Info 136: Hinweise zur Wohnung bei Arbeitslosengeld II (ALG II)

Stand: 1/20

ALG II („Hartz IV“) umfasst nach dem Sozialgesetzbuch II (SGB II) Leistungen zur Sicherung des Lebensunterhalts einschließlich der angemessenen Bedarfe für Unterkunft und Heizung nach § 22 SGB II (Wortlaut siehe: www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/sgb_2/gesamt.pdf).

In Berlin gibt es ca. 258.000 Bedarfsgemeinschaften nach dem SGB II (Stand: Juni 2019). Davon erhalten ca. 243.000 Bedarfsgemeinschaften Leistungen für Unterkunft und Heizung.

In Berlin ist die zulässige Höhe der Kosten für Unterkunft und Heizung sowie das Prozedere der Gewährung von Unterkunftskosten nach § 22 SGB II geregelt in den „Ausführungsvorschriften zur Gewährung von Leistungen gemäß § 22 SGB II und §§ 35 und 36 SGB XII (AV-Wohnen)“ in der Fassung vom 29. November 2019 (ABl. S. 7837 ff.) Die neue Fassung der AV-Wohnen gilt ab 1.12.2019.

Angemessenheit der Wohnkosten

Die Leistungen zur Deckung der Wohnkosten werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen erbracht, soweit sie angemessen sind (§ 22 Abs. 1 SGB II). Die Angemessenheit der Kosten für die Unterkunft (Bruttokaltmiete = Nettokaltmiete plus kalte Betriebskosten) und der Kosten für die Heizung werden getrennt voneinander beurteilt. Es gibt also Richtwerte für Bruttokaltmieten und Grenzwerte für die Heizkosten.

Bei der Angemessenheitsprüfung ist immer der Besonderheit des Einzelfalls Rechnung zu tragen. Abweichungen von den Richtwerten für angemessene Bruttowarmmieten können damit gerechtfertigt sein (individuelle Angemessenheitsprüfung). Kosten für die Unterkunft werden nur für Wohnungsteile übernommen, die reinen Wohnzwecken dienen; insbesondere gewerblich genutzte Teile der Wohnung bleiben unberücksichtigt (vgl. Nr. 3.1 AV-Wohnen).

Hauptkriterium für die Prüfung der Angemessenheit ist die Brutto-Warmmiete einer Wohnung. Die derzeitigen Gesamtangemessenheitsgrenzen sind den Tabellen am Ende dieses Infos zu entnehmen zu entnehmen.

Bei bereits bestehenden Mietverträgen werden in einem sogenannten Wirtschaftlichkeitsvergleich die Gesamtaufwendungen für Bruttokaltmiete und Heizung betrachtet. Mitunter kann es zu einer Kostensenkungs-Aufforderung kommen (siehe dort).

Sofern zweckgebundene Einnahmen zur Senkung der Miete erzielt werden (z.B. Untermieteinnahmen), ist der in der Bedarfsberechnung zu berücksichtigende Betrag für die Wohnung um die zweckgebundene Einnahme zu mindern (vgl. Nr. 12 AV-Wohnen)

Sonderregelungen für den Sozialen Wohnungsbau

Bei Wohnungen des Sozialen Wohnungsbaus (1. Förderweg) ist eine Überschreitung der Richtwerte bis zu 10 Prozent zulässig, denn die durchschnittliche Bruttokaltmiete im Sozialen Wohnungsbau betrug im Jahr 2017 damit 8,43 Euro je qm. Damit wird dieses Wohnungsmarktsegment für die transferleistungsbeziehenden Haushalte erhalten der Segregation entgegengewirkt (Nr. 3.2. AV-Wohnen).

Wird die Bruttokaltmiete einer Wohnung im Sozialen Wohnungsbau als unangemessen bewertet, können die betroffenen Mieterinnen und Mieter zur Vermeidung von finanziellen Härten nach den Verwaltungsvorschriften über die Gewährung von Mietzuschuss im Sozialen Wohnungsbau bei der zgs consult GmbH (siehe Info Nr. 43) beantragen. Der Mietzuschuss wird grundsätzlich in Höhe des Anteils der Bruttokaltmiete, der nach einem Verfahren zur Kostensenkung nicht mehr vom Jobcenter oder Sozialamt übernommen wird, gewährt (vgl. Nr. 3.6 AV-Wohnen).

Zahlung an den Vermieter

Grundsätzlich werden die Unterkunftskosten an den Hilfebedürftigen gezahlt. Wenn jedoch nicht sichergestellt ist, dass dieser das Geld zweckentsprechend verwendet, sollen die Kosten direkt an den Vermieter gezahlt werden (§ 22 Abs. 7 SGB II).

Kostensenkungs-Aufforderung

Ergibt die Angemessenheitsprüfung, dass die Aufwendungen den (individuell festgestellten) angemessenen Umfang übersteigen, werden die Kosten der Wohnung so lange übernommen, wie es dem Hilfeempfangenden oder der Bedarfsgemeinschaft nicht möglich oder nicht zuzumuten ist, durch einen Wohnungswechsel oder auf andere geeignete Weise (z.B. durch Untervermietung, Zuzahlung aus nicht anrechenbarem Einkommen oder Vermögen) die Kosten zu senken, in der Regel jedoch nicht länger als sechs Monate (Nr. 7.1 AV-Wohnen). In besonders begründeten Einzelfällen kann dieser Zeitraum, z.B. wenn trotz intensiver nachgewiesener Suchbemühungen der Leistungsempfangenden angemessener Wohnraum nicht zur Verfügung steht oder nicht angemietet werden kann, erweitert werden.

Im Übrigen werden gedeckelte Mieten nach nichterforderlichem Umzug dynamisiert, um eine Dauersanktionierung zu vermeiden (Nr. 3.2.2 AV-Wohnen).

Der Richtwert kann um bis zu 10 Prozent überschritten werden, wenn beispielsweise die leistungsberechtigte Person bzw. deren Angehörigen pflegebedürftig sind oder eine Behinderung haben. Gleiches gilt, wenn die Miete aufgrund Modernisierung den Richtwert überschreitet, ein Kind eine besondere Schule besucht oder bei längerer Wohndauer (Härtefalltatbestände, Nr. 3.5.1 AV-Wohnen).

Darüber hinaus muss gemäß § 22 Absatz 1 Satz 4 SGB II eine Absenkung nicht gefordert werden, wenn diese unter Berücksichtigung der bei einem Wohnungswechsel zu erbringenden Leistungen unwirtschaftlich wäre (Nr. 6. AV-Wohnen).

Im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung sollen die Jobcenter und die Sozialämter von kostensenkenden Maßnahmen absehen, wenn die Miete den Richtwert nicht mehr als um 10 Prozent übersteigt (Umzugsvermeidungszuschlag, Nr. 6.1.1 AV-Wohnen). Möglichst viele Menschen sollen in ihrem bisherigen Wohnumfeld verbleiben können. Ein Härtefallzuschlag und ein Umzugsvermeidungszuschlag können auch kumuliert werden (siehe Tabelle unten auf der Seite).

Kein Sonderkündigungsrecht wegen ALG II

Das Sozialgesetzbuch gibt dem Mieter kein Sonderkündigungsrecht für seine alte Wohnung. Das bedeutet, Kündigungsfristen sind einzuhalten, bei Altverträgen und bei entsprechender Vereinbarung können das bis zu 12 Monate sein (siehe Info Nr. 91: Kündigungsfristen). Eine Anpassung der Wohnverhältnisse innerhalb der Regelfrist von 6 Monaten ist in solchen Fällen dann nicht möglich. Der zum Umzug gezwungene Mieter hat lediglich die allgemeinen Sonderkündigungsrechte bei Vorliegen bestimmter mietrechtlicher Sachverhalte (z.B. Mieterhöhung, Modernisierung etc., siehe hierzu unser Info Nr. 22, Kündigung durch Mieter).

Wohnungswechsel

Vor Abschluss eines neuen Mietvertrages soll der erwerbsfähige Hilfebedürftige die Zusicherung des kommunalen Trägers (Job-Center) zu den künftigen Kosten einholen. Dieser ist nur zur Zusicherung verpflichtet, wenn der Umzug erforderlich ist und die Aufwendungen für die neue Unterkunft angemessen sind (§ 22 Abs. 4 SGB II). Erforderlich ist ein Umzug beispielsweise bei Aufnahme einer Erwerbstätigkeit außerhalb Berlins, bei Trennung von Ehe- oder Lebenspartner, gesundheitlicher Gefährdung oder wegen unzumutbar beengter Wohnverhältnisse. Grundsätzlich nicht erforderlich ist ein Umzug bei Erreichen der Volljährigkeit eines Kindes in der Bedarfsgemeinschaft, wegen schlechter Ausstattung der Wohnung oder wenn lediglich der Wunsch nach einer anderen Wohngegend besteht (vgl. Nr. 8 AV-Wohnen).

Ist bereits bei einer gewünschten Neuanmietung erkennbar, dass die Miete unangemessen werden kann (z.B. durch eine für die konkrete Wohnung unrealistisch niedrige Betriebskostenvorauszahlung, Staffelmietverträge) wird eine Zusicherung oder Zustimmung zu den Aufwendungen für die neue Wohnung nicht erteilt.

Mietkautionen und Umzugskosten; doppelte Mieten; Genossenschaftsanteile

Diese Kosten sollen durch das Job-Center vor allem übernommen werden, wenn der Umzug durch das Job-Center veranlasst oder aus anderen Gründen notwendig ist und wenn ohne diese Kostenübernahme eine Unterkunft in einem angemessenen Zeitraum nicht gefunden werden kann (§ 22 Abs. 6 SGB II; vgl. Nr. 8.3 AV-Wohnen). ALG II-Bezieher sollten sich die Übernahme dieser Kosten vorab durch die Behörde zusichern lassen.

Sofern im Einzelfall geboten, sind unvermeidbare doppelte Mietzahlungen (in der Regel für einen Monat; nur ausnahmsweise bis zu höchstens drei Monaten) bei erteilter Zustimmung zum Umzug als Wohnungsbeschaffungskosten zu berücksichtigen.

Wird der Übernahme einer Mietkaution oder von Genossenschaftsanteilen zugestimmt, ist die Zustimmung bereits mit dem Hinweis zu versehen, dass die Übernahme dieser Kosten nur auf Darlehensbasis erfolgt und vom Antragstellenden und gleichzeitig zukünftigen Mieter der anzumietenden Wohnung der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution bzw. Genossenschaftsanteile einschließlich anfallender Zinsen bzw. Dividenden an den jeweils zuständigen Träger der Grundsicherung für Arbeitsuchende bzw. Sozialhilfeträger abzutreten ist.

Höhe der übernommenen Umzugskosten

Ein Umzug sollte weitestgehend in Selbsthilfe oder durch Inanspruchnahme privater Hilfeleistungen organisiert und durchgeführt werden. In diesem Fall gehören zu den notwendigen Umzugskosten die marktüblichen Kosten für ein Mietfahrzeug und Umzugskartons sowie eine Pauschale für die Beköstigung mithelfender Familienangehöriger oder Bekannter in Höhe von jeweils 30,00 Euro einschließlich deren Versicherung (vgl. Nr. 8.2 AV-Wohnen). Kann ein Umzug nicht eigenständig realisiert werden, können auch die Kosten für eine Umzugsfirma übernommen werden.

Erstausstattungen für die Wohnung

Leistungen für Erstausstattungen für die Wohnung einschließlich Haushaltsgeräten sind in der Regelleistung nicht enthalten; sie werden bei Bedarf gesondert erbracht, auch wenn im Übrigen der Lebensunterhalt aus eigenen Mitteln bestritten werden kann (§ 24 Abs. 3 SGB II).

Schönheitsreparaturen

Wenn Mieter mietvertraglich wirksam verpflichtet sind, bei Einzug, Auszug oder im laufenden Mietverhältnis Schönheitsreparaturen auszuführen bzw. ausführen zu lassen, müssen sie die Kosten hierfür nicht aus ihrem monatlichen Regelsatz bestreiten.

Wenn Sie also verpflichtet sind, Malerarbeiten o. ä. auszuführen (bitte überprüfen lassen!), beantragen Sie die Übernahme der Schönheitsreparaturkosten bei der ARGE, bzw. beim Job-Center.

Sofern die Renovierung unter Inanspruchnahme von Nachbarschaftshilfe durchgeführt wird, werden folgende Pauschalbeträge für die Beköstigung mithelfender Personen als angemessen angesehen:

Für einen Raum: 30,00 Euro.

Für jeden weiteren Raum: 15,00 Euro (vgl. Nr. 9 AV-Wohnen).

Mietminderung

Führt der Mieter zurzeit der Antragstellung eine Mietminderung durch, muss er die herabgesetzte Miete angeben. Das ergibt sich auch aus § 22 SGB II, wonach Leistungen für die Unterkunft nur „in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen“ erbracht werden. Entfällt die Mietminderung, muss der Bedürftige dies der Antragstelle mitteilen. Es besteht dann selbstverständlich wieder ein Anspruch in Höhe der tatsächlich gezahlten Miete. Führt der Mieter erst nach Antragstellung eine Mietminderung durch, muss er die zuständige Stelle hiervon ebenfalls in Kenntnis setzen. Es erfolgt dann eine Anpassung der gezahlten Leistungen. Stellt sich die Mietminderung später als ungerechtfertigt heraus, entsteht ein Nachzahlungsanspruch des Mieters gegenüber der zuständigen Stelle.

Betriebskosten

Als Betriebskosten können nur die in der Betriebskostenverordnung aufgeführten Kosten berücksichtigt werden. Weitere Nebenkosten wie zum Beispiel für einen PKW-Stellplatz werden in der Regel nicht übernommen (Nr. 3.3 AV-Wohnen).

Einmalig anfallende Nachzahlungen sind zunächst in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen zu übernehmen. Dies gilt auch für den direkt vor der jetzigen Wohnung bewohnten Wohnraum, sofern die Nachzahlungsforderung in Zeiträumen des Leistungsbezugs fällig wird und es sich nicht um Schulden handelt (Nr. 3.3.2 AV-Wohnen).

Sofern die Betriebskostenabrechnung umgelegt auf einen monatlichen Betrag zu einer Richtwertüberschreitung führt, ist vor Einleitung des Kostensenkungsverfahrens zu prüfen, ob Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass eine Betriebskostenabrechnung rechtswidrig ist.

Rückzahlungen und Guthaben mindern die nach dem Monat der Rückzahlung oder der Gutschrift entstehenden tatsächlichen Aufwendungen. Rückzahlungen, die sich auf die Haushaltsenergie beziehen, bleiben außer Betracht (Nr. 3.3.3 AV-Wohnen).

Heizkosten

Heizkosten sind angemessen, solange sie den Grenzwert nicht überschreiten, ab dem Heizen als unwirtschaftlich gilt. Da Berlin keinen kommunalen Heizspiegel hat, werden die Grenzwerte aus dem bundesweiten Heizspiegel entnommen. Die Höhe der Heizkosten bestimmt sich danach, welcher Energieträger (Heizöl, Gas, Fernwärme) vorliegt und wie groß die Heizfläche des Gebäudes ist. Generell kann gesagt werden: Je kleiner die Heizfläche, desto höher sind die Heizkosten. Fernwärme war und ist auch noch immer die teuerste Heizart.

Mietschulden

Mietschulden sollen als Darlehen übernommen werden, wenn sonst Wohnungslosigkeit einzutreten oder eine Sperrung von Energie-, Wasser- oder Heizungszufuhr droht (§ 22 Abs. 8 SGB II).

Ist die Übernahme von Mietschulden zur Verhinderung von Wohnungslosigkeit gerechtfertigt und notwendig, ist das Ermessen der Behörde soweit eingeschränkt, dass im Regelfall die Hilfe wegen der erheblichen Folgen von Wohnungslosigkeit zu gewähren ist, wenn nur so ein Räumungsurteil abgewendet oder eine drohende Räumung vermieden werden kann (Nr. 11 AV-Wohnen).

Gerichtliche Überprüfung

Sollte ein ALG II-Bescheid entgegen den in der AV-Wohnen festgelegten Regeln nicht die volle Übernahme der Mietkosten beinhalten, sollte (nach Beratung) umgehend Widerspruch bei der zuständigen Arbeitsgemeinschaft eingelegt werden.

Die in den Job-Centern eingerichteten Arbeitsgemeinschaften sind berechtigt, zur Erfüllung ihrer Aufgaben Verwaltungsakte und Widerspruchsbescheide zu erlassen (§ 44 b Abs. 3 SGB II). Gegen den Verwaltungsakt des Amtes sind Widerspruch und Anfechtungsklage möglich. Beide haben jedoch keine aufschiebende Wirkung (§ 39 SGB II). Gegebenenfalls muss deshalb gerichtlich die Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung beantragt werden (§ 80 Abs. 5 VwGO). Für die gerichtliche Überprüfung ist die Sozialgerichtsbarkeit zuständig.

Dezentrale Warmwasserversorgung

Gemäß § 20 Absatz 1 Satz 1 SGB II sind die Kosten zur Erzeugung von Warmwasser nicht vom Regelbedarf umfasst. Sie sind für Wohnungen mit zentraler Warmwasserversorgung als Bedarf nach § 22 SGB II im Rahmen der Kosten für Heizung zu berücksichtigen. Für Wohnungen mit dezentraler Warmwasserversorgung ist demzufolge zur Ermittlung der abstrakten Angemessenheit, der in der untenstehenden Tabelle ausgewiesene Grenzwert um den Wert zu senken, der sich aus dem Produkt des im Bundesweiten Heizspiegel für zentrale Warmwasserbereitung jeweils ausgewiesenen Betrages und der maßgeblichen abstrakt angemessenen Wohnungsgröße ergibt.

Die entsprechenden Abschläge vom jeweiligen Grenzwert (s.u.) sind der nachstehenden Tabelle zu entnehmen:

Abschlag zum Grenzwert für dezentrale Warmwasserversorgung
in € pro Monat (in Klammern: bei Wärmepumpe)

Tipp: Besteht eine dezentrale Warmwasserversorgung (z.B. mittels Durchlauferhitzer) ist die Prüfung eines Anspruches auf Mehrbedarf zum Regelbedarf gemäß § 21 Absatz 7 SGB II bzw. § 30 Absatz 7 SGB XII angezeigt.

Berliner Mieterverein
05.03.2020