Die Wohnungskrise bringt immer mehr europäische Länder an ihre Belastungsgrenzen – jetzt will auch die EU gegensteuern: mit neuen Finanzierungsinstrumenten, Gesetzesvorschlägen und vereinfachten Regeln. Was bedeutet das konkret? Und kann das wirklich helfen? Wir beleuchten die Pläne und sprechen mit Barbara Steenbergen von der Internationalen Mieterallianz (IUT).
Der dänische Sozialdemokrat Dan Jørgensen ist seit 2024 der erste EU-Kommissar für Energie und Wohnen. Dass das Thema Wohnen auf europäischer Ebene an Bedeutung gewinnt, liegt auch an den Bürger:innen selbst: Bei der letzten EU-Wahl nannten viele von ihnen den Mangel an bezahlbarem Wohnraum als eines der dringendsten Probleme. Das berichtet Barbara Steenbergen, Vertreterin der internationalen Mieterallianz (International Union of Tenants/IUT) bei der EU in Brüssel – einem Bündnis, dem auch der Berliner Mieterverein als Landesverband Berlin im Deutschen Mieterbund angehört. „Dass wir das Thema erfolgreich auf die politische Agenda setzen konnten, zeigt Wirkung“, sagt Steenbergen. „Die Arbeit für die Interessenvertretung in Expert:innengruppen und Ausschüssen hat deutlich an Fahrt aufgenommen.“
Die europäische Wohnungskrise in Zahlen
Bei der Vorstellung des Entwurfs des EU-Plans für bezahlbares Wohnen im Dezember verweist Jørgensen auf alarmierende Zahlen: Rund 40 Millionen Europäer:innen können sich wegen hoher Energiepreise kein angemessenes Heizen leisten, mehr als eine Million Menschen in der EU sind obdachlos. Zwar werden EU-weit jährlich etwa 1,6 Millionen neue Wohneinheiten gebaut – doch laut EU-Kommission liegt der tatsächliche Bedarf bei 2,25 Millionen pro Jahr. Das Defizit von rund 650.000 Wohneinheiten jährlich würde Investitionen von etwa 150 Milliarden Euro erfordern. Der freie Markt kann diese Lücke nicht schließen: Seit 2021 ist die Zahl der Baugenehmigungen um 20 Prozent eingebrochen.
Zusätzlich verschärft das boomende Geschäft mit Kurzzeitvermietungen die Wohnraumknappheit. Die Zahl der über Plattformen wie Airbnb und Booking.com vermittelten Angebote hat sich zwischen 2018 und 2024 fast verdoppelt. In touristisch stark nachgefragten Städten ist mittlerweile jede fünfte Wohnung dem regulären Mietmarkt entzogen. Gleichzeitig stehen laut Jørgensen 20 Prozent der Wohnungen in der EU leer. Diese künstliche Verknappung treibt die Preise: Seit 2013 sind die Hauspreise um 60 Prozent, die Mieten im Schnitt um 20 Prozent gestiegen – in urbanen Gebieten oft deutlich stärker. Sozialwohnungen machen hingegen weniger als sieben Prozent des Bestandes aus.
Bauvorschriften: Weniger Hürden, mehr Tempo
Wohnungsgesetzgebung ist stark dezentral, die Kompetenz liegt größtenteils in der Verantwortung der nationalen und lokalen Behörden – entsprechend begrenzt sind die direkten Eingriffsmöglichkeiten der EU. Einen Ansatzpunkt sieht die Kommission jedoch im Bereich der Bauvorschriften. Der Plan sieht ein „Housing Simplification Package“ vor: Ähnlich wie bei nationalen Reformvorhaben wie dem Schneller-Bauen-Gesetz in Berlin oder dem „Bauturbo“ auf Bundesebene sollen Genehmigungsprozesse vereinfacht, Anforderungen an Material und Architektur vereinheitlicht sowie Fachkräftemangel durch eine grenzüberschreitende Anerkennung von Qualifikationen innerhalb der EU entschärft werden. Kommunen sollen zudem konkrete Empfehlungen erhalten, wie sie ihr Planungsrecht vereinfachen können.
Spekulation: Erst Daten, dann Gesetze
Spekulation mit Wohnraum wird im Plan als zentrales Problem benannt. Konkrete gesetzgeberische Maßnahmen lassen jedoch noch auf sich warten – unter anderem, weil verlässliche Daten fehlen. „Es mangelt an Transparenz bei wichtigen Immobilientransaktionen und der Identität großer Investor:innen“, sagt Steenbergen. Noch im laufenden Jahr soll eine Analyse vorliegen, die Preisdynamiken, Spekulationsmuster, wirtschaftliche Auswirkungen und bestehende Datenlücken untersucht. Basierend auf den Erkenntnissen können künftig gezielte Maßnahmen – etwa über Steuergesetze – entwickelt werden, um die negativen Auswirkungen von Spekulation wirksam einzudämmen.
Milliardeninvestitionen – aber kein neues Geld
Im aktuellen EU-Haushalt von 2021 bis 2027 finden sich bereits 43 Milliarden Euro für wohnungsbezogene Investitionen. Der Großteil fließt in den Neubau, die energetische Sanierung sowie in Beratung und Forschung. Zusätzlich sollen über das Kreditprogramm „InvestEU“ weitere 10 Milliarden an öffentlichen und privaten Investitionen in Wohnraum mobilisiert werden. Laut Plan will die Europäische Assoziation öffentlicher Banken – zu deren Mitgliedern auch die Berliner Investitionsbank (IBB) gehört – bis 2029 ganze 375 Milliarden Euro aus eigenen Mitteln in bezahlbaren und nachhaltigen Wohnungsbau investieren. Die lokalen Förderbanken sollen außerdem die EU-Gelder in lokale Projekte vermitteln.
Doch trotz der beeindruckenden Summen handelt es sich nicht um neues EU-Geld – vielmehr werden bestehende Mittel teilweise umgewidmet. Das kann jedoch auf Widerstand derjenigen Projekte stoßen, deren Förderung dafür gestrichen wird. „Der bessere Weg wäre ein dedizierter EU-Fonds für den Wohnungsbau“, sagt Barbara Steenbergen. Ein solcher Fonds könne allerdings frühestens im Rahmen der neuen Haushaltsperiode ab 2028 aufgelegt werden, sofern alle Mitgliedstaaten mitziehen.
Kurzzeitvermietung: Brüssel greift durch
„Die Lobbyaktivitäten der Kurzzeitvermietungs-Plattformen haben in Brüssel in den vergangenen Jahren massiv zugenommen“, sagt Steenbergen. „Gleichzeitig haben wir erfolgreich eine Verschärfung des Regelwerks angestoßen.“ Bereits vor zwei Jahren wurde eine verpflichtende Registrierung für Anbieter:innen von Kurzzeitvermietungen beschlossen, ebenso ein grenzüberschreitender Datenaustausch. Beides soll im Sommer 2026 in Kraft treten. „Mit dem verpflichtenden Datenaustausch muss im Mai 2026 schwarz auf weiß EU-Gesetzgebung auf nationaler Ebene umgesetzt werden. In einer weiteren von der EU-Kommission angekündigten Gesetzesinitiative werden weitere Verschärfungen von einer Ahndung bis hin zu einem Verbot avisiert“, so Steenbergen.
Ein Beispiel: Im Dezember verhängte Barcelona wegen fehlender Lizenzen eine Strafe von 64 Millionen Euro gegen Airbnb.
Förderung nur mit Auflagen
Trotz der Pläne zur Regulierung von Spekulation, Kurzzeitvermietungen, vereinfachtem Neubau und Förderung von bezahlbarem Wohnraum: Die EU kann und wird nicht in das nationale Mietrecht eingreifen. „Trotzdem steuernd einzugreifen, läuft hier auf Englisch unter den drei Cs: Conditionalities, Conditionalities und Conditionalities“, erklärt Steenbergen. Das bedeutet: Die Vergabe von Fördermitteln wird an Bedingungen geknüpft. Wer etwa von zinsgünstigen Krediten profitieren will, muss im Gegenzug Quoten für bezahlbaren Wohnungsbau, Mietobergrenzen oder unbefristete Mietverträge einhalten.
Im Bereich sozialer Wohnraum solle bevorzugt auf nicht primär profitorientierte oder börsennotierte Anbieter:innen gesetzt werden, etwa landeseigene Unternehmen oder Genossenschaften, „die im großen Stil neue Gebiete entwickeln, Quartiere sanieren und stärker auf Mieter:innenschutz achten“, so Steenbergen. Die konkreten Bedingungen („Konditionalitäten“) würden jeweils individuell mit den Unternehmen ausgehandelt. „Hier ist der Mieterverein das notwendige Korrektiv, das auf den Inhalt und die Einhaltung solcher Verträge achtet“, sagt Steenbergen. Für eine Sanktionierung bei Nichterfüllung seien allerdings die Mitgliedstaaten verantwortlich – nicht die EU selbst.
Private Investor:innen, öffentliches Risiko
Ob die an Konditionen geknüpften Fördermittel tatsächlich in Anspruch genommen werden, hängt von der Bereitschaft privater Investor:innen ab. Hinzu kommt, dass die EU die Kontrolle abgibt: Statt Geld direkt in staatliche Neubauprogramme zu stecken, sichert der Plan langfristig privaten Profit. Umso wichtiger ist es, die Vergabe von Geldern an verbindliche Auflagen zu knüpfen: etwa dauerhaft niedrige Mieten, soziale Belegungsquoten und Transparenzpflichten. Verstöße müssen konsequent geahndet werden. Der Fall der fehlenden Sozialwohnungen eines Neubauprojektes in der Berliner Europacity zeigt, wie leicht bestehende Vorgaben umgangen werden.
Auch bei der Vereinfachung der Bauvorschriften darf die EU nicht die gleichen Fehler wie Bund und Länder machen. Niedrigere Baukosten müssen zwingend auch zu spürbar niedrigeren Mieten führen – sonst wird aus dem Bauturbo am Ende nur ein Renditeturbo.
Steenbergen begrüßt, dass das Thema Wohnen auf EU-Ebene mehr Aufmerksamkeit bekommt. Entscheidend sei nun, diese Aufmerksamkeit in dauerhafte Strukturen und ausreichende finanzielle Mittel zu überführen – etwa durch ein EU-Sondervermögen oder im Rahmen des nächsten Mehrjahreshaushalts.
ml
23.01.2026
