Während Berlin über Neubau und Vergesellschaftung streitet, verschwinden immer mehr Wohnungen vom regulären Mietmarkt. Befristete Mietverträge und gewerbliche Untervermietung versprechen hohe Renditen und hebeln den Mieter:innenschutz aus. Ein aktuelles Urteil aus Neukölln bestätigt, dass die Bezirke dagegen vorgehen können. Doch dafür brauchen sie mehr Personal und politischen Rückhalt.
Im September 2026 entschied das Verwaltungsgericht Berlin, dass der Bezirk Neukölln die befristete, möblierte Vermietung im Milieuschutzgebiet untersagen darf. Im konkreten Fall hatte die Vermieterin eines Hauses in der Hermannstraße 233 insgesamt 15 zuvor unbefristet vermietete Wohneinheiten nur noch für drei bis zwölf Monate angeboten. Für Zimmer inklusive WLAN, Heiz- und Betriebskosten sowie Möblierung verlangte sie im Schnitt 32 Euro pro Quadratmeter, für ganze Wohnungen 23 Euro pro Quadratmeter. Laut Gericht stehen diese Wohnungen damit Familien mit Kindern in unteren Einkommenssegmenten nicht mehr zur Verfügung. Diese Nutzungsänderung widerspreche deshalb den Zielen des Milieuschutzes. Innerhalb eines Monats nach Zustellung der schriftlichen Urteilsbegründung können die Beteiligten Berufung einlegen. Wann das Gericht seine Begründung vorlegt, steht noch nicht fest.
Jede zweite Wohnung nur auf Zeit
Im vergangenen Jahr war die Hälfte aller Wohnungsangebote in Berlin nur befristet verfügbar, wie eine Auswertung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen (SenStadt) zeigt. 2012 lag der Anteil noch bei 13 Prozent. Im gleichen Zeitraum ging die Zahl regulärer Angebote von 64.483 im Jahr 2012 auf 40.014 im Jahr 2025 zurück. In Neukölln standen laut Bezirksamt insgesamt 2.617 reguläre Inserate 3.069 befristeten Angeboten gegenüber. Ein Großteil der befristeten Angebote dürfte auf gewerbliche Anbieter:innen entfallen. Zwar lassen sich Doppelzählungen nicht ausschließen, die Zahlen zeigen dennoch, welche Bedeutung die Kurzzeitvermietung inzwischen für den Berliner Wohnungsmarkt hat.
Neben der Umgehung der Mietpreisbremse und weiteren Mieter:innenrechten hat die Attraktivität der Kurzzeitvermietung einen strukturellen Grund: Vor dem faktischen Umwandlungsverbot in 2021 wurden viele Mietshäuser in einzelne Eigentumswohnungen umgewandelt. Die siebenjährige Frist, in der die Eigentümer:innen die Wohnungen nur an die Mietparteien selbst verkaufen dürfen, läuft 2029 für die letzten Umwandlungen aus. Da unvermietete Wohnungen höhere Verkaufspreise erzielen, haben die Eigentümer:innen ein Interesse daran, ausschließlich befristete Mietverträge abzuschließen. Dass sie dafür gegebenenfalls eine Genehmigung benötigen, scheint angesichts der Zahlen des Senats bei einigen Eigentümer:innen noch nicht angekommen zu sein. Andere scheint es nicht zu interessieren.
Welche Möglichkeiten haben die Bezirke?
Seit April geben die aktualisierten Verwaltungsvorschriften für Milieuschutzgebiete (VV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete) vor, welche Fälle der befristeten Vermietung die Bezirke in Milieuschutzgebieten genehmigen dürfen und welche eine Nutzungsänderung darstellen und damit nicht genehmigungsfähig sind. Demnach kommen nur zwei Fälle infrage: Entweder handelt es sich um die vorübergehende Vermietung des angemeldeten Haupt- oder Zweitwohnsitzes einer natürlichen Person, oder der:die Vermieter:in will die Wohnung nach Ablauf eines Zeitmietvertrags gemäß § 575 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) selbst nutzen, als Dienstwohnung vermieten oder umfassend sanieren. Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch ist dagegen nicht zulässig. In Neukölln gingen laut Bezirksamt seit April dieses Jahres 16 private Anträge auf Genehmigung ein. 15 erhielten diese Genehmigung, bei einem Antrag steht die Entscheidung noch aus.
Mieter:innen wollen meist dauerhaft bleiben
Bei der Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch nach § 549 BGB nutzen die Mieter:innen die Wohnung nicht als dauerhaften Lebensmittelpunkt, sondern nur kurzfristig, etwa für ein Projekt oder eine Prüfungsphase in der Stadt. Daher genießen die Mieter:innen bei Miethöhe und Kündigung nicht denselben Schutz wie bei regulären Mietverhältnissen. Voraussetzung für die Regelungen von § 549 BGB ist allerdings, dass die Mieter:innen die Wohnung tatsächlich nur zweckgebunden für einen bestimmten Zeitraum nutzen wollen und diese Absicht im Mietvertrag festgehalten wird.
Schon vor den neuen Verwaltungsvorschriften nutzten Vermietende die Unwissenheit vieler Mieter:innen über diese Regelung aus. So kämpft die Hausgemeinschaft in der Siegfriedstraße 6/Ilsestraße 1 gegen immer mehr überbelegte Wohnungen in Kurzzeitvermietung. Die dortige Vermietungsagentur nennt in dem vorliegenden befristeten Mietvertrag keinen konkreten Grund für den vorübergehenden Gebrauch der Wohnungen. In einem anderen Fall in Pankow erfand ein Vermieter Befristungsgründe und behauptete im Vertrag, die Mieter:innen würden nur für einige Monate wegen eines Studiums in der Stadt bleiben. Als das Bezirksamt dem nachging, reichte der Eigentümer einen zweiten, unbefristeten Vertrag beim Amt ein. Die Unterschrift der Mieter hatte er sich an der Wohnungstür erschlichen. Bezirksstadtrat Cornelius Bechtler (Grüne) erstattete daraufhin Anzeige wegen Betrugs. Die Staatsanwaltschaft verfolgte den Fall jedoch nicht weiter, da dem Bezirk kein Schaden entstanden sei. Der Schaden der Mieter war dabei leider nicht von Bedeutung.
Zeitmietverträgen fehlt oft die Begründung
Auch Zeitmietverträge nach § 575 BGB, die unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin zulässig sind, brauchen einen konkreten Befristungsgrund. So zweifelte eine Mieterin aus Pankow an der Begründung ihrer Befristung: Im Vertrag ihrer Nachbarin fand sich dieselbe behauptete Sanierungsabsicht des Vermieters, obwohl beim Bezirk kein entsprechender Bauantrag vorlag. Die Mieterin konnte eine Räumung nach Ablauf ihres Vertrags abwenden. Das Gericht entschied in einem Versäumnisurteil, da der Vermieter nicht zum Termin erschien. Dennoch fühlt sie sich weiterhin unsicher, weil sie nach wie vor über keinen unbefristeten Mietvertrag verfügt.
Für weitere Intransparenz sorgt die gewerbliche Weitervermietung nach § 565 BGB. Dabei mietet ein Unternehmen eine Wohnung und vermietet sie an „Endmieter:innen“ weiter. Die Verträge sprechen meist von Untermiete und erwecken damit den Eindruck eines eingeschränkten Kündigungsschutzes. Tatsächlich schützt das Gesetz die Mieter:innen: Wechseln die Eigentümer:innen das weitervermietende Unternehmen oder kündigen den Vertrag mit diesem, treten entweder das neue Unternehmen oder die Eigentümer:innen selbst in den bestehenden Mietvertrag ein. Die üblichen mietrechtlichen Regelungen gelten. Für eine genehmigungspflichtige befristete Vermietung müssen die Eigentümer:innen selbst den Antrag stellen.
Auch das Zweckentfremdungsverbotsgesetz bietet einen Ansatz gegen Kurzzeitvermietung. Das zeigt ein Urteil aus Friedrichshain-Kreuzberg von Anfang des Jahres. Zwar handelte es sich laut Gericht nicht um touristische Vermietung, das Geschäftsmodell zielte jedoch nicht darauf ab, den Mieter:innen einen dauerhaften Lebensmittelpunkt zu bieten. Dafür sprachen unter anderem die vertragliche Beschränkung auf vorübergehenden Gebrauch, eine für reguläre Mietverhältnisse untypische Endreinigungspauschale sowie ein Quadratmeterpreis von über 30 Euro. Der BMV-Rechtsexperte weist allerdings darauf hin, dass es bislang kaum Urteile zur Kurzzeitvermietung als Zweckentfremdung gibt. Dafür müsste zunächst die zuständige Behörde im Bezirksamt einschreiten. Und dagegen müssten sich Vermieter:innen gerichtlich wehren.
Warum die Bezirke bislang kaum durchgreifen
Das Bezirksamt Neukölln plant bereits weitere Nutzungsuntersagungen in ähnlichen Fällen. Die Ermittlungen beruhen aktuell vor allem auf Hinweisen von Nachbar:innen, die das Bezirksamt mit Inseraten und dem Bauaktenarchiv abgleicht. Außerdem können Bußgelder verhängt werden, um Nutzungsuntersagungen durchzusetzen. Vermieter:innen können dagegen allerdings ebenfalls juristisch vorgehen. Wie wirksam diese Instrumente sind, hängt deshalb auch von der weiteren Rechtsprechung ab.
Doch wieso handeln die Bezirke erst jetzt? „Unserem jetzigen Gerichtserfolg gehen zwei Jahre intensive Arbeit voraus, die nur deswegen möglich war, weil Kolleg:innen im Amt sich dem Thema mit viel Herzblut und Engagement angenommen haben“, sagt der Neuköllner Baustadtrat Jochen Biedermann (Grüne). Politisch ist dabei vor allem die Personalfrage entscheidend: In Neukölln arbeiten aktuell fünf Personen im Bereich Milieuschutz, eine Stelle ist unbesetzt. Laut Biedermann reicht das gerade aus, den Status quo aufrechtzuerhalten. Um mehr Wohnungen zu retten und wieder in regulären, dauerhaften Wohnraum zurückzuführen, bräuchte der Bezirk mindestens zwei zusätzliche Stellen.
Tausende Wohnungen zurückgewinnen – ohne Neubau
Laut Biedermann darf die Vermieterin der Hermannstraße 233 die bestehenden befristeten Verträge zunächst erfüllen und muss die Wohnungen anschließend wieder ordnungsgemäß vermieten. Eine Entfristung der bestehenden Verträge wäre wünschenswert, ist jedoch besonders in den Wohnungen mit ungenehmigten Grundrissänderungen, die nun einen Rückbau erfordern, nicht immer möglich. Auch zivilrechtliche Ansprüche der Mieter:innen seien denkbar. Diese müssten sie aber selbst geltend machen.
Die ausgeklügelten Strategien und großen Firmennetzwerke hinter den zahlreichen unzulässigen Vermietungsmodellen zeigen ein strukturelles Problem, das keineswegs auf Neukölln beschränkt ist. Da die Kurzzeitvermietung dem regulären Berliner Mietmarkt zehntausende Wohnungen entzieht, muss der Senat den Bezirken nun zügig die nötigen Mittel zur Verfolgung ungenehmigter Kurzzeitvermietung zur Verfügung stellen. Damit sollte er nicht bis zur Entscheidung höherer gerichtlicher Instanzen warten. Bis dahin könnten Eigentümer:innen ihre Wohnungen bereits verkauft haben – und ausgerechnet diejenigen davon profitieren, die sich auf Kosten der Berliner Mieter:innen bereichern. Eine konsequente Durchsetzung des bestehenden Rechts könnte dagegen Tausende dringend benötigte Wohnungen wieder für die reguläre Vermietung verfügbar machen, ohne viele Jahre auf bezahlbaren Neubau warten zu müssen.
ml
15.10.2026
