In das BGB wurden lediglich die Vorschriften des Miethöhegesetzes (MHG) aufgenommen. Weiterhin daneben – und von der Reform nicht betroffen – stehen
– das öffentliche Wohnungsrecht mit dem Zweiten Wohnungsbaugesetz, dem Wohnungsbindungsgesetz, der Neubaumietenverordnung und der Zweiten Berechnungsverordnung,
– die Heizkostenverordnung sowie
– die das Mietverhältnis betreffenden Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes (§§ 57 bis 57 d) und der Insolvenzordnung (§§ 108 ff.).
Die Systematik des im BGB geregelten Mietrechts wurde grundlegend geändert. Im Mittelpunkt steht nunmehr das Mietrecht über Wohnraum. Das neue Mietrecht ist aufgegliedert in
– allgemeine Vorschriften, die unabhängig von der Art der gemieteten Sache für alle Arten von Mietverhältnissen gelten,
– Vorschriften, die für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten sowie
– Vorschriften für Mietverhältnisse über andere Sachen.
Auf den Abdruck der 89 neuen Paragraphen des Mietrechts im BGB muss hier jedoch aus Platzgründen verzichtet werden. Die neue Systematik lässt sich aber auch schon gut entnehmen aus dem amtlichen
Inhaltsverzeichnis zum Mietrecht im BGB
I. Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse
§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrages
§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
§ 536 a Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels
§ 536 b Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsabschluss oder Annahme
§ 536 c Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter
§ 536 d Vertraglicher Ausschluss von Rechten des Mieters wegen eines Mangels
§ 537 Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung des Mieters
§ 538 Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch
§ 539 Ersatz sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters
§ 540 Gebrauchsüberlassung an Dritte
§ 541 Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch
§ 542 Ende des Mietverhältnisses
§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
§ 544 Vertrag über mehr als dreißig Jahre
§ 545 Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses
§ 546 Rückgabepflicht des Mieters
§ 546 a Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe
§ 547 Erstattung von im voraus entrichteter Miete
§ 548 Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts
II. Mietverhältnisse über Wohnraum
1. Allgemeine Vorschriften
§ 549 Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften
§ 550 Form des Mietvertrags
§ 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
§ 552 Abwendung des Wegnahmerechts des Mieters
§ 553 Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte
§ 554 Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
§ 554 a Barrierefreiheit
§ 555 Unwirksamkeit einer Vertragsstrafe
2. Die Miete
a) Vereinbarungen über die Miete
§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
§ 556 a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
§ 556 b Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht
b) Regelungen über die Miethöhe
§ 557 Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz
§ 557 a Staffelmiete
§ 557 b Indexmiete
§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
§ 558 a Form und Begründung der Mieterhöhung
§ 558 b Zustimmung zur Mieterhöhung
§ 558 c Mietspiegel
§ 558 d Qualifizierter Mietspiegel
§ 558 e Mietdatenbanken
§ 559 Mieterhöhung bei Modernisierung
§ 559 a Anrechnung von Drittmitteln
§ 559 b Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung
§ 560 Veränderungen von Betriebskosten
§ 561 Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung
3. Pfandrecht des Vermieters
§ 562 Umfang des Vermieterpfandrechts
§ 562 a Erlöschen des Vermieterpfandrechts
§ 562 b Selbsthilferecht, Herausgabeanspruch
§ 562 c Abwendung des Pfandrechts durch Sicherheitsleistung
§ 562 d Pfändung durch Dritte
4. Wechsel der Vertragsparteien
§ 563 Eintrittsrecht bei Tod des Mieters
§ 563 a Fortsetzung mit überlebenden Mietern
§ 563 b Haftung bei Eintritt oder Fortsetzung
§ 564 Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung
§ 565 Gewerbliche Weitervermietung
§ 566 Kauf bricht nicht Miete
§ 566 a Mietsicherheit
§ 566 b Vorausverfügung über die Miete
§ 566 c Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter über die Miete
§ 566 d Aufrechnung durch den Mieter
§ 566 e Mitteilung des Eigentumsübergangs durch den Vermieter
§ 567 Belastung des Wohnraums durch den Vermieter
§ 567 a Veräußerung oder Belastung vor der Überlassung des Wohnraums
§ 567 b Weiterveräußerung oder Belastung durch Erwerber
5. Beendigung des Mietverhältnisses
a) Allgemeine Vorschriften
§ 568 Form und Inhalt der Kündigung
§ 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
§ 570 Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts
§ 571 Weiterer Schadensersatz bei verspäteter Rückgabe von Wohnraum
§ 572 Vereinbartes Rücktrittsrecht, Mietverhältnis unter auflösender Bedingung
b) Mietverhältnisse auf unbestimmte Zeit
§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters
§ 573 a Erleichterte Kündigung des Vermieters
§ 573 b Teilkündigung des Vermieters
§ 573 c Fristen der ordentlichen Kündigung
§ 573 d Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
§ 574 Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
§ 574 a Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch
§ 574 b Form und Frist des Widerspruchs
§ 574 c Weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses bei unvorhergesehenen Umständen
c) Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit
§ 575 Zeitmietvertrag
§ 575 a Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
d) Werkwohnungen
§ 576 Fristen der ordentlichen Kündigung bei Werkmietwohnungen
§ 576 a Besonderheiten des Widerspruchsrechts bei Werkmietwohnungen
§ 576 b Entsprechende Geltung des Mietrechts bei Werkdienstwohnungen
6. Besonderheiten bei der Bildung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen
§ 577 Vorkaufsrecht des Mieters
§ 577 a Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung
III. Mietverhältnis über andere Sachen
§ 578 Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume
§ 578 a Mietverhältnisse über eingetragene Schiffe
§ 579 Fälligkeit der Miete
§ 580 Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters
§ 580 a Kündigungsfristen
Sach- und Rechtsmängel
(1) Die Unterscheidung zwischen Sachmangel und Rechtsmangel ist entfallen. Der Haftungsmaßstab ist nunmehr identisch (§ 536 Absatz 3 BGB). Sowohl beim Sach- wie beim Rechtsmangel (diesbezüglich war es bislang anders, vgl. § 541 BGB [alt]) verliert der Mieter seine Gewährleistungsrechte schon dann, wenn er den Mangel grob fahrlässig nicht kennt und der Vermieter den Mangel nicht arglistig verschwiegen hat (§ 536 b Satz 2 BGB).
(2) Die Mietminderung muss „angemessen“ sein (§ 536 Absatz 1 Satz 2 BGB; die Minderungsformel des § 472 BGB wurde aufgegeben). Das führt zu der Frage, ob künftig auch subjektive Einflussfaktoren zu berücksichtigen sind (z.B. Minderung bei Abwesenheit) oder ein Verschulden des Vermieters beim Maßstab zur Berechnung der Minderung eine Rolle spielt (vgl. Börstinghaus NZM 00, 583, 585).
(3) Künftig droht dem Mieter kein Ausschluss der Minderung im laufenden Mietverhältnis bei Zahlung der vollen Miete trotz Kenntnis des Mangels. Das ergibt sich aus der Gesetzesbegründung zu § 536 b BGB (Gesetzentwurf der Bundesregierung vom 9.11. 2000, Drucksache 13/4553, Seite 103), nicht aus dem Gesetzestext. Die Analogie zu § 536 b BGB für bestehende Mietverhältnisse kann nicht mehr gezogen werden; es fehlt an der Regelungslücke, wie sich aus der Gesetzesbegründung ergibt. Der Mieter muss bei der Mietzahlung keinen Vorbehalt mehr erklären, um zu verhindern, dass er seines Mietminderungsrechtes verlustig geht. Der Gesetzgeber hält den Minderungsausschluss nach § 536 c BGB (Unterlassen der Mängelanzeige) für ausreichend. Künftig ist nur noch zu prüfen, ob der Mieter ggfs. sein Minderungsrecht nach § 242 BGB verwirkt hat. Allerdings wird die Verwirkung häufiger als bisher am Fehlen des Umstandsmomentes scheitern, weil der Mieter mit der Zahlung der vollen Miete beim Vermieter keinen Vertrauenstatbestand des Inhalts schaffen kann, er verzichte auf seine Gewährleistungsrechte. Da eine Übergangsregelung fehlt, stellt sich die Frage, wie vorbehaltlose Zahlungen vor dem 1.9.2001 zu beurteilen sind, wenn der Mangel noch nach diesem Zeitraum andauert. Worauf kommt es an für die Geltung der neuen Rechtslage? Auf den Zeitpunkt der Kenntnis vom Mangel, auf den Zeitpunkt des Bestehens des Mangels oder auf den Zeitpunkt der Zahlung? Man wird richtigerweise auf den Zeitpunkt der Zahlung abstellen müssen.
(4) Allerdings verliert der Mieter auch im laufenden Mietverhältnis einen Teil seiner Gewährleistungsrechte – u.a. auch das Minderungsrecht – grundsätzlich, wenn er die Mängelanzeige schuldhaft unterlässt (§ 536 c Absatz 2 Satz 2 BGB; zum Erfordernis des Verschuldens vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung vom 9.11.2000, Drucksache 13/4553, Seite 104).
(4a) Beim Unterlassen der Mängelanzeige ist der Mieter nur dem Vermieter aus § 536 c Absatz 2 Satz 1 BGB ggfs. schadensersatzpflichtig, nicht jedoch den anderen Mietern des Hauses.
(5) Die nachträgliche Mietminderung ist jedoch auch in den Fällen möglich, wo der Mieter zwar die Mängelanzeige unterlassen hat, der Vermieter den Mangel aber ohnehin nicht hätte beseitigen können (z.B. bei Baulärm auf dem Nachbargrundstück, vgl. § 536 c Absatz 2 Satz 2 BGB). Entsprechendes wie für die Minderung gilt für den Schadensersatz wegen Nichterfüllung nach § 536 a Absatz 1 BGB und für die fristlose Kündigung nach §543 Absatz 3 Satz 1 BGB.
(6) Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige, ist dadurch aber – anders als bisher – nicht das Selbstbeseitigungsrecht verbunden mit dem Recht, hierfür Aufwendungsersatz zu verlangen (§ 536 a Absatz 2 BGB) ausgeschlossen, wie sich aus der Aufzählung in § 536 c Absatz 2 Nr. 2 BGB ergibt.
(7) Die alte Abgrenzungsfrage von § 538 Absatz 2 BGB [alt] zu § 547 Absatz 1 BGB [alt] hat nun keine Bedeutung mehr: Beide Vorschriften sind jetzt zusammengelegt worden in § 536 a Absatz 2 BGB. Dabei wurde der bisherige Begriff der „notwendigen Verwendungen“ ersetzt durch die Bezeichnung „erforderliche Aufwendungen, die notwendig sind“. Die neue Begrifflichkeit bedeutet jedoch keine inhaltliche Änderung.
(8) Der Ersatz des Mieters für „sonstige Verwendungen“ wird nunmehr als Aufwendungsersatz bezeichnet (§ 539 Absatz 1 BGB). Eine inhaltliche Änderung ist damit nicht verbunden.
(9) Der Mieter kann nunmehr entgegen einer mietvertraglichen Vereinbarung auch mit Ansprüchen auf Aufwendungsersatz aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben (§ 556 b Absatz 2 BGB).
(10) Auch die Aufrechnung mit Ansprüchen aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Mieter kann nicht mehr vertraglich ausgeschlossen werden (§ 556 b Absatz 2 BGB).
(11) Die Erklärung der Aufrechnung oder des Zurückbehaltungsrechtes durch den Mieter (§ 556 b Absatz 2 BGB) erfolgt in Textform (§ 126 b BGB). Der neue § 126 b BGB wird durch das „Gesetz zur Anpassung der Formvorschriften des Privatrechts und anderer Vorschriften an den modernen Rechtsverkehr“ eingeführt. „Textform“ ist weniger als „Schriftform“. Die Textform ist u.a. auch dann erfüllt, wenn das Schreiben keine eigenhändige Unterschrift aufweist oder wenn es per Telefax oder auch per E-Mail zugeht. § 126 b BGB soll lauten: „Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muss die Erklärung einem anderen gegenüber so abgegeben werden, dass sie in Schriftzeichen lesbar, die Person des Erklärenden angegeben und der Abschluss der Erklärung in geeigneter Weise erkennbar gemacht ist.“
Aktueller Hinweis: Unter anderem wegen dieser neuen „Textform“ hat der Bundesrat in der Sitzung am 11.5.2001 zu dem „Gesetz zur Anpassung der Formvorschriften des Privatrechts und anderer Vorschriften an den modernen Rechtsgeschäftsverkehr“ den Vermittlungsausschuss angerufen. Es war bei Abschluss dieses Manuskriptes deshalb noch nicht klar, wie die endgültige Fassung des §126 b BGB lauten wird.
(12) Der gesetzlicher Aufwendungsersatzanspruch des Mieters gilt nunmehr nicht nur bei Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters, sondern auch bei Instandsetzungsmaßnahmen (§ 554 Absatz 4 BGB).
Mietsicherheit (Kaution)
(13) Die Mietvertragsparteien können bei einer Barkaution jetzt auch andere Anlageformen als die Spareinlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist vereinbaren (§ 551 Absatz 3 Satz 2 BGB). Infrage kommen Aktien, Festgelder usw. Bei Kursverlusten der Aktien kann der Mieter bei Vertragsende allerdings nicht das eingesetzte Kapital oder eine Mindestverzinsung verlangen. Der Mieter ist zwar auch bei diesen spekulativen Anlagen gegen das Insolvenzrisiko des Vermieters gesichert (§ 551 Absatz 3 Satz 3 BGB), nicht jedoch gegen die Risiken des Finanzmarktes. Im Übrigen ergibt sich aus dem Begriff der „Anlage“, dass eine von vornherein ertraglose Anlage wie die bloße Verwahrung der Barkaution ausscheidet.
(14) Der bisherige Begriff „Zinsen“ ist durch „Erträge“ ersetzt worden, da bei manchen Anlageformen statt Zinsen Dividenden u.Ä. ausgeschüttet werden.
(15) Der Erwerber des Mietgrundstücks haftet für die Kaution, unabhängig davon, ob ihm die Kaution ausgehändigt wurde oder nicht (§ 566 a Satz 1 BGB).
(16) Das Fehlen einer Übergangsvorschrift zu § 566 a Absatz 1 BGB führt zu einer echten Rückwirkung mit den entsprechenden verfassungsrechtlichen Problemen. Nach dem Wortlaut haftet auch der Erwerber eines beispielsweise vor zehn Jahren veräußerten Mietwohngrundstücks seit dem 1.9.2001 für die Rückgewähr der Kaution und zwar auch dann, wenn er die Kautionssumme vom Veräußerer niemals ausgehändigt bekommen hat.
(17) § 566 a Satz 2 BGB regelt die Haftung des Veräußerers für die Kaution bei Ausfall des Erwerbers. Der Vermieter trägt das Insolvenzrisiko des Erwerbers. Der Gesetzgeber folgt insoweit der Rechtsprechung des BGH (v. 24.3.1999 – XII ZR 124/97 -, WM 99, 397). Die neue Gesetzeslage wirft eine Reihe von Fragen auf:
– Kann sich der Mieter erst dann an den bisherigen Vermieter wenden, wenn er die Rückgabe der Kaution beim Erwerber ergebnislos versucht hat? Nach Ansicht des Gesetzgebers ist die Forthaftung des Vermieters subsidiär (Gesetzentwurf der Bundesregierung vom 9.11.2000, Drucksache 13/4553, Seite 160).
– Haftet der Veräußerer eines beispielsweise 1990 verkauften Mietwohnungsgrundstücks weiter für die Rückgewähr der Kaution?
– Gilt § 566 a BGB auch für den Zwangsverwalter?
Modernisierung durch Vermieter
(18) Die Modernisierungsankündigung des Vermieters (§ 554 Absatz 3 BGB) erfolgt in Textform (§ 126 b BGB; siehe hierzu oben Punkt (11)).
(19) Die Ankündigungsfrist wurde auf drei Monate verlängert (§ 554 Absatz 3 Satz 1 BGB). Dies führt – anders als bisher – zu einem Gleichlauf mit der Frist für das Sonderkündigungsrecht des Mieters nach § 554 Absatz 3 Satz 2 BGB.
(20) Nunmehr hat die Ankündigung dem Mieter „spätestens“ drei Monate vor Beginn der Maßnahme zuzugehen. Das heißt, sie kann auch wesentlich früher erfolgen (§ 554 Absatz 3 Satz 1 BGB).
(21) Bei der Ankündigung gibt es eine weitere Erleichterung für Vermieter: Umfang und Beginn sind nunmehr nur noch „voraussichtlich“ anzukündigen (§ 554 Absatz 3 Satz 1 BGB). Die Rechtsprechung wird hier die Grenze zu ziehen haben, ab wann eine ungenaue Angabe nicht mehr noch im Bereich des „Voraussichtlichen“, sondern schon im Bereich des „Möglichen“ ist (vgl. zur alten Rechtslage LG Berlin WM 87, 386).
(22) Zu dulden sind Einsparungen von Energie aller Art, also auch Strom sparende bauliche Maßnahmen, wie z.B. drehzahlgeregelte Umwälzpumpen (§ 554 Absatz 2 Satz 1 BGB).
(23) Die Abwägung der Duldungspflicht erstreckt sich auch auf Haushaltsangehörige des Mieters (§ 554 Absatz 2 Satz 2 BGB). Laut Gesetzesbegründung ist der Begriff „Angehöriger seines Haushalts“ weit auszulegen, dazu gehören z.B. auch Kinder des Lebenspartners oder Pflegekinder des Mieters (Gesetzentwurf der Bundesregierung vom 9.11. 2000, Drucksache 13/4553, Seite 93).
Modernisierung durch Mieter
(24) Behinderte Mieter haben nunmehr einen gesetzlichen Anspruch auf Anpassung ihrer Wohnung an die „Barrierefreiheit“ (§554 a BGB). Die Norm nimmt inhaltlich den Beschluss des BVerfG vom 28.3.2000 (- 1 BvR 1460/99 -, WM 00, 298) auf. Der Begriff der „Behinderung“ in § 554 a BGB geht über die Begrifflichkeit des Schwerbehindertengesetzes hinaus und soll jede erhebliche und dauerhafte Einschränkung der Bewegungsfähigkeit des Mieters erfassen. Die Vorschrift gilt auch, wenn nicht der Mieter selbst, sondern ein in der Wohnung lebender Angehöriger oder der Lebensgefährte des Mieters behindert ist. Nunmehr ist auch gesetzlich geregelt, dass der Vermieter seine Zustimmung von einer zusätzlichen – über drei Monatsmieten hinausgehenden – Sicherheit (für die Rückbaukosten) abhängig machen kann (§ 554 a Absatz 2 BGB).
Abwälzung der Betriebskosten
(25) Auch nach neuem Recht gilt: Die Abwälzung von Betriebskosten(erhöhungen) erfordert eine Vereinbarung (§ 556 Absatz 1, § 560 Absatz 1 Satz 1 BGB i.V.m. § 535 Absatz 1 Satz 3 BGB).
(26) Das von der Rechtsprechung schon ehedem anerkannte Wirtschaftlichkeitsgebot wurde gesetzlich festgeschrieben (§ 556 Absatz 3 Satz 1 2. Halbsatz BGB und § 560 Absatz 5 BGB). Die Erwähnung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes lediglich bei den Betriebskosten hat klarstellende Funktion und erlaubt nicht den Umkehrschluss, dass an anderen Stellen, wo das Gesetz zur Wirtschaftlichkeit schweigt (z.B. bei der Mieterhöhung wegen Modernisierung, § 559 BGB), dieser Gesichtspunkt unberücksichtigt bleiben kann. Vielmehr soll durch die Neuregelung die bisherige Rechtsprechung zur Wirtschaftlichkeit von Vermietermaßnahmen nicht in Frage gestellt werden (Bericht des Rechtsausschusses vom 27.3.2001, Drucksache 14/5663, Seite 170).
(27) Das im BGB geregelte Betriebskostenrecht gilt weiterhin nur für preisfreien Wohnraum. Die Regelungen für den Sozialen Wohnungsbau sind weiterhin in den Vorschriften der Neubaumietenverordnung (NMV) außerhalb des BGB geregelt.
Umlagemaßstab
(28) Die Wohnfläche ist der gesetzlich vorgeschriebene Umlagemaßstab, wenn eine anders lautende Vertragsvereinbarung fehlt (§ 556 a Absatz 1 BGB). Aus § 556 a Absatz 1 BGB ergibt sich bei gemischt genutzten Objekten mit Gewerbeanteil immer ein Zwang zum Vorwegabzug (Wohnfläche).
(29) Es gibt eine gesetzlich verankerte Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung bei Vorhandensein entsprechender Messeinrichtungen (§ 556 a Absatz 1 Satz 2 BGB). Daraus folgt aber nicht ein Anspruch des Mieters auf Einbau von Messgeräten (z.B. Kaltwasseruhren).
(30) Anders als bislang dürfen nunmehr sämtliche Betriebskostenarten (nicht nur Wasser, Abwasser und Müll) durch einseitige Erklärung des Vermieters ab der nächsten Abrechnungsperiode verbrauchsabhängig umgelegt und dazu die entsprechenden Messeinrichtungen installiert werden, auch wenn im Mietvertrag ein anderer (oder gar kein!) Umlagemaßstab vereinbart war (§ 556 a Absatz 2 BGB).
(31) Die Erklärung der Umstellung auf verbrauchsabhängige Abrechnung (§ 556 a Absatz 2 BGB) erfolgt in Textform (§ 126 b BGB; siehe hierzu oben Punkt (11)).
(32) Der früher in § 4 Absatz 5 Nr. 2 MHG enthaltene Anspruch des Vermieters auf einseitige Umstellung der Betriebskostenabwälzung auf Direktabrechnung ist entfallen und findet im neuen Recht keine Entsprechung. Gleichwohl ist natürlich auch weiterhin eine vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter zur Umstellung auf Direktabrechnung mit einem Dritten möglich.
Betriebskostenpauschale
(33) Ausdrücklich lässt das Gesetz neben der Vereinbarung von Betriebskostenvorschüssen die Vereinbarung von Betriebskostenpauschalen zu (§ 556 Absatz 2 BGB). Die Pauschale ist von der Bruttomiete (Inklusivmiete) zu unterscheiden. Bei der Pauschale werden die Betriebskosten betragsmäßig neben der Grundmiete ausgewiesen.
(34) Aus der Formulierung „ausgewiesen“ in § 556 Absatz 2 Satz 1 BGB ergibt sich, dass künftig sog. „Lockmieten“ (zu gering festgesetzte Vorschüsse oder Pauschalen bei Vertragsabschluss) schwerer möglich sein werden. Möglicherweise hat der Mieter einen Auskunftsanspruch auf Aufgliederung der einzelnen Betriebskostenarten, obwohl der Wortlaut der Vorschrift insoweit von § 20 Absatz 1 Satz 2 NMV abweicht.
(35) Dürfen Pauschalen (anders als Vorauszahlungen) in „unangemessener“ Höhe vereinbart bzw. ausgewiesen werden (vgl. den Wortlaut des § 556 Absatz 2 Satz 2 BGB)? Kann damit die ortsübliche Nettokaltmiete – wie sie in den Mietspiegeln ausgewiesen ist – faktisch umgangen werden, indem eine „Phantasiepauschale“ vereinbart wird?
(36) Die Erhöhung einer Betriebskostenpauschale (§ 560 Absatz 1 BGB) erfolgt in Textform (§ 126 b BGB; siehe hierzu oben Punkt (11)). Die Erhöhung setzt eine Vereinbarung voraus, und der Grund für die erhöhte Umlage muss bezeichnet und erläutert sein.
(37) Zum Wirksamkeitszeitpunkt: Die Umlage der Pauschalenerhöhung wird nunmehr erst mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats wirksam (§ 560 Absatz 2 Satz 1 BGB). Der „Fünfzehnte“ eines Monats spielt nun keine Rolle mehr.
(38) Weiterhin ist eine rückwirkende Umlage von Betriebskostenpauschalen möglich (§ 560 Absatz 2 Satz 3 BGB).
(39) Eine Senkung der Betriebskostenpauschale wegen Ermäßigung der Betriebskosten muss auch dann erfolgen, wenn die Pauschale ohne Erhöhungsvorbehalt vereinbart wurde. Jedenfalls ergibt sich dies aus dem Wortlaut des § 560 Absatz 3 BGB.
Bruttokaltmiete
(40) Werden nach dem 1.9.2001 Bruttokaltmieten oder Teilinklusivmieten vereinbart, ist eine Erhöhung der Betriebskosten – anders als bisher – nicht mehr zulässig. Auch dann nicht, wenn eine entsprechende Anpassungsklausel im Mietvertrag enthalten ist. Dies ergibt sich eindeutig aus § 560 Absatz 1 BGB. Der Vermieter kann dann in einem solchen Fall allerdings die gesamte Bruttokaltmiete nach § 558 BGB erhöhen.
(41) Aber auch bei Bestandsmietverhältnissen mit Teilinklusivmieten (vor allem im ehemaligen West-Berlin) kann trotz der Übergangsvorschrift in Art. 229 § 3 Absatz 4 EGBGB die künftige Abwälzung von Betriebskostenerhöhungen ausgeschlossen sein, weil es an einer Vereinbarung im Sinne dieser Vorschrift fehlt. Die mietvertraglichen Klauseln zu den damaligen „Mehrbelastungszuschlägen“ decken nicht sämtliche Betriebskostenarten ab und § 7 Absatz 3 und 4 GVW ersetzt eine solche Vereinbarung nicht. Im Übrigen richten sich die Erhöhungsmodalitäten auch bei Bestandsmietverhältnissen nicht mehr nach den alten Vorschriften des § 4 MHG, sondern nunmehr nach den Erhöhungsvorschriften für Betriebskostenpauschalen gemäß § 560 BGB. Ermäßigungen der Betriebskosten müssen jedoch in jedem Falle (auch wenn eine vertragliche Vereinbarung fehlt) an den Mieter weitergegeben werden (Art. 229 § 3 Absatz 4 letzter Halbsatz EGBGB).
Betriebskostenabrechnung
(42) Die vom Sozialen Wohnungsbau bekannte Ausschlussfrist für Nachforderungen des Vermieters 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode wurde in das BGB übernommen und gilt nun auch für preisfreie Wohnungen (§ 556 Absatz 3 Satz 3 BGB).
(43) Da Teilabrechnungen nicht erzwungen werden können (§ 556 Absatz 3 Satz 4 BGB), kann die 12-monatige Ausschlussfrist leicht umgangen werden, wenn nur eine Betriebskostenart noch nicht abgerechnet werden kann (z.B. Grundsteuer).
(44) Die Ausschlussfrist entfaltet keine Wirkung, wenn der Vermieter die verspätete Geltendmachung „nicht zu vertreten“ hat. Hier wird man auf die Rechtsprechung zu §20 Absatz 3 Satz 3 NMV zurückgreifen können (vgl. Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 2000, Seite 415).
(45) Der Gesetzgeber hat auch dem Mieter eine „Ausschlussfrist“ verordnet. § 556 Absatz 3 Satz 5 und 6 BGB enthält eine Ausschlussfrist für Einwendungen des Mieters gegen die Nebenkostenabrechnung. Die Abdingbarkeit dieser Frist (Verkürzung) ist nicht zulässig. Die Frist gilt auch für im Prozess nachgeschobene Einwendungen.
(46) Der in § 560 Absatz 4 BGB geregelte Anspruch auf Vorschussanpassung für beide Mietvertragsparteien wirft einige Fragen auf. Wie geht das praktisch? Was ist bei gegenläufigen Ansprüchen? Reicht eine Zwischenabrechnung aus? Man wird die Vorschrift wie folgt verstehen müssen: Senkt der Mieter die Vorschüsse und ist der Vermieter damit nicht einverstanden, muss er Zahlungsklage erheben. Entsprechendes gilt bei Erhöhung der Vorschüsse durch den Vermieter und Weigerung des Mieters, der Erhöhung durch Zahlung nachzukommen. Für die Ansprüche des Vermieter aus Vorschusserhöhung dürfte auch eine Zwischenabrechnung ausreichen.
§ 560 Absatz 4 BGB gilt nicht für Betriebskostenpauschalen, hierfür gelten die Absätze 1 bis 3 der Vorschrift.
(47) Die Erklärung über die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen (§ 560 Absatz 4 BGB) erfolgt in Textform (§ 126 b BGB; siehe hierzu oben Punkt (11)).
Fälligkeit der Mietzahlung
(48) Für ab dem 1.9.2001 abgeschlossen Mietverträge besteht nunmehr die gesetzliche Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Miete am Monatsanfang (§ 556 b Absatz 1 BGB). Für Altverträge gilt diese Rechtslage nicht (vgl. Art. 229 § 3 Absatz 1 Nr. 7 EGBGB), so dass hier das Problem der Vorfälligkeitsklausel in Kombination mit einem Aufrechnungs- oder Zurückbehaltungsverbot weiterhin besteht.
Mieterhöhungsrecht
(49) Das Miethöhegesetz (MHG) ist aufgehoben und nunmehr im BGB in den §§ 557 bis 561 BGB integriert.
(50) Bei der den Ausschluss einer Mieterhöhung regelnden Norm (§ 557 Absatz 3 BGB) wird nun nicht mehr ausdrücklich das Beispiel des befristeten Mietvertrages genannt. Es sind die Umstände des Einzelfalles bei jedem Zeitmietvertrag jeweils zu prüfen. Die Gesetzeslage folgt insoweit dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 31.5.1994 (- 8 REMiet 5/93 -, GE 94, 807 = ZMR 94, 401 = WM 94, 420 = NJW-RR 94, 1291; abl. Anm. BLANK WM 94, 421).
Einvernehmliche Mieterhöhung
(51) Die einvernehmliche Mieterhöhung ist nicht mehr an einen bestimmten Betrag gebunden, so ist beispielsweise eine prozentuale Mieterhöhungen möglich (§ 557 Absatz 1 BGB). Auch Mieterhöhungen, die nicht in Geld bestehen, sondern durch andere Leistungen erbracht werden, sollen künftig möglich sein (Bericht des Rechtsausschusses vom 27.3.2001, Drucksache 14/5663, Seite 172).
Staffelmiete
(52) Die Staffelmietvereinbarung (§ 557 a Absatz 1 BGB) erfolgt in Schriftform (§ 126 BGB).
(53) Die Laufzeit der Staffelmiete ist unbeschränkt möglich (§ 557 a Absatz 1 BGB).
(54) Der Gesetzestext enthält eine Klarstellung, dass es für die Vierjahresfrist des mieterseitig zu vereinbarenden Kündigungsausschlusses nicht auf den Abschluss des Mietvertrags, sondern auf den Abschluss der Staffelmietvereinbarung ankommt (§ 557 a Absatz 3 Satz 1 BGB).
(55) Klargestellt wurde auch (§ 557 a Absatz 3 Satz 2 BGB), dass der Mieter bereits zum Ablauf von vier Jahren ordentlich kündigen kann; dies entspricht dem Rechtsentscheid des OLG Hamm (v.11.8.1989 – 30 RE-Miet 3/88 -, NJW-RR 89, 1288 = DWW 89, 328 = WM 89, 485 = ZMR 89, 414).
Indexmiete
(56) Die Vereinbarung einer Indexmiete ist nunmehr zeitlich unbeschränkt möglich (§ 557 b Absatz 1 BGB). Auch sind Indexvereinbarungen für kürzere als 10-jährige Zeiträume zulässig.
(57) Die Vereinbarung einer Indexmiete (§ 557 b Absatz 1 BGB) erfolgt in Schriftform (§ 126 BGB).
(58) Es ist als Index nunmehr nur noch der „Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland“ zugelassen (§ 557 b Absatz 1 BGB).
(59) Die Anforderung der neuen Miete bei geändertem Preisindex erfolgt in Textform (§ 557 b Absatz 3 BGB i.V.m. § 126 b BGB; siehe hierzu oben Punkt (11)).
(60) Die Streitfrage, ob das Sonderkündigungsrecht des Mieters (ehemals § 9 MHG) auch auf die Indexmiete (analog) anzuwenden ist, dürfte entschieden sein: Da der Gesetzgeber den Streit kannte, aber eine Regelung für nicht notwendig erachtet hat, kann nicht mehr von einer Regelungslücke gesprochen werden. Daraus folgt: Das Sonderkündigungsrecht des § 561 BGB gilt nicht (auch nicht analog) bei der Indexmiete.
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
(61) Die Erhöhung der Grundmiete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete ist nunmehr nicht mehr in einem Paragraphen (§ 2 MHG), sondern in sechs Paragraphen (§558 – § 558 e BGB) geregelt.
(62) Durch die Aufnahme der 15-Monatsfrist in § 558 Absatz 1 BGB wird die Rechtslage inhaltlich nicht verändert; der Gesetzgeber folgt hier lediglich dem Rechtsentscheid des BGH vom 16.6.1993 (- VIII ARZ 2/93 -, WM 93, 388) zur Jahressperrfrist.
(63) Der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete wurde erstmals gesetzlich erwähnt. Zugleich wurde die Definition geändert: Wohnungen des 2. Förderwegs nach §88 d und e des II. WoBauG oder mit öffentlichen Mitteln modernisierte Altbauten können nicht mehr zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden (§ 558 Absatz 2 Satz 2 BGB). Die Folgen dieser Änderung sind in Berlin erheblich: Der Berliner Mietspiegel 2000 dürfte zumindest in denjenigen Feldern nicht anwendbar sein, wo Mieten eingeflossen sind, die von Wohnungen mit öffentlicher Förderzusage stammen (z.B. Felder mit fast ausschließlich Wohnungen des „2. Förderweges“).
(64) Die Begründungsmittel für eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete wurden um zwei erweitert: Qualifizierter Mietspiegel und Mietdatenbank (§ 558 a Absatz 2 BGB).
(65) Einfache Mietspiegel können auch nur für Teile von Gemeinden oder für mehrere Gemeinden zusammen erstellt werden (§ 558 c Absatz 2 BGB).
(66) Ein Qualifizierter Mietspiegel setzt voraus, dass er nach wissenschaftlich anerkannten Grundsätzen erstellt wurde und die Gemeinde oder die jeweiligen Interessenverbände der Mieter und Vermieter ihn anerkannt haben. Dabei reicht es aus, wenn auf einer Seite nur ein Interessenverband seine Anerkennung ausspricht (z.B. der kleinste Mieterverein vor Ort). Was wissenschaftlich anerkannte Grundsätze sind, ist gesetzlich nicht geregelt, ergibt sich aber aus der Gesetzesbegründung (Gesetzentwurf der Bundesregierung vom 9.11.2000, Drucksache 13/ 4553, Seite 143).
(67) Es gibt einen Vorrang des Qualifizierten Mietspiegels als Begründungsmittel: Will der Vermieter die Mieterhöhung mit einem anderen Begründungsmittel begründen, muss er gleichwohl im Zustimmungsverlangen auf den entsprechenden (niedrigeren) Wert des Qualifizierten Mietspiegels hinweisen (§ 558 a Absatz 3 BGB).
(68) Der Qualifizierte Mietspiegel hat auch Vorrang als Beweismittel: Aus § 558 d Absatz 3 BGB ergibt sich, jedenfalls für den Zustimmungsprozess, eine (widerlegliche) Vermutungswirkung für die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 292 ZPO). Fraglich, ob dies auch für Rückforderungsprozesse wegen überhöhter Miete nach § 5 WiStG gilt (vgl. Beuermann GE 00, 935, 936).
(69) Im Umkehrschluss erlaubt die Entscheidung des BVerwG vom 26.1.1996 (- 8 C 19/94 -, WM 96, 432) die Aussage, dass Qualifizierte Mietspiegel von den Verwaltungsgerichten daraufhin überprüft werden können, ob sie die ortsübliche Miete zutreffend widerspiegeln.
(70) Der Qualifizierte Mietspiegel verliert seine Vorrangstellung und steht einem einfachen Mietspiegel gleich, wenn er nicht im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepasst und nach vier Jahren neu erstellt wird (§ 558 d Absatz 2 BGB).
(71) Für vor dem 1.9.2000 erstellte Mietspiegel in qualifizierter Form (z.B. für den Berliner Mietspiegel 2000) enthält Art. 229 § 3 Absatz 5 EGBGB eine Übergangsregelung.
(72) Mietdatenbanken sind nun ein anerkanntes gesetzliches Begründungsmittel (§ 558 e BGB). Die Datenbank muss von der Gemeinde oder den Interessenvertretern von Mietern und Vermietern gemeinsam betrieben oder anerkannt werden. Auch hier genügt es, wenn auf einer Seite nur ein Interessenverband die Datenbank anerkennt. Der Unterschied zu einem Mietspiegel liegt in der fortlaufenden Erfassung von Daten. Die Daten der Mietdatenbank sind aktueller, aber möglicherweise nicht so repräsentativ.
(73) Eine kleine Änderung gibt es beim Begründungsmittel Sachverständiger: Er muss öffentlich bestellt und vereidigt sein (§ 558 a Absatz 2 Nr. 3 BGB). Dies entspricht der Rechtslage in § 36 GewO.
(74) Die Kappungsgrenze (§ 558 Absatz 3 BGB) wurde auf 20% verringert (kritisch dazu Sternel GE 01, 381; Both GE 01, 389; zur Verfassungsmäßigkeit der „30%-Kappungsgrenze“ vgl. BVerfG v. 4.12.1985 – 1 BvL 23/84 -, GE86, 333 = WM 86, 101 = ZMR 86, 156 = NJW 86, 1669 = BBauBl 86, 396 = DWW 86, 93; vgl. zur Verfassungsgemäßheit der neuen 20%igen Kappungsgrenze den Gesetzentwurf der Bundesregierung vom 9.11.2000, Drucksache 13/4553, Seite 89 und 136).
(75) Das Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung (§ 558 a I BGB) erfolgt in Textform (§ 126 b BGB; siehe hierzu oben Punkt (11)). Eine entsprechende Vorschrift für den entfallenden § 8 MHG war deshalb entbehrlich.
(76) Die Teilzustimmung des Mieters ist als zulässig im Gesetz geregelt („Soweit“ in § 558 b Absatz 1 BGB). Die teilweise Zustimmung des Mieters ist abweichend von § 150 Absatz 2 BGB nicht als Ablehnung, verbunden mit einem neuen Antrag, anzusehen. Der Vermieter muss – will er sich mit der teilweisen Zustimmung nicht zufrieden geben – bezüglich des Restbetrages Zustimmungsklage erheben.
(77) Die Frist für die Zustimmungsklage wurde auf drei Monate verlängert (§ 558 b Absatz 2 Satz 2 BGB). Es lässt sich jetzt für Vermieter besser als bisher abschätzen, ob die Zahlung des Erhöhungsbetrages eine stillschweigende Zustimmung darstellen kann. Die zweimalige Zahlung des Erhöhungsbetrages ist nunmehr vor Ablauf der Klagefrist möglich, was von einem Teil der Rechtsprechung als konkludente Zustimmung gewertet wird.
(78) Die Nachbesserung im Zustimmungsprozess ist möglich, ohne dass das Mieterhöhungsverlangen nochmals neu und vollständig abgegeben werden muss; es reicht also, einzelne Mängel nachzubessern (§ 558 b Absatz 3 BGB). Bezüglich der Kostenfolgen gelten die §§ 93, 91 a ZPO. Voraussetzung ist allerdings, dass überhaupt ein (wenn auch formunwirksames) Mieterhöhungsverlangen abgegeben wurde.
Mieterhöhung wegen Modernisierung
(79) Die Mieterhöhung wegen Modernisierung (sog. „Modernisierungszuschlag“) ist nicht mehr in einem Paragraphen, sondern nunmehr in drei Paragraphen (§§ 559 bis 559 b BGB) geregelt.
(80) Das Mieterhöhungsrecht wurde auf sämtliche Energie einsparenden Baumaßnahmen (also auch auf die Stromeinsparung) ausgeweitet (§ 559 Absatz 1 BGB).
(81) Die Mieterhöhung wegen Modernisierung (§ 559 b I BGB) erfolgt in Textform (§ 126 b BGB; siehe hierzu oben Punkt (11)).
(82) Zum Wirkungszeitpunkt: Die Modernisierungsmieterhöhung wird einen Monat später wirksam als bisher (§ 559 b Absatz 2 BGB). Diese Änderung dient der Vereinheitlichung im Mieterhöhungsrecht.
Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten
(83) Siehe oben unter Punkt 33 ff.
Mieterhöhung wegen Kapitalkostensteigerung
(84) Die ehemals in § 5 MHG geregelten Möglichkeiten, wegen gestiegener Kapitalkosten die Miete zu erhöhen, sind ersatzlos entfallen.
Sonderkündigungsrecht wegen Mieterhöhung
(85) Die Fristen für das Sonderkündigungsrecht des Mieters nach einer Mieterhöhung wurden in § 561 Absatz 1 BGB vereinheitlicht (teilweise verkürzt), die Verständlichkeit der Vorschrift wurde verbessert.
(86) Durch die neue klarere Formulierung ist auch klargestellt, dass es für die Ausübung des Sonderkündigungsrechts nicht darauf ankommt, ob die Mieterhöhung wirksam ist.
Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG
(87) Das Kostenmiet-Privileg des § 5 Absatz 2 Satz 2 WiStG gilt nun auch wieder für Altbauten, so dass die Rechtslage, wie sie bis zum 1.9.1993 bestand, wiederhergestellt ist.
Beendigung des Mietverhältnisses
(88) Anders als bisher ist nunmehr ein Mietverhältnis, das unter einer auflösenden Bedingung zu Gunsten des Mieters abgeschlossen wird, zulässig und wirksam (vgl. § 572 Absatz 2 BGB). Beispiel: „Das Mietverhältnis endet, wenn der Mieter in einer anderen Stadt eine neue Arbeitsstelle antritt“.
Befristeter Mietvertrag (Zeitmietvertrag)
(89) Es gibt nur noch den qualifizierten Zeitmietvertrag ohne Verlängerungsmöglichkeit (§ 575 BGB); der einfache Zeitmietvertrag (mit Fortsetzungsanspruch) ist gesetzlich ausgeschlossen (zur Kritik hieran: Gather NZM 01, 58).
(90) „Normale“ Zeitmietverträge sind aber weiterhin zulässig bei Wohnraum ohne Bestandsschutz der in § 549 Absatz 2 und 3 BGB genannten Art.
(91) Die Befristung auf fünf Jahre für qualifizierte Zeitmietverträge ist entfallen. Sämtliche Zeiträume bis 30 Jahre sind möglich (§575 Absatz 1 i.V.m. § 544 BGB).
(92) Erweitert wurde der Anwendungsbereich des Zeitmietvertrags bei Werkdienstwohnungen; nunmehr ist ein Zeitmietvertrag auch möglich, wenn der Mieter selbst nicht in einem Dienstverhältnis zum Vermieter steht (§575 Absatz 1 Nr. 3 BGB). So sollen Werkwohnungen zur Vermeidung von Leerstand zwischenzeitlich anderweitig vermietet werden können, solange kein Interesse eines zur Dienstleistung Verpflichteten an der Wohnung besteht.
(93) Durch den ersatzlosen Wegfall des Sonderkündigungsrechtes nach § 570 BGB [alt] ist die Position von Mietern bei befristeten Mietverhältnissen verschlechtert worden.
(94) Die Auswechslung des Befristungsgrundes ist zwar weiterhin unzulässig, nicht aber die Auswechslung eines Sachverhaltes bei Beibehaltung des gleichen Befristungsgrundes, z.B. Eigenbedarf für den Sohn statt für die Tochter (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung vom 9.11.2000, Drucks. 13/4553, Seite 180).
(95) Der Hinweis auf den Befristungsgrund beim Zeitmietvertrag (§ 575 Absatz 1 BGB) erfolgt in Schriftform (§ 126 BGB, nicht nur in Textform). Im Übrigen muss der Zeitmietvertrag schon wegen der Rechtsfolge des §550 Satz 1 BGB schriftlich abgeschlossen werden.
(96) Der Mieter hat frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung einen Anspruch gegen den Vermieter auf Auskunft binnen eines Monats, ob der Befristungsgrund noch weiter besteht; eine Pflicht, ohne Aufforderung mitzuteilen, ob der Verwendungszweck noch besteht, gibt es für den Vermieter nicht mehr (§ 575 Absatz 2 BGB).
Noch nicht geklärte Zweifelsfragen zu § 575 BGB
(97) Sind befristete Mietverträge mit Verlängerungsklauseln künftig noch möglich?
(98) Wie ist § 575 BGB mit § 6 ZwangsVO in Einklang zu bringen?
(99) Ist die „Umgehung“ des § 575 BGB möglich durch Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages mit einem langjährigen Kündigungsausschluss („… darf erstmalig ordentlich gekündigt werden zum …“) für beide Parteien? Oder steht dem § 573 c Absatz 4 BGB entgegen? Man wird zwischen Kündigungsfrist und Kündigungsrecht unterscheiden müssen. Enthält ein Mietvertrag eine Regelung, nach welcher die Kündigung für beide Parteien für einige Jahre ausgeschlossen ist, so liegt darin keine (unwirksame) Verlängerung von Kündigungsfristen, sondern eine (wirksame) Vereinbarung einer Mindestmietzeit (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung vom 9.11.2000, Drucksache 13/4553, Seite 177; in diesem Sinne auch LG Berlin v. 2.2.1998 – 62 S 292/97 -, ZMR 99, 26).
Kündigung durch den Mieter
(100) Für Mieter gilt generell eine dreimonatige Kündigungsfrist (§ 573 c Absatz 1 Satz 1 BGB; zu den Übergangsproblemen vgl. Maciejewski MM 01, 173).
(101) Die dreifache Staffelung der Kündigungsfristen für möblierten Wohnraum wurde aufgegeben. Nunmehr ist die Kündigung spätestens am Fünfzehnten eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig (§ 573 c Absatz 3 BGB).
(102) Auch für Mieter gilt: Jegliche Kündigungserklärung hat in Schriftform (§ 126 BGB) zu erfolgen (§ 568 Absatz 1 BGB).
Fristlose Kündigung durch Vermieter und Mieter
(103) Die Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ist nach der Generalklausel des § 543 Absatz 1 BGB möglich, oder aber auch nach den Regelbeispielen („insbesondere“) des §543 Absatz 2 BGB. Für Wohnraum wird der Katalog in § 569 BGB erweitert. Unter die Generalklausel fällt zukünftig beispielsweise auch die Kündigung wegen unerlaubter Tierhaltung.
(104) Die Kündigung wegen Hausfriedensstörung setzt Verschulden im Rahmen der Abwägung nach Zumutbarkeitsgesichtspunkten voraus (§ 569 Absatz 2 BGB).
(105) Die fristlose Kündigung muss begründet werden (§ 569 Absatz 4 BGB). Die fristlose Kündigung ohne Begründung ist unwirksam. Daraus ergeben sich mindestens folgende Probleme: Was heißt „Begründung“, reicht Nennung? Es soll wohl ausreichen, wenn die gekündigte Vertragspartei erkennen kann, welcher Umstand zur fristlosen Kündigung geführt hat (Bericht des Rechtsausschusses vom 27.3.2001, Drucksache 14/5663, Seite 178).
Weiterhin stellt sich die Frage, für welche fristlosen Kündigungen der Begründungszwang in § 569 BGB gilt. § 569 BGB verweist z.B. nicht auf die fristlosen Kündigungen nach § 543 Absatz 2 Nr. 1 und Nr. 2 BGB.
(106) Die fristlose Kündigung bei Vertragsverletzungen ist i.d.R. nur nach Unterlassungsaufforderung (Abmahnung) zulässig, § 543 Absatz 3 Satz 1 BGB.
(107) Die Parteien können bei Vertragsverletzungen des anderen Teils ausnahmsweise auch ohne Abmahnung nach Maßgabe des § 543 Absatz 3 Satz 2 BGB fristlos kündigen.
(108) Die fristlose Kündigung des Mieters wegen Mängeln (§ 543 Absatz 2 Nr. 1 BGB) wird – anders als bisher – in der Regel nicht allein deswegen verwirkt sein, weil der Mieter trotz Kenntnis des Mangels die Miete in voller Höhe weitergezahlt hat (vgl. §536 b BGB und § 536 c BGB; siehe oben Punkt (3)).
(109) § 543 Absatz 2 Satz 2 BGB verlangt die vollständige Befriedigung (auch wenn das nicht so im Gesetz steht).
(110) Die Schonfrist, innerhalb der durch vollständige Zahlung der Mietrückstände eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam wird, wird auf zwei Monate verlängert (§ 569 Absatz 3 Nr. 2 BGB; (vgl. Gesetzentwurf der Bundesregierung vom 9.11.2000, Drucksache 13/4553, Seite 162; zu den Problemen vgl. Hinz WM 00, 459).
Ordentliche Kündigung durch den Vermieter (§§ 573 ff. BGB)
(111) Die Kündigungsfristen für Vermieter liegen je nach Wohndauer des Mieters zwischen 3 und 9 Monaten (§ 573 c Absatz 1 Satz 2 BGB). Es ist zu erwarten, dass gegen die Asymmetrie der Kündigungsfristen für Mieter und Vermieter Verfassungsbeschwerde erhoben werden wird.
(112) Auch für Vermieter gilt: Jegliche Kündigungserklärung (§ 568 Absatz 1 BGB) hat in Schriftform (§ 126 BGB) zu erfolgen.
(113) § 573 Absatz 3 Satz 1 BGB ist im Hinblick auf das Begründungserfordernis der ordentlichen Kündigung strenger gefasst als die alte, vergleichbare Vorschrift des § 564 b Absatz 3 BGB. Das soll aber nach Ansicht des Gesetzgebers keinerlei Änderung im Vergleich zur bisherigen Rechtslage darstellen (Gesetzentwurf der Bundesregierung vom 9.11.2000, Drucksache 13/4553, Seite 167).
(114) Das Recht zur Teilkündigung (§ 573 b BGB) gilt nicht bei befristeten Mietverhältnissen, wie sich aus der systematischen Stellung der Vorschrift ergibt.
(115) Bei der sog. Einliegerkündigung nach § 573 a Absatz 1 BGB wurde durch das Wort „Gebäude“ (statt bisher „Wohngebäude“) klargestellt, dass sie auch bei einem gewerblich genutzten Haus gilt, in dem außerdem zwei Wohnungen liegen, von der eine vom Vermieter bewohnt wird. Es kommt nicht darauf an, dass der Vermieter die Gewerberäume selber nutzt.
(116) Für die Einliegerkündigung bei Dreifamilienhäusern enthält Art. 229 § 3 Absatz 2 EGBGB eine Übergangsvorschrift.
(117) Die Ausnahme des Kündigungsschutzes für Ferienwohnungen und Ferienhäuser (vormals § 564 b Absatz 7 Nr. 4 BGB [alt]) wurde nicht ins neue Recht übernommen. Beachte die Übergangsregelung in Art. 229 § 3 Absatz 2 EGBGB.
(118) Der Kündigungswiderspruch des Mieters (§ 574 b Absatz 1 BGB) hat in Schriftform (§ 126 BGB) zu erfolgen.
(119) In den Schutzbereich der Sozialklausel werden zu Gunsten des Mieters künftig auch die „anderen Angehörigen seines Haushalts“ einbezogen (§ 574 Absatz 1 Satz 1 BGB), also z.B. auch die Kinder des Lebensgefährten.
Abwicklung des Mietverhältnisses
(120) Gibt der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Räume nicht zurück, entsteht gemäß § 546 a Absatz 1 BGB kraft Gesetzes ein Anspruch des Vermieters auf den ortsüblichen Mietzins, ohne dass es hierfür einer Willenserklärung des Vermieters bedarf. Der Gesetzgeber folgt hier der Rechtsprechung des BGH (vom 14.7.1999 – XII ZR 215/97 -, WM 99, 689 = GE 99, 1122).
Verjährung
(121) Aus der geänderten Formulierung in §548 Absatz 1 Satz 2 BGB „Die Verjährung beginnt“ statt der alten in § 558 BGB [alt] enthaltenen Formulierung „Die Verjährung der Ersatzansprüche … beginnt“ zieht der Gesetzgeber zum Verjährungsbeginn den Schluss, dass auch die Verjährung der Schadensersatzansprüche bereits mit der Rückgabe der Mietsache beginnt und nicht erst, wenn sich der Erfüllungsanspruch in einen Schadensersatzanspruch, in der Regel nach Ablauf der nach § 326 BGB zu setzenden Nachfrist, umgewandelt hat. § 548 Absatz 1 Satz 2 BGB sei insoweit lex specialis zu § 198 BGB (so die Begründung zum Gesetzentwurf der Bundesregierung vom 9.11.2000, Drucksache 13/4553, Seite 113, zur bisherigen Rechtslage vgl. BGH v. 12.4.1989 – VIII ZR 52/88 -, NJW 89, 1854 = WM 89, 376 = BGHZ 107, 179 und BGH v. 9.2.2000 – XII ZR 202/97 -, NZM 00, 547).
(122) Beantragt eine Vertragspartei das selbstständige Beweisverfahren nach der Zivilprozessordnung, so wird die Verjährung unterbrochen (§ 548 Absatz 3 Satz 1 BGB). Das selbstständige Beweisverfahren (z.B. wegen unterlassener Schönheitsreparaturen), das zeitnah nach der Rückgabe der Wohnung durchgeführt wird, kann im späteren Rechtsstreit die Beweisaufnahme ersparen.
Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen
(123) Das Vorkaufsrecht des Mieters nach Umwandlung „erbt“ nun auch der gleichgeschlechtliche Lebenspartner des Mieters (§ 577 Absatz 4 BGB).
(124) Die Ausübung des Vorkaufsrecht durch Mieter (§ 577 Absatz 3 BGB) erfolgt in Schriftform (§ 126 BGB). Der Gesetzgeber ist insoweit der Rechtsprechung des BGH (vom 7.6. 2000 – VIII ZR 268/99 -, WM 00, 486) zum alten Recht gefolgt.
(125) Das Vorkaufsrecht ist ausgeschlossen bei Mietverhältnissen der in § 549 Absatz 2 BGB bezeichneten Art.
(126) Bundeseinheitlich gilt künftig eine Kündigungssperrfrist nach Umwandlung von drei Jahren (§ 577 a Absatz 1 BGB).
(127) Die Verordnungsermächtigung in § 577 a Absatz 2 Satz 2 BGB erlaubt es dem Landesgesetzgeber die Kündigungssperrfrist für einen Zeitraum von bis zu zehn Jahren festzusetzen. Beachte auch die Übergangsvorschrift in Art. 229 § 3 Absatz 6 EGBGB.
(128) Die Kündigungssperrfrist ist ausgeschlossen bei Mietverhältnissen der in § 549 Absatz 2 BGB bezeichneten Art.
(129) Die Härteregelung des (zum 1.9.2001 außer Kraft tretenden) Sozialklauselgesetzes (vom 22.4.1993, BGBl. I Seite 466, 487) ist nicht in das neue Recht übernommen worden.
Rechtsfolgen beim Tod des Mieters
(130) Der Eintritt des eingetragenen Lebenspartners (im Sinne des Lebenspartnergesetzes, BGBl. I 2001, Seite 266) in das Mietverhältnis nach Tod des Mieters ist nunmehr möglich (§ 563 Absatz 1 Satz 2 BGB).
(131) Gegebenenfalls tritt der Lebenspartner neben den im Haushalt lebenden Kindern des Verstorbenen und zusammen mit diesen in den Mietvertrag ein (§ 563 Absatz 2 Satz 2 BGB). Andere Angehörige als Kinder und Haushaltsangehörige hingegen treten nicht zusammen mit dem Lebenspartner in das Mietverhältnis ein (§ 563 Absatz 2 Satz 3 und 4 BGB).
(132) Was heißt „auf Dauer angelegter Haushalt“ in § 563 Absatz 2 Satz 4 BGB? In Anlehnung an den Rechtsentscheid des BGH v. 13.1.1993 (- VIII ARZ 6/92 -, WM 93, 254 = NJW 93, 999 = GE 93, 361 = ZMR 93, 261) dürfte Voraussetzung hierfür eine (auch homosexuelle) Lebensgemeinschaft sein, die daneben keine weitere Lebensgemeinschaft gleicher Art zulässt und sich durch ihre innere Bindung auszeichnet, die ein gegenseitiges Einstehen der Partner für einander begründet, also über die Beziehungen einer reinen Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft hinausgeht. Aus dem Begriff „Personen“ lässt sich ableiten, dass auch mehrköpfige Beziehungen hierunter fallen. Nach der Gesetzesbegründung fällt hierunter auch die vielköpfige Senioren-Wohngemeinschaft (Gesetzentwurf der Bundesregierung vom 9.11.2000, Drucksache 13/4553, Seite 154).
(133) Neu ist die Kündigungsfrist nach § 563 Absatz 4 BGB: Der Vermieter hat nunmehr eine Überlegungsfrist von einem Monat, ob er wegen eines wichtigen Grundes, der in der Person des Eintretenden liegt (z.B. persönliche Feindschaft), außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen will. Neben dem wichtigen Grund bedarf der Vermieter zur Kündigung auch noch eines berechtigten Interesses, wie sich aus der Verweisung in § 573 d Absatz 1 BGB ergibt. Dies ist dann wichtig, wenn das berechtigte Interesse und der wichtige Grund nicht deckungsgleich sind.
(134) Die Kündigung von Erbe und Vermieter muss nicht mehr sofort erfolgen, vielmehr hat man einen Monat Zeit nach Kenntnis von Tod und Nichteintritt eines anderen Angehörigen, § 564 Satz 2 BGB. Die Regelung wirft folgende Fragen auf: Was heißt das konkret? Wie lange kann der Vermieter sich mit der Kündigung Zeit lassen? Was ist bei unbekannten Erben innerhalb dieser Monatsfrist?
(135) Die Kündigung des Erben durch den Vermieter ist ohne berechtigtes Interesse (§573 Absatz 1 d BGB) möglich, allerdings nur innerhalb der 1-Monatsfrist des § 564 Satz 2 BGB.
(136) Soweit der verstorbene Mieter keine Kaution zu leisten hatte, kann nach dem Tod des Mieters der Vermieter vom in das Mietverhältnis Eintretenden oder vom das Mietverhältnis Fortsetzenden eine Sicherheitsleistung nach Maßgabe des § 551 BGB verlangen (§ 563 b Absatz 3 BGB). Frage: Bis wann kann der Vermieter diesen Anspruch geltend machen? 30 Jahre lang?
(137) Anders als unter Geltung des alten §569 b BGB sind nunmehr die Erben nicht nur bei Eheleuten, sondern auch bei Familienangehörigen und Lebenspartnern, die Mitmieter sind, am Eintritt in das Mietverhältnis gehindert (§ 563 a Absatz 1 BGB). Beispiel: Die auswärtig wohnende Tochter und Alleinerbin des Verstorbenen kann nicht das Mietverhältnis zusammen mit dem überlebenden Lebensgefährten fortsetzen. Verfassungsrechtliche Kritik an dieser Vorschrift hat Sonnenschein (WM 00, 387, 405) erhoben.
(138) Die Erbenhaftung im Innenverhältnis kann nunmehr vertraglich abbedungen werden (§ 563 b Absatz 1 Satz 2), z.B. indem der verstorbene Mieter zu Lebzeiten entsprechende Vereinbarungen mit den eintritts- oder fortsetzungsberechtigten Personen oder mit dem Erben getroffen hat.
Mietrecht über Grundstücke und Räume, die nicht Wohnräume sind (Gewerberaummietrecht)
(139) Für Gewerberäume enthält § 578 BGB die einschlägigen Verweise auf die anwendbaren Vorschriften aus dem Wohnraummietrecht. So ist unter anderem hinsichtlich der Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen § 554 BGB (bis auf Absatz 5) anwendbar. Während § 554 BGB für Wohnraummietverhältnisse zwingend ist, ist die Vorschrift jedoch bei allen anderen Mietverhältnissen über Räume abdingbar. Die fristlose Kündigung des Mieters wegen Gesundheitsgefährdung (§ 569 Absatz 1 BGB) gilt auch für andere als Wohnräume, sofern sie zum Aufenthalt für Menschen bestimmt sind, über die Verweisungsvorschrift des § 578 Absatz 2 Satz 2 BGB. Da § 578 Absatz 2 BGB nicht auf § 569 Absatz 4 BGB verweist, ist die fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung bei Nichtwohnräumen an sich abdingbar. Im Einzelfall kann ein solcher vertraglicher Kündigungsausschluss jedoch gegen § 138 BGB verstoßen.
(140) Die Kündigungsfristen für Geschäftsräume sind nunmehr einheitlich in § 580 a Absatz 2 BGB geregelt. Gemäß Absatz 4 dieser Vorschrift gilt die Kündigungsfrist des Absatzes 2 auch für die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist.
(141) Da § 557 b BGB bei Gewerberaummietverträgen nicht gilt, ist auf § 4 PreisklauselVO hinzuweisen, wonach Indexklauseln nur dann als genehmigt gelten, wenn der Mietvertrag mindestens eine 10-jährige Laufzeit hat oder dem Mieter ein entsprechendes Optionsrecht zusteht.
14.10.2017
