Am 17. März 2026 hat Bundesbauministerin Verena Hubertz den Referentenentwurf für eine umfassende Novelle des Baugesetzbuchs vorgelegt. Nach dem bereits beschlossenen Bauturbo sollen nun Planungs- und Genehmigungsverfahren vereinfacht, beschleunigt und digitalisiert und der Wohnungsbau priorisiert werden. Außerdem soll das kommunale Vorkaufsrecht gestärkt werden.
Was das konkret bedeutet, zeigt sich besonders deutlich im Alltag vieler Mieter:innen: Wird ein Haus im Kiez verkauft, beginnt oft eine Phase großer Unsicherheit: Wer sind die Investor:innen? Welche Pläne haben die neuen Eigentümer:innen? Drohen Modernisierungen, steigende Mieten oder sogar Entmietung? Und vor allem: Kann der Bezirk – in den Flächenländern die Kommune – eingreifen?
In den sozialen Erhaltungsgebieten – umgangssprachlich Milieuschutzgebieten – soll genau das möglich sein. Ursprünglich wurde das kommunale Vorkaufsrecht angewendet, um spekulative Aufwertungsprozesse zu begrenzen und die soziale Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu schützen. Das Land Berlin konnte bis zum November 2021 auf diese Weise mehr 12.000 Wohnungen schützen – entweder durch Vorkauf zugunsten gemeinwohlorientierter Eigentümer:innen oder über sogenannte Abwendungsvereinbarungen, mit denen sich die Erwerber:innen zur sozialverträglichen Vermietung verpflichteten und dadurch den Vorkauf verhindern konnten.
Urteil 2021 – Vorkaufsrecht ohne Wirkung
Ein Urteil des Bundesverwaltungsgerichts im November 2021 hat dieses Instrument jedoch stark eingeschränkt. Das Gericht stellte klar, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts an enge Voraussetzungen gebunden ist: Die Bezirke müssen im Einzelfall nachweisen, dass gerade der jeweilige konkrete Erwerb die Ziele der Erhaltungssatzung gefährdet – zukünftige, nur vermutete Entwicklungen bleiben unberücksichtigt.
Damit war die Ausübung des Vorkaufsrechts zur Vermeidung zukünftiger spekulativer Aufwertungsprozesse praktisch nicht mehr möglich. Es beschränkte sich seitdem auf Fälle, in denen das zum Verkauf stehende Grundstück nicht den Festsetzungen des Bebauungsplans entsprach oder das Gebäude erhebliche Missstände oder Mängel aufwies – sogenannte Schrottimmobilien.
Der aktuelle Gesetzentwurf will das ursprüngliche Vorkaufsrecht aus der Zeit vor dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts wiederherstellen, den Vorkauf durch die Kommunen erleichtern und ihn wieder ermöglichen, wenn eindeutige Spekulationsabsichten bestehen. Darüber hinaus soll der Anwendungsbereich ausgeweitet werden.
So sollen weitere Vorkaufsrechte für Gebiete geschaffen werden, in denen die sozial stabile Bevölkerungsstruktur bedroht ist, etwa aufgrund kriminalitätsbelasteter oder verfassungsfeindlicher Bestrebungen. Auch soll das Vorkaufsrecht auf sogenannte Share Deals anwendbar werden, bei denen nicht das Grundstück selbst, sondern die Anteile einer Gesellschaft verkauft werden, die Eigentümerin des Grundstücks ist.
Bezahlbarer Wohnraum: Viel Ziel, wenig Instrumente
Ein zentrales Ziel der Reform ist die Schaffung bezahlbaren Wohnraums. Dieses Ziel wird im Gesetz zwar deutlich stärker betont als bislang. Doch der Vorrang für den Bau bezahlbarer Wohnungen ist nicht mit entsprechenden Instrumenten unterlegt. Kommunen können nur indirekt Einfluss nehmen – etwa über städtebauliche Verträge mit Investor:innen. Eine bundesgesetzlich klar geregelte Verpflichtung, die einen festen Anteil an Sozialwohnungen vorschreibt, fehlt weiterhin.
Besonders eingeschränkt sind die Steuerungsmöglichkeiten in innerstädtischen Gebieten ohne Bebauungsplan. In diesen Fällen orientiert sich die Genehmigung primär an der vorhandenen Umgebungsbebauung – nicht an sozialen Zielen. Das bedeutet: Weitergehende soziale Vorgaben lassen sich dort nur mittelbar oder ergänzend durch andere Instrumente erreichen.
Schnellere Verfahren – weniger Mitsprache?
Ein weiterer Schwerpunkt der Reform ist die Beschleunigung von Planungs- und Genehmigungsverfahren. Vorgesehen sind unter anderem gestraffte Abläufe, stärkere Digitalisierung und teilweise verkürzte Fristen.
Das kann Verfahren effizienter machen – wirft jedoch zugleich Fragen nach der Beteiligung auf. Wenn Fristen kürzer und Formate verändert werden, steigt der Druck auf Betroffene, sich frühzeitig und in kürzerer Zeit einzubringen.
Auch bestehende Präklusionsregelungen bleiben ein sensibler Punkt: Wer Einwendungen zu spät vorbringt, kann im weiteren Verfahren ausgeschlossen werden. Gerade für ehrenamtliche Initiativen und Einzelpersonen stellt das eine hohe Hürde dar.
Fazit: Mehr Spielraum, aber keine Lösung für das Grundproblem
Der Referentenentwurf aus dem Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen enthält wichtige Ansätze, insbesondere bei der geplanten Stärkung des kommunalen Vorkaufsrechts nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts.
Das Gesetzgebungsverfahren ist noch nicht abgeschlossen: Der Referentenentwurf befindet sich derzeit in der Ressortabstimmung. Bereits kurz nach Veröffentlichung ließ sich der Bundestagsabgeordnete Jan-Marco Luczak (CDU) in der Presse vernehmen, die Regelungen zum Vorkaufsrecht dürften nicht überzogen werden. Ob sich die Bundesbauministerin Verena Hubertz (SPD) hier zugunsten von Mieter:innen durchsetzen kann, ist offen. Klar ist auch: Die Frage, wie in größerem Umfang vorrangig bezahlbarer Wohnraum geschaffen werden kann, beantwortet die Reform bislang nicht ausreichend. Ebenso wird sich erst in der Praxis zeigen, ob sich schnellere Verfahren und angemessene Beteiligung tatsächlich miteinander vereinbaren lassen.
fs
21.04.2026
