Stand: 1/02
Normalerweise kann ein Mietvertrag nur insgesamt beendet werden. Der Vermieter hat zum Beispiel nicht das Recht, einzelne Räume, die der Mieter zusammen mit der Wohnung angemietet hat, separat zu kündigen.
Von diesem Grundsatz gibt es aber die in § 573 b BGB geregelte Ausnahme:
Der Vermieter darf „nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume“, das sind beispielsweise mitvermietete Speicher oder Kellerräume, Waschküchen, Abstellräume usw. oder Teile eines Grundstücks, zum Beispiel Vorgärten und Stellplätze, einzeln kündigen (zum Thema „Garagenkündigung“ siehe aber auch unser Info Nr. 93 „Rechtsfragen rund um Garage und Stellplatz“).
Voraussetzung ist, dass der Vermieter die Nebenräume oder die Grundstücksteile dazu verwenden will, Mietwohnungen zu schaffen oder die Nebenräume den anderen Mietern oder den neuen Mietern des Hauses anbieten will.
Die neuen Wohnungen müssen vermietet werden, es reicht nicht aus, wenn der Vermieter selber in diese Räume einziehen will (LG Stuttgart WuM 92, 24; bestätigt durch BVerfG WuM 92, 47). Dagegen meint das LG Marburg (ZMR 92, 304; bestätigt durch BVerfG WuM 92, 228), der Vermieter könne auch selber einziehen, da er ja seine bisherige Wohnung zur anderweitigen Vermietung freimache. Es reicht aber nicht aus, wenn der Vermieter seine bisherige Wohnung verkauft (LG Duisburg NJW-RR 96, 118).
Die Teilkündigung muss auf Nebenräume beschränkt sein.
Das Kündigungsschreiben muss eindeutig auf § 573 b BGB Bezug nehmen.
Kündigungsfrist: Generell gilt, dass Nebenräume und Grundstücksteile mit einer Frist von drei Monaten teilgekündigt werden dürfen. Eine gestaffelte Kündigungsfrist („Kündigungsfristen“) je nach Wohndauer gibt es nicht.
Dem Mieter stehen gegenüber einer derartigen Teilkündigung die Rechte nach der Sozialklausel („Die Sozialklausel – Kündigungswiderspruch“) gemäß § 574 ff. BGB zu (zum Beispiel: Abstellplatz für Rollstuhl würde entfallen und Vermieter bietet keinen Ersatz an).
Wichtig: Verzögert sich der Beginn der geplanten Ausbauarbeiten, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Er darf dann die Nebenräume weiter nutzen.
Zum Ausgleich für die Teilkündigung kann der Mieter eine angemessene Senkung der Miete verlangen (LG Köln WuM 93, 670; AG Hamburg WuM 93, 616). Was „angemessen“ ist, ist jeweils nach den Umständen des Einzelfalls unter Berücksichtigung des Nutzungswertes der gekündigten Räume zu ermitteln (vgl. AG Walsrode WuM 92, 616).
Beispiele aus der Rechtsprechung:
- Kündigung des Trockenraumes: 2 Prozent (LG Saarbrücken WuM 96, 468);
- Entzug des Dachbodens: 4 Prozent (AG Hannover v. 7.11.86 – 511 C 19260/85 -);
- Entzug des Kellers: 10 Prozent (AG Köln WuM 81, U 19);
- Die Minderung bei Entzug von Gemeinschaftswaschmaschine und -trockner bemisst sich an den Nachteilen außerhäusigen Wäschewaschens (AG Osnabrück WuM 90, 147).
Der Gesetzeswortlaut
§ 573 b BGB
Teilkündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will,
1. Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder
2. den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten.
(2) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.
(3) Verzögert sich der Beginn der Bauarbeiten, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen.
(4) Der Mieter kann eine angemessene Senkung der Miete verlangen.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
09.06.2018
