Heizen und Lüften
Stand: 1/02
Folgende Fragen behandelt dieser Artikel:
Die Heizperiode
Gesetzliche Regelungen über die Dauer der Heizperiode bestehen nicht. Es kommt in erster Linie auf die vertragliche Vereinbarung an. Bei Fehlen einer entsprechenden Vereinbarung wird heute als Heizperiode allgemein die Zeit vom 1. Oktober bis 30. April angesehen (LG Düsseldorf BlGBW 55, 31; AG Düsseldorf ZMR 56, 332). In einigen Formularmietverträgen wird die Heizperiode aber auch auf den 15. September bis 15. Mai festgelegt.
Heizen außerhalb der Heizperiode
Auch außerhalb der Heizperiode muss bei entsprechenden Außentemperaturen die Beheizung der Wohnung gewährleistet sein, da es dem Mieter nicht zumutbar ist, an kalten Sommertagen zu frieren oder sogar eine Gesundheitsgefährdung zu riskieren (LG Berlin GE 78, 286; LG Kassel WuM 64, 71; AG Waldbröl WuM 81, U8). Der Vermieter muss deshalb spätestens dann heizen, wenn die Zimmertemperatur tagsüber auch nur zeitweise unter 18°C sinkt und absehbar ist, dass die kalte Witterung länger als 1 bis 2 Tage anhält. Sinkt die Zimmertemperatur tagsüber gar unter 16°C, muss die Heizung sofort in Betrieb genommen werden, denn hier ist die Grenze der Gesundheitsgefährdung überschritten (LG Kassel WuM 64, 71). Das Amtsgericht Uelzen (WuM 86, 212) stellt auf die Außentemperatur ab. Beträgt sie 3 Tage lang weniger als 12°C, muss der Vermieter die Heizung einschalten. Der Vermieter kann sich bei seiner Entscheidung, ob in den Sommermonaten an kühlen Tagen geheizt werden soll, nicht nach den Mehrheiten der Mieter des Hauses richten (AG Köln WuM 86, 136; a.A. AG Hamburg ZMR 81, 330).
Heizpflicht des Vermieters
Generell ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter eine Heizmöglichkeit für die gemietete Wohnung zu stellen. Soweit die Wohnung über Einzelöfen oder eine Gasetagenheizung verfügt, hat der Vermieter diese auch regelmäßig instandzuhalten, um die Beheizbarkeit der Wohnung sicherzustellen. In Einzelfällen – beispielsweise nach einer Mietermodernisierung – kann es hier andere Regelungen geben. Gibt es eine zentrale Heizungsanlage und ist somit der Vermieter für die Beheizung der Wohnung verantwortlich, muss er durch entsprechende Einstellung der Anlage dafür sorgen, dass zumutbare Mindesttemperaturen gewährleistet sind.
Für den Mieter selbst besteht keine Heizpflicht. Er kann daher bei etwaiger Abwesenheit im Winter auf die Beheizung seiner Räume verzichten, solange er dafür sorgt, dass keine Schäden durch Einfrieren entstehen können.
Heizpflicht und Raumtemperatur
Einzelne Mietverträge schreiben bestimmte Mindesttemperaturen fest, die zum Teil auch von den Gerichten anerkannt werden. Bei fehlender vertraglicher Vereinbarung kommt es darauf an, was die Rechtsprechung für angemessen hält. Hier gibt es im Wesentlichen zwei Auffassungen:
OVG Berlin WuM 81, 69 und LG Berlin MM 92, 101: Während der im Mietvertrag vereinbarten Heizperiode soll der Vermieter für eine Mindesttemperatur von 22°C sorgen. Badezimmer sollten 23°C haben, Wohnzimmer 21°C, Kinderzimmer 20°C, Küche und Schlafzimmer 18°C, Flur 15°C.
Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, rundum die genannten Durchschnittstemperaturen zur Verfügung zu stellen – vielmehr erfüllt er seine Verpflichtung, wenn er während der üblichen Tagesstunden (von 6.00 bis 24.00 Uhr) für eine ausreichende Erwärmung sorgt.
LG Berlin GE 98, 905: Die vom Vermieter zwischen dem 1.10. bis zum 30.4. des Folgejahres geschuldeten Raumtemperaturen betragen:
a) 6.00 bis 23.00 Uhr für Wohnräume 20°C
b) 6.00 bis 23.00 Uhr für Bad und Toilette 21°C
c) 23.00 bis 6.00 Uhr in allen Räumen 18°C
In besonderen winterlichen Kältezeiten kann die Verpflichtung bestehen, die Heizung durchgehend, also auch nachts, in Betrieb zu halten. Nachts muss eine Mindesttemperatur von 17°C erzielt werden (AG Köln WuM 80, 278; AG Hannover WuM 94, 196). Entsprechendes gilt für die Warmwasserversorgung. Die Formularklausel, die dem Vermieter in den Nachtstunden ein Absenken der Wassertemperatur unter 40°C gestattet, ist unwirksam (AG Köln WuM 96, 701).
Überheizung
Eine ständige, vom Mieter nicht verursachte Überheizung kann einen Mangel der Mietsache darstellen (LG Hannover WuM 81, U 8). Von einer Überheizung kann aber nur gesprochen werden, wenn in sämtlichen Wohnungen des Hauses die Temperaturen zu hoch liegen; Temperaturschwankungen von bis zu 5 Grad über der erforderlichen Mindesttemperatur sind insoweit nicht zu beanstanden (AG Tempelhof/Kreuzberg GE 84, 823).
Weitere Informationen zum Thema:
Ansprüche des Mieters bei kalter Wohnung
Heizt der Vermieter trotz Aufforderung nicht oder nicht ausreichend, so sollten Sie sich beraten lassen, wie Sie Ihr Rechte auf Mängelbeseitigung, Mietminderung und eventuell Schadensersatz (siehe Info Nr. 12) am besten durchsetzen. In schweren Fällen wird Ihnen der Anwalt empfehlen durch eine einstweilige Verfügung beim Amtsgericht den Vermieter zu sofortigem Heizen zu zwingen. Im Falle eines Totalausfalls der Heizung kann bei entsprechenden Außentemperaturen ein Mietminderungsanspruch von 50 Prozent der Miete und mehr für den Zeitraum des Ausfalls in Betracht kommen. In anderen Fällen muss der Mieter nachweisen können, dass innerhalb der Wohnung die oben genannten Mindesttemperaturen unterschritten wurden.
Falls der Vermieter trotz entsprechender Hinweise seitens des Mieters seiner Verpflichtung zur ausreichenden Beheizung der Räume nicht nachkommt, hat der Mieter neben dem Anspruch auf Mietminderung unter Umständen auch Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Anschaffung eines zusätzlichen Heizgeräts sowie auf Erstattung der Kosten des zusätzlichen Stromverbrauchs, der hierdurch anfällt.
Neben den bereits genannten Möglichkeiten kann der Vermieter unter Umständen auch durch den Erlass einer einstweiligen Verfügung durch das zuständige Amtsgericht dazu verpflichtet werden, seinen Heizpflichten nachzukommen. Wird die Heizungsanlage nicht oder nur unregelmäßig betrieben, stellt dies zwar einen Grund zur Mietminderung dar, die später vom Vermieter vorzulegende Heizkostenabrechnung wird hierdurch aber nicht fehlerhaft.
Wichtig ist daher, dass der Mieter im Falle nicht ausreichender Beheizung sich direkt beim Vermieter beschwert und nicht erst die Heizkostenabrechnung, die ein Jahr später kommt, zum Anlass nimmt, im Nachhinein die mangelhafte Heizung zu beanstanden.
Musterschreiben:
So melden Sie einen Wohnungsmangel Ihrem Vermieter
- Mängelanzeige an Vermieter oder Verwalter
Mit diesem Musterschreiben setzen Sie Ihren Vermieter/Verwalter über die Mängel in Ihrer Wohnung in Kenntnis und fordern ihn zur Beseitigung der Mängel auf. - Mängelanzeige mit Fristsetzung – Erklärung der Vorbehaltszahlung
Mit diesem Musterschreiben setzen Sie Ihren Vermieter/Verwalter über die Mängel in Ihrer Wohnung in Kenntnis und fordern ihn unter Fristsetzung zur Beseitigung der Mängel auf. Für den Fall, dass der Termin verstreichen sollte, kündigen Sie eine Ersatzvornahme an und erklären die Zahlung Ihre Miete unter Vorbehalt. - Mängelanzeige – Letzte Mahnung
Mit diesem Musterschreiben setzen Sie Ihren Vermieter/Verwalter eine letzte Frist zur Mängelbeseitigung in Ihrer Wohnung. - Weitere Musterschreiben zur Kommunikation mit Ihrem Vermieter
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Mieter haben ein Recht auf eine mängelfreie Wohnung - Wohnungsmängel: So machen Sie Ihrem Vermieter Beine
Die verbrauchsabhängige Abrechnung
Wenn eine zentrale Heizungsanlage vorhanden ist, ist der Vermieter für das ordnungsgemäße Funktionieren der Heizung und für den Einkauf der Brennstoffe zuständig. Die hierdurch anfallenden Kosten des Heizbetriebs sind entsprechend der Heizkostenverordnung auf die angeschlossenen Wohnungen umzulegen. Nach der Heizkostenverordnung ist die verbrauchsabhängige Abrechnung grundsätzlich vorgeschrieben. Dabei müssen mindestens 50 Prozent (höchstens 70 Prozent) der Heizkosten nach Verbrauch verteilt werden. Die restlichen 50 Prozent (beziehungsweise 30 Prozent) werden dagegen weiterhin nach einem festen Maßstab, üblicherweise nach Quadratmetern, auf die Mieter verteilt. Soweit dies vertraglich vereinbart ist, muss der Mieter die monatlichen Heizkosten vorauszahlen und nach Vorlage der Gesamtabrechnung eventuell auch eine Nachzahlung leisten. Werden Heizkostennachforderungen oder Heizkostenvorschüsse nicht gezahlt, ist der Vermieter aber nicht berechtigt, beispielsweise die Heizung abzustellen. Vielmehr muss er seine Zahlungsansprüche gerichtlich einklagen.
Die Einzelheiten zur Heizkostenabrechnung entnehmen Sie bitte unserem Info Nr. 74.
Hinweise für Mieter zum Heizen und Lüften
Heizen
- Für Wohnzimmer, Esszimmer und Kinderzimmer gelten +20°C bis +21°C während der Heizperiode, gemessen in der Raummitte in 1 m Höhe, als angemessene Raumtemperatur.
- Für die Schlafräume gilt eine Temperatur von +15°C als erholsame Schlaftemperatur. Diese Temperatur ist aber gleichzeitig auch als Mindesttemperatur einzuhalten, die nicht unterschritten werden darf. Unabhängig hiervon muss die Heizkörperleistung der Schlafräume so ausgelegt sein, dass eine Aufheizung der Schlafräume auf die Wohnraumtemperatur erreicht werden kann. Die Schlafzimmertür ist während der Heizperiode am Tag wie auch nachts konsequent zu den Wohnräumen hin geschlossen zu halten.
- Im Badezimmer sind Raumlufttemperatur normalerweise mit +22°C angemessen.
Lüften
In den Monaten Mai bis einschließlich August gelten keine besonderen Regeln. Ab September sind dagegen über die Wintermonate bis einschließlich April die Angaben und Vorgaben für ein richtiges Lüftungsverhalten wie nachfolgend aufgeführt einzuhalten. Eine Kippstellung des Fensters ist als Lüftungsweise für den oben angegebenen Jahreszeitraum abzulehnen. Für die Sommermonate gilt diese Anweisung nicht.
Lüftungsintervalle
- Am frühen Morgen soll bei Windstille und geringem Temperaturunterschied der Raumluft zur Außenluft eine Mindestlüftungszeit von 10 bis 15 Minuten eingehalten werden. Diese Zeitvorgabe verringert sich mit größer werdendem Temperaturunterschied der Raumluft zur Außenluft und bei windigem bis stürmischem Wetter.
- Für die gesamte Wohnung soll am frühen Morgen ein kompletter Luftwechsel erfolgen.
- Am Vormittag sollten bis 12.00 Uhr die Räume wie zuvor beschrieben gelüftet werden, aber nur die Räume, in denen sich Personen aufgehalten haben beziehungsweise in denen gearbeitet wurde (Küche, Hausarbeitsraum und so weiter).
- Am Nachmittag sollten nach der Einnahme der Mahlzeiten wiederum die Räume gelüftet werden, in denen die Mahlzeiten eingenommen wurden.
- Am Abend sind vor dem Schlafengehen noch einmal die Wohnräume zu lüften. Es gilt die gleiche Lüftungsweise wie die am frühen Morgen beschriebene, mit Ausnahme des tagsüber unbenutzten Schlafzimmers. Hier soll zwischen 14.00 Uhr und 18.00 Uhr noch einmal 10-15 Minuten gelüftet werden, auch dann, wenn das Schlafzimmer bis zum Beginn der Nachtruhe nicht mehr benutzt wird.
Die Wohnungslüftung ist so durchzuführen, dass alle Fenster und alle Innentüren geöffnet werden und entsprechend den beschriebenen Lüftungsintervallen der gesamte Rauminhalt der Luft gegen Frischluft ausgewechselt wird. Bei Einzelraumlüftung ist das Fenster ganz zu öffnen und die Tür geschlossen zu halten. Immer dann, wenn die Feuchte stoßweise in Küchen und Bädern auftritt, ist anschließend eine Fensterlüftung dieses Raumes durchzuführen. Die Häufigkeit bestimmt sich im Wesentlichen nach der Intensität der Nutzung. Gleiches gilt auch für die übrigen Wohnräume. Bei der Abwesenheit der Wohnungsinhaber kann naturgemäß nicht gelüftet werden. Vor dem Verlassen der Wohnung ist – wie beschrieben – ein kompletter Luftwechsel durchzuführen. Da bei Abwesenheit keine Feuchtigkeit der Raumluft zugeführt werden kann, ist auch ein Lüften während dieser Zeit nicht notwendig.
23.12.2017
