Pankow prüft bereits Flächen, Neukölln winkt ab, Spandau kritisiert den Senat. Seit dem 30. Oktober 2025 gilt der im Bund beschlossene „Wohnungsbau-Turbo“. Doch ob er in Berlin tatsächlich zündet, entscheidet sich nicht nur durch Gesetz, sondern in den zwölf Bezirken – und die reagieren sehr unterschiedlich. Der Leitfaden der Senatsverwaltung Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen soll die Genehmigungspraxis vereinheitlichen.
Supermärkte mit aufgestockten Wohnungen, die Umnutzung leerstehender Büros, Hinterhofbebauung oder Dachausbauten. All das soll seit Oktober 2025 einfacher und schneller möglich sein als zuvor. Das neue Bundesgesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus lockert das Bauplanungsrecht an entscheidenden Stellen. Wohnungsbauvorhaben können nun auch dann genehmigt werden, wenn sie nicht exakt dem ursprünglich festgesetzten Bebauungsplan eines Gebietes entsprechen – etwa hinsichtlich Nutzung, Maß oder Art der Bebauung. Ausnahmen gelten nicht mehr nur für einzelne Grundstücke, sondern auch für ganze Straßenzüge.
Die weitreichendste Regelung findet sich in Paragraf 246e Baugesetzbuch (BauGB): Mit Zustimmung der Gemeinde kann befristet bis Ende 2030 von den Vorschriften des Baugesetzbuches abgewichen werden. Damit lassen sich für Wohnungsbauprojekte bisherige umfangreiche planungsrechtliche Anforderungen außer Kraft setzen – einschließlich begleitender Infrastruktur wie Kitas und Nahversorgung.
Der Senat reagiert – mit einem Leitfaden
Um sicherzustellen, dass nicht am Ende zwölf Bezirke zu zwölf verschiedenen Auslegungen kommen, hat die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen einen 36-seitigen Leitfaden erarbeitet, im März wurde bereits die zweite Auflage veröffentlicht. Der Leitfaden erklärt Schritt für Schritt, welche Instrumente wann angewendet werden können und wie Umwelt- und Nachbarschaftsinteressen zu gewichten sind. Insbesondere soll der Leitfaden die Bezirke ermutigen, die neuen Möglichkeiten zu nutzen. Staatssekretär Alexander Slotty (SPD) hatte bereits im September auf einer Fachkonferenz vollmundig angekündigt, der Bauturbo werde in Berlin größte Wirkung entfalten.
Keine Entscheidungsmacht beim Senat – oder doch?
Formal liegt die Entscheidung über die Anwendung des Bauturbos bei den Bezirken – nicht bei Bausenator Christian Gaebler. Doch die Praxis ist uneinheitlich: Pankow prüfte schon vor Inkrafttreten des Gesetzes intern mögliche Flächen. Steglitz-Zehlendorf blickt „positiv auf die Gesetzesänderung“, berichtet aber bislang nur von kleineren Bauvorhaben im einstelligen Bereich. Andere Bezirke wie Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln oder Spandau sehen bisher keine konkreten Projekte, bei denen sie den Turbo anwenden wollen. Neukölln betont seine Autonomität ausdrücklich: „Der Bezirk ist frei zu entscheiden, ob er einem Projekt zustimmen will oder nicht.“
Ganz ohne Einfluss bleibt der Senat jedoch nicht. Das Berliner Schneller-Bauen-Gesetz erlaubt ihm, Wohnungsbauvorhaben ab 50 Wohneinheiten an sich zu ziehen. Zudem empfiehlt der Leitfaden zum Bauturbo mit Nachdruck, den Senat frühzeitig über infrage kommende Bauvorhaben zu informieren. Offiziell soll die Planungshoheit der Bezirke gewahrt bleiben – auch weil bei Anwendung des Bauturbos das Bauvorhaben nur noch der Zustimmung des Stadtrats bedarf und es in der Praxis meist um kleinere Einzelvorhaben geht.
Konflikte und strukturelle Grenzen
Aus einigen Bezirken kommt Kritik: Der Senat versuche in die ureigenen Kompetenzen einzugreifen. Hinzu kommt ein strukturelles Problem: Der Bauturbo kann laufende Bebauungsplanverfahren zwar beschleunigen, indem Vorhaben schon vor Abschluss des Plans genehmigt werden. Wo aber noch gar kein Planungsverfahren eingeleitet wurde oder Flächen erst komplett neu entwickelt werden müssen, greift er nicht. Dort bleibt der klassische, langwierige Weg unvermeidlich. Abhilfe sollen hier die Landesregelungen im Schneller-Bauen- und im Einfacher-Bauen-Gesetz schaffen.
Bedenken auch außerhalb der Verwaltung
Die Deutsche Umwelthilfe warnt, dass die bundesgesetzliche Regelung des Bauturbos den Neubau gegenüber dem Umbau von Gewerbe- und Wohngebäuden priorisiert – und damit zulasten des Klimaschutzes geht. Die Bundesarchitektenkammer warnt vor städtebaulich kurzsichtigen Schnelllösungen. Bezirke und Initiativen sehen sich durch die dreimonatige Zustimmungsfrist unter erhöhtem Lieferdruck gegenüber Investor:innen – bei gleichzeitig knappen personellen Ressourcen.
Der Leitfaden empfiehlt daher, dort, wo möglich, städtebauliche Verträge abzuschließen, um Sozialwohnungsanteile sowie die vor Ort dringend benötigte soziale Infrastruktur zu sichern. Darin liegt ein möglicher Lichtblick beim Turbo, denn der Hebel für solche Verträge könnte sich auch bei kleineren Wohnungsbauvorhaben vergrößern. Einzelne Wohnungsbauvorhaben sollen erleichtert werden – sowohl in beplanten Gebieten als auch im unbeplanten Innenbereich nach Paragraf 34 BauGB. Über Befreiungen erhalten Bauträger:innen Vorteile, die ihnen planungsrechtlich bislang nicht zustanden. Im Gegenzug legen die Bezirke gemeinwohlorientierte Verpflichtungen in städtebaulichen Verträgen fest und sichern diese durch wirksame Vertragsstrafen sowie Grundbucheinträge ab. Wie sich das in der Praxis entfalten kann, sollte mit den Expert:innen in den Behörden der Bezirksämter abgestimmt werden – Erfahrungen gibt es bereits.
Fazit: Versäumnis von Bund und Land
Der Bauturbo soll neue Möglichkeiten für den Wohnungsbau schaffen. Ob er in Großstädten wie Berlin tatsächlich „die größte Wirkung“ entfaltet und zu mehr bezahlbaren Wohnungen führt, darf bezweifelt werden. Denn ein klarer Vorrang für den Neubau von preisgünstigen Sozialwohnungen fehlt – sowohl im Bundesgesetz als auch bislang in der Berliner Umsetzung. Die Hoffnung liegt auf der großen Baugesetzbuch-Novelle, die das Bundesbauministerium kürzlich als Referentenentwurf vorgelegt hat. Doch auch dort fehlen Regelungen für den Vorrang bezahlbaren Neubaus – gerade dieser Vorrang wäre jedoch entscheidend.
fs
21.04.2026
