Ersatzansprüche des Mieters für aufgewendete Zeit
anlässlich vermieterseitiger Bauarbeiten in der Wohnung
Von Frank Maciejewski
Stand: 1.5.2001
Wenn Handwerker auf Veranlassung des Vermieters in der Wohnung des Mieters zu tun haben, halten es viele Mieter zu Recht für notwendig, diese zu beaufsichtigen. Des Weiteren ist zur Vorbereitung der Arbeiten und nach deren Beendigung häufig umfangreiches Räumen von Möbeln, Ab- und Anmontieren von Einbauschränken sowie fast immer eine abschließende Endsäuberung notwendig. Dies alles kostet Zeit. Kann der Mieter hierfür vom Vermieter Ersatz verlangen? Die Frage ist nicht generell mit ja oder nein zu beantworten. Vielmehr kommt es darauf an, welcher Rechtsgrund die Ursache für das Tätigwerden der Handwerker war.
Es lassen sich folgende Fallgruppen unterscheiden:
1. Instandhaltung: Die Handwerker nehmen eine turnusmäßige Wartung zum Beispiel an der vermieteten Gastherme vor. Oder Instandsetzung: Es ist eine notwendige Reparatur in der Wohnung durchzuführen, beispielsweise sind an Wänden und Decken die Folgen eines Wasserschadens, den nicht der Vermieter, sondern ein Wohnungsnachbar verschuldet hat, zu beseitigen.
2. Schuldhafte Vertragsverletzung des Vermieters: Die Reparaturarbeiten in der Wohnung des Mieters sind nötig geworden, weil der Vermieter bzw. seine Erfüllungsgehilfen die Mietsache schuldhaft beschädigt haben, etwa wenn ein Wassereinbruch erfolgte, weil während Dachdeckerarbeiten der geöffnete Dachboden nicht provisorisch mit Planen abgedeckt worden war.
3. Modernisierung: Die Bauarbeiten werden auf Grund einer angekündigten Modernisierung, mit der der Mieter einverstanden ist, durchgeführt.
1. Ansprüche des Mieters bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen des Vermieters
Die Verpflichtung des Mieters zur Duldung von Maßnahmen zur Erhaltung bzw. Instandsetzung der Mietsache aus § 541 a BGB beschränkt sich auf ein rein passives Verhalten. Mieter müssen die Handwerker in die Wohnung und in das betreffende Zimmer lassen. Zu einer aktiven Mitwirkung sind sie aber nach wohl herrschender Meinung 1 nicht verpflichtet. Das heißt, Mieter dürfen zwar zur Erleichterung der Arbeiten ihre Möbel zur Seite räumen und Einrichtungen demontieren, sie müssen es aber nicht. Wenn Mieter „freiwillig“ tätig werden, können sie allerdings auch keine Kostenerstattung vom Vermieter verlangen. Der gesetzliche Aufwendungsersatzanspruch des Mieters bei Modernisierungsarbeiten gemäß § 541 b Abs. 3 BGB greift bei Instandsetzungsarbeiten nicht.2 Im Rahmen der Mietrechtsreform soll jedoch ein solcher Anspruch eingeführt werden.3
Ansprüche aus §§ 677, 683, 670 BGB scheitern am fehlenden Fremdgeschäftsführungswillen des Mieters bzw. vielfach am Interesse und am mutmaßlichen Willen des Vermieters. Auf jeden Fall umfasst der Begriff der Aufwendung in § 670 BGB jedenfalls nicht die eigene Arbeitskraft und Tätigkeit, die der Mieter als „Geschäftsführer“ zur Ausführung verwendet, sondern nur durch die Geschäftsführung eingetretene Vermögenseinbußen.4
Letztlich scheidet ein Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter mangels Verschulden ebenfalls aus. Nebenbei: Auch bei Wasserschäden ist ein Verschulden des Vermieters nicht immer anzunehmen, so dass ein Schadensersatzanspruch gegen ihn häufig ausscheidet und damit auch der Ersatz „vertaner“ Zeit. Beispiel: Ein „Jahrhundert-Unwetter“ deckt Teile des Daches ab und es regnet in die Wohnung des Mieters. Hier ist der Mieter auf Mietminderung und Instandsetzungsansprüche gegen den Vermieter beschränkt. Den Inventarschaden kann er aber gegebenenfalls bei seiner Hausratsversicherung geltend machen.
Aus einem reinen Instandsetzungsanspruch kann sich jedoch auch ein Schadensersatzfall entwickeln. So ist es zum Beispiel, wenn es der Vermieter zu vertreten hat, dass trotz Terminabsprache Instandsetzungsarbeiten in der Mietwohnung nicht durchgeführt werden können. Dann stellt sich die Frage, ob er auf Ersatz der aufgewendeten Zeit des in der Wohnung harrenden Mieters haftet.5
2. Schadensersatzansprüche des Mieters bei Verschulden des Vermieters
Haftet der Vermieter wegen einer schuldhaften Pflichtwidrigkeit bzw. Vertragsverletzung aus positiver Vertragsverletzung (PVV) oder aus § 538 BGB auf Schadensersatz, fragt sich, was alles zum Schaden im Sinne des § 249 BGB gehört. In diesem Zusammenhang soll uns nur interessieren, ob die vom Mieter aufgewendete Zeit eine ersatzfähige Schadensposition darstellt.
Beim Zeitaufwand eines Mieters können hier drei Fallgruppen unterschieden werden:
a) Zeit, die aufgewendet wird, um den Schaden zu ermitteln und geltend zu machen;
b) Zeit, die für unterstützende Arbeitsleistungen zur Schadensbehebung (Möbelrücken, Reinigen,Beaufsichtigen usw.) aufgewendet wird;
c) Zeit, die wegen der obigen Aktivitäten für die Freizeitgestaltung oder für den Erholungsurlaub verloren geht.
a) Von Mietern häufig nachgefragt wird, ob es Ersatz für den nicht unerheblichen Zeitaufwand gibt, der zur Rechtswahrung und zur Einleitung der Mängelbeseitigung in der Regel investiert werden muss. Allein die Sichtung des Schadens, die Zusammenstellung der Liste mit den beschädigten Möbelstücken, das Heraussuchen von Rechnungen und Lieferscheinen zur Bezifferung des Schadensersatzanspruches, die Abfassung von Briefen an den Vermieter und an diverse Versicherungsgesellschaften, darüber hinaus die Geltendmachung von Mietminderung, Instandsetzungs- und Schadensersatzansprüchen dürfte einige Stunden in Anspruch nehmen. Dann der Gang zur Mieterberatungsstelle. Vielleicht mehrmals. Schließlich die Vereinbarung und Wahrnehmung diverser Besichtigungstermine mit dem Maurer, dem Klempner, dem Maler, dem Hausverwalter usw.
Der Bundesgerichtshof 6 hat hierzu geurteilt, dass die praktisch mit jedem Schadensfall verbundene Einbuße an Freizeit keinen Vermögensschaden darstellt. Dies gilt insbesondere für die Zeit, die der Geschädigte zur Abwicklung des Schadensfalles aufwendet. Aber auch die vom Geschädigten für die Schadensbearbeitung aufgewandte intellektuelle Anstrengung (z.B. bei der Formulierung der Mängelanzeige) bleibt unentschädigt.
Zwar sind die Kosten für einen notwendigerweise eingeschalteten Rechtsanwalt erstattungsfähig.7 Nach Auffassung des BGH 8 kann der Geschädigte dagegen für eigenen Zeitaufwand bei der Schadensermittlung und außergerichtlichen Abwicklung des Schadensersatzanspruchs, jedenfalls soweit dabei der übliche Rahmen nicht überschritten wird, vom Schädiger keinen Ersatz verlangen. Denn eine solche Anstrengung des Geschädigten stellt lediglich die Erfüllung seiner Obliegenheit aus § 254 Abs. 2 BGB dar und ist keine überpflichtmäßige Anstrengung. Nach § 254 Abs. 2 BGB ist der Geschädigte (hier: der Mieter) nämlich nicht nur berechtigt, sondern auch verpflichtet, die Maßnahmen vorzunehmen, die ein ordentlicher und verständiger Mensch zur Schadensabwendung oder Schadensminderung ergreifen würde. Wann dies der Fall ist, ist immer eine Wertungsfrage im Einzelfall.
Diese Rechtsprechung des BGH ist in der Literatur zwar kritisiert worden 9, jedoch wird ihr überwiegend gefolgt.10
b) Günstiger sieht es für Mieter im Hinblick auf Erstattungsansprüche für umfangreichere Arbeitsleistungen aus.
Dem Rechtsgedanken des § 254 Abs. 2 BGB folgend sind Aufwendungen vom Schädiger nämlich dann als adäquater Schaden zu ersetzen, wenn sie sich als überpflichtmäßige Anstrengung des Geschädigten darstellen.11 Dazu kann auch der Wert der eigenen Arbeitskraft gehören.12
So hat das LG Hamburg 13 einen Vermögensschaden angenommen, wenn der Mieter in Erwartung der Handwerkerarbeiten Gegenstände ausräumt, einräumt, abdeckt usw., um ein Verschmutzen und Beschädigen seines Hausrates zu verhindern. Denn im Falle der Beauftragung einer Hilfskraft („Homesitter“) hätte der Mieter einen Geldbetrag aufwenden müssen. Dieses Honorar, das nach § 287 ZPO vom Gericht zu schätzen ist, stellt auch bei Eigenleistung des Mieters dessen erstattungsfähigen Vermögensschaden dar.
Auch der Bundesgerichtshof 14 hat den verletzungsbedingt tatsächlich erbrachten Arbeitsaufwand dann als einen Vermögensschaden angesehen, wenn sich für ihn ein „Marktwert“ ermitteln lässt. Entscheidend ist demnach nicht, ob durch die Arbeitsleistung des Mieters ein Gewinn bringender anderweitiger Einsatz der Arbeitskraft unterblieben ist, sondern ob die Arbeitsleistung in der Wohnung einen Geldwert, d.h. einen Marktwert, hat. Deshalb kommt es nicht darauf an, ob der die Dienstleistung erbringende Mieter ein Arbeitnehmer, ein Selbständiger oder aber ein Rentner ist. Einen Marktwert hat die Arbeitsleistung dann, wenn die besagten Beaufsichtigungs-, Reinigungs- und Räumarbeiten auf dem Arbeitsmarkt bzw. Dienstleistungssektor nachgefragt werden können und bei Inanspruchnahme bezahlt werden müssen. Dies ist in der Regel für die hier in Frage kommenden Tätigkeiten zu bejahen, muss allerdings vom Mieter im Einzelfall substantiiert dargelegt werden.
Der Mieter verstößt im Übrigen nicht gegen seine Schadensminderungspflicht nach § 254 Abs. 2 BGB, wenn er, anstatt seine Schlüssel einem Nachbarn oder dem Vermieter auszuhändigen, selbst in der Wohnung anwesend ist, um Handwerker, die dort Arbeiten vornehmen, zu überwachen.15 In diesem Sinne entschied auch das LG Berlin 16, demzufolge der Mieter gerade auf Grund seiner Schadensminderungspflicht gehalten ist, sein in der Wohnung befindliches Mobiliar während der Bauarbeiten vor dem Zugriff Dritter zu schützen.
c) Schließlich fragt sich noch, ob vom Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter auch die vertane Freizeit bzw. der vertane Urlaub erfasst wird.
Die Urlaubs- und Freizeit kann nach herrschender Meinung außerhalb des Reisevertragsrechts (vgl. § 651 f BGB) nicht als ersatzfähiger Vermögensschaden qualifiziert werden.17 Von der herrschenden Meinung in der Rechtsprechung wird nur in denjenigen Fällen ein Schadensersatzanspruch wegen „vertanen Urlaubs“ anerkannt, wo der Urlaub selbst Gegenstand einer vertraglichen Leistung ist.18 So ist bei der fehlgeschlagenen Anmietung eines Ferienhauses ggfs. Schadensersatz wegen nutzlos aufgewendeten Urlaubs als Mangelfolgeschaden zu § 538 BGB möglich.19 Voraussetzung dafür ist aber eine erhebliche Beeinträchtigung des Urlaubs. Diese liegt nur vor, wenn der mit dem Urlaub verfolgte Zweck vereitelt oder im wesentlichen Umfang verfehlt wurde.20
Für das Wohnungsmietrecht bedeutet dies: Nimmt ein Mieter in der Zeit, in der in seiner Wohnung bauliche Arbeiten durchgeführt werden müssen, (bezahlten !) Urlaub, um in seiner Wohnung die Arbeiten zu überwachen, so steht ihm – nach überwiegender Ansicht – ein Schadensersatzanspruch wegen vertaner Urlaubszeit („Lärm und Dreck ertragen“ statt „Liegen in der Hängematte“) aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu, denn es handelt sich insoweit um einen immateriellen Schaden, welcher gemäß § 253 BGB nicht ersatzfähig ist.21 Auch wer gar keinen Urlaub nehmen kann, weil er kein Berufstätiger ist (Rentner, Hausfrau), erleidet durch die „vertane Freizeit“ keinen Vermögensschaden.22
Anders ist es, wenn der Mieter unbezahlten Urlaub nimmt oder Verdienstausfall hat, weil er in der Wohnung die Handwerker beaufsichtigt. Der Ausfall einer Arbeitsleistung, die ohne das schädigende Ereignis erbracht worden wäre, ist ein Vermögensschaden, wenn sich für sie ein „Marktwert“ ermitteln lässt.23
Eine Mindermeinung hingegen 24 sieht auch im vertanen bezahlten Urlaub einen Vermögensschaden. Begründet wird dies damit, dass ein Mieter, der in einem Arbeitsverhältnis steht, seinen gesetzlich vorgeschriebenen Urlaub zur Erhaltung oder Wiederherstellung seiner Arbeitskraft aufwenden soll. Wird er durch das schuldhafte und pflichtwidrige Verhalten des Vermieters um die Möglichkeit gebracht, Teile seines Urlaubs zu Erholungszwecken ungestört zu benutzen, darf (und muss) er zur Wiedererlangung seiner Schaffenskraft zusätzlichen unbezahlten Urlaub nehmen. Die Höhe des Schadens richtet sich deshalb nach dem Aufwand, den die Beschaffung zusätzlichen Urlaubs erfordert. An die Stelle des vertanen Urlaubs tritt der Verdienstausfall des Arbeitnehmers in dieser Zeit.25
3. Aufwendungsersatz für die Beaufsichtigung der Wohnung bei Modernisierung
Aufwendungen gemäß § 541 b Abs. 3 BGB sind nur dann ersatzfähig, wenn sie nach den Umständen angemessen waren und der Mieter sie infolge der Modernisierungsarbeiten machen musste. Zu den erstattungspflichtigen Aufwendungen gehört auch der Einsatz der eigenen Arbeitskraft des Mieters, es sei denn, es handelt sich um übliche bzw. zumutbare Eigenleistungen, zum Beispiel das Zusammenräumen und Sichern von Gegenständen.26 Soweit Arbeitsaufwand zu vergüten ist, richtet sich die Höhe der Stundenvergütung nach den Stundensätzen abhängiger Arbeitnehmer.2
Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin 28 besteht kein allgemeiner Erfahrungssatz, dass eine Wohnung während längerer Modernisierungsarbeiten ständig vom Mieter oder einer von diesem beauftragten Person beaufsichtigt werden muss. Es müssen besondere Gründe für den Einzelfall nachgewiesen werden, dass eine Beaufsichtigung erforderlich war, um drohende Nachteile abzuwenden. Selbst einzelne schon aufgetretene Schäden am mietereigenen Inventar anderer Mieter ließen nach Auffassung des Landgerichts nicht den Schluss zu, dass auf Grund einer übermäßigen Sorglosigkeit der vom Vermieter beauftragten Handwerker eine besondere Beaufsichtigung der Wohnung des Mieters notwendig war, zumal auch hierdurch nicht alle Schäden bereits im Vorfeld vermieden werden könnten. Die Überwachung der eigentlichen Bauarbeiten sei nicht Sache des Mieters, sondern obliege dem Vermieter.
In einem anderen Fall hat das Landgericht Hamburg 29 entschieden, dass der Mieter einzelne, besonders gefährdete Hausratsgegenstände während der Dauer der Bauarbeiten außerhalb der Wohnung einlagern und die Kosten nach § 541 b Abs. 3 vom Vermieter ersetzt verlangen könne. Diese Gegenstände dagegen unablässig zu bewachen, bedeute einen unverhältnismäßigen Aufwand, der nicht zu Lasten des Vermieters gehen könne. Das Landgericht Hamburg stand dem Mieter lediglich eine zweimalige Kontrolle täglich zu je einer Stunde mit einem Stundenlohn von 12,00 DM (für 1987!) zu.
Die vertane Freizeit, also der reine Zeitaufwand, ist anders als die erbrachte Arbeitsleistung während dieser Zeit im Rahmen des Aufwendungsersatzes nach § 541 b Abs. 3 BGB nicht zu vergüten.30
Anmerkungen:
1 vgl. LG Berlin v. 30.11.1995 – 67 S 158/95 -, WM 96, 143 = NJW-RR 96, 1163 = GE 96, 187 mit weiteren Nachweisen aus Literatur und Rechtsprechung
2 vgl. LG Braunschweig v. 20.11.1964 – 7 S 315/64 -, DWW 65, 85
3 § 554 BGB-Entwurf lautet auszugsweise:
(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.
(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden. …
(4) Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Maßnahme nach Absatz 1 oder 2 Satz 1 machen musste, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.
4 Palandt-Sprau, 60. Aufl., § 670 BGB, RN 3
5 vgl. LG Hamburg v. 3.6.1983 – 11 S 328/82 -, WM 89, 173
6 BGH v. 9.3.1976 – VI ZR 98/75 -, NJW 76, 1256 = BGHZ 66, 112
7 vgl. BGH v. 8.11.1994 – VI ZR 3/94 -, NJW 95, 446
8 BGH v. 9.3.1976 – VI ZR 98/75 -, NJW 76, 1256 = BGHZ 66, 112
9 Weimar NJW 89, 3246; Schwarz/Ernst NJW 97, 2550, 2553
10 vgl. Palandt/Heinrichs, 60. Aufl., Vorb. v. § 249 BGB RN 38 m.w.N.
11 vgl. Palandt/Heinrichs, 60. Aufl., Vorb. v. § 249 BGB RN 125 und RN 38
12 vgl. Palandt/Heinrichs, 60. Aufl., § 254 BGB RN 33
13 v. 3.6.1983 – 11 S 328/82 -, WM 89, 173
14 v. 24.11.1995 – V ZR 88/95 -, NJW 96, 921 = GE 96, 539 m.w.N.
15 vgl. LG Hamburg v. 3.6.1983 – 11 S 328/82 -, WM 89, 173
16 v. 31.1.1989 – 64 S 526/86 -, GE 89, 883
17 vgl. auch LG Lübeck v. 17.12.1991 – 14 S 188/90 -, WM 92, 605
18 vgl. BGH v. 11.1.1983 – VI ZR 222/80 -, NJW 83, 1107
19 BGH v. 12.5.1980 – VII ZR 158/79 -, BGHZ 77, 116 = NJW 80, 1947
20 OLG München v. 2.7.1993 – 21 U 1566/93 -, ZMR 93, 524
21 so ausdrücklich AG Mannheim v. 21.2.1995 – 14 C 11280/94 [251], DWW 95, 288; LG Berlin v. 25.9.1987 – 64 S 82/87 -, NJW-RR 88, 203; LG Berlin v. 12.4.1994 – 63 S 439/93 -; Palandt/Heinrichs, 60. Aufl., Vorb. v. § 249 BGB RN 40 m.w.N.
22 a.A. Schwarz/Ernst NJW 97, 2550, 2553
23 BGH v. 24.11.1995 – V ZR 88/95 -, NJW 96, 921 = GE 96, 539
24 LG Hamburg v. 3.6.1983 – 11 S 328/82 -, WM 89, 173; LG Köln v. 10.1.1990 – 10 S 349/89 in Kölner Mietrecht 32/11; Schwarz/Ernst NJW 97, 2550, 2553
25 LG Hamburg a.a.O.
26 Reismann MM 96, 399 mit weiteren Nachweisen
27 AG Braunschweig v. 18.5.1990 – 114 C 916/88(2) -, WM 90, 340
28 v. 15.1.1991 – 63 S 262/90 –
29 Urt. v. 28.7.1987 – 16 S 19/87 -, WM 1987, 386
30 AG Braunschweig v. 18.5.1990 – 114 C 916/88(2) -, WM 90, 340
22.11.2015
