Pressemitteilung Nr. 10/26
Die seit 2021 zum Vonovia-Konzern gehörende GSW Immobilien AG muss einer Mieterin in der der Schöneberger Prinz-Georg-Straße insgesamt rund 500 Euro aus den Betriebskostenabrechnungen 2021, 2022 und 2023 zurückzahlen „Wir freuen uns für unser Mitglied; ihre Beharrlichkeit und der nachbarschaftliche Zusammenhalt der im Vonovia-Bündnis engagierten Mieterinitiative haben sich ausgezahlt“ kommentiert Sebastian Bartels, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins (BMV) das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 20. Januar 2026 (Az. 11 C 357/25).
Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung wurden mit Geschick erfolgreich angezweifelt. „Überhöhte Betriebskostenabrechnungen fallen vielen Mieter:innen nicht so leicht auf wie die teils völlig überzogenen Heizkosten-Nachforderungen des Konzerns“, so Bartels.
Das Urteil hat Signalwirkung für alle Vonovia-Mieter:innen, denn es handelt sich um eine Sammelversicherung für den gesamten Berliner Wohnungs- und Gewerbebestand des Konzerns. Der BMV-Geschäftsführer fordert daher: „Vonovia muss allen seinen Mieterinnen und Mietern die überhöhten Versicherungskosten erstatten. Wir erwarten, dass der Konzern umgehend seine Abrechnungen der Jahre 2021, 2022 und 2023 korrigiert und solche überhöhten Kosten ab sofort nicht mehr umlegt!“
Das Gericht sah in den drei Abrechnungen einen Verstoß gegen das mietrechtliche Gebot der Wirtschaftlichkeit. Vonovia hatte die Berliner Sammelversicherung über eine Versicherungsmaklerin abgerechnet. Das Versicherungspaket umfasste eine Absicherung gegen Elementarschäden von Asbest über Erdbeben, Lawinen und Vulkanausbrüchen; umgelegt wurden auch Kosten der Versicherungsmaklerin. Eine Kostenaufteilung gegenüber der Mieterschaft unterblieb. Auf die Mieterin umgelegt wurden für 2021 0,36 Euro, für 2022 bereits 0,39 Euro und für 2023 sogar 0,45 Euro je Quadratmeter.
Das Gericht verglich die Kosten mit den Berliner Betriebskostenspiegeln 2022 und 2023, die für Versicherungskosten nur durchschnittlich 0,23 Euro je Quadratmeter vorsehen. Die Differenz zwischen den verlangten und diesen Durchschnittskosten ist der Mieterin nun als Schadenersatz zugesprochen worden.
In der Urteilsbegründung heißt es knapp: „Im Hinblick auf ihren großen Wohnungsbestand, die Möglichkeit, Vergleichsangebote einzuholen und den Umfang der Leistungen, die teilweise nicht den Wohnraummietern zugutekommen, hat das Gericht keinen Zweifel, dass die Klägerin bei der Berücksichtigung eines angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnisses einen Vertrag zum Durchschnittswert hätte abschließen können.“
Das Urteil ist rechtskräftig. „Dass der Konzern sich gegen die Klage nicht verteidigt hat, wundert uns nicht – Vonovia lässt sich erfahrungsgemäß bei Abrechnungen nicht gern in die Karten schauen“, resümiert Bartels, „für das Geschäftsfeld der Betriebskosten ist der Konzern seit Jahren berüchtigt“. Vor diesem Hintergrund begrüßt der BMV auch, dass der Amtsrichter sein Urteil mit dem Berliner Betriebskostenspiegel begründet und damit dessen Indizwirkung gestärkt hat.
Die Prüfung der Betriebskostenabrechnung kann sich lohnen!
„Wir ermuntern alle Mieterinnen und Mieter, ihre Betriebskostenabrechnungen anhand des Betriebskostenspiegels auf überhöhte oder zumindest gegenüber den Vorjahren auffällige Kostensteigerungen hin zu prüfen“, rät Sebastian Bartels.
Der BMV weist darauf hin, dass eine erfolgreiche Klage, wie die der Mieterin im vorliegenden Fall, so gut wie immer auch eine vorherige Einsicht in die zweifelhaften Belege und eine tragfähige Begründung voraussetzt. Sinnvoll ist dabei, sich dazu als Hausgemeinschaft zusammenzuschließen.
Mieter:innen können eine fehlerhafte Abrechnung gegenüber der Vermieterin nur innerhalb von 12 Monaten nach Zugang angreifen. Beispiel: Bei einer Abrechnung für 2024, die (spätestens) im Dezember 2025 zugegangen sein müsste, endet die „Meckerfrist“ am 31. Dezember 2026. Die Frist ist nur eingehalten, wenn Mieterinnen und Mieter in diesem Zeitraum auch die Unterlagen ausgewertet und zur Begründung herangezogen haben.
Wenn eine Vermieterin allerdings trotz mehrfacher Nachfrage und Terminangeboten der Mieter:innen die Belegeinsicht beharrlich verweigert, ruht die Frist für die jeweilige Abrechnungsposition – und zwar solange, bis die jeweiligen Belege zur Verfügung stehen. Die jeweilige Nachforderung muss dann nicht unter Vorbehalt gezahlt, sondern kann als Druckmittel zurückgehalten werden.
Berlin, 09.02.2026
09.02.2026
